Mál nr. 23/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 23/2004

Skipting sameiginlegs kostnaðar. Eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. maí 2004, mótteknu 21. maí 2004, beindi A hdl., f.h. húsfélagsins B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júlí 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. júlí 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var rætt á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2004 án þess að niðurstaða fengist. Málið var síðan tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. október 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B nr. x en því fylgir hluti af atvinnuhúsnæði sem merkt er B nr. ya. Fjöleignarhúsið B nr. x er tveir matshlutar, annars vegar hluti áðurnefnds atvinnuhúsnæðis, staðsett í B nr. ya, og hins vegar eitt stigahús merkt B nr. x. Aðrir hlutar B nr. ya tilheyra annars vegar B nr. z og hins vegar B nr. þ. Í áliti þessu er með B nr. ya hér eftir aðeins átt við þann hluta B nr. ya sem tilheyrir B nr. x nema sérstaklega sé tekið fram að átt sé við B nr. ya í heild. Álitsbeiðandi er húsfélag fjöleignarhússins B nr. x, en gagnaðili er eigandi eignarhluta í B nr. ya sem merktur er 02-01 í drögum að eignaskiptayfirlýsingu. Ágreiningur er um skiptingu sameiginlegs kostnaðar vegna utanhússviðgerða að B nr. x.

Krafa álitsbeiðanda er:

Aðallega að viðurkennt verði að gagnaðili greiði hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði skv. drögum að eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. 7,562 hundraðshluta kostnaðar.

Til vara að viðurkennt verði að gagnaðili greiði hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði í samræmi við „gildandi þinglýst eignarhlutföll“ enda sýni hann fram á að þau séu önnur en hlutföll samkvæmt aðalkröfu.

Í álitsbeiðni kemur fram að á árunum 2002 og 2003 hafi farið fram utanhússviðgerðir á húsinu. Ekki sé ágreiningur um greiðsluskyldu gagnaðila vegna viðgerðanna, einungis um hver hlutdeild hans sé í kostnaði. Við skiptingu kostnaðar hafi verið miðað við drög að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og hafi allir eigendur einstakra eignarhluta í húsinu, aðrir en gagnaðili, greitt hlutdeild sína í samræmi við eignarhlutföll samkvæmt drögunum. Gagnaðili mótmæli þessari skiptingu kostnaðar og vísi til þess að ekki hafi verið gert sérstakt samkomulag um að víkja frá áður þinglýstum eignarhlutföllum. Þá telji gagnaðili að drögin séu ekki gerð í samræmi við lög og því sé nauðsynlegt að útbúin verði ný eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og reglugerð nr. 910/2000. Gagnaðili hafi hins vegar ekki greint álitsbeiðanda frá því hver sé hlutdeild hans samkvæmt „áður þinglýstum eignarhlutföllum“.

Álitsbeiðandi bendir á að útreikningar þeir sem birtast í drögum að eignaskiptayfirlýsingu séu byggðir á fyrirliggjandi þinglýstum heimildum og samkvæmt þeim sé hlutdeild gagnaðila í sameiginlegum kostnaði allra 7,562 hundraðshlutar.

Í álitsbeiðni kemur fram að ákvæði fjöleignarhúsalaga um skiptingu kostnaðar eftir hlutfallstölum hafi verið túlkuð svo að átt sé við gildandi þinglýst eignarhlutföll. Hins vegar geti eigendur samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar fyrirhugaðar framkvæmdir. Varðandi þetta er vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 16/1998. Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á því að gagnaðili hafi samþykkt í verki að drög að eignaskiptayfirlýsingu yrðu lögð til grundvallar skiptingar sameiginlegs kostnaðar. Honum hafi verið kunnugt um að drög að eignaskiptasamningi yrðu lögð til grundvallar kostnaðarskiptingu. Á þeim húsfundum þar sem ákvarðanir um framkvæmdir hafi verið teknar hafi gagnaðili aldrei hreyft andmælum við því að drögin yrðu lögð til grundvallar og verði að bera hallann af því. Bent er á að gagnaðili hafi þekkingu á málefninu enda verkfræðingur að mennt.

Verði ekki fallist á aðalkröfu álitsbeiðanda komi varakrafa hans til skoðunar. Ákvörðun um hvort miða eigi við „gildandi þinglýst eignarhlutföll“, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 16/1998, sé ákvörðun um form. Því næst verði að taka efnislega afstöðu til þess hvort ályktanir sem álitsbeiðandi dragi af þinglýstum heimildum séu í samræmi við „gildandi, þinglýst eignarhlutföll“. Hlutfallstölur séu ekki sérstaklega ákvarðaðar í fyrirliggjandi þinglýstum eignaskiptasamningum en af þeim megi þó draga rökréttar ályktanir og það hafi álitsbeiðandi gert. Þær ályktanir séu í samræmi við gildandi þinglýst eignarhlutföll. Niðurstaða um kostnaðarskiptingu verði því hin sama hvort sem drög að eignaskiptayfirlýsingu eða „gildandi þinglýst eignarhlutföll“ séu lögð til grundvallar. Skorað er á gagnaðila að sýna fram á annað. Álitsbeiðandi hafnar kröfu gagnaðila um að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing og jafnframt að nauðsynlegt sé að drögum þessum verði þinglýst áður en gagnaðila verði gert að greiða hlutdeild sína.

Í greinargerð G hdl., f.h. gagnaðila, kemur fram að gagnaðili hafni kröfum álitsbeiðanda og krefjist þess að lagt verði fyrir gagnaðila að útbúa eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Í ljós hafi komið að drög þau að eignaskiptayfirlýsingu sem fyrir liggi séu ekki í samræmi við reglugerð 910/2000. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki orðið við þessari kröfu gagnaðila. Gagnaðili viðurkennir greiðsluskyldu og hefur boðist til að greiða inn á verkið fram að þeim tíma að ný eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir en því hafi ekki verið svarað af hálfu álitsbeiðanda.

Í greinargerðinni er því mótmælt að gert hafi verið sérstakt samkomulag um að víkja frá áður þinglýstum eignarhlutföllum. Gagnaðili hafi að vísu ekki mótmælt því að áðurnefnd drög yrðu lögð til grundvallar kostnaðarskiptingu enda var honum kynnt að þau væru í samræmi við lög nr. 26/1994 og reglugerð nr. 910/2000. Þegar gagnaðili hafi kannað málið nánar hafi sá aðili sem útbjó drögin upplýst að útreikningur sem birtist í drögum að eignaskiptayfirlýsingu sé ekki byggður á þeirri aðferð sem reglugerð 910/2000 tiltaki. Notuð væri önnur aðferð til að komast hjá kostnaði sem væri samfara gerð lögformlegrar eignaskiptayfirlýsingar. Gagnaðili eigi rétt á því að útbúin verði ný eignaskiptayfirlýsing sbr. 7. gr. reglugerðar nr. 910/2000 og álit kærunefndar nr. 12/2003.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt sem röngu að álitsbeiðandi eða menn á hans vegum hafi gefið rangar upplýsingar um tilurð fyrirliggjandi draga að eignaskiptayfirlýsingu. Því er einnig mótmælt að það hafi þýðingu fyrir niðurstöðu málsins að gagnaðili hafi boðist til að greiða inn á skuldina. Álitsbeiðandi standi því ekki í vegi en bendir á að gagnaðili hafi ekki nefnt neinar tölur í þessu sambandi. Álitsbeiðandi telur kröfu gagnaðila efnislega vera þá að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing áður en hann verði við óumdeildri greiðsluskyldu sinni. Álitsbeiðandi telur hins vegar að ekki verði hjá því komist að taka efnislega afstöðu til hlutfallstalna á grundvelli fyrirliggjandi eignarheimilda.

Í frekari athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að gagnaðili haldi því fram að hann verði ekki greiðsluskyldur fyrr en ný eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Vakin er athygli á því að fyrir liggi skrifleg yfirlýsing lögmanns gagnaðila þar sem boðist er til að greiða inn á verkið. Því er jafnframt mótmælt að hin umræddu drög að eignaskiptayfirlýsingu séu byggð á „gildandi, þinglýstum eignarhlutföllum“. Það fái ekki staðist miðað við upplýsingar úr skrám Fasteignamats ríkisins en þar komi fram að eignarhluti gagnaðila í heildarhúseigninni B nr. ya sé 26,95 hundraðshlutar þess húss. Gagnaðili verði ekki krafinn um sönnun þess að fyrirliggjandi drög séu í samræmi við „gildandi, þinglýst eignarhlutföll“ heldur sé það álitsbeiðanda að sýna að þau hafi verið gerð með fullnægjandi hætti.

III. Forsendur

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tl. 17. gr. sömu laga. Í máli þessu hefur eignaskiptayfirlýsingu ekki verið þinglýst og í þinglýstum eignarheimildum kemur ekki fram berum orðum hver sé hlutfallstala hvers eiganda í húsinu.

Við slíkar aðstæður telur kærunefnd að eigendur geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar, fyrirhugaðar framkvæmdir. Í því sambandi verður hins vegar að gera strangar sönnunarkröfur þess efnis að allir eigendur hafi samið sig undir slíkt fyrirkomulag. Telja verður jafnframt að sönnunarbyrðin hvíli á þeim sem heldur því fram að um slíkan samning hafi verið að ræða. Gegn mótmælum gagnaðila verður ekki talið að í máli þessu hafi verið sýnt fram á að slíkt samkomulag hafi tekist.

Því verður að leggja til grundvallar þær þinglýstu eignarheimildir sem fyrir liggja og skal skipting milli eigenda ráðast af 17.–20. gr. reglugerðar nr. 910/2000. Álitsbeiðandi fullyrðir að í drögum að eignaskiptayfirlýsingu sem fyrir liggja birtist gildandi þinglýst eignarhlutföll. Gagnaðili telur að ekki hafi verið beitt réttri aðferð við útreikning hlutfallstalna. Sá sem heldur slíku fram ber sönnunarbyrðina fyrir því að svo sé. Þar til sýnt er fram á annað ber að fara eftir fyrirliggjandi útreikningi á hlutfallstölum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði samkvæmt fyrirliggjandi útreikningi hlutfallstölu, þ.e. 7,562 hundraðshluta kostnaðar.

Reykjavík, 18. október 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason