Mál nr. 40/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 40/2020

Kostnaður vegna viðgerða á loftneti: Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 6. apríl 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. apríl 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. maí 2029, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. maí 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjórtán eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í húsinu og gagnaðili er jafnframt formaður og gjaldkeri húsfélagsins. Ágreiningur er um hvort húsfélaginu beri að greiða kostnað vegna viðgerða á loftneti hússins.   

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að loftnetskerfi sé sameign og kostnaður vegna þess sameiginlegur kostnaður eigenda. Einnig að húsfélaginu beri að annast viðhald og rekstur á loftnetskerfinu og að heimilt hafi verið að ráðast í viðgerðir á því á grundvelli 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðila hafi verið bent á 7. og 8. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fram komi að allar lagnir og allur búnaður, svo sem eins og sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet og fleira, séu í sameign. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um nauðsynlegt viðhald og athafnaleysi húsfélags og að viðgerðir á sameign skuli fara með sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum. Þessu hafni gagnaðili og neiti að greiða viðgerðarkostnað þar sem hann hafi ekki kallað á viðgerðarmann og kannist ekki við reikning vegna viðgerðanna. Það sé rétt en það hafi reynst erfitt að ná sambandi við hann og sér í lagi sé það erfitt fyrir þá sem hann vilji ekki eiga samskipti við eins og álitsbeiðanda. Þá megi benda á að vegna viðhorfs hans til sameignar hefði það engu breytt þótt náðst hefði í gagnaðila.

Húsfélagið hafi greitt kostnað vegna nýs loftnets þegar útsending sjónvarps hafi breyst þótt gjaldkeri hafi ekki hringt í viðgerðarmann, en nú neiti gagnaðili að greiða kostnað vegna endurnýjunar á magnara loftnetskerfisins sem hafi verið kominn á tíma og útbrunninn. Hann haldi því fram að þeir sem noti loftnetið eigi að greiða fyrir viðhald kerfisins en neiti því að loftnetskerfið sé sameign og að með viðhald þess skuli farið sem sameiginlegan kostnað.

Málið hafi verið borið upp á aðalfundi 28. mars 2020. Lagður hafi verið fram undirskriftalisti með fimm nöfnum íbúa og áskorun um að greiða viðgerðina. Í húsinu séu fjórtán íbúðir, en það hafi ekki náðst í fleiri daginn fyrir fund. Eftir það hafi næsta mál verið tekið fyrir. Þannig hafi engin formleg umræða fengist um þetta mál.

Reynt hafi verið að ná sambandi við gagnaðila en hann svari ekki alltaf dyrabjöllu. Magnarinn hafi verið búinn að vera bilaður á þriðja mánuð þegar hringt hafi verið í viðgerðarmann, að gagnaðila forspurðum, eftir ítrekaðar tilraunir til að ná sambandi við hann. Gagnaðili telji þar að auki að einungis þeir sem nýti loftnetskerfið eigi að greiða kostnað vegna þess.

Í greinargerð gagnaðila segir að ástæða þess að stjórn húsfélagsins hafi ekki viljað greiða reikninginn sé sú að eigendum sé óheimilt að stofna til kostnaðar fyrir hönd húsfélagsins án samráðs við stjórn þess.

Hvorki gagnaðili, sem sé formaður og gjaldkeri húsfélagsins, né ritari húsfélagsins hafi fengið beiðni eða óskir um að láta kanna eða laga sjónvarpsloftnet hússins. Því hafi það komið gagnaðila á óvart þegar honum hafi borist reikningur vegna viðgerðar á loftnetsmagnara. Hann hafi þegar sent tölvupóst á fyrirtækið sem annaðist viðgerðina og lýst undrun sinni þar sem hann hefði ekki óskað eftir neinni viðgerð en engin svör fengið. Hann hafi því talið að málið væri frá. Þetta hafi verið í janúar 2020. Í sama fylgiskjali hafi verið annar reikningur frá sama fyrirtæki frá miðju árinu 2017 fyrir viðgerð á sama búnaði. Því dragi hann í efa fullyrðingar um að búnaðurinn hafi verið kominn á tíma og verið útbrunninn.

Í þessu samhengi sé bent á þá staðreynd að síðastliðinn vetur hafi verið óvenju slæmur, mikið um gular og rauðar viðvaranir. Skilyrði á sjónvarpsgreiðum séu ekki góð í slíkum veðrum og því ekki víst að það hafi verið neitt að. Því hefði álitsbeiðandi átt að hafa samband við stjórn húsfélagsins til að hún gæti sannreynt að það hafi þurft að laga þennan búnað.

Álitsbeiðandi lýsi því að erfitt sé að ná í gagnaðila og að hann vilji ekkert við hana ræða. Hann hafi því spurt hana á síðastliðnum aðalfundi, þar sem hún hafi lagt erindi þetta fram, hvort hún hefði reynt að ná í ritara húsfélagsins en hún svarað því til að hún vissi ekki hvaða vald hún hefði og því ekki gert það. Þannig hafi álitsbeiðandi ekki reynt til þrautar að ná sambandi við stjórn húsfélagsins.

Ekki sé unnt að sætta sig við að einstakir eigendur séu án samþykkis að stofna til kostnaðar fyrir hönd húsfélagsins. Ekki sé unnt með nokkru móti að sannreyna hvað hafi verið að, hafi það verið eitthvað. Reikningurinn hafi því ekki verið greiddur og þar sem álitsbeiðandi hafi stofnað til þessa kostnaðar án samþykkis beri henni að greiða hann.   

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að viðgerð á loftnetskerfinu í fyrra skiptið hafi falist í því að það hafi þurft að skipta um loftnet vegna breyttar merkjasendingar RÚV. Seinni viðgerðin hafi verið vegna magnara kerfisins sem hafi verið orðinn hátt í 40 ára gamall og reynst útbrunninn.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi sagt að hún hafi látið laga loftnetið þar sem ekki hafi náðst í gagnaðila. Það sé rangt þar sem hún hafi enga tilraun gert til að ná í hann. Hún hafi netfang hans en enginn tölvupóstur hafi borist frá henni. Þá hafi hún ekki bankað upp á hjá honum.

Nauðsynlegt viðhald sé það að laga eitthvað til að koma í veg fyrir skemmdir á húsnæði sem geti rýrt verðgildi þess og því megi íbúar framkvæma slíkt á kostnað húsfélags, hafi stjórn vanrækt skyldu sína. Gagnaðili sé ósammála því að viðgerð á sjónvarpsmagnara sé nauðsynlegt viðhald.

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um lagnir fyrir sjónvarpsloftnet og í 8. tölul. sé fjallað um búnað eins og sjónvarpsloftnet. Hvergi sé talað um loftnetsmagnara.

III. Forsendur

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla allar lagnir, svo sem meðal annars fyrir sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tölul. sömu greinar fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem meðal annars fyrir sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet og fleira, sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss. Kostnaður vegna kaupverðs og viðhalds dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti, skiptist og greiðist af jöfnu, sbr. 4. tl. B-liðar 45. gr. sömu laga.

Með hliðsjón af framangreindu ákvæði er sjónvarpsloftnet hússins í sameign óháð því hvort allir eigendur noti það.

Álitsbeiðandi segir að þörf hafi verið á viðgerð á magnara sem tengist loftnetinu og hún hafi sjálf óskað eftir viðgerðinni þar sem hún hefði talið ómögulegt að ná sambandi við gagnaðila. Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að henni hafi verið þetta heimilt með vísan til 38. gr. laga um fjöleignarhús.

Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra, liggi hún eða séreignarhlutar undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. sömu greinar segir að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipta þó ekki máli.

Ekki liggja fyrir gögn sem sýna að álitsbeiðandi hafi reynt að fá stjórn húsfélagsins til þess að gangast í umræddar viðgerðir án árangurs, en ekki þykir nægilegt að vísa til þess að almennt hafi gengið erfiðlega að eiga samskipti við gagnaðila í þessu tilliti. Þar að auki liggur ekki fyrir sönnun á nauðsyn viðgerðarinnar líkt og áskilið er samkvæmt 2. mgr. sömu greinar. Með hliðsjón af framangreindu er ekki unnt að fallast á að húsfélag beri ábyrgð á kostnaði vegna viðgerðarinnar á grundvelli 38. gr. laga um fjöleignarhús.

Í 2. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags geti látið framkvæma á eigin spýtur minniháttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið. Kærunefnd telur að hér undir hafi fallið ákvörðun um að óska eftir viðgerðum á loftnetinu. Þannig hafi það verið hlutverk stjórnar húsfélagsins að óska eftir viðgerðinni en ekki álitsbeiðanda.

Að framangreindu virtu verður því ekki fallist á að húsfélaginu beri að greiða umræddan reikning vegna viðgerðar á loftnetinu sem álitsbeiðandi óskaði eftir. Aftur á móti telur kærunefnd tilefni til að benda á að unnt er að leggja fyrir húsfund tillögu um að húsfélagið greiði umræddan kostnað, enda um að ræða viðgerð á sameign, með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að loftnet hússins sé í sameign og kostnaður vegna viðhalds á því sameiginlegur kostnaður eigenda.

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu beri ekki að greiða kostnað vegna viðgerða á loftnetinu á grundvelli ákvæða 38. gr. laga um fjöleignarhús.

Reykjavík, 23. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson