Nr. 50/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. ágúst 2019

í máli nr. 50/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 24. maí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. maí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. júní 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 1. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan samning um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir engan eiginlegan leigusamning hafa verið gerðan við upphaf leigutíma. Þann 19. febrúar 2019 hafi orðið eigendaskipti á húsinu og nýr leigusali sagt leigusamningnum upp með bréfi sem hengt hafi verið upp í sameign hússins. Sóknaraðili hafi þó fengið tíma til að finna annað húsnæði, eða allt fram til 1. júlí 2019 ef þess þyrfti. Það hafi þó ekki verið raunin í tilfelli hennar þar sem hún hafi fljótlega fundið aðra íbúð til leigja og verið flutt út í lok mars 2019.

Samkvæmt uppsagnarbréfinu hafi hún átt að fá alla trygginguna endurgreidda. Hún hafi flutt úr herberginu strax í lok mars og þegar  óskað eftir endurgreiðslu tryggingarinnar. Varnaraðili hafi ekki orðið við þeirri beiðni á þeim grunni að hún hefði ekki látið hann vita í tíma að hún myndi fara á tilgreindri dagsetningu.

Í uppsagnarbréfinu hafi þó sagt að henni væri frjálst að fara hvenær sem hún vildi og þyrfti ekki að nýta uppsagnarfrest til 1. júlí 2019. Þá hafi enn fremur sagt í bréfinu: „please give us a one month notice to fill your room if you decide to move out“. Sóknaraðili hafi tekið þessu sem vinsamlegri ábendingu en ekki að hún þyrfti að gera það, hvað þá að hún fengi ekki trygginguna endurgreidda ef hún léti ekki vita. Samkvæmt bréfinu hafi hún haft frjálsar hendur, sbr.: „You are welcome to stay at our house until then, or if you find a place early, you are welcome to leave before that date“. Þetta geti með engu móti talist með því móti sem varnaraðili vilji færa rök fyrir, þ.e. að myndi sóknaraðili ekki láta vita, sem hún hafi þó gert, bara ekki með eins mánaðar fyrirvara, þá yrði henni gert að greiða leigu í formi þeirrar tryggingar sem hún hafi átt inni hjá varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að eigendaskipti hafi orðið á húsnæðinu 1. febrúar 2019 og við afhendingu þess hafi enn verið leigjendur í herbergjum. Öllum leigjendum hafi verið afhent bréf 19. febrúar 2019 ásamt því sem bréf hafi verið sett upp í sameign þar sem fram kom að framkvæmdir myndu eiga sér stað 1. júlí 2019. Tekið hafi verið fram að leigjendum stæði til boða að flytja út úr húsnæðinu fyrir þann tíma en þá með eins mánaðar fyrirvara í stað þriggja, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem segi að lágmarks uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skuli vera þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum. Að öðrum kosti hafi verið gefinn kostur á að búa í húsnæðinu til 1. júlí 2019.

Sóknaraðili hafi flutt úr herberginu í mars 2019 án nokkurs fyrirvara og krafist endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sóknaraðila hafi verið heimilt að segja samningnum upp með mánaðar fyrirvara eins og skýrt komi fram í bréfi varnaraðila, dags. 19. febrúar 2019, eða átt þess kost að búa í herberginu til 1. júlí 2019 sem sé lengri uppsagnarfrestur en gert sé ráð fyrir í 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga eða alls fjóra mánuði. Endurgreiðslu tryggingarfjársins sé því alfarið hafnað.

IV. Niðurstaða            

Ágreingur aðila lýtur að því hvort sóknaraðila hafi verið heimilt að fara úr hinu leigða fyrirvaralaust þegar hún hefði fundið annað húsnæði til leigu eða hvort uppsagnarfrestur væri einn mánuður. Í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning og samningur þeirra var þannig ótímabundinn.

Samkvæmt gögnum málsins urðu eigendaskipti að herberginu á leigutíma og sagði varnaraðili leigusamningi aðila upp í kjölfar þess. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundinna leigusamninga vegna leigu á einstökum herbergjum þrír mánuðir af beggja hálfu. Í uppsagnarbréfi varnaraðila, dags. 19. febrúar 2019, segir að fyrirhugaðar séu framkvæmdir á húsinu sem áttu að hefjast 1. júlí 2019 og sé sóknaraðila heimilt að búa í herberginu til þess tíma eða flytja fyrr út fyndi hún annað húsnæði fyrir þann tíma. Óskað var eftir mánaðar fyrirvara hygðist sóknaraðili flytja fyrr út svo að varnaraðili gæti fundið annan leigjanda í hennar stað ef svo bæri undir.

Í málinu er bæði óumdeilt að sóknaraðili flutti úr herberginu í lok mars 2019 og að hún upplýsti varnaraðila ekki um flutninginn með mánaðar fyrirvara.

Kærunefnd telur skýrt koma fram í uppsagnarbréfi varnaraðila að uppsagnarfrestur sé til 1. júlí 2019 en hann sé tilbúinn til að stytta frestinn í einn mánuð finni sóknaraðili annað húsnæði fyrir lok hans. Sóknaraðili flutti aftur á móti fyrirvaralaust úr herberginu í lok mars 2019. Það var henni óheimilt og ber henni að greiða eins mánaðar uppsagnarfrest.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið hér að framan, er kröfu sóknaraðila hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson