Mál nr. 10/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 10/2020
Kostnaður húsfélags: Auglýsinga- og kynningarstarfsemi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. janúar 2020, beindu A., B., C., D., E., F og G., hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við H, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. febrúar 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. mars 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið I, alls 114 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur skrifstofuhúsnæðis í húsinu. Ágreiningur er um sameiginlegan rekstrarkostnað og skylduaðild að gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé óskylt að greiða kostnað vegna auglýsinga og markaðsmála sem innheimtur sé af gagnaðila sem hluti af sameiginlegum kostnaði eigenda og afnotahafa eigna í I. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að innheimta annan sameiginlegan kostnað en þann sem leiði af ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili annist rekstur hússins og innheimti húsgjöld af eigendum. Hluti af þeim kostnaði sé vegna auglýsinga og markaðsmála fyrir verslanir I og sölu á gjafakortum. Álitsbeiðendur reki allir skrifstofustarfsemi í húsinu og sé slíkur kostnaður þeim algjörlega óviðkomandi.
Mál þetta varði verslunarmiðstöðina I, þ.e. í fyrsta lagi I, en samkvæmt eignaskiptayfirlýsinguna séu 7 eignir undir því heimilisfangi sem hafi sér fastanúmer. Í öðru lagi sé það‚ Í, en undir því heimilisfangi séu 85 eignir með sér fastanúmer. Að lokum sé um að ræða J, sem áður hafi verið kölluð K og byggð var árið 1991, en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu séu 22 eignir undir því heimilisfangi sem hafi sér fastanúmer. Í daglegu tali séu allar ofangreindar eignir nefndar I og sé hún rekin sem ein sameign.
Gagnaðili, H, hafi verið stofnað 30. mars 2000. Í félagssamþykktum gagnaðila komi fram að hver eigandi/afnotahafi skuli greiða eða ábyrgjast greiðslu leigutaka síns á hlutdeild eignarhlutans í sameiginlegum rekstrarkostnaði, þar á meðal vegna „auglýsinga- og kynningarstarfsemi“. Samþykktunum hafi hvorki verið þinglýst né hafi þær verið kynntar álitsbeiðendum með öðrum hætti.
Gagnaðili sé ekki húsfélag og eigi því ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús ekki við að því marki sem rekstur gagnaðila fari út fyrir lögbundið hlutverk húsfélags samkvæmt lögunum. Þá hafi álitsbeiðendur verið grandlausir um félagssamþykktir gagnaðila og séu því ekki bundnir af þeim þar sem þeim hafi ekki verið þinglýst.
Með 77. gr. stjórnarskrárinnar sé félagafrelsi tryggt. Á grundvelli undantekningarheimildar í síðari málslið ákvæðisins sé kveðið á um skylduaðild að húsfélögum í 2. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús. Til þess að slík skylduaðild standist ákvæði stjórnarskrárinnar verði hlutverk félagsins að vera í því fólgið að sinna lögmæltu hlutverki sínu og ekki öðru eða meira en það, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 259/1997. Sömu sjónarmið eigi við í máli þessu og fram hafi komið í dómnum.
Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús sé sérstaklega tilgreint hvert sé hlutverk og tilgangur húsfélaga. Þrátt fyrir það sé kveðið á um í félagssamþykktum gagnaðila að til sameiginlegs kostnaðar nái meðal annars auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Þessi kostnaður, sem nemi verulegri fjárhæð, samrýmist með engum hætti lögmæltu hlutverki húsfélags. Kostnaðurinn hafi þó verið innheimtur í formi skylduaðildar að félaginu. Álitsbeiðendur hafi aldrei samþykkt að greiða slíkan kostnað, enda njóti þeir ekki góðs af auglýsinga- og kynningarkostnaðinum þar sem hann taki eingöngu til verslana í verslunarmiðstöðinni sem slíkri.
Með vísan til framangreinds sé aðallega á því byggt að gagnaðili sé ekki húsfélag í skilningi 56. gr. laga um fjöleignarhús heldur sé um rekstrarfélag að ræða, líkt og nafn þess bendi til, sem rekið sé í viðskiptalegum tilgangi til hagsbóta fyrir suma eigendur. Því sé ekki hægt að skylda álitsbeiðendur til aðildar, enda verði skylduaðild aðeins réttlætt á grundvelli almannahagsmuna eða réttinda annarra, líkt og segi í ákvæði 77. gr. stjórnarskrár, en engin slík rök séu fyrir aðild álitsbeiðenda að gagnaðila.
Til vara sé á því byggt að „auglýsinga- og kynningarkostnaður“ falli ekki undir lögbundið hlutverk félagsins samkvæmt fjöleignarhúsalögum og því sé ekki hægt að skylda álitsbeiðendur til aðildar að þeim hluta starfseminnar en sú niðurstaða sé í fullu samræmi við áðurnefndan dóm Hæstaréttar. Í ljósi dómsniðurstöðunnar beri gagnaðila þannig að aðskilja rekstur sinn með þeim hætti að skylduaðildin nái eingöngu til þess hluta rekstrarins er lúti að lögbundnu hlutverki húsfélags eins og það sé afmarkað í fjöleignarhúsalögum. Kjósi gagnaðili að halda uppi rekstri á borð við auglýsinga- og kynningarstarsemi fyrir verslanir í verslunarmiðstöðinni sé þeim heimilt að gera það með frjálsri félagsaðild en ekki sé hægt að skylda álitsbeiðendur til aðildar að slíku félagi.
Samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús falli undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður vegna reksturs og viðhalds sameignar, opinber gjöld og bótaábyrgð húsfélags. Þótt um víðtækari talningu sé að ræða sé með öllu ljóst að „auglýsinga- og kynningarkostnaður“ verslana í fjöleignarhúsi geti með engu móti fallið þar undir.
Eigendum fjöleignarhúss þar sem atvinnustarfsemi sé rekin sé þó heimilt að víkja frá lögunum með samningum sín á milli, sbr. 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 2. mgr. 75. gr. laganna sé þörf á að þinglýsa samþykktum sem hafi að geyma slík frávik og í 3. mgr. ákvæðisins sé sérstaklega tekið fram að réttarvernd gagnvart þriðja manni sé háð þinglýsingu. Allir álitsbeiðendur hafi keypt sínar eignir eftir að samþykktir gagnaðila hafi tekið gildi og teljist því til þriðja manns í skilningi ákvæðisins.
Samkvæmt skýru orðalagi 2. mgr. 75. gr. laga um fjöleignarhús séu álitsbeiðendur því óbundnir af ákvæðum félagssamþykkta gagnaðila að því leyti sem þau víkja frá ákvæðum laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila er farið fram á að kröfum álitsbeiðenda verði hafnað. I hafi heimild til þess að semja sig frá ákvæðum fjöleignarhúsalaga þar sem fasteignin hýsi eingöngu atvinnustarfsemi og sé vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 283/2002 um staðfestingu þess.
Skylda aðila til að vera í húsfélagi í því fjöleignarhúsi, sem hann eigi eignarhlut í, byggi á ákvæðum fjöleignarhúsalaga og hafi það talist falla undir nefnda undanþágu í stjórnarskránni. Þá heimili fjöleignarhúsalögin að samið sé á annan veg en ákvæði þeirra segi til um, hýsi fasteignin aðeins atvinnustarfsemi. Sé því alveg ljóst að ekki sé brotið á stjórnarskrárvörðum rétti aðila til að standa utan félaga með skylduaðild að gagnaðila. Einnig megi líta til þess að enginn sé skyldugur til að eignast eignarhluta í I. En kjósi einhver að kaupa sér fasteign þar gangi hann um leið inn í það hlutverk sem þar gildi.
Ein af þeim skyldum sem fasteignarkaupandi hafi í aðdraganda kaupa á fasteign í fjöleignarhúsi sé að kynna sér hvaða reglur hafi verið settar um húsfélagið og hvaða ákvarðanir hafi verið teknar þar og geti hann ekki borið við grandleysi um slíka hluti eftir kaupin. Seljanda beri einnig við sölu fasteignar að upplýsa um þau réttindi og skyldur sem fasteigninni fylgi. Hafi seljandi brugðist upplýsingaskyldum sínum í þessu sambandi geti núverandi eigandi mögulega átt kröfur á hendur honum hvað það varði, en aldrei geti niðurstaða slíks brots orðið til þess að núverandi eigandi fasteignar í I geti losnað undan þeim kvöðum sem þar gildi.
Ekki tíðkist að þinglýsa samþykktum húsfélaga eða rekstrarfélaga á alla eignarhluta í fjöleignarhúsum, enda yrði það afar erfitt í framkvæmd þar sem þá þyrfti að þinglýsa öllum breytingum sem gerðar kynnu að verða á þeim á lögmætum húsfundum/félagsfundum á alla eignarhluta í hvert sinn. Væri það afar dýrt og óhagkvæmt. Hefði vilji löggjafans staðið til þess að gera gildi slíkra reglna og samninga háða þinglýsingu hefði honum verið einfaldast að kveða beint á um það, en ekki hafi sú leið verið farin, sbr. orðalag 2. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem aðild að húsfélagi sé lögbundin samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús sé tryggt að allir eigendur fasteigna í fjöleignarhúsum megi vita að þeir séu aðilar að slíku félagi og sé þeim í lófa lagið að kynna sér þær reglur og samþykktir sem settar hafi verið innan félagsins í aðdraganda kaupa sinna á fasteigninni.
Til viðbótar skuli ítrekað að skjal sem beri heitið „Kvaðir um rekstur sameignar og afnot bílastæða í I“ sé þinglýst á alla eignarhluta I þar með talið á eignarhluta í eigu allra álitsbeiðenda. Skjalið vísi skýrt til þess að í fasteigninni sé rekstrarfélag sem leggi kvaðir á eigendur fasteignarinnar. Segi þar meðal annars: „Í umboði þessu felst réttur Húsfélagsins til að annast sameiginlegan rekstur fasteignarinnar, allt í samræmi við rekstrarsamning aðila.“ Ljóst sé að innihald þess gefi kaupendum að fasteigninni fullt tilefni til að kynna sér gildandi regluverk í kringum rekstrarfélag það sem í gildi sé í I. Að auki sé eignaskiptasamningi þinglýst á alla sömu eignarhluta en í honum sé á nokkrum stöðum vísað til „sérstaks rekstrarsamnings eigenda allra matshluta á lóðinni“. Þá liggi fyrir veðbandayfirlit allra eignarhluta álitsbeiðenda þar sem sjáist að ofangreindum skjölum sé þinglýst á eignarhluta þeirra.
Í ljósi alls framangreinds verði það að teljast ótrúverðugt að halda því fram að eigendum hafi ekki verið kunnugt um rekstrarfyrirkomulagið innan I eða um tilvist gagnaðila og samþykktir hans.
I hýsi eingöngu atvinnustarfsemi og megi því semja sig undan fjöleignarhúsalögunum og hafi það verið gert með félagssamþykktum gagnaðila. Eðlilegt sé að þar sé tekið á fleiri atriðum en þeim sem ráðist af lögmæltu hlutverki húsfélaga, enda sé I ekki hefðbundið fjölbýlishús og margt annað eigi þar við sem ekki eigi við í hefðbundnum fjölbýlishúsum. Fjöleignarhúsalög séu sett einkum með íbúðarhúsnæði í huga. Séu það einmitt helstu rökin fyrir því að semja megi sig frá lögunum hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi.
Í samþykktum gagnaðila sé fjallað sérstaklega um auglýsinga- og kynningarkostnað og sé það þannig frávik frá lögunum sem sérstaklega sé samið um. Allir félagsmenn séu bundnir af því.
Þeir fjármunir sem fáist með greiðslu á auglýsinga- og kynningarkostnaði sé notaður til að halda uppi gæðum I og aðdráttarafli. Gengi I sem verslunarmiðstöðvar hafi bein áhrif á virði allra eignarhluta í I, þar með talda þá hluta sem hýsi skrifstofuhúsnæði. Því sé ekki ósanngjarnt að allir eigendur taki þátt í þeim sameiginlega kostnaði eins og öllum öðrum sameiginlegum kostnaði innan fasteignarinnar sem nýttur sé allur í þágu hennar og eigendum hennar í heild.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki séu bornar á það brigður af þeirra hálfu að almennt séð standist skylduaðild að húsfélögum ákvæði stjórnarskrár um neikvætt félagafrelsi. Það fari aftur á móti ekki á milli mála að takmörk séu á þanþoli ákvæðisins hvað þetta varði. Önnur niðurstaða myndi leiða til þess að eigandi að meirihluta fasteigna í fjöleignarhúsi gæti skuldbundið sameigendur sína til að greiða hvaða kostnað sem honum hentaði í krafti eignarhalds síns. Slíkt fáist með engu móti staðist.
Í greinargerð gagnaðila sé engum orðum að því vikið þótt þar sé um að ræða grundvallaratriði í málinu. Sú málsástæða að enginn sé skyldugur til að eignast eignarhlut í I sé að engu hafandi.
Það sé gagnaðili sem beri sönnunarbyrði um grandsemi í samræmi við almennar sönnunarreglur og í ljósi þess að félagið beri ábyrgð á að þinglýsa réttindum sínum. Nægi því með engu móti að vísa til þess að það sé ótrúverðugt að eigendum hafi ekki verið kunnugt um rekstrarfyrirkomulagið.
Jafnvel þótt umdeildur kostnaður væri til hagsbóta fyrir álitsbeiðendur hefði það engin áhrif í málinu. Ekkert tilefni sé til slíks hagsmunamats, enda sé félagafrelsisákvæði stjórnarskrár og þinglýsingarskylda 3. mgr. 75. gr. ófrávíkjanleg.
Því sé aftur á móti hafnað að kostnaðurinn sé á einhvern hátt til hagsbóta fyrir álitsbeiðendur. Viðskiptavinir í verslunarmiðstöðinni séu ekkert líklegri en aðrir til að eiga viðskipti við aðila í skrifstofuhúsnæði I. Þá sé kostnaðurinn einnig til dæmis fólginn í sölu gjafakorta og svokölluðu L sem skrifstofueigendur taki ekki þátt í og séu þeim því ekki til hagsbóta.
Í athugasemdum gagnaðila segir að í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús sé talið upp hvert hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega. Ekki sé um tæmandi talningu að ræða. Þar sé einnig nefnt að hagnýting hússins skuli vera með þeim hætti að verðgildi eigna haldist. Vísist til umfjöllunar um að gengi I sem verslunarmiðstöðvar hafi bein áhrif á virði allra eignarhluta. Lögð sé megináhersla á það að þar sem I hýsi eingöngu atvinnustarfsemi sé heimilt að semja sig frá ákvæðum laga um fjöleignarhús, þar með talið ákvæði 57. gr. Geti niðurstaða Hæstaréttar í máli nr. 259/1997 því ekki gefið fordæmi í málinu.
Aðild að gagnaðila byggi á lagaskyldu, sbr. 13. laga um fjöleignarhús. Í samþykktum gagnaðila segi: „Félagsmenn eru eigendur og afnotahafar í fasteignum I og eiga þeir skylduaðild að félaginu“. Samþykktir þessar hafi upphaflega verið settar á stofnfundi félagsins 30. mars 2000 og sé ljóst að þegar eigendaskipti verði að einingum í fasteigninni beri nýjum eiganda að gangast undir skylduaðild að félaginu og hlíta því reglukerfi sem sett hafi verið um það.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.
Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús segir að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 2. mgr. sömu greinar segir að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varði hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Í 3. mgr. segir að húsfélagið geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Kærunefnd telur ljóst að hlutverk gagnaðila sé fólgið í því að gæta hagsmuna og sinna málefnum sameignarinnar, innheimta sameiginlegan kostnað og taka ákvarðanir sem tengjast húsinu. Þannig er um húsfélag sé að ræða sem álitsbeiðendum ber skylda til að vera aðilar að, sbr. framangreind 1. mgr. 56. gr., að svo miklu leyti sem hlutverk gagnaðila sé innan þess ramma sem kveðið sé á um í framangreindri 57. gr. og burtséð frá því hvort ágreiningur kunni að rísa um einstaka ákvarðanir sem stjórn gagnaðila og/eða gagnaðili tekur.
Deilt er um hvort álitsbeiðendum beri skylda til að greiða kostnað vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Álitsbeiðendur greina frá því að hluti af þeim kostnaði sem gagnaðili innheimtir af eigendum og telji til sameiginlegs kostnaðar sé vegna auglýsinga og markaðsmála fyrir verslanir I og sölu á gjafakortum. Kostnaðurinn sé álitsbeiðendum óviðkomandi, enda séu þeir eingöngu með skrifstofur í húsinu.
Í 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús er talið upp hvað fellur undir sameiginlegan kostnað í skilningi laganna og er ljóst að þar undir verður ekki felldur kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Virðist það óumdeilt í málinu.
Í 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús segir að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Sé eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gildi ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gildi ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.
Með vísan til framangreinds ákvæðis byggir gagnaðili ákvörðun sína um innheimtu á hinum umdeilda kostnaði. Um sé að ræða atvinnuhúsnæði sem eingöngu hýsi atvinnustarfsemi og því sé eigendum heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningi sín á milli. Það hafi verið gert með félagssamþykktum gagnaðila en þar segir í grein 8.02:
Sameiginlegur rekstrarkostnaður telst allur kostnaður við rekstur húseignarinnar, sameiginleg svæði og aðra sameign, s.s. kostnaður vegna upphitunar, lýsingar, loftræstingar, lyftna, færistiga, þrifa, öryggisgæslu, sorphreinsunar frá einingum og sameiginlegum svæðum, garðyrkju, hirðingu opinna svæða, reksturs bílastæða, ábyrgðartryggingar og annarra sameiginlegrar stjórnunar, starfsmannahalds, viðhalds sbr. 9. gr., reksturs félagsins, auglýsinga- og kynningarstarfsemi og annars rekstrarkostnaðar sem fellur á húsin í heild.
Samþykktirnar tóku gildi frá og með 1. janúar 2000.
Sérstaklega er fjallað um heimild til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu í 46. gr. fjöleignarhúsalaga. Segir í 2. mgr. ákvæðisins meðal annars að heimilt sé að víkja frá reglum laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar þegar um er að ræða atvinnuhúsnæði eingöngu. Í 3. mgr. segir að heimild til frávika sé háð skilyrðum um að kostnaðarskipting samkvæmt lögunum eigi illa við og sé ósanngjörn í garð eins eða fleiri eiganda. Þá sé heimilt að byggja á öðrum reglum sem taki til dæmis í ríkari mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. Í 4. mgr. er meðal annars kveðið á um að sé slíkri kostnaðarskiptingu ætlað almennt gildi og til frambúðar skuli henni þinglýst. Á grundvelli 5. mgr. getur eigandi, sem telur kostnaðarskiptingu eftir 45. gr. ósanngjarna, krafist leiðréttingar á húsfundi. Sinni húsfundur ekki kröfu hans þar um getur hann krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni fyrir dómi. Í 6. og 7. mgr. er fjallað um málshöfðunarfresti.
Þá segir í 75. gr. laganna að sé þörf sérstakra reglna um fjöleignarhúsið, afnot séreigna, sameign þess, húsfélag, stjórn þess, verkefni og valdsvið þess og fleira og að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laga þessara standi því ekki í vegi geti húsfélag sett sér sérstakar samþykktir með ákvörðun samkvæmt 7. tölul. B-liðar 41. gr. eða samkvæmt A-lið sömu greinar hafi þær að geyma atriði sem allir eigendur verði að samþykkja. Í 2. mgr. sömu greinar segir að setji húsfélag sér samþykktir samkvæmt 1. mgr., sem hafi að geyma ákvæði sem víki frá eða séu til fyllingar fyrirmælum laga þessara, skuli þeim þinglýst. Gildi það einnig um allar breytingar á samþykktum sem feli slíkt í sér. Sama gildi og um aðrar ákvarðanir húsfélagsins en samþykktir og breytingar á þeim sem séu þess eðlis að til þeirra þurfi samþykki allra eigenda, sbr. A-lið 41. gr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þinglýsingar samkvæmt 2. mgr. sé þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni en þinglýsingin sé ekki gildisskilyrði á milli eigenda innbyrðis. Um þýðingu og skuldbindingu slíkra gerninga innbyrðis, þótt þeim sé ekki þinglýst, fari eftir ákvæðum laga þessara, svo og almennum reglum.
Með vísan til 75. gr. fjöleignarhúsalaga og með hliðsjón af 46. gr. telur kærunefnd að gagnaðila hafi borið að þinglýsa félagssamþykktum sínum svo að ákvæði þeirra, sem feli í sér frávik frá ákvæðum fjöleignarhúsalaga, séu bindandi gagnvart álitsbeiðendum sem ekki voru eigendur í húsinu er samþykktir voru gerðar. Fellst kærunefnd því á kröfu álitsbeiðanda um að þeim sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði vegna auglýsinga og markaðsmála.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé óskylt að greiða kostnað vegna auglýsinga og markaðsmála sem innheimtur sé af gagnaðila sem hluti af sameiginlegum kostnaði eigenda og afnotahafa eigna í I.
Reykjavík, 20. apríl 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson