Mál nr. 417/2017
Úrskurðarnefnd velferðarmála
Mál nr. 417/2017
Fimmtudaginn 22. febrúar 2018
A
gegn
Íbúðalánasjóði
Ú R S K U R Ð U R
Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.
Með kæru, dags. 7. nóvember 2017, kærir A, til úrskurðarnefndar velferðarmála, ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 1. nóvember 2017, um synjun á beiðni kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærandi var skuldari að ÍLS-veðbréfum sem útgefin voru X 2008 og X 2009 með veði í fasteigninni að B. Á forsíðu veðbréfanna kemur fram að um sé að ræða ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Í 5. tölul. skilmála bréfanna kemur fram að skuldari afsali sér með undirritun ÍLS-veðbréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Samkvæmt gögnum málsins yfirtók kærandi lánin þann X 2012, greiddi þau síðan upp við sölu fasteignar sinnar og var þá gert að greiða uppgreiðsluþóknun. Kærandi fór fram á að uppgreiðsluþóknunin yrði felld niður en því var hafnað með ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 1. nóvember 2017.
Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála þann 7. nóvember 2017. Með bréfi, dagsettu sama dag og ítrekuðu 4. desember 2017, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar og gögnum málsins. Greinargerð Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 22. desember 2017. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 8. janúar 2018, var greinargerðin send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda þann 18. janúar 2018 og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 2018. Frekari athugasemdir og viðbótargögn bárust frá Íbúðalánasjóði 30. janúar 2018 og voru þær sendar kæranda til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda þann 5. febrúar 2018 og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi krefst þess að uppgreiðslugjald af tveimur lánum frá Íbúðalánasjóði sem hann hafi yfirtekið árið X verði fellt niður. Kærandi vísar til laga nr. 33/2013 um neytendalán þar sem fram komi að í þeim tilvikum sem heimilt sé að krefjast uppgreiðslugjalds skuli kveða á um slíkt í lánasamningi. Þá skuli tilgreina upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald sé reiknað út og hvenær það falli á. Kærandi bendir á að hann hafi yfirtekið lánið og því ekki fengið lánasamninginn í hendurnar til undirskriftar. Þá séu ekki neinar upplýsingar um hvernig útreikningar fari fram eins og kveðið sé á um í lögum. Ekki sé fullnægjandi að láta hann skrifa undir nafnabreytingu án nokkurra upplýsinga og fyrir venjulegan neytanda séu þetta ansi óljósar upplýsingar.
Í athugasemdum sínum við greinargerð Íbúðalánasjóðs áréttar kærandi að veðbréf Íbúðalánasjóðs hafi ekki legið fyrir við samningsgerðina og það dragi úr gildi yfirtökupappíra að þeir séu ekki eiginlegur samningur. Kærandi hafi ekki undirritað hina eiginlegu samninga og það sé á ábyrgð Íbúðalánasjóðs að leggja fram gögn sem innihaldi allar upplýsingar um samningana og skilmála þeirra. Bent er á að Íbúðalánasjóður gefi sig aðallega út fyrir að veita kaupendum ráðgjöf. Í 5. tölul. skilmála veðskuldabréfanna komi fram að skuldari afsali sér með undirskrift bréfanna heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfunum eða greiða skuldirnar upp að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Skuldabréfin séu ekki undirrituð af kæranda og hann hafi því ekki afsalað sér þessum rétti. Vísað er til þess að í reglugerð nr. 522/2004 komi fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða þeim sem undirriti yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Kærandi geri ráð fyrir að honum hefði átt að standa til boða að undirrita yfirlýsingu þess efnis að hann afsalaði sér rétti til að greiða aukaafborganir, rétt eins og fyrri skuldara veðskuldabréfsins. Einnig hefði átt að kynna fyrir kæranda hvernig uppgreiðslugjaldið væri reiknað út. Ágætis byrjun hefði verið að láta vita af ákvæðinu, rétt eins og lög nr. 121/1994 geri ráð fyrir. Í þeim tilvikum sem heimilt sé að krefjast uppgreiðslugjalds skuli kveðið á um slíkt í lánssamningi, sbr. r-lið 2. mgr. 12. gr. laga nr. 33/2013. Tilgreina skuli upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald sé reiknað út og hvenær það falli á. Ekki sé hægt að skilja hvernig nýr lántaki geti tekið yfir samning og skilmála hans án undirskriftar á veðskuldabréfið eða samninginn sjálfan og í raun án þess að leggja veðskuldabréfið sjálft fram til undirritunar og yfirlestrar.
Kærandi tekur fram að reglugerð nr. 970/2016 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf geri ráð fyrir ákveðnu ferli við lántökuna og engar heimildir séu til undantekninga þótt nafnabreyting fari fram. Það sé varla málefnalegt af Íbúðalánasjóði að segja að kæranda hafi verið í lófa lagið að kynna sér efni bréfanna þar sem þau hafi ekki verið lögð fram við nafnabreytinguna. Væntanlega væri það ekki ásættanlegt ef upphaflegur lántaki myndi ekki rita nafn sitt á frumrit ÍLS-bréfanna því undirritun sé staðfesting á að viðkomandi hafi lesið skilmála bréfanna og sé þeim samþykktur. Það sama hljóti að gilda um þann sem taki lánið yfir. Kærandi vísar til tiltekinna laga og reglugerða og telur að enga heimild sé að finna í þeim fyrir yfirtökupappírunum, aðeins sé gert ráð fyrir að lántaki riti nafn sitt á frumrit bréfanna. Kærandi mótmælir því harðlega að hafa gefið yfirlýsingu um afsal á rétti til umfram afborgana eða til að greiða lánið upp að fullu, það hafi upphaflegur lántaki gert. Fáránlegt sé að taka þeirri yfirlýsingu sem jafngildri yfirlýsingu kæranda sem liggi ekki fyrir, þrátt fyrir að hann hafi ritað nafn sitt á yfirtökupappíra sem vísi ekki að neinu leyti í skilmála bréfanna. Þar sem bréfin séu sérstök að þessu leyti, sbr. 2. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, þá séu frávik frá reglugerðinni og hefði átt að geta þess skýrt og skilmerkilega á yfirtökupappírum. Það að geta skuli um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa sé merki um að það sé til þess að sá sem taki lánið viti að það beri uppgreiðsluákvæði. Kærandi velti því fyrir sér hvort Íbúðalánasjóður telji það aukaatriði að sá sem taki við láninu fái upplýsingar um þessi ákvæði. Sjóðurinn hafi fyrir því að láta eftirstöðvar bréfanna koma fram á yfirtökuskjalinu en engar upplýsingar um ákvæði bréfanna.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að lánveitingar sjóðsins, þar með talin þau kjör sem sjóðurinn geti boðið upp á, grundvallist á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og þeim reglugerðum sem settar hafi verið á grundvelli laganna. Í 2. og 3. mgr. 23. gr. laganna sé fjallað um heimildir Íbúðalánasjóðs til útlána með lægra vaxtaálagi gegn því að lántaki afsali sér rétti til að greiða upp lán eða greiða aukaafborganir lána nema gegn sérstakri þóknun. Í ákvæðunum komi fram að félagsmálaráðherra geti með reglugerð heimilað sjóðnum að veita lán með slíkum kjörum og skilmálum. Samkvæmt 4. mgr. 13. gr. reglugerðar nr. 970/2016, áður 15. gr. reglugerðar 522/2004, sé Íbúðalánasjóði skylt að innheimta uppgreiðsluþóknun þegar skuldabréf eru greidd upp að fullu fyrir lok lánstíma. Enga heimild sé að finna til að lækka eða fella niður uppgreiðsluþóknun. Þegar af þeim sökum beri að hafna kröfu kæranda. Íbúðalánasjóður bendir á að reiknireglu uppgreiðsluþóknunar sé að finna í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs en þar komi fram að þóknun reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt sé og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá sjóðnum ef þeir séu lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun sé að ræða.
Íbúðalánasjóður tekur fram að kæranda hafi ekki getað dulist að skuldabréfið sjálft væri með uppgreiðsluþóknun, enda komi það bæði fram í haus þess sem og 5. tölul. skilmála bréfsins. Kærandi virðist byggja á því að um sé að ræða samning milli aðila sem uppfylli ekki þær kröfur sem bæði eldri og yngri lög um neytendalán geri og virðist þar vísa til yfirtökupappíra. Ljóst sé að yfirtökupappírarnir feli ekki í sér samning milli aðila um lánið heldur aðeins upphaflega ÍLS-veðbréfið og þar séu skilmálarnir mjög skýrir. Þá verði að gera þá kröfu til þeirra sem taki á sig fjárhagsskuldbindingar að þeir kynni sér efni þeirra. Það geti ekki verið á ábyrgð Íbúðalánasjóðs hvort kærandi seldi fasteign sína eða hvaða tilboði hann hafi tekið í eignina, enda hafi sjóðurinn ekki átt neina aðild að sölunni.
Íbúðalánasjóður bendir á að í ákvæðum laga um neytendalán sem kærandi vísi til sé gert ráð fyrir að aðilar séu að semja um tiltekna skilmála. Í tilviki Íbúðalánasjóðs séu skilmálar lána hvað varðar uppgreiðsluþóknun lögbundnir og því ekki um eiginlegan samning að ræða sem slíkan. Lántakar hafi aðeins getað valið um að taka lán með eða án uppgreiðsluþóknunar. Ekki sé samið um hvernig eða með hvaða hætti uppgreiðsluþóknunin sé reiknuð, enda sé það ákveðið af ráðherra með almennum stjórnvaldsfyrirmælum í formi reglugerða.
Íbúðalánasjóður fari fram á að staðfest verði ákvörðun sjóðsins frá 1. nóvember 2017 þar sem kröfu kæranda um að uppgreiðsluþóknun á láni hans yrði felld niður hafi verið synjað.
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs er vísað til þess en engar heimildir séu fyrir sjóðinn til að fella niður uppgreiðsluþóknunina og að lán kæranda hafi borið lægri vexti en ella. Kærandi byggi ekki á því að stjórnvaldsákvörðunin sem slík sé röng eða ekki sé heimild fyrir henni. Málatilbúnaður kæranda byggi á einkaréttarlegum atriðum sem ekki heyri undir valdsvið nefndarinnar, ef frá sé talið athugasemdir er lúti að því hvort yfirlýsing hafi verið gefin um afsal á réttindum til að greiða upp lánið eða aukaafborganir af því án greiðslu uppgreiðsluþóknunar. Íbúðalánasjóður telur að hugsanlegt brot á upplýsingaskyldu leiði ekki til þess að sjóðnum sé heimilt eða skylt að fella niður uppgreiðsluþóknunina, þvert á móti. Það kynni hins vegar að leiða til bótaskyldu, að því fegnu að kærandi gæti sýnt fram á að skilyrði skaðabótaréttar væru uppfyllt, svo sem um bótagrundvöll og tjón, en þau atriði verði ekki til lykta leidd fyrir úrskurðarnefndinni.
Íbúðalánasjóður mótmælir því sem kærandi haldi fram um að ekki hafi verið undirrituð yfirlýsing um afsal á heimild til greiðslu aukaafborgunar, sbr. 3. mgr. 13. gr. reglugerðar nr. 970/2016. Yfirlýsingin liggi fyrir í málinu en upphaflegur lántaki hafi gefið hana með undirritun ÍLS-veðbréfsins. Kærandi hafi ritað undir yfirtökupappíra og taki þar með við öllum réttindum og skyldum samkvæmt bréfinu með samþykki Íbúðalánasjóðs. Kæranda hafi verið í lófa lagið að kanna efni veðbréfsins en það beri skýrlega með sér að vera án heimildar til uppgreiðslu og aukagreiðslna án uppgreiðsluþóknunar. Ekki sé hægt að skoða yfirtökuskjalið eitt og sér án þess að lesa efni ÍLS-veðbréfsins og skilmála þess. Séu þessi skjöl skoðuð sem ein heild verði að telja að kærandi hafi undirritað yfirlýsingu um afsal á heimild til greiðslu aukaafborgana í skilningi fyrrgreinds reglugerðarákvæðis.
IV. Niðurstaða
Kærð er ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á beiðni kæranda um að fella niður uppgreiðsluþóknun á fasteignaláni hans.
Í 1. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur meðal annars fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skuli um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá kemur fram í 3. mgr. 23. gr. laganna að þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. geti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skuli í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.
Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 með setningu reglugerðar nr. 970/2016 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, áður reglugerð nr. 522/2004. Samkvæmt 3. mgr. reglugerðarinnar er Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í 4. mgr. 13. gr. kemur fram að ef lántaki, sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, óski eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfum vegna þeirra lána sem kærandi yfirtók hjá Íbúðalánasjóði kemur fram í 5. lið skilmála bréfanna að skuldari afsali sér með undirritun ÍLS-veðbréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu samkvæmt 3. mgr. 13. gr. framangreindrar reglugerðar. Kærandi yfirtók lánin með yfirlýsingu, dags. X 2012, þinglýstri X desember sama ár, og tókst þá á hendur réttindi og skyldur samkvæmt upphaflegu ÍLS-veðbréfunum sem honum bar eðli málsins samkvæmt að kynna sér. Að öllu framangreindu virtu var Íbúðalánasjóði skylt að innheimta uppgreiðsluþóknun af fasteignalánum kæranda. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 1. nóvember 2017, um synjun á beiðni A, um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar er staðfest.
F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála
Kári Gunndórsson