Mál nr. 34/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 34/2004

Varanleg skipting séreignar. Nýting sameignar. Ónæði: nuddpottur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. júlí 2004, mótteknu 14. júlí 2004, beindu A og B hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. júlí 2004, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 3. ágúst 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 23. ágúst 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. ágúst 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. október 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að X í Reykjavík, steinhús byggt árið 1933, þrjár hæðir, kjallari og ómanngengt ris, alls þrír eignarhlutar. Skiptayfirlýsingu fyrir húsið var þinglýst í desember 1993. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á annarri og þriðju hæð en gagnaðili er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð og í kjallara. Ágreiningur er um meinta varanlega skiptingu eignarhluta gagnaðila í sjálfstæðar notkunareiningar, annars vegar íbúð á fyrstu hæð og hins vegar íbúð í eignarhluta gagnaðila í kjallara sem nýtt var sem geymsla. Þá er ágreiningur um nuddpott í eignarhluta á fyrstu hæð sem veldur ónæði við notkun.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

I. Að gagnaðila hafi verið óheimilt að innrétta íbúð í geymslurými í kjallara án samþykkis annarra eigenda og byggingaryfirvalda.

II. Að óheimilt sé að bæði gagnaðili og leigjendur hans nýti sameign, t.d. sameiginlegt þvottahús.

III. Að óheimilt sé að nota nuddpott á fyrstu hæð eftir kl. 20.00 á kvöldin.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili sé að innrétta séríbúð í kjallara þar sem samkvæmt eignaskiptasamningi séu geymsluherbergi. Hvorki hafi verið leitað samþykkis annarra eigenda hússins né byggingaryfirvalda. Geymsluherbergin séu á sameiginlegum gangi þaðan sem jafnframt sé gengið í geymslur annarra eignarhluta og sameiginlegt þvottahús en einnig sé innangengt í geymslur fyrstu hæðar úr íbúðinni á fyrstu hæð. Gagnaðili hafi leigt íbúð sína á fyrstu hæð og hyggist sjálfur búa í kjallaranum. Hann hafi án samráðs við aðra eigendur veitt leigjendum, þriggja manna fjölskyldu, aðgang að sameign jafnframt því sem hann nýti hana sjálfur. Því sé nýting sameignar sem um fjórbýli væri að ræða. Nefnt er sem dæmi að auk þvottavéla álitsbeiðenda séu tvær aðrar þvottavélar í hinu sameiginlega þvottahúsi. Telja álitsbeiðendur þetta fara gegn réttindum og hagsmunum sínum. Húsinu hafi verið illa haldið við síðustu áratugi, lagnir séu gamlar, stigar og tröppur hrörlegar og sameign þröng. Breytingarnar geti því aðeins haft í för með sér óþægindi og kostnaðarauka fyrir eigendur hússins.

Í álitsbeiðni kemur jafnframt fram að í íbúð gagnaðila á fyrstu hæð sé nuddpottur sem valdi verulegu ónæði þegar hann er notaður enda sé afar hljóðbært í húsinu. Á húsfundi hafi verið leitað samþykkis fyrir hljóðmælingu vegna umrædds pottar en það hafi ekki verið samþykkt af gagnaðila. Tillaga um að húsfélagið léti einangra loft fyrstu hæðar hafi einnig verið hafnað af gagnaðila.

Í greinargerð F, f.h. gagnaðila, kemur fram að erindi álitsbeiðenda hafi komið gagnaðila á óvart þar sem meint ágreiningsmál hafi hvorki verið borin upp á húsfundi né með öðrum hætti verið leitað sameiginlegrar lausnar áður en leitað hafi verið til kærunefndar. Þá segir að ekki sé verið að skipta eignarhlutanum varanlega í sjálfstæðar notkunareiningar, sbr. 21. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Um sé að ræða 37,5 fermetra geymsluherbergi sem nýtt hafi verið sem vinnuherbergi af fyrri eiganda sl. tuttugu ár. Einu breytingarnar sem gerðar hafi verið séu að herbergið hafi verið málað og sett nýtt gólfefni. Rangt sé að á vegum gagnaðila séu tvær þvottavélar í sameign, hann hafi þar eina þvottavél og tvo þurrkara. Nýting á sameiginlegu rými sé á engan hátt óeðlileg miðað við það sem almennt gerist og raski ekki lögmætum hagsmunum annarra íbúa hússins.

Í greinargerðinni er bent á að svonefndur nuddpottur hafi verið í húsinu í tuttugu ár án þess að nokkur kvörtun hafi borist. Vegna athugasemda annars álitsbeiðenda hafi byggingarverkfræðingur og lagnaverkfræðingur farið yfir lagnir og annað varðandi pottinn og talið að ekkert væri athugavert. Varðandi hljóðmælingar telur gagnaðili rangt með farið. Hann hafi talið það sameiginlega niðurstöðu að óþarft væri að leggja í kostnaðarsamar hljóðmælingar yrðu íbúar hússins sammála um að hljóðeinangra. Vegna stöðu hússjóðs væru slíkar framkvæmdir þó óhugsandi að svo stöddu. Umræður um þetta hafi verið óformlegar og ekki bókaðar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila er tekið fram að gagnaðili hafi ekki upplýst um áform sín, hvorki á húsfundum né óformlega. Þá hafi reynslan sýnt að það hafi ekki leitt til sameiginlegrar lausnar þó mál hafi verið rædd við gagnaðila og þar af leiðandi hafi álitsbeiðendur snúið sér beint til kærunefndar.

Varðandi nýtingu kjallarans er í athugasemdum álitsbeiðenda bent á að fyrri eigandi íbúðar á fyrstu hæð hafi ekki búið þar í a.m.k. fimmtán ár. Íbúðin hafi verið leigð út og kjallarinn notaður sem geymsla. Tréstigi hafi verið niður í geymslu af fyrstu hæðinni og hvorki hafi verið þar eldhús né hreinlætisaðstaða. Gagnaðili hafi nú fjarlægt tréstigann og þar með skilið rýmin að. Hann hafi sett upp eldhúsinnréttingu, salerni og sturtu. Búið sé því að skipta eignarhlutanum í tvær sjálfstæðar, fullkomlega aðgreindar notkunareiningar og húsinu með því breytt úr þríbýlishúsi í fjórbýlishús. Lítt sé trúverðugt að þessi skipting sé ekki varanleg.

Varðandi nýtingu þvottahússins er bent á að einungis annar þurrkaranna sé í notkun og sé því verið að nota hið sameiginlega þvottahús sem geymslu. Notkun á þvottasnúrum af hálfu gagnaðila er sögð sérkennilega mikil og rýra aðgang annarra að þeim.

Varðandi nuddpottinn er sagt frá því að vatnsþrýstikerfi pottsins hafi ekki verið sett í gang frá árinu 1999 og þar til síðustu eigendaskipti urðu á eignarhluta á fyrstu hæðinni á þessu ári. Því hafi ekki verið undan neinu að kvarta fyrr en eftir þau. Í álitsbeiðni kom fram að síðustu eigendaskipti á eignarhluta á þriðju hæð hafi verið á árinu 2001 en á eignarhluta á annarri hæð á árinu 2003.

Í frekari athugasemdum sínum ítrekar gagnaðili að ágreiningsefni aðila hafi ekki verið borin undir hann, eins og þó væri eðlilegt, áður en leitað var til kærunefndar. Jafnframt segir að fráleitt sé að gagnaðila hafi borið að gera öðrum eigendum nákvæma grein fyrir nýtingu húsnæðisins og æskja samþykkis þeirra. Gagnaðili hafnar því að verið sé að skipta eignarhlutanum upp í sjálfstæðar notkunareiningar. Það sé úr lausu lofti gripið að stigi milli hæða hafi verið fjarlægður. Rennandi vatn og skólplagnir hafi alltaf verið í kjallaranum. Varðandi athugasemdir álitsbeiðenda við fjölda íbúa telur gagnaðili sér óskylt að hafa samráð við aðra íbúa hússins um fjölda sambýlinga. Hafnað er fullyrðingum um þrengsli í þvottahúsi og telur gagnaðili að nýting hans á því sé ekki meiri en almennt gerist og sanngjarnt og eðlilegt geti talist. Með athugasemdum gagnaðila fylgir yfirlýsing fyrri eiganda eignarhluta á fyrstu hæð, H, annars vegar um að umrætt nuddbaðkar hafi verið í húsinu í tuttugu ár og notað reglulega án þess að undan því hafi verið kvartað og hins vegar um að skólplagnir og rennandi vatn hafi verið til staðar í kjallara.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðenda ítreka þeir gerðar kröfur en jafnframt verður að skilja athugasemdirnar svo að auk þess sé gerð sú krafa að nefndin viðurkenni að eiganda sé skylt að virða hagsmuni og rétt annarra eigenda við nýtingu á sameign, þ.e. hjólageymslu, þvottahús, garð, forstofu og stigagang, og fara að húsreglum.

III. Forsendur

I og II.

Gagnaðili hefur í greinargerð sinni og athugasemdum bent á að ágreiningsefni aðila hafi ekki nema að hluta til verið borin undir hann áður en leitað hafi verið til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Gagnaðili krefst þess þó ekki að kærunefnd vísi málinu frá af þeim sökum og svarar erindinu efnislega. Kærunefnd telur ljóst af málflutningi aðila að um sé að ræða ágreining sem ekki verði leystur á húsfundi og telur því ekki ástæðu til að vísa málinu frá af þeirri ástæðu þótt eðlilegra væri að ræða ágreininginn á húsfundi áður en hann er borinn undir kærunefnd. Varðandi kröfu þá sem sett er fram í frekari athugasemdum álitsbeiðenda, dags. 30. ágúst 2004, er aðilum þó bent á að ræða umgengni í sameign og húsreglur á vettvangi húsfélagsins áður en leitað er til kærunefndar.

Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Gagnaðili neitar því að í þeim breytingum sem gerðar hafa verið á eignarhluta hans felist varanleg skipting séreignarinnar í sjálfstæðar notkunareiningar enda hefur hvorki verið sótt um slíka breytingu hjá byggingaryfirvöldum né leitað samþykkis sameigenda fyrir slíkri breytingu. Ekki er því fallist á að gagnaðili sé með nýtingu sinni á geymslurými í kjallara til íbúðar að skilja þann eignarhluta frá fyrstu hæð og skipta eignarhluta sínum þannig í tvo sjálfstæða eignarhluta.

Samkvæmt 34. gr. fjöleignarhúsalaga fer réttur til hagnýtingar sameignar ekki eftir hlutfallstölum heldur hafa eigendur jafnan hagnýtingarrétt. Af þessu leiðir að deiluaðilar eiga jafnan rétt til nýtingar þvottahúss óháð því hve margir íbúar eru í hverjum eignarhluta. Eðlilegast væri að þeir settu reglur um nýtingu þvottahúss, t.d. ákveðna daga fyrir hvern og einn. Kröfu álitsbeiðenda samkvæmt fyrsta og öðrum lið er því hafnað.

III.

Samkvæmt 3. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er það ein af helstu skyldum eigenda í fjöleignarhúsum að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar, sbr. einnig 2. mgr. 26. gr.

Í 74. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, m.a. ákvæði um sambýlishætti.

Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu m.a. fjalla um. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign sem og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. Upptalning sú sem fram kemur í 74. gr. er ekki tæmandi.

Húsreglur hafa verið settar í húsinu en fjalla ekki um notkun hins umdeilda nuddbaðkars. Samkvæmt 1. tölulið C-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi til að samþykkja og setja húsreglur í samræmi við 74. gr. laganna. Í 10. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.

Kærunefnd þykir eðlilegt að farin sé sú leið sem gert er ráð fyrir í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 og settar reglur um umræddan nuddpott í húsreglum. Í slíkum reglum má takmarka not þrýstikerfis pottsins þannig að það sé bannað eftir tiltekinn tíma.

IV. Niðurstaða

Það er niðurstaða kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að innrétta geymslurými í séreign hans í kjallara til íbúðar. Hins vegar verður rými þetta í kjallara ekki gert að sérstökum eignarhluta án samþykkis annarra eigenda og byggingaryfirvalda. Afnot af sameign skal vera jöfn milli eignarhluta óháð stærð eignarhluta og fjölda íbúa. Hafnað er kröfu álitsbeiðenda um að notkun nuddpotts sé bönnuð eftir kl. 20 en aðilum bent á að setja ákvæði í húsreglur um notkun pottsins.

Reykjavík, 18. október 2004

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason