Mál nr. 10/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 10/1998
Eignarhald: Herbergi, bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með beiðni, dags. 30. janúar 1998, beindi A, X nr. 14, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 25, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 18. febrúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 6. mars 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 11. mars. Á fundi 24. apríl 1998 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, ódags. en mótt. 20. mars 1998 og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. apríl 1998. Á fundi nefndarinnar 27. maí 1998 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 14, sem byggt var um síðustu aldamót. Árið 1972 var byggt við húsið. Eignarhlutar í húsinu eru tveir, þ.e. 1. hæð, 2. hæð og ris í eigu álitsbeiðanda og jarðhæð í eigu gagnaðila. Í eignarhluta álitsbeiðanda er rekið gistiheimili. Ágreiningur er um eignarhald á herbergi á 1. hæð og um bílastæði. Jafnframt kemur fram í álitsbeiðni að ágreiningur sé um flutning á vatnsinntaki og rafmagnstöflu.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að herbergi á 1. hæð hússins verði talið séreign álitsbeiðanda.
Að álitsbeiðanda sé heimilt að sérmerkja sér bílastæði á lóðinni.
Að álitsbeiðanda sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði af flutningi vatnsinntaka og rafmagns.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi byggi kröfu síns til herbergisins á þinglýstum eignarheimildum aðilanna og samþykktum teikningum af jarðhæðinni. Samkvæmt þinglýstum eignarheimildum skiptast eignarráð í húsinu eftir hæðum. Eignarhluti álitsbeiðanda teljist 75% hússins, þ.e. 1. hæðin sé 25%, 2. hæðin sé 25% og risið sé 25% en eignarhluti gagnaðila, þ.e. jarðhæðin teljist 25% hússins. Umdeilt herbergi sé á 1. hæðinni en hún sé öll í eigu álitsbeiðanda. Hvergi sé í samþykktum teikningum af jarðhæðinni að finna aðgang milli herbergisins og eignarhluta gagnaðila. Hins vegar sé aðgangur frá herberginu niður á jarðhæðina um stiga.
Álitsbeiðandi bendir á að greinilegt sé að fyllt hafi verið upp í dyragat inn í eignarhluta sinn úr herberginu. Til að opna aðgengið aftur þurfi einungis að taka fjöl úr dyragati. Þar sem greinilegt sé að dyragatið sé til staðar og samþykktar teikningar sýni ekki annað, megi opna aðgengið aftur án þess að leitað verði eftir samþykki byggingaryfirvalda. Þá bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili geti ekki öðlast rétt yfir herberginu með hefð, jafnvel þó notkunin sé eins sýnileg sem raun beri á, gegn þinglýstum rétti annars.
Þá er í álitsbeiðni gerð sú krafa að bílastæðum verði skipt í portinu á lóð hússins og álitsbeiðandi fái bílastæði fjær húsinu. Álitsbeiðandi bendir á að mikill misbrestur hafi verið undanfarið á því að hann hafi getað notað bílastæði við húsið.
Að lokum segir í álitsbeiðni að gagnaðili hafi gert kröfu um tilflutning vatnsinntaka og rafmagns innan hússins. Telur álitsbeiðandi að gagnaðili eigi sjálfur að bera kostnaðinn vegna þessara framkvæmda.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að hvorki í samþykktum teikningum né í þinglýstum eignarheimildum komi fram að umrætt herbergi tilheyri eignarhluta álitsbeiðanda. Í þinglýstum heimildum sé einungis tilgreint að eignarhluti gagnaðila sé 25% og álitsbeiðanda 75%, sem skiptist að jöfnu milli hæða. Séu fyrirliggjandi uppdrættir hins vegar skoðaðir komi í ljós að hlutfallsleg skipting hæðanna sé röng. Risið sé í raun lítið meira en vel manngengt háaloft og því geti það vart talist 25% af húsinu eða þriðjungur af eignarhluta álitsbeiðanda. Krafa álitsbeiðanda um að gagnaðili láti af hendi herbergið verði því ekki byggð á þeim rökum að rýmið sem tilheyrir jarðhæðinni sé of stórt til að teljast 25% af húsinu og rými álitsbeiðanda of lítið til að teljast 75%. Leiðrétting á hlutdeild í sameign verði ekki framkvæmd með eignartilfærslum, heldur með leiðréttum útreikningum samkvæmt núgildandi reglum.
Gagnaðili bendir á að við kaup hans á eigninni hafi honum verið sýnt umrætt herbergi og það staðfest að herbergið tilheyrði jarðhæðinni, sbr. yfirlýsingu, dags. 1. mars 1998. Gagnaðili hafi ekki getað séð að innangengt væri úr herberginu frá 1. hæð, því einungis sé hægt að komast í herbergið um jarðhæðina. Álitsbeiðanda hafi hins vegar ekki verið sýnt herbergið er hann keypti eignarhluta sinn. Þá hafi fyrri eigendur að eignarhluta álitsbeiðanda aldrei gert tilkall til herbergisins, hvorki eftir að gagnaðili flutti í húsið eða við söluna, sbr. yfirlýsingu, dags. 10. ágúst 1992.
Haustið 1992 hafi verið lagðar fram í byggingarnefnd Reykjavíkurborgar til samþykktar teikningar af jarðhæðinni. Álitsbeiðandi hafi engar athugasemdir gert við þær. Á teikningunni komi greinilega fram að innangengt sé af jarðhæðinni í umrætt rými á 1. hæð.
Gagnaðili bendir á að í samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir bílastæði á lóðinni austanvert við húsið. Þá liggi ekki fyrir samþykki byggingarnefndar um bílastæði á lóðinni. Hins vegar telji gagnaðili eðlilegt að lóðinni verði skipt, þannig að lóðin vestan megin við húsið tilheyri eignarhluta álitsbeiðanda en lóðin austan megin við húsið tilheyri eignarhluta gagnaðila.
Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að hann geri kröfu um að inntak fyrir vatn og rafmagn hússins verði flutt. Aðeins hafi komið fram um þetta tillaga en þar sem álitsbeiðandi hafi lýst sig andvíga því hafi það fallið niður.
III. Forsendur kærunefndar.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna, eða eðli máls.
Í afsölum þeim sem frammi liggja í málinu varðandi 1. hæð hússins er ekki að finna lýsingu á hinu selda að öðru leyti en því að eignarhlutinn er talinn vera 25% húss og lóðar. Af hálfu álitsbeiðanda er á það bent að eignarhlutföll bendi til þess að hann sé eigandi allrar 1. hæðarinnar en eignarhlutföll 1. og 2. hæðar séu talin jafn stór.
Í málinu er óumdeilt að um langa hríð hefur ekki verið innangengt í umdeilt herbergi á 1. hæð af hæðinni heldur hefur það verið tengt jarðhæðinni með stiga. Þannig var fyrirkomulagið í það minnsta þegar báðir aðilar málsins keyptu eignarhluta sína. Með afsali, dags. 29. október 1986, eignast C 1. hæðina en hún seldi hana síðan álitsbeiðanda með afsali, dags. 31. mars 1993. Með yfirlýsingu, dags. 4. apríl 1998, lýsir C því yfir að með í kaupum á 1. hæð hússins hafi ekki fylgt "herbergi á hæðinni sem innangengt er í af jarðhæð." Við sölu til álitsbeiðanda hafi þetta herbergi ekki fylgt með "enda var það ekki hluti þess sem ég átti og gat því ekki selt." Í málinu liggur fyrir söluyfirlit, dags. 20. október 1993, þar sem álitsbeiðandi er söluaðili allra eignarhluta sinna í húsinu. Samkvæmt lýsingu sem þar kemur fram á 1. hæð verður ekki ráðið að álitsbeiðandi telji sig eiga umdeilt herbergi.
Í áranna rás hafa útreikningar hlutfallstalna tekið breytingum. Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvernig núgildandi hlutfallstölur voru reiknaðar og hver var grundvöllur útreikninganna. Það er álit kærunefndar með vísan til þess sem hér hefur verið rakið að álitsbeiðandi hafi ekki getað sýnt fram á það með þeim hætti sem áskilið er í 4. gr. laga nr. 26/1994 að umdeilt herbergi teljist séreign hans enda eru forsendur hlutfallstalna svo óljósar að af þeim verður ekki ráðið ótvírætt um eignarráð álitsbeiðanda.
Í gögnum málsins er ekki kveðið á um bílastæði á lóðinni. Þá liggur ekki fyrir af hálfu byggingarnefndar samþykki fyrir bílastæði á lóð hússins. Engu að síður er fyrirkomulagi á sameiginlegri lóð hússins í dag þannig háttað að leggja má þar bifreið.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Þar sem engin gögn styðja þá kröfu álitsbeiðanda að hann eigi tiltekið bílastæði á lóðinni ber að hafna þeirri kröfu hans.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann geri engar kröfur um flutning inntaka og mæla fyrir rafmagn og vatn sem eru í séreignarrými hans. Þá er engin krafa frá álitsbeiðanda um flutninginn. Þá kemur fram í álitsbeiðninni fyrirspurn um hvernig aðgengi álitsbeiðanda að rýminu skuli háttað. Þar sem enginn ágreiningur er um flutning inntaka og mæla né heldur um aðgengi að því rými tekur kærunefnd ekki afstöðu til þessara atriða.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að herbergi á 1. hæð hússins teljist ekki séreign álitsbeiðanda. Álitsbeiðanda er óheimilt að sérmerkja sér bílastæði á lóð hússins.
Reykjavík, 30. maí 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson