Mál nr. 102/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. desember 2021

í máli nr. 102/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um vísitöluhækkun á leigu sex mánuði aftur í tímann og að honum beri því að endurgreiða sóknaraðila 37.040 kr. sem hann krafði hann um vegna þessa.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað að því undanskildu að varnaraðili endurgreiði 7.408 kr. vegna maí 2021 þar sem varnaraðili hafði lækkað leigu fyrir þann mánuð.

Með kæru, dags. 20. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. nóvember 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. nóvember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að krefja sóknaraðila um vísitöluhækkun á leigu sex mánuði aftur í tímann.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 30. september 2021 hafi varnaraðili sagt leigusamningum upp og farið fram á að íbúðinni yrði skilað í síðasta lagi 1. janúar 2022. Um sé að ræða ótímabundinn leigusamning og þar sem aðstæðum sóknaraðila hafi verið þannig háttað að honum væri ekki fært að skila íbúðinni fyrir þann tíma hafi hann upplýst að hann myndi nýta lagalegan rétt sinn um sex mánaða uppsagnarfrest. Í svari varnaraðila hafi hann meðal annars sagt að sóknaraðili skuldi leigu vegna hækkunar á leigu miðað við vísitölu frá maí 2021, samtals 37.040 kr. Þetta hafi verið í fyrsta skipti sem varnaraðili hafi minnst á hækkun vísitölu. Varnaraðili hafi borið ábyrgð á því að tilkynna hækkun leiguverðs þegar hana hafi borið að og þá skyldi hækkunin aðeins taka gildi næstu mánaðamót eftir tilkynninguna.

Eftir að varnaraðila hafi orðið ljóst að sóknaraðili hygðist halda í rétt sinn til að vera í húsnæðinu í sex mánuði eftir uppsögn hafi hann sent tölvupóst 8. október 2021 og krafist fyrrnefndrar greiðslu. Einnig hafi hann tilkynnt að leigan hækkaði úr 410.000 kr. í 427.848 kr. frá og með næstu mánaðamótum samkvæmt vísitölu. Sóknaraðili hafi upplýst að hækkuð leiga yrði greidd frá næstu mánaðamótum samkvæmt leigusamningi, en að hann teldi sig ekki eiga að greiða afturvirka leigu. Hann sé meðvitaður um að samningurinn sé vísitölubundinn en hafi búist við því að varnaraðili myndi upplýsa um hækkun leigu samkvæmt vísitölu, enda væri það á hans ábyrgð að gera það og fylgjast með slíkum hækkunum.

Þegar sóknaraðili hafi mótmælt kröfu varnaraðila hafi hann sagt að hann hefði ekki vitað hversu mikið sóknaraðili hefði greitt þar sem honum hefðu ekki borist neinar tilkynningar um það. Frá 1. nóvember 2020 hafði sóknaraðili þó greitt leigu tímanlega og varnaraðili aldrei beðið um eða kvartað yfir tilkynningaleysi varðandi greiðslur.

Varnaraðili hafi samþykkt afslátt af leigu 1. apríl 2021 vegna framkvæmda og leigan þá verið 380.000 kr. í stað 410.000 kr. Varnaraðili hafi upplýst 28. apríl að leiguverð í maí yrði einnig 380.000 kr. þar sem framkvæmdum hefði ekki verið lokið. Í júní 2021 hafi sóknaraðili í fyrsta skipti greitt 410.000 kr. að beiðni varnaraðila og hann enga athugasemd gert við þá greiðslu. Því megi reikna með að honum hafi verið kunnugt um hvaða leiguupphæð hafi verið greidd inn á reikning hans.

Varnaraðili hafi einnig sagt að það væri á ábyrgð sóknaraðila að fylgjast  með vísitölu og greiða hækkaða leigu eftir því, en sóknaraðili telji að hann sem leigjandi beri enga ábyrgð á því að fylgjast með því hvenær leigan hækki samkvæmt vísitölu. Það sé alfarið í höndum leigusala að fylgja því eftir. Eftir að varnaraðili hafi hótað að krefjast dráttarvaxta hafi sóknaraðili samþykkt að greiða kröfuna með þeim fyrirvara að innheimtan væri lögmæt.

Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 91/2020.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamningi aðila sé að finna viðauka um það hvernig leigufjárhæðin muni breytast yfir leigutímann. Hún skuli endurskoðuð tvisvar sinnum á ári hverju, 1. maí og 1. nóvember, og upphæðin taka breytingum til hækkunar eða lækkunar í samræmi við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.

Gefið sé upp hver grunnupphæðin sé eða 410.000 kr., við hvaða vísitölu sé miðað, hver grunnvísitala samningsins sé, 487.0, og hvenær upphæðin taki breytingum. Jafnframt sé vísað til vefs Hagstofunnar þar sem nálgast megi vísitölur hvers mánaðar fyrir sig. Þessar upplýsingar allar, þ.e. grunnfjárhæðin og vísitalan, auk grunnstöðu hennar í upphafi samnings ásamt þeim tímapunktum sem breytingarnar gerist, séu nægilegar upplýsingar til þess að hver sá sem lesi samninginn geti reiknað út hver leigufjárhæðin skuli vera á hverjum tímapunkti.

Ekki sé deilt um hvort leigufjárhæðin skuli taka breytingum og hafi sóknaraðili þegar greitt leigu 1. nóvember 2021 samkvæmt vísitölu þess mánaðar.

Samkvæmt leigusamningnum breytist leigufjárhæðin í fyrsta skipti 1. maí 2021, en þá hafi vísitalan verið 495.8 og leigufjárhæðin samkvæmt því 417.408. Sóknaraðili hafi haldið áfram að greiða óbreytta upphaflega upphæð næstu mánuði þar til varnaraðili hafi sent ábendingu um vangoldnar leigugreiðslur 8. október 2021 og óskað eftir uppgjöri og greiðslu á mismun á leigugreiðslunum fyrir og eftir breytingu með tilliti til vísitölu, án nokkurs aukakostnaðar eða dráttarvaxta. Eftir að sóknaraðili hafi hafnað því að hann ætti að gera upp mismuninn afturvirkt og einungis greiða hækkaða leigu frá 1. nóvember hafi varnaraðili sent ítrekun og greiðsluseðil og áskilið sér rétt til þess að innheimta dráttarvexti, yrði ekki gengið frá greiðslu.

Í kæru sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 91/2020 þar sem um hafi verið að ræða sex ára tímabil en í máli þessu sé um að ræða sex mánaða tímabil. Sóknaraðili hafi greitt leigu með millifærslu án þess að senda sérstaka tilkynningu með smáskilaboðum eða tölvupósti við framkvæmd millifærslu. Sóknaraðili virðist einnig hafa breytt nafni sínu í Þjóðskrá eftir að hafa gert leigusamninginn og komi sumar leigugreiðslur frá fyrra nafni hans og aðrar frá nýju nafni. Þetta hafi hann gert án þess að upplýsa varnaraðila sem hafi lengi vel talið að um tvo einstaklinga væri að ræða.

Að lokum sé það einnig svo að varnaraðili hafi veitt sóknaraðila afslátt í upphafi leigutíma vegna framkvæmda á húsinu. Fyrst rúmlega helming af leigunni og síðar 30.000 kr. á mánuði í fleiri mánuði vegna gluggaútskipta og óþæginda sem það gæti valdið honum. Það sé rétt að í skilaboðum hafi varnaraðili boðið sóknaraðila að greiða 380.000 kr. 1. maí einnig, en þetta hafi honum yfirsést við uppreikning á vangoldinni leigu. Greiðslusagan sé flókin á þessu stutta tímabili. Þar af leiðandi sýni varnaraðili því skilning að sóknaraðili hafi ekki sjálfur áttað sig á því að uppreikna leiguna samkvæmt nýrri vísitölu þegar komið hafi að því.

Það breyti því þó ekki að samningurinn sé skýr og í íslenskum rétti sé meginreglan sú að samninga beri að halda. Í honum sé kveðið á um að leigufjárhæðin breytist og bæði hvenær og með hvaða móti það gerist. Sóknaraðila hafi getað verið þetta ljóst við undirritun leigusamnings. Ekki sé um að ræða heimild til hækkunar í leigusamningum heldur sé kveðið á um að leigufjárhæðin breytist/skuli breytast í takt við vísitöluna.

Ekki verði séð að húsaleigulögin taki afstöðu til þess að leigusali beri ábyrgð á því að tilkynna leigutaka um breytta leigufjárhæð í takt við vísitölu eða kveði á um tímamörk um hversu langt megi reikna afturvirka hækkun á leigu. Verði því ekki séð á hvaða forsendum yrði hægt að ógilda þetta ákvæði samningsins eða láta það eingöngu gilda frá því að tilkynnt hafi verið um breytinguna.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Um greiðslustað húsaleigu segir í leigusamningnum að leigufjárhæð sé innheimt mánaðarlega hjá Innheimtuþjónustu Arion banka og að leigjandi fái mánaðarlega greiðsluseðil í heimabanka. Tekið var fram að fyrsta leigugreiðsla yrði greidd með millifærslu á bankareikning varnaraðila. Varnaraðili sendi aftur á móti ekki greiðsluseðla og sóknaraðili greiddi því leigu inn á tilgreindan reikning varnaraðila á leigutíma.

Í tilefni þess að sóknaraðili vildi ekki verða við beiðni varnaraðila um að flytja úr hinu leigða heldur vildi nýta sex mánaða uppsagnarfrest sinn sendi varnaraðili tölvupóst 8. október 2021 þar sem fram kom að hann hafi veitt því athygli að það vanti upp á leigugreiðslur síðustu mánaða og þær hefðu ekki tekið mið af vísitölu neysluverðs til verðtryggingar eins og leigusamningur kveði á um. Fór hann fram á greiðslu að fjárhæð 37.040 kr. af þessum sökum vegna tímabilsins 1. maí 2021 til 1. október 2021. Sóknaraðili mótmælti kröfu varnaraðila hér um á grundvelli tómlætis og réttmætra væntinga hans til þess að hann yrði ekki krafinn sérstaklega um verðbætur.

Samkvæmt leigusamningi aðila skyldi leigufjárhæð taka breytingum í samræmi við hækkanir á vísitölu tvisvar á ári, 1. mars og 1. nóvember. Varnaraðili hækkaði leigugjaldið ekki 1. mars 2021 en með tölvupósti í október 2021 tilkynnti hann um hækkun leigu 1. nóvember 2021 sem og að honum hefði yfirsést að hækka leigugjaldið 1. mars sl. Óumdeilt er að varnaraðila var heimilt að hækka leigugjaldið frá 1. nóvember 2021 en sóknaraðili telur hann ekki hafa heimild til að hækka það aftur í tímann frá 1. mars. Hvort krafa sé niðurfallin sakir tómlætis er mjög atvikabundið en kærunefnd telur þó unnt að slá föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en í hinum almenna kröfurétti. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í mörgum ákvæða húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða riftun samnings. Í því tilviki sem hér um ræðir stóð það leigusala nær að reikna verðbætur á leigufjárhæð í samræmi við ákvæði leigusamnings og bæta þeim við umsamda leigufjárhæð frá 1. mars 2021 vildi hann svo gera auk þess sem honum bar samkvæmt ákvæði leigusamnings að senda kröfu um leigugreiðslur með greiðsluseðli sem hann gerði ekki. Sóknaraðili mátti því ætla að varnaraðili hefði fallið frá heimild sinni til að bæta verðbótum við leigufjárhæð í það skiptið og treysta því að um fullnaðargreiðslu væri að ræða er varnaraðili athugasemdalaust tók við leigugreiðslum 1. mars til 1. október 2021. Fellst kærunefnd því á kröfu álitsbeiðanda.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila. Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 37.040 kr.

Reykjavík, 15. desember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson