Mál nr. 110/2022-Úrskurður

Krafa leigusala í tryggingu leigjanda vegna málunar. Málskostnaðarkrafa.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 110/2022

A ehf.

gegn

B og C ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er D lögmaður.

Varnaraðilar: B og C ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila verði in solidum gert að greiða 554.460 kr. með virðisaukaskatti vegna útlagðs kostnaðar hans við lagfæringar á skemmdum, þrif og við málun íbúðarinnar og að fjárhæðin verði greidd úr tryggingu varnaraðila. Einnig krefst sóknaraðili málskostnaðar á grundvelli vinnuskýrslna og útgefins reiknings úr hendi varnaraðila og C ehf. in solidum að fjárhæð 243.040 kr. með virðisaukaskatti.

Varnaraðili Brynjar krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað að því undanskildu að hann fellst á að greiða kostnað vegna vinnu smiðs og vegna þrifa.

Með kæru, dags. 21. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. nóvember 2022, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 3. nóvember 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. nóvember 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 27. nóvember 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. nóvember 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2022 til 31. ágúst 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila. Ágreiningur snýst um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila hjá C ehf. vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í leigusamningi hafi skýrt komið fram að við leigulok skyldi varnaraðili fá viðurkenndan aðila til að þrífa og mála íbúðina vegna hugsanlegra skemmda. Yrðu skemmdir á íbúðinni væri sóknaraðila heimilt að lagfæra þær og draga kostnað frá tryggingu varnaraðila.

Íbúðin hafi verið tekin út að varnaraðila viðstöddum 6. september 2022. Í ljós hafi komið miklar skemmdir. Íbúðin hafi verið mjög óhrein og vegna lélegrar umgengni hafi þurft að mála hana alla. Varnaraðili hafi hvorki mótmælt matsskýrslunni né efni hennar. Fyrir liggi yfirlýsingar þeirra sem hafi annast þrif, viðgerðir og málun, en þau hafi öll staðfest mjög slæmt ástand íbúðarinnar.

Með tölvupósti sóknaraðila 7. september 2022 hafi krafa verið gerð í trygginguna hjá C ehf. á grundvelli matsskýrslunnar. Skýrslan hafi verið unnin af húsasmíðameistara og byggingastjóra sem sé framkvæmdastjóri sóknaraðila. Með tölvupósti 27. september 2022 hafi varnaraðili samþykkt kröfu vegna þrifa og vinnu smiðs en hafnað kröfu vegna málunar.

Áætlaður kostnaður samkvæmt matsskýrslunni hafi numið 384.000 kr. með virðisaukaskatti og hafi það verið sá kostnaður sem sóknaraðili hafi gert kröfu um. Sérstaklega hafi verið tekið fram að um áætlaðan kostnað væri að ræða. Raunkostnaður vegna þrifa, viðgerða og málunar hafi þó verið hærri, eða 554.460 kr., fyrst og fremst vegna aukins kostnaðar við málun og þrif.

Varnaraðili hafi vanefnt leigusamninginn með því að hafa skilað íbúðinni án þess að hafa fengið viðurkenndan aðila til þess að þrífa hana og mála og auk þess með skemmdum á hurðarkörmum, skápum og fleira. Ábyrgð hans sé skýr, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt matsskýrslu, yfirlýsingum aðila og myndum hafi ástand íbúðarinnar verið langtum verra en telja megi eðlilegt miðað við almenna umgengni. Varnaraðili hafi hvorki mótmælt ástandi íbúðarinnar né matsskýrslunni.

Skýrt hafi komið fram í leigusamningi að varnaraðila bæri að greiða kostnað vegna þrifa og vinnu smiðs við lagfæringar á skemmdum. Áætlaður kostnaður við þrif og lagfæringar hafi numið 99.200 kr. með virðisaukaskatti en raunkostnaðurinn sé 137.200 kr. með virðisaukaskatti sem sé sú fjárhæð sem sóknaraðili fari fram á.

Varnaraðili hafi vanefnt samningsbundna skyldu sína með því að hafa neitað að greiða fyrir málun vegna skemmda. Raunkostnaður vegna málunar hafi numið 417.260 kr. en samkvæmt matsskýrslunni hafi kostnaður verið áætlaður 285.000 kr. með virðisaukaskatti. Mismunurinn sýni hversu slæmt ástand íbúðarinnar hafi verið.

Fallast beri á kröfur sóknaraðila með vísan til leigusamnings. Einnig sé vísað til XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga og meginreglu samningaréttar um að samninga skuli halda eða efna (pacta sunt servanda).

Krafa sóknaraðila um málskostnað byggi á því að synjun varnaraðila sé bersýnilega tilhæfulaus og allt bendi til þess að hann hafi synjað aðeins til þess að tefja málið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sig hafa rætt við skráðan umboðsmann sóknaraðila í leigusamningnum um skil á íbúðinni og hann farið fram á 220.000 kr. fyrir málun. Varnaraðila hafi fundist það svívirðilegt þar sem hann hafi búið í íbúðinni ásamt fjölskyldu sinni í tvö ár og augljóslega ekki hamast á veggjunum. Varnaraðili hafi upplýst að hann hafi sætt sig við skemmd á fataskáp og einni svefnherbergishurð og umboðsmaður sóknaraðila tjáð að það yrðu rúmar 110.000 kr. Varnaraðili hafi hringt í umboðsmanninn 3. september og upplýst að hann teldi það fáranlegt verð. Umboðsmaðurinn hafi orðið mjög önugur og þótt umgengni varnaraðila slæm.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt reikningi málara hafi vinnan tekið 37 klukkustundir og tímagjald verið 8.500 kr. sem sé mjög hóflegt. Þessi tímafjöldi hafi sýnt og sannað slæmt ástand íbúðarinnar.

Varnaraðili hafi samþykkt að greiða vinnu smiðs sem hafi numið 37.200 kr. með virðisaukaskatti. Einnig kostnað vegna þrifa. Matsskýrslan, ljósmyndir og yfirlýsing þess aðila sem hafi annast þrifin hafi sannað og sýnt fram á að skilin hafi verið ófullnægjandi.

Það sé rangt að varnaraðili hafi haft takmarkaðan tíma til að klára íbúðina fyrir skil. Honum hafi orðið það ljóst mörgum vikum fyrir lok leigusamnings að hann yrði ekki framlengdur.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að veggir hafi hvorki verið skemmdir né þurft málningu. Varnaraðili hafi alltaf samþykkt að greiða kostnað vegna smiðsins. Í úttektinni hafi varnaraðili einnig samþykkt að greiða fyrir þrif yrði það metið þannig að hann þyrfti þess.

Samþykkt hafi verið að greiða kostnað vegna smiðs og þrifa en ekki vegna málunar. Ekkert hafi verið að veggjunum við lok leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir leitað atbeina kærunefndar sem kveður upp skriflegan úrskurð. Í kæru er C ehf. tilgreint sem annar varnaraðila en varnaraðili Brynjar keypti tryggingu sína hjá félaginu. Þar sem C er ekki aðili að leigusamningnum á það ekki aðild að máli þessu. Er kröfum sóknaraðila á hendur félaginu í máli þessu því vísað frá.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu keypta hjá C ehf. að fjárhæð 700.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að honum sé heimilt að fá greiddar úr henni 554.460 kr., þar af 137.200 kr. vegna vinnu smiðs og þrifa en 417.260 kr. vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma. Fyrri krafa sóknaraðila er óumdeild og verður því þegar af þeirri ástæðu fallist á hana, eins og í úrskurðarorði greinir. Ágreiningur stendur um síðari kröfu sóknaraðila vegna málunar á hinu leigða.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 6. september 2022. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti 7. september sem hafnaði kröfu vegna málunar en féllst á kröfu vegna vinnu smiðs og þrifa 27. september. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 21. október 2022 og þar með innan lögbundins frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra.

Varnaraðili tók íbúðina á leigu 15. ágúst 2020 og stóð leigutími því yfir í rúm tvö ár. Í fyrirliggjandi skilaúttekt, dags. 1. september 2022, sem gerð var af fyrirsvarsmanni sóknaraðila kom fram að mála þyrfti alla íbúðina að undanskildu lofti. Þar sem skilaúttektarinnar var einhliða aflað og án aðkomu varnaraðila hefur hún ekki þýðingu fyrir niðurstöðu málsins. Þá liggur heldur ekki fyrir  úttekt  sem sýnir ástand hins leigða við upphaf leigutíma, þar með talið veggja, og neitar varnaraðili því að hafa valdið skemmdum á þeim.

Sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn einnig á ákvæði í leigusamningi aðila þar sem fram kemur að hið leigða sé nýleg fasteign og við leigulok skuli leigutaki fá viðurkenndan aðila til þess að þrífa íbúðina og mála vegna hugsanlegra skemmda. Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Í 39. gr. húsaleigulaga segir að áður en afhending hins leigða fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Þá segir í 3. mgr. 19. gr. sömu laga að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Kveðið er á um í 22. gr. laganna að í leigusamningum um íbúðarhúsnæði sé heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

Samkvæmt þessu verður að túlka þröngt þau samningsákvæði sem mæla fyrir um undantekningu frá lögbundnum skyldum leigusala, svo sem um málun íbúðar. Kærunefnd getur ekki fallist á út frá gögnum málsins að staðfest sé að „skemmdir“ hafi orðið á veggjum á leigutíma og því getur umrætt samningsákvæði ekki átt við samkvæmt efni sínu. Þannig fellst nefndin ekki á að um geti verið að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á, sbr. 39. gr. húsaleigulaga.

Eina heimild kærunefndar til úrskurða um greiðslu málskostnaðar kemur fram í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga þar sem segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Með vísan til þessa er ekki lagaheimild til þess að úrskurða sóknaraðila málskostnað og verður kröfunni því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá 137.200 kr. greiddar úr tryggingu varnaraðila.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Kröfum sóknaraðila á hendur C ehf. er vísað frá.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson