Mál nr. 32/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 32/2004
Eignarhald: Stigi. Gangur í kjallara. Aðgangur að sameign: Rafmagnstafla, þvottahús og kyndiklefi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. júlí 2004, mótteknu 14. júlí 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við dánarbú B og C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. júlí 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. ágúst 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. september 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. október 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X en það skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð og í risi hússins auk bílskúrs en gagnaðili er eigandi eignarhluta í kjallara. Ágreiningur er um eignarhald á stiga milli fyrstu hæðar og kjallara og gangi í kjallara. Þá er deilt um aðgang að rafmagnstöflu, þvottahúsi og kyndiklefa í sameign.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gangur í kjallara þar sem rafmagnstafla er staðsett og sem leiðir að sameiginlegum kyndiklefa og þvottahúsi sé sameign.
Að álitsbeiðanda sé heimilt að fjarlægja krossviðarspjald sem lokar af stiganum.
Að álitsbeiðandi eigi óheftan aðgang að rafmagnstöflu, kyndiklefa og þvottahúsi í sameign gegnum kjallarann.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi verið byggt sem einbýlishús en að sá sem það byggði hafi selt hluta af kjallara sem ósamþykkta íbúð ásamt hlutdeild í sameign. Úr íbúð álitsbeiðanda er stigi niður í kjallara hússins í rými sem er gangur. Á þessum gangi er rafmagnstafla fyrir húsið og hurð inn í kyndiklefa og þvottahús. Fram kemur að þegar álitsbeiðandi keypti eign sína hafi í miðjum stiganum verið krossviðarspjald samkvæmt samkomulagi eigenda hússins. Í afsali og öðrum gögnum vegna kaupanna sé hins vegar hvergi minnst á stigann eða krossviðarspjaldið. Munnlega hafi álitsbeiðanda þó verið tjáð af C og fasteignasalanum að hann ætti rétt á að fjarlægja spjaldið. Af tillitssemi við eigendur í kjallara hafi það þó ekki verið gert heldur bankað upp á hjá íbúum kjallaraíbúðar til að komast í rafmagnstöflu og gengið inn í aðra sameign að utan. Nú óskar álitsbeiðandi eftir óheftum aðgangi að séreign sinni, stiganum, og jafnframt eftir því að fara þá leið í sameignina. Gagnaðili vilji hins vegar láta teikna áðurnefnt spjald inn á nýjar teikningar og selja ganginn og hálfan stigann sem séreign eignarhluta í kjallara.
Í greinargerð G hrl., f.h. gagnaðila, kemur fram að í afsalsbréfi, dags. 28. desember 1946, segi að J selji og afsali B „kjallaraíbúð í húsi mínu [X], en íbúð þessi er þrjú íbúðarherbergi, eldhús, salerni, inngangur og forstofa ásamt geymslu undir útitröppum, með öllu múr- og naglföstu svo og hlutdeild í þvottahúsi og miðstöð, sem er sameiginlegt fyrir alt húsið“. Í afsalinu segi síðar að kaupandi greiði skatta og skyldur af eigninni sem reiknist í hlutfallinu 1/3 af heildargjöldum eignarinnar. Megi af því ráða að seljandinn hafi verið að afsala sér þriðjungi eignarinnar. Hér hafi verið um allan kjallarann að ræða að meðtalinni sameigninni en ekki einungis hluta hans svo sem álitsbeiðandi haldi fram.
Í greinargerð gagnaðila kemur jafnframt fram að samkomulag hafi orðið síðar, á sjötta áratugnum, með nefndum J og B að loka varanlega og endanlega fyrir stiga milli kjallara og fyrstu hæðar með krossviðarspjaldi enda hafi þá gagngert verið búið að smíða nýjan inngang á vesturgafli hússins inn í þvottahúsið og kyndiklefa (áður miðstöð) fyrir íbúa efri hæðanna. Með þessu hafi stiginn neðan spjalds, sem var 1/3 hans, í raun orðið séreign neðri hæðar og stiginn ofan spjalds, 2/3 hans, með sama hætti séreign þeirrar efri. Vakin er athygli á því að spjaldið er ekki í miðjum stiganum, eins og álitsbeiðandi heldur fram heldur sé staðsetning þess eins og að ofan segir.
Í söluyfirliti fasteignasölunnar H vegna efri hæðar og riss X sem gert hafi verið í kjölfar skoðunar 13. október 1998, segi m.a. undir lýsingu á 1. hæð: „Einnig er geymsla á hæðinni.“ Hér sé átt við það rými sem myndast hafi við lokun stigans. Geymsla þessi sé stigarýmið niður að spjaldinu áðurnefnda. Söluyfirlit þetta hafi verið meðal þeirra gagna sem legið hafi frammi við kaup álitsbeiðanda á húseigninni en hann hafi með kaupsamningi, dags. 22. desember 1998, keypt „1. hæð og ris í húsinu [X], ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign hússins og lóðarréttindum.“ Í samningnum kemur fram, að eignarhlutfall hins keypta sé 66,660 hundraðshlutar.
Þá segir í greinargerð gagnaðila að sameign álitsbeiðanda með eiganda kjallaraíbúðar sé samkvæmt þessu skýr. Hún sé fólgin í þvottahúsi og kyndiklefa. Að sameigninni hafi álitsbeiðandi óheftan aðgang gegnum áðurnefndan inngang sem sérstaklega hafi verið gerður í þessu skyni. Ekki hafi hvarflað að gagnaðila að selja sameign þessa sem séreign kjallara. Því er mótmælt að C hafi tjáð álitsbeiðanda að hann hafi allan rétt til að fjarlægja spjaldið i stiganum og muni gagnaðili ekki leyfa það. C hafi ekki verið eigandi íbúðarinnar heldur B og hafi hann því ekki getað gefið slíka yfirlýsingu svo skuldbindandi væri.
Því er einnig hafnað í greinargerð gagnaðila að úrskurðað verði að gangur að kyndiklefa og þvottahúsi sé sameign. Þar sé um að ræða innganginn og forstofuna sem greinir í lýsingu hinnar seldu kjallaraíbúðar í upphafi greinargerðar gagnaðila. Hvortveggja hafi verið og hljóti áfram að vera séreign kjallaraíbúðarinnar. Á það sé hins vegar fallist að álitsbeiðandi hafi hér eftir sem hingað til aðgang að rafmagnstöflu hússins sem staðsett sé á nýnefndum gangi eða forstofu en þá einungis eftir þörfum og í samráði við íbúa/eigendur kjallaraíbúðarinnar. Að lokum segir í greinargerð gagnaðila að álitsbeiðandi hafi vel vitað hvað hann hafi verið var að kaupa í desember 1998.
Meðfylgjandi greinargerð gagnaðila er bréf S, dags. 21. júlí 2004 en hún var annar viðsemjenda álitsbeiðanda við íbúðarkaupin 22. desember 1998. Þar kemur fram að gangur í kjallara tilheyri eignarhluta gagnaðila og stiganum hafi verið skipt í samræmi við eignarhlutfall hvors eiganda og þau rými sem til hafi orðið nýtt sem geymsla hvorrar eignar fyrir sig.
Í athugasemdum H hrl., f.h. álitsbeiðanda, kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli því að með umræddu afsali hafi áðurgreindur J afsalað sér öllum kjallaranum að meðtalinni sameigninni þ.e. hluta af stiga þeim sem liggur upp í íbúð álitsbeiðanda úr kjallaranum auk aðgengis að þvottahúsi og kyndiklefa sem sameiginleg séu fyrir allt húsið. Á samþykktum teikningum sé stiganum ekki skipt og ekki séu til samþykktar teikningar af kjallaraíbúðinni eins og gagnaðili lýsi henni. Því verði að fallast á með álitsbeiðanda að hann eigi rétt á því að fjarlægja spjaldið og til aðgengis að sameigninni, þ.e. rafmagnstöflu, kyndiklefa og þvottahúsi, innan húss. Samkomulag um að ganga tímabundið um að utan hafi ekki rýrt eignarrétt álitsbeiðanda enda tjáð sérstaklega af fasteignasala og íbúa kjallara að hann mætti hvenær sem er fjarlægja spjaldið.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili bendi á að ekki sé talað um ósamþykkta kjallaraíbúð í afsalsbréfi frá 28. desember 1946. Af því tilefni sé bent á að ekki hafi verið gengið frá nýjum eignaskiptasamningi við sölu á kjallaranum né nýjar teikningar gerðar. Því sé ljóst að kjallaraíbúðin sé ósamþykkt og komi það fram í söluyfirliti um eign álitsbeiðanda. Stiginn niður í kjallara úr íbúð álitsbeiðanda og gangurinn frá honum að þvottahúsi, kyndiklefa og rafmagnstöflu sé því skráð sem sameign eins og eðlilegt hljóti að teljast. Ekki sé hægt að telja hluta húss séreign nema þeir séu sérstaklega afmarkaðir og teiknaðir inn á teikningar af húsinu og samþykktir sem slíkir af skipulags- og byggingaryfirvöldum.
Í frekari athugasemdum gagnaðila er athugasemdum álitsbeiðanda mótmælt að því leyti sem þær ganga gegn hagsmunum eða réttindum gagnaðila. Skýrt sé hverju upphaflegur eigandi alls hússins hafi á sínum tíma afsalað B. Á þeim tíma hafi ekki verið skylda til að gera eignaskiptasamninga. Þess er óskað að kærunefnd fari á vettvang og kynni sér aðstæður.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir einnig að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
Með afsali, sem aðilar eru sammála um að dagsett sé 28. desember 1946 þó dagsetningu sé ekki að finna á afriti því sem fyrir liggur hjá kærunefnd, afsalar upphaflegur eigandi alls hússins að X „kjallaraíbúð í húsi mínu [X], en íbúð þessi er þrjú íbúðarherbergi, eldhús, salerni, inngangur og forstofa ásamt geymslu undir útitröppum, með öllu múr- og naglföstu svo og hlutdeild í þvottahúsi og miðstöð, sem er sameiginlegt fyrir alt húsið“. Ekki er fullt samræmi milli þessarar lýsingar og samþykktrar teikningar, dags. 14. júní 1945. Kærunefnd hefur því farið á vettvang og kynnt sé aðstæður. Þegar afsalið frá 28. desember 1946 er gert er J einn eigandi hússins. Með því afsalar hann meðal annars „inngangi og forstofu“ í kjallaranum en kærunefnd telur að þar sé um að ræða hinn umdeilda gang. Afsalsgjafi undirstrikar síðan þessa skiptingu hússins með því loka stiga milli hæða með krossviðsspjaldi og gera sérinngang inn í kyndiklefa og þvottahús. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd engum vafa undirorpið að gangur í kjallara er séreign gagnaðila. Af gögnum málsins verður hins vegar ekki annað ráðið en að stigi milli hæða sé í sameign aðila. Af þessu leiðir að gagnaðila er heimilt að loka af séreign sína neðst í stiganum vilji aðilar ekki viðhalda þeirri skipingu stigans sem gilt hefur undanfarna áratugi.
Af hálfu álitsbeiðanda er gerð sú krafa að hann eigi óheftan aðgang að þvottahúsi og kyndiklefa og rafmagnstöflu. Hvað varðar kyndiklefa og þvottahús hefur álitsbeiðandi óheftan aðgang að utan og er því kröfu um aðgang gegnum séreign gagnaðila hafnað. Hvað varðar aðgang að rafmagnstöflu verður ekki talið að sá réttur geti verið víðtækari en nauðsynlegt er til að lesa af mælum og annast viðhald, enda verður kvöð af þessu tagi á séreign eiganda almennt að sæta þröngri túlkun.
Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd getur ekki útilokað að með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi yrði niðurstaða önnur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gangur í kjallara sé séreign gagnaðila en stigi milli hæða sé í sameign. Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um aðgang að þvottahúsi og kyndiklefa gegnum séreign gagnaðila. Álitsbeiðandi á ekki óhindraðan aðgang að rafmagnstöflu gegnum séreign gagnaðila.
Reykjavík, 18. október 2004
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason