Mál nr. 13/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 5. nóvember 2020

í máli nr. 13/2020 (frístundahúsamál)

A

gegn

B og C

Fimmtudaginn 5. nóvember 2020 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. D lögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðilar: B og C. E lögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að úrskurðað verði um innlausn sumarhúss leigutaka (fasteignanr. […]) sem stendur á lóð með landeignarnúmer […] í landi leigusala sem lóðarsamningi lýkur 31. desember 2020. Jafnframt er gerð krafa um að kærunefnd úrskurði um innlausnarverð sumarhússins, sem sóknaraðili telur að skuli vera 5.000.000 kr., og greiðsluskilmála þess.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gera varnaraðilar þá kröfu að kröfu sóknaraðila um innlausn verði hafnað og að lóðarleigusamningur verði framlengdur um 20 ár. Til þrautavara gera varnaraðilar þá kröfu að verði fallist á innlausn verði innlausnarverðið ákveðið eigi lægra en 15.000.000 kr.

Með kæru, dags. 3. febrúar 2020, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfum kærunefndar, dags. 4. febrúar 2020, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Sameiginleg greinargerð varnaraðila, dags. 16. febrúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 17. febrúar 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðilum með bréfi, dags. 17. febrúar 2020, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndarinnar, dags. 3. mars 2020, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 10. mars 2020. Voru þær sendar til sóknaraðila, með bréfi, dags. 11. mars 2020.

Með bréfi kærunefndar, dags. 22. maí 2020, óskaði kærunefnd eftir gögnum og sjónarmiðum aðila með vísan til 4. mgr. 14. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús frá aðilum málsins. Gögn sóknaraðila voru móttekin 2. júlí 2020 og voru þau send varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2020. Gögn varnaraðila voru móttekin 2. júlí 2020 og voru þau send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2020. Þá voru móttekin gögn frá varnaraðilum 12. júlí 2020 og voru þau send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. ágúst 2020. Vegna beiðni sóknaraðila var frestur til þess að skila frekari gögnum framlengdur og bárust þau með bréfi, dags. 6. ágúst 2020. Voru þau kynnt varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 11. ágúst 2020. Frekari athugasemdir bárust frá varnaraðilum með bréfi, dags. 17. ágúst 2020, og voru þær kynntar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. ágúst 2020.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Með vísan til veittra fresta í málinu á grundvelli sáttatilrauna aðila og yfirlýsingar sóknaraðila um að ekki sé óskað eftir frekari sáttaumleitunum, telur kærunefnd húsamála að árangurslaust verði að reyna sættir.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að með lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1980, tók varnaraðili B á leigu lóð úr landi að F I, II og III af þáverandi eigendum endurgjaldslaust til 40 ára. Í samningnum segir að spildan nefnist G, hún sé ca. 1 hektari að stærð og verði afmörkuð með girðingu. Einnig kom fram að leigutaki hafi rétt til byggingar sumarbústaðar og nauðsynlegra og venjulegra framkvæmda til nýtingar hennar, svo sem lagningar vatns-, skolps- og rafmagnsleiðslna, vegalagningar og heimild til ræktunar. Sóknaraðili er núverandi eigandi að F III og er umdeild lóð hluti af því landi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili B hafi byggt sumarhús á spildunni árið 1985. Þann 5. maí 1999 hafi sýslumaðurinn í H skipað landskiptanefnd til að skipta óskiptu landi jarðanna F I, F II og F III. Landskiptum hafi formlega lokið 22. nóvember 2010. Með þeim hafi sóknaraðili orðið einn eigandi að jörðinni F III en sumarhús varnaraðila sé innan jarðarinnar F III eftir landskiptin og því á landi sóknaraðila. Á árinu 2017 hafi farið fram viðræður milli aðila um áframhaldandi leigu og fleira á spildunni G. Samkomulag hafi ekki náðst.

Ágreiningur hafi orðið milli aðila á árinu 2018 um afmörkun þess svæðis sem lóðarleigusamningur kveði á um. Sóknaraðili hafi litið svo á að girðing umhverfis sumarhúsið afmarki stærri hluta lands en leigt hafi verið samkvæmt samningnum. Með bréfi sóknaraðila til varnaraðila, dags. 2. október 2018, hafi verið skorað á þá að færa girðinguna til rétts horfs og hefja viðræður við sóknaraðila um upphæð ógreiddrar lóðarleigu fyrir það land sem girt hafi verið í óleyfi umfram lóðarleigusamning. Með bréfi lögmanns varnaraðila, dags. 13. nóvember 2018, hafi þeim kröfum verið hafnað. Í bréfinu hafi jafnframt komið fram hugmyndir þeirra um kaup á landspildunni, endurnýjun lóðarleigusamnings eða makaskipti á spildum.

Sóknaraðili hafi gert kröfu um innlausn sumarhúss varnaraðila á lóðinni með vísan til laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Því til samræmis hafi hann óskað eftir verðmati I og löggilts fasteignasala á markaðsvirði sumarhússins. Í verðmati hans, dags. 23. desember 2018, hafi markaðsvirðið verið metið 5.400.000 kr.

Krafa um innlausn sé byggð á 2. mgr., sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Öll skilyrði málskots til innlausnar séu uppfyllt, enda hafi sóknaraðili sent tilkynningu til varnaraðila 15. september 2017 um að lóðarleigusamningi myndi ljúka 31. desember 2020 og tilgreind í bréfinu þau atriði sem greini í 3. mgr. 10. gr. laganna. Þá hafi jafnframt verið skorað á varnaraðila að hefja viðræður um áframhald leigu eða lok leigunnar og hvernig að þeim skyldi standa. Hafi tilkynning verið send rúmum þremur árum fyrir lok leigusamnings og innan þeirra tímamarka sem getið sé um í 3. mgr. 10. gr. laganna.

Sú krafa sem greini í málskoti þessu um innlausn og innlausnarverð sé sett fram þegar innan við ár sé eftir af lóðarleigusamningi aðila, og áður en sex mánuðir séu eftir af honum, en honum ljúki 31. desember 2020. Krafan sé því sett fram innan réttra tímamarka samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna.

Þess sé krafist að kærunefndin kveði á um innlausnarverð sumarhússins samkvæmt 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. og 14. gr. nefndra laga. Rétt innlausnarverð eigi að vera markaðsverð sumarhússins sem metið hafi verið að fjárhæð 5.400.000 kr. Líkt og komi fram í fyrrnefndu verðmati sé markaðsverð sumarhússins rökstutt þannig að matsmaður hafi haft til viðmiðunar hugsanlegt söluverð á sambærilegum sumarhúsum á skipulögðum svæðum og horft til gerðar og stærðar bústaðarins og þess mikla kostnaðar sem fólginn sé í því að flytja hann af svæðinu. Vísist hér til 14. gr. laganna að því er varði innlausnarverð og fleira.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að árið 1977 hafi J boðið K á F, bróður sínum L og konu hans B að velja sér land undir sumarbústað í landi F. Fyrir valinu hafi orðið 1 hektara landspilda sem hafi verið nefnd G. Í framhaldi af því hafi byrjað undirbúningur við smíði bústaðarins. Vorið 1979 hafi L látist og framkvæmdir tafist af þeim sökum. Þó að alltaf hafi verið rætt um að landið undir bústaðinn ætti að verða eignarland þeirra L og B, hafi, vegna þess að landið hafi verið í óskiptu búi með öðrum […], verið byrjað á því að undirrita samning um landið sem hafi verið nefndur lóðarleigusamningur, þrátt fyrir að um endurgjaldslaus afnot væri að ræða. Þetta hafi verið gert á árinu 1980 til þess að tryggja rétt ekkjunnar, B, til landsins þrátt fyrir að eigendaskipti kynnu að verða á jörðinni í torfunni. Undir þann samning hafi ritað þáverandi eigendur F I, II og III og hafi um það verið rætt að lóðin væri úr hluta J í […]. Í framhaldi af því hafi börn L og B lokið við að byggja bústaðinn. Árið 2001 hafi varnaraðili C tekið við 50% eignarhlut í húsinu og hann og faðir hans M ásamt fjölskyldum séð um bústaðinn síðan þá. J, eigandi F I, hafi andast á árinu 2003 og eftir andlát hans hafi ekkja hans K setið í óskiptu búi. Hún hafi andast í janúar 2013 og við skipti á dánarbúi hennar hafi komið fram að eignarréttur að lóðinni G […] væri skráður á nafn hennar.

Vegna þess að þeir feðgar M og C hafi ekki vitað hvernig skráningu á eignarrétti að lóðinni hafi verið háttað hafi þeir farið fram á nýjan leigusamning við alla landeigendur á F I, II og III. Hafi allir eigendur jarðanna í […] skrifað undir framlengdan samning nema sóknaraðili. Hann hafi sagst ekki vilja gera það fyrr en búið væri að ljúka landadeilu sem hann hafi staðið í á svonefndu […]. Hann hafi sannfært þá feðga um að þeir þyrftu ekki að hafa neinar áhyggjur og þeim væri óhætt að fara í kostnaðarsamar framkvæmdir við að leggja 1,5 km vatnslögn að bústaðnum.

Þann 29. apríl 2017 hafi að frumkvæði feðganna verið haldinn fundur í bústaðnum með sóknaraðila og N tengdasyni hans. Á þeim fundi hafi verið rætt um áframhaldandi leigu og/eða kaup á landinu. Þeim fundi hafi lokið með því að varnaraðilum hafi verið sagt að þeir fengju annaðhvort áframhaldandi afnot eða vilyrði fyrir því að þeir gætu keypt landið. Það eina sem þyrfti væri að finna einhvern til að meta landið. Sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um að vera í sambandi við N til þess að finna út úr því og senda sér afrit af lóðarleigusamningnum sem hafi verið gert.

Um frekari samskipti eftir það sé vísað til afrita af bréfum og tölvupóstum sem lagðir séu fram. Ítrekað sé að varnaraðilar hafi lagt sig fram um að leysa málið en sóknaraðili verið seinn til svara og ekki lagt fram neinar tillögur.

Þann 5. janúar 2020 hafi varnaraðilum borist bréf frá O þar sem hann hafi bent á óþægindi við að hafa lóðina á nafni látinnar móður sinnar og hann hvatt þá til að ganga frá skráningu lóðarinnar á rétt nafn.

Krafa varnaraðila um frávísun málsins sé á því byggð að sóknaraðili hafi ekki lagt fram haldbær gögn í þá veru að hann sé eigandi lóðarinnar sem sumarbústaðurinn standi á. Lóðin hafi hlotið sérstakt landnúmer löngu áður en landskipti hafi farið fram á F en ekki verði séð að það hafi verið skráð í veðmálabækur. Aftur á móti sé dánarbú K, sem hafi verið ekkja J, verið skráð eigandi lóðarinnar í opinberum skrám. Því sé haldið fram að eigendur F hafi eftir að lóðarleigusamningur hafi verið gerður samið um að eignarréttur lóðarinnar tilheyrði að öllu leyti eiganda F I. Þrátt fyrir að ekki liggi fyrir afdráttarlausar skriflegar heimildir um þetta þá fari því fjarri að sóknaraðili geti talist þinglýstur eigandi lóðarinnar, þrátt fyrir að lóðin sé nú umlukin landi F III. Í landskiptagerðinni frá árinu 2010 segi beinlínis að þær lóðir sem þar séu taldar skuli halda þeim réttindum sem þær hafi haft, burtséð frá landskiptum. Þá sé vísað til þess að í málskotsbréfi sóknaraðila til kærunefndar húsamála sé hvergi tilgreint landnúmer lóðarinnar og þannig ekki uppfyllt formskilyrði 1. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008. Vísað sé til þess að á skráningarskjölum Fasteignamats ríkisins frá árinu 1990 þá sé J skráður eigandi lóðarinnar. Landnúmerið […] hafi verið stofnað 17. desember 1996 og hafi þá J enn verið skráður eigandi en við andlát hans hafi ekkja hans, K, verið skráður eigandi svo sem að framan sé rakið. Við landskipti á F á árinu 2010 hafi landskiptanefndin aldrei haft samband við skráðan eiganda lóðarinnar […] til að fá útskýringu á eignarhaldi hennar og í landskiptagerðinni sé lóðar […] hvergi getið. Samkvæmt ofangreindu geti sóknaraðili ekki talist leigusali í skilningi 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 þar sem hann hafi ekki sýnt fram á eignarrétt sinn að lóðinni. Þá sé vakin athygli á því að ekkert leigugjald sé ákveðið í svonefndum lóðarleigusamningi og geti landeigandi, hver sem hann sé, því vart talist leigusali í skilningi laganna. Beri því að vísa kröfu sóknaraðila frá nefndinni.

Varakrafa varnaraðila sé í fyrsta lagi á því byggð að þrátt fyrir að samningur aðila frá 31. desember 1980 hafi verið tímabundinn til 40 ára og borið yfirskriftina lóðarleigusamningur þá hafi aldrei staðið til að lóðarhafi viki af lóðinni. Afnotin af lóðinni hafi verið án endurgjalds. Samningurinn hafi verið tímabundinn þar sem lóðin hafi verið úr óskiptu land F og allir eigendur jarðanna F I, II og III hafi þurft að undirrita hann, þrátt fyrir að til hafi staðið frá upphafi að eignarréttur að þessari spildu myndi falla til J og að hann myndi síðan semja við lóðarhafann og framlengja samning eða eftir atvikum afsala leigurétti að lóðinni til lóðarhafans. Þannig hafi samningurinn verið örlætisgerningur eiganda við lóðarhafa með þeim skilmálum að heimilt væri að byggja á landinu eitt eða fleiri sumarhús sem mættu standa á því um aldur og ævi. Í öðru lagi sé varakrafa varnaraðila á því byggð að þrátt fyrir að sóknaraðili hafi sent þeim bréf 15. september 2017 til þess að uppfylla skilyrði 3. mgr. 10. gr. laganna um frístundabyggð þá hafi ekki komið fram í bréfinu neins konar uppsögn eða yfirlýsing í þá veru að lóðarleigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður en full ástæða hefði verið til þess vegna fyrri loforða sóknaraðila sem hafi verið minnst á hér að framan. Þá hafi sóknaraðili ekki svarað bréfi varnaraðila, dags. 13. nóvember 2018, þar sem lagðar hafi verið fram hugmyndir að lausn málsins í þá veru að bústaðurinn væri áfram á lóðinni. Þetta sé ekki í samræmi við þann framgang sem lögunum sé ætlað að koma til leiðar, þ.e. að viðræður fari fram milli aðila. Sé sóknaraðila að öllu leyti um það að kenna. Af þessum sökum hafi hann ekki uppfyllt skilyrði laganna til þess að krefjast innlausnar.

Þrautavarakrafa varnaraðila sé byggð á 14. gr. laga nr. 75/2008 þar sem fjallað sé um innlausnarverð, en þar sé meðal annars kveðið á um að innlausnarverðið skuli vera markaðsverð, auk þess sem gera eigi ráð fyrir að minnsta kosti 20 ára lóðarréttindum. Samkvæmt 5. mgr. ákvæðisins beri nefndinni auk þess að leggja mat á markaðsverð allrar eignarinnar ásamt eðlilegum lóðarréttindum og tiltaka sérstakar bætur sem leigusala beri að greiða leigutaka, auk innlausnarverðsins vegna umbóta á lóðinni sem hafi verið fallnar til þess að auka verðgildi hennar. Varnaraðilar hafi á  þeim tíma sem þeir hafi haft lóðina til afnota lagt vegi að bústaðnum, girt girðingar og aukið trjágróður og annan gróður og lagt í það ómældan tíma og fjármuni. Þetta þurfi að taka með í reikninginn.

Sóknaraðili hafi lagt fram matsgerð þar sem bústaðurinn hafi verið metinn á 5.400.000 kr. Varnaraðilar mótmæli gildi þessarar ófullkomnu matsgerðar, enda beri nefndinni sjálfri að leggja mat á bústaðinn. Til mótvægis hafi varnaraðilar aflað matsgerðar P lögmanns og löggilts fasteignasala þar sem hann hafi metið bústaðinn á 9.500.000 kr. Í hvorugri þessara matsgerða sé tekið tillit til bótaþáttarins sem kveðið sé á um í ofangreindri 14. gr., enda beri nefndinni að leggja sjálfstætt mat, bæði á eignina auk bóta, sbr. 2. tölul. 5. mgr. laganna, og sé þess krafist að svo verði gert.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili andmæli fjölmörgu því sem komi fram í greinargerð varnaraðila sem röngu og ósönnuðu. Þeirri forsögu lóðarleigusamningsins sem rakin sé í greinargerðinni sé andmælt sem rangri og ósannaðri. Því sé sérstaklega andmælt að ætlunin hafi verið að hin leigða spilda yrði skipt út sem eignarland. Slíkt muni aldrei hafa staðið til og hafi aldrei orðið. Svo sem samningurinn sjálfur beri með sér hafi hann verið lóðarleigusamningur. Yfirskrift hans sé á þann veg sem og orðfæri hans.

Þá sé því sérstaklega andmælt að sóknaraðili hafi viðhaft ummæli um að varnaraðilar þyrftu ekki að hafa áhyggjur vegna lagningar vatnslagnar sem þeir hafi ráðist í. Enn fremur sé því andmælt sem segi um fundinn 29. apríl 2017 að því er varði ummæli sem höfð séu eftir sóknaraðila, eða tengdasyni hans, að varnaraðilar myndu annaðhvort fá áframhaldandi afnot eða vilyrði fyrir því að þeir gætu keypt landið. Ummæli á þann veg hafi ekki verið sett fram en málin hafi aftur á móti verið rædd í víðu samhengi, þar með taldar sáttalausnir, en án árangurs.

Því sé harðlega mótmælt að eignarréttur sóknaraðila að landinu sé ósannaður. Þetta atriði sé í fyrsta sinn að koma fram í samskiptum aðila nú. Fyrir það fyrsta sé ljóst af landskiptagerð að sóknaraðili sé eigandi landsins. Megi og raunar sjá það af greinargerð varnaraðila að þar sé tekið fram að lóðin sé „umlukin landi F III“, en óumdeilt sé að sóknaraðili sé eigandi F III. Það að lóðin tilheyri F III megi og sjá í bréfum lögmanns varnaraðila sjálfra. Þannig segi í bréfi hans 13. nóvember 2018: „Hugmynd 2. Að endurnýja lóðarleigusamning þ.e. gera nýjan lóðarleigusamning. Í þeim samningi er eðlilegt að umbjóðendur mínir myndu greiða lóðarleigu vegna þess að eftir landskiptin tilheyrir landið F III eingöngu.“ Hið sama komi orðrétt fram í bréfi hans 27. janúar 2020. Fráleitt væri að varnaraðilar væru í bréfaskiptum um framlengingu lóðarleigusamnings eða kaup á landinu við aðila sem ætti ekki landið.

Varnaraðilar eigi enn um sinn, og til 31. desember 2020, lóðarleigurétt að lóðinni en engan beinan eignarrétt. Lóðinni hafi enda aldrei verið skipt út úr landinu. Skráning í opinberum skrám staðfesti ekki annað en lóðarleigurétt. Því til samræmis fjalli lögmaður varnaraðila í bréfum sínum um lóðarleigurétt, en ekki beinan eignarrétt. Það að ekki hafi verið greitt leigugjald af lóðinni breyti engu um eðli réttarins.

Tekið skuli fram að umrædd lóð sé nefnd í landskiptagerð, bls. 4: „F […], leigulóð, 10.000 fm.“ Í landskiptagerðinni sé um að ræða augljósa misritun á einum tölustaf í landnúmeri, enda sé rétt landnúmer […]. Tölustafirnir 6 og 8 hafi víxlast. Varnaraðilar segi að í landskiptagerðinni segi að lóðir, þar með talin ofangreind lóð, skuli halda réttindum sem þær hafi burtséð frá landskiptunum. Það hafi verið svo, enda sé leigurétti fyrir að fara til 31. desember 2020 en ekki öðrum rétti. Þá segi í landskiptagerðinni í framhaldi af þessu: „Falli lóðarréttindi niður falli lóðirnar til þess lands sem þær eru í skv. skiptunum.“ Það sé nákvæmlega það sem gerist 31. desember 2020 þegar lóðarleigusamningur aðila líði undir lok.

Það að landnúmer hafi ekki verið tilgreint í málskoti geti ekki valdið frávísun málsins. Ótvírætt sé að hvaða lóð málskotið og málið lúti. Teldi kærunefnd kæruna haldna annmörkum hefði henni samkvæmt 2. mgr. 28. gr. borið að veita sóknaraðila færi á að bæta úr þeim annmörkum. Þar sem það hafi ekki verið gert verði að leggja til grundvallar að nefndin telji kæruna tæka til efnismeðferðar, enda hefði varnaraðila ella ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um hana, sbr. 3. mgr. 26. gr. laganna.

Með vísan til alls framangreinds sé því andmælt að vísa skuli máli þessu frá nefndinni.

Varakröfu varnaraðila sé hafnað, enda standi engin lög til þeirrar niðurstöðu. Eins og ítrekað hafi komið fram renni lóðarleigusamningurinn út 31. desember 2020. Því sé andmælt sem segi í greinargerð varnaraðila að aldrei hafi staðið til að lóðarhafinn viki af lóðinni. Þetta sé rangt og ósannað, enda leiði þetta beinlínis af lóðarleigusamningnum.

Þá sé því andmælt sem röngu og ósönnuðu að til hafi staðið að eignarréttur að spildunni myndi falla til J, og að hann „myndi síðan semja við lóðarhafann“ um framlengingu samnings eða afsala eignarétti. Engin gögn styðji þessar staðhæfingar og sé þeim hafnað. Þá sé mótmælt staðhæfingum um að lagt hafi verið til grundvallar að húsið mætti standa um „aldur og ævi“.

Enn fremur sé því hafnað að bréf sóknaraðila, dags. 15. september 2017, fullnægi ekki skilyrðum 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Bréfið sé í einu og öllu í samræmi við nefnt lagaákvæði og inntak þess. Ekki hafi þurft að koma fram nein uppsögn eða yfirlýsing um að samningur yrði ekki endurnýjaður. Slíkt hafi ekki átt heima í þessu bréfi, sbr. lagaákvæðið.

Varnaraðilar segi að viðræður milli aðila hafi verið reyndar og megi vegna þessa meðal annars nefna fund sem hafi verið haldinn 29. apríl 2017, bréfaskipti og tölvupóstsamskipti. Þannig megi meðal annars sjá í tölvupósti tengdasonar sóknaraðila til lögmanns varnaraðila 12. desember 2019 að hann óski eftir fundi til að ræða sumarhúsið G. Auk þess sé engin lagaskylda til viðræðna og meintur skortur á slíku, sem sé raunar ekki fyrir hendi hér, geti engar réttarlegar afleiðingar haft.

Með vísan til framangreinds beri að hafna þeirri kröfu varnaraðila að synjað skuli um innlausn. Enn fremur beri að nefna kröfu um að lóðarleigusamningurinn skuli framlengdur um 20 ár, enda standi engin lagaskilyrði til þess.

Krafa varnaraðila um innlausnarverð að fjárhæð 15.000.000 kr. veki athygli þar sem sú fjárhæð sé sett fram þrátt fyrir mat P fasteignasala, sem varnaraðili hafi aflað sjálfur, þar sem segi að innlausnarverðið skuli vera 9.500.000 kr. Sá annmarki sé þó á því mati að hann taki lóðarleiguréttindin og verðmæti þeirra með í verðmat sitt. Slíkt sé ekki heimilt, enda renni þau sitt skeið í árslok 2020. Þá séu engin skilyrði til að greiða bætur á grundvelli 5. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 til varnaraðila. Skilyrði slíks sé að sýnt sé fram á að umbætur á lóð, svo sem með trjá- og garðrækt, hafi aukið verðgildi lóðar verulega umfram það sem við hafi mátt búast miðað við ástand hennar í upphafi eldri leigusamnings og að venjulegri umhirðu lóðar hefði verið sinnt allan leigutímann. Skilyrðum þessum sé ekki fullnægt hér, auk þess sem jafnvel þótt svo væri bæru varnaraðilar sönnunarbyrði fyrir fjárhæðum í því sambandi. Þá sönnunarbyrði hafi þeir ekki axlað. Í nefndu mati sé lagt til grundvallar að varnaraðilar hafi plantað 8.000–10.000 plöntum á lóðinni og sé sú tala fengin samkvæmt upplýsingum frá varnaraðilum. Sóknaraðili hafni þessum tölum alfarið sem röngum og ósönnuðum, enda myndu þær þýða að ein planta væri per fermeter á lóðinni. Slíkt sé fjarri öllu lagi.

Það mat sem sóknaraðili hafi aflað sé réttara en mat varnaraðila miðað við þá aðferðafræði sem 14. gr. laganna geri ráð fyrir. Sé það mat fremur í takt við húsmat í fasteignamati þar sem fram komi að það sé 5.165.000 kr. Húsakynnin sé enn fremur frá 1985 og standist vart nútímakröfur.

V. Athugsemdir varnaraðila

Varnaraðilar segja að oft geti reynst erfitt að bera sönnur á samtöl sem fari fram milli einstaklinga og því geti verið auðvelt að neita hvað hafi verið sagt. Til að skýra heildarmyndina fylgi hjálagt afrit af bréfi M sem hafi verið póstlagt til sóknaraðila 3. nóvember 2018 þar sem málsatvik séu rakin í stuttu máli. Þetta gefi til kynna að varnaraðilar hafi ávallt sýnt frumkvæði og lagt sig fram um að finna farsæla lausn á málinu.

Í bréfinu segi meðal annars: „Þú (A) fullvissaðir okkur um það að við þyrftum engar áhyggur að hafa. Í skjóli þessa loforðs höfum við alltaf litið svo á að það myndi standa.“ Þessi fullyrðing hefði ekki verið sett fram í einlægu persónulegu bréfi nema einhver grundvöllur væri fyrir henni.

Varðandi fundinn sem hafi verið haldinn og vísað hafi verið til þá hafi sex einstaklingar verið viðstaddir hann. A og N, fyrir hnönd A. C, M, R og S, fyrir hönd C og B. Allir sem hafi verið á fundinum, fyrir hönd C og B, séu sammála um að niðurstaða hans hafi verið sú að eingöngu ætti eftir að komast að niðurstöðu um verð og form samnings, en aldrei hafi neitt annað verið gefið til kynna en að samningar yrðu gerðir.

Varðandi eignarhald lóðarinnar […] hafi varnaraðilar ekki gert sér grein fyrir því að lóðin væri skráð á dánarbú K fyrr en upplýsingar um það hafi komið frá erfingjum hennar. Aftur á móti megi telja líklegt að sóknaraðili hafi verið meðvitaður um að hann hafi ekki verið þinglesinn eigandi lóðarinnar og kunni það að skýra hvers vegna lóðarnúmers hafi ekki verið getið í málskotinu.

Samkvæmt gögnum úr landskiptabókum virðist landskiptanefnd hafa verið að vinna með vitlaust lóðarnúmer. Landskiptanefndin hafi ekki haft samband við skráðan eiganda að lóð […]. K hafi ekki verið boðuð á neina fundi nefndarinnar og ekki með neinum hætti verið óskað eftir staðfestingu á eignarhaldi hennar. Hún hafi því enga vitneskju haft um að þessi lóð teldist mögulega falla undir landskiptin. Lóðin hafi verið þannig utan skiptanna, enda þá löngu skilin frá skiptaandlaginu.

Fyrstu gögn sem hafi fundist um eignarhald lóðarinnar séu frá árinu 1990 en frekari gögn hafi ekki fundist, en leiða megi líkur að því að þau hafi glatast hjá K eða við sameiningu sveitarfélaganna […].

Þegar hafist hafi verið handa um afmörkun/útskiptingu lóðarinnar og byggingu sumarhússins að G hafi sóknaraðili ekki verið meðal eigenda að F og geti því ekki fullyrt hvað sé rangt eða ósatt um það sem um hafi verið rætt á sínum tíma.

Lóðin hafi formlega verið stofnuð þegar í framhaldi af kaupum sóknaraðila á F III. Þetta styðji þá kenningu að ætlunin hafi verið að tryggja að lóðarhafar fengju að vera þarna óáreittir um aldur og ævi. Það sé afar sennilegt að lóðin hafi verið stofnuð og færð á nafn J á þessum tíma en að láðst hafi að þinglýsa þeim gjörningi.

Varðandi verðmat P. Samkvæmt 1. tölul. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 skuli á það bent á að „heimilt er að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi eru til a.m.k. 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum“ og því ekkert til fyrirstöðu að taka tillit til þess í mati hans. Sjálfsagt sé að nefndin sjálf eða óháður aðili taki út magn og virði gróðurs á lóðinni.

Það að sóknaraðili telji mat, sem hann hafi aflað, réttara en mat það sem varnaraðili hafi aflað sé með ólíkindum þar sem matsmaður á vegum sóknaraðila hafi ekki haft aðgang að bústaðnum og ekki getað skoðað hann með fullnægjandi hætti. Tölur frá Þjóðskrá sýni að meðal fasteignaverð á sambærilegri eign í sveitarfélaginu sé 250.158 kr.

Óskað sé eftir því að kærunefnd komi á staðinn og leggi sjálfstætt mat, bæði á húsið og umbætur á lóðinni.

VI. Frekari athugasemdir varnaraðila

Varnaraðilar segja að samkvæmt Þjóðskrá sé meðal fermetraverð á sambærilegum sumarhúsum í sveitarfélaginu og nágrannasveitafélögum 290.497 kr. á fermeter. Sá galli sé þó við þessar tölur að Þjóðskrá hafi ekki birt uppfærðar tölur frá árslokum 2018 og því sé ekki hægt að notast við nýrri tölur frá Þjóðskrá en þessar. Það sé mat fasteignasala að verð á sumarhúsum hafi hækkað með tilkomu Covid-19. Þannig megi gera ráð fyrir því að nýrri tölur myndu sýna talsvert hærra fermetraverð. Eins sé ekki hægt að gera greinarmun á því hversu langur tími sé eftir af leigusamningi þessara eigna eða hvort þær standi á eignarlóðum. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 sé heimilt að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi séu til að minnsta kosti 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum. Sé stuðst við þessar tölur frá Þjóðskrá ætti innlausnarverðið að vera 11.474.631 kr.

Lögð sé fram staðfesting garðyrkjufræðings á því að varnaraðilar hafi staðið fyrir umbótum á lóð með trjá- og garðrækt. Með því sé sýnt fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðar verulega umfram það sem við hafi mátt búast miðað við ástand hennar í upphafi leigutíma. Þá sé lögð fram matsgerð, dags. 30. júní 2020, þar sem niðurstaðan sé sú að innlausnarverð sé metið 13.000.000 kr., auk lóðarbóta að fjárhæð 4.000.000 kr.

Varnaraðilar mótmæla matsgerð sem sóknaraðili leggi fram, dags. 2. júlí 2020. Á öryggismyndavélum við sumarhúsið megi sjá að 24. júní 2020 hafi tengdasonur sóknaraðila komið ásamt matsmanninum til að skoða það. Í matsgerðinni sé ekki getið um heitan pott, útisturtu eða geymsluskúr sem allt sé til þess fallið að auka verðgildi eignarinnar.

Í matsgerðinni sé sagt að hún byggi á mati á sumarbústaði án lóðarleiguréttinda. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 skuli við mat eins og hér eigi við hafa til viðmiðunar nýlegt söluverð á mannvirkjum af svipaðri stærð og gerð og sé nefndinni jafnframt heimilt að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi séu til að minnsta kosti 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum. Umrædd matsgerð sé ekki við þetta miðuð. Þá taki hún ekki til þeirrar verðmætaaukningar sem hafi orðið á lóðinni vegna trjá- og garðræktar, lagningar vatns og vegar ásamt því að vernda lóðina fyrir ágangi búfjár.

Þá leggi varnaraðilar fram þrjár myndir af fasteignavef þar sem um sé að ræða tvö sambærileg hús og vísað sé til í nefndri matsgerð, en þar séu tvö sambærileg hús, bæði í stærð og aldri til sölu og síðan verð á nýjum A-bústaði frá CABIN.

VII. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir meðal annars að niðurstöðum þeirra matsgerða og álita sem varnaraðilar hafi aflað um þau efni sé mótmælt sem alltof háum. Þannig sé vakin athygli á því að við uppflettingu á verðsjá sumarhúss hjá Þjóðskrá fyrir matssvæðið […], sem sé matssvæði sumarhúss á G, sé niðurstaða leitar sú að ekki finnist nægjanlegar upplýsingar um þau atriði. Forsendur leitarinnar hafi verið tímabilið frá 1. janúar 2012 til 6. ágúst 2020; byggingarár frá 1920 til 2020 og flatarmál frá 30m² til 100m². Virðist því gildandi fasteignamat sumarhússins G, sem vísað sé til í athugasemdum varnaraðila, dags. 2. júlí 2020, ekki byggt á þinglýstum kaupsamningi. Verði því að ætla að það sé byggt á afskrifuðu endurstofnverði. Fasteignamat, sem byggt sé á afskrifuðu endurstofnverði, endurspegli ekki markaðsverð fasteignar.

Í leitarskilyrðum varnaraðila hjá Þjóðskrá hafi verið valin 26 matssvæði allt frá „[…]“ og til „[…]“ og valið hafi verið tímabilið 1962 til 2002 hvað varði byggingarár. Einnig komi fram að niðurstöður byggi á 38 þinglýstum kaupsamningum sem tilheyri svæðunum […]. Þessari aðferðafræði við mat á fermetraverði sé mótmælt sem máli þessu algerlega óviðkomandi.

Fyrir það fyrsta horfi þessi aðferðafræði algerlega fram hjá því að um alls ósambærileg sumarhús geti verið að ræða í þeim þinglýstu kaupsamningum sem liggi að baki þeim fermetraverðum sem birtast í vefsjá. Til að aðferðin væri rétt þyrftu allir þeir 38 þinglýstu kaupsamningar, sem litið sé til, að vera sambærilegir við A-bústað byggður úr timbri ofan á steyptar súlur árið 1985 eða algerlega sambærileg hús. Sé einungis hluti þeirra 38 þinglýstra kaupsamninga, sem séu undirliggjandi útreikningi á meðal fermetraverði sambærilegir, þurfi að leiðrétta meðal fermetraverð fyrir þeim bústöðum sem ekki séu sambærilegir. Það hafi ekki verið gert.

Í annan stað skuli miða við markaðsverð mannvirkis en ekki lóðarréttinda. Rétt aðferðafræði sé því að leiðrétta meðal fermetraverð á sambærilegum sumarhúsum með tiliti til þess að lóðarréttindi séu þar ekki með. Það hafi ekki verið gert.

Þá tilheyri allir þeir þinglýstu kaupsamningar, sem séu undirliggjandi nefndu meðal fermetraverði, svæðum skipulagðra sumarhúsabyggða og sé nálægasta sumarhúsasvæðið […] í um það bil 40 km loftlínu frá F sem umrætt sumarhús standi á.

Reikniformúla húsmats fyrir sumarhús í fasteignamati 2020 taki tillit til þess að eftirspurn eftir sumarhúsum í skipulögðum sumarhúsahverfum sé meiri en á svæðum sem ekki séu skipulögð fyrir sumarhús. Eins hús hafi ólíkt verð eftir staðsetningu vegna áhrifa framboðs og eftirspurnar.

Þannig sé matsstuðull fasteignamats 2020 fyrir matssvæðið […] sem sumarhús á G tilheyri. […] Þannig sé matsstuðull […] 35% lægri en í […], 27% lægri en í […], 19% lægri en við […] og 27% lægri en við […].

Til að bera saman verð sumarhúss í […] við verð á sumarhúsi á […] þyrfti að minnsta kosti að leiðrétta fyrir áhrifum mismunandi eftirspurnar eftir ólíkri staðsetningu. Það hafi ekki verið gert.

Engar fyrirliggjandi upplýsingar séu um gerð, ástand eða hvaða lausafjármunir hafi fylgt í þeim kaupsamningnum sem þinglýstir hafi verið og liggi til grundvallar verðsjá sumarhúsa Þjóðskrár. Bent skuli á þann fyrirvara sem Þjóðskrá geri við notkun verðsjár sumarhúsa á vefsíðu sinni: „Meðaltal fermetraverðs segir ekki endilega rétt til um verðþróun fasteigna í heild sinni þar sem frekari greiningar er þörf við slíkt mat.“

Sú fullyrðing í matsgerð þeirri sem varnaraðili hafi lagt fram um að það sé mat fasteignasalans að verð á sumarhúsum hafi hækkað með tilkomu Covid-19 sé með öllu órökstudd.

Þær auglýsingar sem varnaraðili hafi lagt fram af fasteignavef Vísis sé tekið fram að þær auglýsingar innihaldi ásett verð en ekki markaðsverð. Þá innihaldi þær einnig verð lóðarréttinda sem ekki eigi að koma til athugunar við mat á innlausnarvirði. Aukinheldur komi fram í auglýsingu sumarhúss við […] og komi fram í söluyfirliti þeirrar eignar að eignin sé með hitaveitu ólíkt G og sé staðsett í […].

Þá muni það vera svo, og hafi lögmaður sóknaraðila aflað um það upplýsinga frá söluaðila CABIN ítalskra húsa, að engin slík hús hafi verið uppsett á Íslandi þar sem þau hafi ekki selst. Bendi það til takmarkaðrar eftirspurnar eftir slíkum húsum. Sé aftur á móti kostnaðarverð Cabin ítalskra húsa 17.900.000 kr. lagt til grundvallar sem upphafsvirði A húss, sem ætlaður sé líftíminn 50 ár og þar af leiðandi með 2% afskriftarhlutfall, finnist árslokavirði hússins eftir 35 ár (byggingarár sumarhússins á G sé 1985) 5.012.000 kr.

VIII. Lokaathugasemdir varnaraðila

Varnaraðilar segja meðal annars að varðandi leit sóknaraðila í vefsjá þá hafi áður verið bent á að tölur í vefsjá hafi ekki verið uppfærðar frá lokum árs 2018. Því til stuðnings sé vísað til samskipta við fyrirliggjandi samskipta við Þjóðskrá. Þar sem vefsjá Þjóðskrár skili ekki nýlegum upplýsingum fylgi yfirlit þinglýstra samninga á árinu 2019 í sveitarfélaginu […] og sveitarfélaga í nágrenninu líkt og heimilt sé samkvæmt 1. tölul. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008. Þar komi fram að meðal fermetraverð í sveitarfélaginu og sveitarfélaga í nágrenninu hafi verið 308.580 kr. árið 2019 sem geri 12.188.910 miðað við 39,5 fermetra.

Þá sé ekkert sem bendi til þess að svokölluð A hús séu verðminni en önnur sumarhús byggð á svipuðu tímabili.

Vísað sé á bug afskriftaraðferð sóknaraðila, enda endurspegli hún ekki þekktar aðferðir við afskriftir á fasteignum. Vel viðhaldin sumarhús séu ekki verðlaus eftir 50 ár.

Í samtölum varnaraðila við Þjóðskrá hafi komið fram að það væri alvanalegt að Þjóðskrá tæki saman gögn fyrir kærunefnd húsamála, óskaði hún eftir því.

Varnaraðilar hafi átt frumkvæði að sáttarumleitunum og boðið ótal möguleika á sáttarleiðum.  Ekki sé hægt að finna nein haldbær rök fyrir því af hverju sóknaraðili vilji ekki að leigusamningurinn verði endurskoðaður og framlengdur. Þá hafi lög nr. 75/2008 verið lögfest í þeim tilgangi að vernda hagsmuni varnaraðila í málum sem þessu. Komi það ítrekað fram í frumvarpi, nefndaráliti og málflutningi flutningsmanna á Alþingi.

IX. Niðurstaða

Varnaraðilar krefjast þess að málinu verði vísað frá á þeirri forsendu að umrædd lóð sé ekki í eigu sóknaraðila og því geti hann ekki talist leigusali í skilningi laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008. Í því tilliti vísa varnaraðilar til þess að við skipti á dánarbúi ekkju J, sem átt hafi landið, hafi komið í ljós að hún ætti skráðan eignarrétt að lóðinni en ekki sóknaraðili. Lóðin hafi verið nefnd G og sé með landnúmerið […]. Sóknaraðili vísar aftur á móti til þess að hann sé eigandi lóðarinnar samkvæmt landskiptagerð og að varnaraðilar hafi ávallt leitað til hans sem leigusala og eiganda lóðarinnar.

Samkvæmt endurriti úr landskiptabók Sýslumannsins í H, dags. 22. nóvember 2010, er sóknaraðili eigandi F III en óumdeilt er meðal aðila að umdeild lóð er inni á því landi. Samkvæmt skráningu hjá Fasteignamati ríkisins er fyrrnefnt dánarbú eigandi frístundahússins og kemur þar einnig fram að J heitinn sé skráður fyrir lóðinni. Samkvæmt fyrirliggjandi fasteignayfirliti eru engir þinglýstir eigendur skráðir fyrir húsinu en varnaraðilar eru skráðir umráðendur þess samkvæmt fasteignaskrá. Skráður umráðandi lóðarinnar samkvæmt fasteignaskrá er dánarbúið.

Samkvæmt veðbandayfirliti er sóknaraðili eigandi F III samkvæmt afsali sem var gefið út 15. ágúst 1989. Ljóst er samkvæmt fyrirliggjandi bréfi aðstandenda dánarbús K til varnaraðila, dags. 5. janúar 2020, að vilji þeirri standi til þess að lóðin verði afskráð hjá dánarbúinu. Ekki er þannig ágreiningur meðal eigenda F I–III um að sóknaraðili sé eigandi lóðarinnar sem um ræðir og varnaraðilar raunar þau einu sem virðast halda öðru fram. Þegar af þeirri ástæðu er ekki tilefni til að fallast á kröfu varnaraðila um frávísun á þeim grunni að sóknaraðili sé ekki eigandi landsins, auk þess sem lóðin er í landi F III.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 er uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans. Uppsagnarfrestur slíks samnings er eigi skemmri en tvö ár. Í 3. mgr. sömu greinar segir að nú sé í gildi tímabundinn leigusamningur um lóð þar sem frístundahús stendur. Skuli þá leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.-14. gr. laga nr. 75/2008. Leigusala sé heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhaldandi leigu eða lok hennar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Hafi aðilar vanrækt tilkynningarskyldu samkvæmt 3. eða 4. mgr. 10. gr. grundvallast málskotsheimild leigusala á 3. mgr. 11. gr. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings.

Í bréfi sóknaraðila, dags. 15. september 2017, til varnaraðila vísaði hann til 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, og tilkynnti að lóðarleigusamningurinn liði undir lok 31. desember 2020. Með vísan til sama ákvæðis benti hann varnaraðila á að kynna sér efnisákvæði 11.-14. gr. laganna er lúti að samningsfrelsi, málskotsrétti og fleiru. Í bréfinu hvatti hann varnaraðila til þess að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhald leigu, væri þess óskað, eða þá lok leigunnar og hvernig að þeim lokum skyldi standa. Ljóst er því að sóknaraðili sendi varnaraðila tilkynningu þar sem bent var á áætluð samningslok og efni 11.-14. gr. laga nr. 75/2008. Þá barst kærunefnd húsamála kæra sóknaraðila 3. febrúar 2020. Með hliðsjón af því að leigusamningur aðila rennur sitt skeið á enda 31. desember 2020 er ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæran barst.

Í 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 segir að hafi leigusali nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann fyrir kærunefnd húsamála haft uppi kröfu um innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar við samningslok, sbr. 14. gr. laganna.

Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. skal ákvörðun um innlausnarverð fyrir mannvirki taka mið af kröfum aðila og hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við mat á markaðsverðmæti mannvirkja skal meðal annars hafa eftirfarandi til viðmiðunar:

1. nýlegt söluverð á mannvirkjum sem eru af svipaðri stærð og gerð og standa á lóðum á sömu jörð eða nálægum jörðum í sveitarfélaginu; einnig má líta til nýlegra söluverða sambærilegra frístundahúsa og annarra mannvirkja á lóðum undir frístundahús innan sveitarfélaga í nágrenninu; heimilt er að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi eru til a.m.k. 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum,
2. ástand, gerð og skipulag mannvirkja,
3. fasteignamat, brunabótamat og annað er til leiðbeiningar má verða.

Þá segir í 5. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 að nú hafi í tíð eldri leigusamnings leigutaki eða fyrirrennari hans staðið fyrir umbótum á lóð, svo sem með trjá- og garðrækt. Geti leigutaki þá krafist þess að leigusali greiði sér bætur vegna þeirrar verðmætaaukningar sem orðið hefur á landinu. Svo að bæturnar verði úrskurðaðar til handa leigutaka verði að vera sýnt fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðar verulega umfram það sem við mátti búast miðað við ástand hennar í upphafi eldri leigusamnings og að venjulegri umhirðu lóðar hefði verið sinnt allan tímann. Aftur á móti segir í 6. mgr. sömu greinar að hafi umhirðu leigutaka á lóð á leigutíma verið verulega ábótavant og ástand lóðar sé ófullnægjandi þegar leigusamningur rennur út getur leigusali krafist lækkunar á innlausnarverði mannvirkja samkvæmt 4. mgr.

Sóknaraðili telur að innlausnarverð skuli ákveðið 5.000.000 kr. en varnaraðilar telja að það skuli ákveðið eigi lægra en 15.000.000 kr. Líkt og áður greinir ber kærunefnd samkvæmt 4. mgr. 14. gr. laga um frístundabyggð, við ákvörðun innlausnarverðs að leggja til grundvallar markaðsvirði hússins og í því sambandi hafa til viðmiðunar þrjú atriði. Var aðilum falið að afla gagna sem nefndin gæti haft til hliðsjónar við ákvörðun innlausnarverðs, sem þeir og gerðu, og er efni þeirra rakið í köflum um sjónarmið aðila að framan.

Um er að ræða 39,5 fermetra A bústað á einni hæð með risi, byggður árið 1985. Bústaðurinn er úr timbri og stendur á steyptum súlum. Eldhús og stofa eru samliggjandi. Þá eru tvö herbergi og eitt baðherbergi og auk þess ris með lítilli lofthæð. Þrír þakgluggar eru á húsinu. Fyrir utan bústaðinn er timburverönd og við hliðina á honum er geymsluskúr, útisturta og heitur pottur. Kalt vatn er til staðar en ekki rafmagn. Sólarsella (12 wolt) hefur verið notuð fyrir rafmagn en ísskápur, hitari, helluborð og útisturta hefur verið gasdrifið. Þá hefur kamína verið notuð til upphitunar í bústaðnum og viðarhitari fyrir heita pottinn. Um 10 ára gömul rotþró er til staðar. Í verðmati fasteignasala, sem varnaraðilar öfluðu, segir að bústaðurinn sé í ágætu ástandi að utan sem innan og að hann standi einn og sér á fallegum stað. 

Fasteignamatsverð eignarinnar 2020 er 9.460.000 kr., þar af er lóðarmat 2.390.000 kr., og brunabótamat er 11.050.000 kr. 

Varðandi viðmið 14. gr. um nýlegt söluverð á mannvirkjum, sem eru af svipaðri stærð og gerð og standa á nálægum stað, voru ekki lögð fram nein gögn að því undanskildu að varnaraðilar bentu á að samkvæmt Þjóðskrá sé fermetraverð í sumarhúsum í sveitarfélaginu og nágrannasveitarfélögum 290.497 kr. á fermeter. Upplýsingar þar um séu þó frá árinu 2018 þar sem Þjóðskrá hafi ekki uppfært þær. Sé stuðst við þessar upplýsingar, sem varnaraðilar telja þó of lágar, sé markaðsverð hússins 11.474.631 kr. Sóknaraðili mótmælti því að unnt væri að leggja meðal fermetraverð samkvæmt Þjóðskrá til grundvallar, enda tæki meðal fermetraverðið til miseftirsóttra frístundajarða og mismunandi byggingartíma og ástands sumarhúsa. Þá lagði sóknaraðili fram auglýsingu frá stéttarfélagi sem bauð félagsmönnum þess að eignast gamla A húss sumarbústaði félagsins endurgjaldslaust og auglýsingu frá einingafyrirtæki þar sem verð sumarhúss á fermeter var frá 108.200 kr. Varnaraðilar lögðu fram sambærileg gögn þar sem fermetraverð var hærra.

Aðilar lögðu hvor um sig fram möt tveggja löggiltra fasteignasala á markaðsvirði hússins. Verðmöt sem sóknaraðili aflaði hljóðuðu upp á annars vegar 5.300.000 kr. og hins vegar 5.400.000 kr. Bæði verðmötin miða við markaðsvirði hússins án lóðarréttinda sem er í andstöðu við fyrirmæli 1. töluliðs 4. mgr. 14. gr. laganna þar sem segir að heimilt sé um markaðsverð að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi eru að minnsta kosti til 20 ára eða mannvirkja sem standi á eignarlóðum. Getur kærunefnd ekki fallist á að um undantekningarheimild sé að ræða heldur beri almennt að gera ráð fyrir áframhaldandi lóðarréttindum við mat á innlausnarverði frístundahúss. 

Varnaraðilar lögðu fram möt fasteignasala þar sem tekið var tillit til lóðaréttinda og hljóðuðu annars vegar upp á 9.500.000 kr og hins vegar 13.000.000 kr.  Að því er hærri fjárhæðina varðar er sérstaklega tekið fram í því mati að sala á sumarbústöðum hafi stóraukist frá því COVID-19 faraldurinn kom upp og verð þeirra sömuleiðis hækkað.

Þau gögn sem sóknaraðili hefur aflað til að færa sönnur á innlausnarverð eru öll því marki brennd að miða við verðmat frístundahússins án lóðarréttinda eða með tilliti til þess að kostnaðarsamt sé að færa húsið af lóðinni. Aftur á móti telur nefndin að mat P, sem fylgdi greinargerð varnaraðila, sé raunhæft þar sem fasteignasalinn leggur til grundvallar þau sjónarmið sem líta ber til samkvæmt ákvæði 4. mgr. 14. gr. laganna. Þá fær mat hans stuðning í fasteignamatsverði frístundahússins. Telur kærunefnd því ekki óvarlegt að leggja til grundvallar að markaðsvirði hússins sé 9.500.000 kr. en ekki hafa verið lögð fram gögn sem styðja fullyrðingu fasteignasala er varnaraðilar lögðu síðar fram, um að verð á sumarhúsum hefði hækkað mikið á þessu ári.

Varnaraðilar hafa krafist þess að sóknaraðili greiði þeim bætur vegna þeirrar verðmætaaukningar sem orðið hafi á landinu með umbótum þeirra á lóðinni, svo sem með trjá- og garðrækt, á grundvelli 5. mgr. 14. gr. laga um frístundahús. Varnaraðilar lögðu fram mat garðyrkjufræðings á gróðri eftir skoðun á lóðinni 25. maí 2020. Í greinargerð garðyrkjufræðingsins kemur fram að á lóðinni séu 1531 planta, sem samanstanda af víði, birki, ösp, lerki, furu, greni, eplatré, rósum, eini, kvisti, berjatré, reyni og koparreyni. Tekið er fram að vegna staðsetningar lóðarinnar sé verulega erfitt að koma upp trjágróðri. Vatnið umhverfis landið sé saltvatn og gangi yfir gróðurinn þegar vindar blási. Gera megi ráð fyrir allt að fjórfaldri gróðursetningartölu miðað við uppkomin tré þar sem afföll við þessar aðstæður hljóti að hafa verið gífurleg og ekki sé auðvelt að ná þessum sýnilega árangri. Þá sé vert að nefna að með því að hafa girt landið af og verndað það þannig fyrir ágangi hrossa og kinda hafi tekist að koma upp ágætu berjalyngi og ýmsum öðrum fjölærum gróðri sem að öðrum kosti myndi ekki dafna svo vel þarna. Þá leggja varnaraðilar fram verðlista fyrir nefndar plöntur og samkvæmt útreikningi hans sé verðið fyrir plönturnar 14.258.020 kr.

Í verðmati T, sem varnaraðilar lögðu fram er kærunefnd óskaði eftir gögnum til stuðnings kröfum aðila með vísan til 4. mgr. 14. gr. laganna, segir að hann hafi einnig verið fenginn til að meta verðmætaaukningu sem hafi orðið á landinu. Í því tilliti nefnir hann að um sé að ræða gríðarlega mikið magn trjáplantna á landinu. Þá sé búið að leggja veg og kalt vatn að húsinu, girða lóðina af fyrir ágangi hesta og sauðfjár sem og koma fyrir ágætis útiaðstöðu með leiktækjum og þess háttar. Allt þetta sé til þess fallið að auka verðgildi lóðarinnar. Fasteignasalinn taldi að verðgildi lóðarinnar einnar og sér eins og hún er í dag væri 6.000.000 kr. en verðmæti landsins án gróðurs, vegar og vatns væri um 2.000.000 kr.

Sóknaraðili mótmælir því að umbætur varnaraðila á lóð hafi aukið verðgildi hennar verulega umfram það sem búast mátt hafi við. Alþekkt sé að leigutakar lóða undir frístundahús gróðursetji tré og plöntur í námunda við bústaði sína, enda sé slíkt fallið til að skapa skjól við húsin og fegra umhverfi þeirra. Sömu sögu sé að segja varðandi lagningu vatns og vegar og aðgerðir til að varna ágangi búfjár. Þessar framkvæmdir varnaraðila hafi verið fullkomnlega eðlilegar og ekki gengið lengra en eðlilegt geti talist. Aðeins við sérstakar aðstæður geti komið til álita að greiða bætur á þessum grundvelli og skilyrði þess séu alls ekki uppfyllt hér. Hafi lóðarframkvæmdir varnaraðila verið umtalsverðar að umfangi hefði hann þurft samþykki sóknaraðila fyrir þeim sem hann hafi ekki fengið og geti því ekki fengið bætur vegna, sbr. nefndarálit með lögunum.

Kærunefnd telur ljóst að varnaraðilar hafi aukið verðmæti lóðarinnar með því að leggja að henni veg og vatn. Þá liggja fyrir skýrslur garðyrkjufræðings og fasteignasala til stuðnings kröfum varnaraðila hér um. Telur kærunefnd að lagning vegar, vatns og hin mikla gróðursetning hafi verið umfram venjulega umhirðu lóðar og því beri að úrskurða varnaraðilum bætur á grundvelli 5. mgr. 14. gr. laganna sem kærunefnd telur hæfilegar 2.000.000 kr.

Vakin er athygli á því að í 4. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 segir að nú sé felldur úrskurður um skilmála innlausnar samkvæmt 14. gr. Skal þá leigutaki skila lóðinni, ásamt öllum mannvirkjum og tilheyrandi fylgifé, að teknu tilliti til eðlilegrar notkunar og viðhalds, í ekki lakara ástandi en þegar honum var kunnugt eða mátti vera kunnugt um kæru leigusala, samkvæmt 2. tölul. 5. mgr. 12. gr., sbr. 14. gr.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um innlausn sumarhúss varnaraðila með fasteignanúmer […] á lóð með landeignarnúmer […] í F.

Innlausnarverð sumarhússins er ákveðið 9.500.000 kr.

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðilum verðbætur að fjárhæð 2.000.000 kr. vegna verðmætaaukningar á landinu.

Reykjavík, 5. nóvember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                    Eyþór Rafn Þórhallsson