Mál nr. 29/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 29/2004

Aðalfundur. Ákvörðunartaka. Húsfélag. Húsfélagsdeild. Heimildir stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. júní 2004, mótteknu sama dag, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Fólu þær D hf. að svara skv. umboði dags. 23. júní 2004.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. ágúst 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. ágúst 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. ágúst 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. október 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða stigaganginn að X nr. 10 en hann er hluti af stærra fjöleignarhúsi. Álitsbeiðandi og gagnaðilar eru eigendur þriggja eignarhluta að X nr. 10 en alls eru eignarhlutar þar tíu talsins. Ágreiningur er um þá ákvörðun að fela fyrirtækinu D hf. rekstur húsfélagsins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um að fela D hf. rekstur húsfélagsins og að samningur milli húsfélagsins að X nr. 10 og D hf. um rekstur húsfélagsins sé því ógildur.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi í apríl 2004 hafi verið kynnt sú hugmynd að fela fyrirtækinu D hf. rekstur húsfélagsins. Endanleg ákvörðun hafi þó ekki verið tekin þar sem kostnaður hafi ekki legið fyrir. Næst hafi það gerst í málinu að íbúar fengu greiðsluseðla frá D hf. vegna þjónustu þess við húsfélagið. Fyrir því hafi gagnaðilar staðið. Eigendur fimm eignarhluta að X nr. 10 hafi í framhaldi af því skriflega mótmælt að D kæmi að rekstri húsfélagsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að forsaga málsins sé að þann 5. apríl sl. hafi verið reynt að halda aðalfund húsfélagsins en hann hafi leysts upp vegna ósættis íbúa. Í framhaldi af því hafi C haft samband við D hf. og óskað eftir tilboði í rekstrarumsjón fyrir fasteignina. Húsfélaginu hafi verið gert tilboð sem dreift hafi verið meðal íbúa til kynningar. Stjórn húsfélagsins hafi ákveðið að borin yrði upp á aðalfundi sú tillaga að ganga að tilboðinu. Til aðalfundarins hafi verið boðað 30. apríl sl. með löglegum fyrirvara. Á aðalfundinum hafi undir 7. dagskrárlið verið kynnt hvað fælist í þjónustu D hf. og undir 8. dagskrárlið hafi tillagan verið borin upp og samþykkt mótatkvæðalaust. Undir 9. dagskrárlið hafi rekstraráætlun verið lögð fram. Ekki hafi tekist að afla upplýsinga um hlutfallstölu einstakra eignarhluta fyrir fundinn og því ekki verið hægt að segja til um mánaðarlegan hússjóð hjá hverjum og einum en allar kostnaðartölur vegna rekstrar húsfélagsins hafi legið fyrir. Í framhaldi af aðalfundinum hafi verið undirritaður rekstrarsamningur milli húsfélagsins og D hf. og undir hann hafi f.h. húsfélagsins ritað E, formaður, C, gjaldkeri og F, ritari.

Í greinargerðinni kemur síðan fram að hið næsta sem gerst hafi í málinu hafi verið að álitsbeiðandi lagði fram undirskriftalista þar sem ákvörðun aðalfundar um rekstrarsamning við D er mótmælt og þess krafist að fallið verði frá ákvörðuninni. Gagnaðilar telja að slíkur undirskriftalisti hafi enga lagalega þýðingu. Ákvörðun um að fela D hf. rekstrarumsjón hafi verið tekin á löglegan og réttan hátt og því mótmælt að gagnaðilar hafi einir staðið að því. Kröfu álitsbeiðanda um riftun samningsins sé því hafnað.

Að lokum kemur fram í greinargerðinni að gagnaðilar telja að þeir séu ekki réttir gagnaðilar málsins. Þeir líti svo á að verið sé að svara kærunefnd f.h. húsfélagsins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að það sé rangt sem fram komi í fundargerð að allir sem viðstaddir voru fundinn 30. apríl sl. hafi samþykkt að D tæki að sér rekstur húsfélagsins. Á umræddum fundi hafi ekki verið unnt að kynna viðstöddum hvað þjónustan myndi kosta. Menn hafi verið jákvæðir ef kostnaður yrði ekki meiri en 1400 krónur á mánuði í heild sbr. kynningarbréf sem dreift hafi verið til íbúa. Fundargerð fundarins hafi ekki verið lesin upp í lok fundar eins og mælt sé fyrir um í lögum og þá hafi fundurinn ekki tilnefnt neinn til þess að undirrita fundargerð með formanni. Þegar álitsbeiðandi hafi farið fram á að fá að sjá fundargerðina hafi það ekki verið hægt og því borið við að nauðsynlegt væri að hreinskrifa hana. Formaður, E, hafi einnig farið fram á að fá eintak af fundargerð en ekki fengið fyrr en rúmri viku síðar. Vottorð formanns um þetta fylgir athugasemdum álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur einnig fram að hann telur óeðlilegt að fundur hafi verið haldinn í húsnæði D áður en íbúar hússins hafi verið búnir að samþykkja að nýta þjónustu þess fyrirtækis. Þá telur álitsbeiðandi að formanni félagins hafi ekki verið ljóst undir hvað hann hafi verið að skrifa þegar hann skrifaði undir samning við D enda sé hann erlendur og hafi ekki vald á íslensku.

Í svörum gagnaðila við athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í tilboði D hf., dags. 7. apríl 2004, og rekstrarsamningi, dags. 30. apríl 2004, komi fram að kostnaður vegna þjónustu fyrirtækisins sé 1400 krónur á hverja íbúð á mánuði. Enginn ágreiningur hafi verið um þetta. Á fundinum hafi ritari húsfélagsins ritað fundargerð sem síðan hafi verið hreinskrifuð inn í fundargerðarbók húsfélagsins. Undir fundargerðina hafi stjórnarmeðlimir aðrir en formaður ritað. Ljósrit af fundargerð hafi verið afhent álitsbeiðanda og formanni eins fljótt og unnt hafi verið þegar þess var óskað. Ekkert sé óeðlilegt við að halda fundinn í húsnæði D enda algengt að húsfélög fái utanaðkomandi aðstoð við að halda húsfundi. Þá hafi formanni verið gerð ítarlega grein fyrir undir hvað hann var að skrifa þegar hann skrifaði undir rekstrarsamninginn og hæpið að bera fyrir sig tungumálaerfiðleika. Fundurinn hafi að auki að meira eða minna leyti farið fram á ensku af tillitssemi við íbúa með erlendan bakgrunn.

III. Forsendur

Skv. 4. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags eða eftir atvikum húsfélagsdeildar heimilt að fela sjálfstæðum verktaka, t.d. húsfélagaþjónustu að annast tiltekin verkefni.

Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um hvort samþykkt hafi verið með lögmætum hætti á aðalfundi sem haldinn var 30. apríl sl. að fela D hf. rekstur húsfélagsins að X nr. 10. Fyrir kærunefnd liggur fundarboð þar sem segir í 8. tölulið: „Tillaga stjórnar um að fela D hf. rekstrarumsjón með fasteigninni“ og mátti öllum eigendum því vera ljóst að tillagan yrði tekin til atkvæðagreiðslu. Í fundargerð kemur fram að mætt var fyrir sex af tíu eignarhlutum og að áðurnefnd tillaga hafi verið samþykkt án mótatkvæða. Þrír þeirra sem sóttu fundinn hafa síðar haldið því fram að fundargerðin væri röng og ekki hafi verið endanlega samþykkt að fela D hf. rekstur húsfélagsins. Sönnunarbyrði fyrir því að fundargerð sé ekki rétt hvílir á þeim sem því heldur fram og hefur sú sönnun ekki tekist fyrir nefndinni.

Álitsbeiðandi heldur því fram að fundargerð hafi ekki verið lesin í lok fundar auk þess sem ekki hafi verið valinn félagsmaður til að undirrita fundargerð með formanni sbr. skýr ákvæði 3. mgr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Gagnaðili hefur ekki mótmælt þessu. Af þeirri ástæðu telst fundurinn ólögmætur og þær ákvarðanir sem þar voru teknar ekki bindandi fyrir eigendur. Húsfélaginu er rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti, sbr. 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda aðilum á að fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Svonefnt húsfélag að X nr. 10 er í raun slík húsfélagsdeild.

Hvað varðar þá ákvörðun að fela D hf. tiltekin verkefni skal bent á að stjórn húsfélagsdeildar að X nr. 10 hefur skrifað undir samning við D hf. og hefur til þess fulla heimild án þess að leita samþykkis húsfundar skv. áðurgreindri 4. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga. Þáttur D hf. getur þó að sjálfsögðu aðeins lotið að því að framfylgja lögmætum ákvörðunum stjórnarinnar. Samkvæmt afriti því af umræddum samningi sem liggur fyrir kærunefnd eru grunnverkefni D hf. fólgin í innheimtu gjalda sem aðalfundur húsfélagsins tekur löglega ákvörðun um, greiðslu samþykktra reikninga, bókhaldi og samskiptum við banka, veitingu rekstrarupplýsinga, öflun hagkvæmustu trygginga á hverjum tíma, samskiptum við eigendur, þátttöku í fundum og samskiptum við opinbera aðila í tengslum við þá þjónustu sem veitt er. Samningurinn fer því ekki út fyrir þau verkefni sem stjórn er heimilt að framselja til húsfélagaþjónustu. Samningurinn gildir því þar til stjórn eða eftir atvikum húsfundur hefur sagt honum upp.

        
IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun húsfundar um að fela D hf. rekstur húsfélagsdeildarinnar á aðalfundi 30. apríl sl. Hins vegar var stjórn húsfélagsdeildarinnar að X nr. 10 heimilt að fela D hf. rekstur húsfélagsdeildarinnar.

Reykjavík, 18. október 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason