Mál nr. 16/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 16/1998

Skipting sameiginlegs kostnaðar, eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 6. mars 1998, beindi húsfélagið X nr. 3, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 1-15, hér eftir nefnt gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna utanhússframkvæmda.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 11. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 1. apríl. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. maí.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 1-15, sem skiptist í 8 stigaganga. Árið 1997 lét húsfélagið framkvæma á húsinu gagngerar utanhússviðgerðir. Ekki er til þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Viðgerðarkostnaðinum var upphaflega skipt eftir hlutfallstölum væntanlegrar eignaskiptayfirlýsingar, en því var mótmælt og þess krafist að núgildandi hlutfallstölur yrðu lagðar til grundvallar. Ágreiningur er því milli aðila um það hver sé núgildandi hlutfallstala álitsbeiðanda í húsinu og hvaða hlutfallstölu leggja skuli til grundvallar við skiptingu viðgerðarkostnaðar á húsinu vegna framkvæmda á árinu 1997.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Álitsbeiðandi telur að hlutfallstölu íbúða í stigahúsi nr. 3 í viðgerðarkostnaði vegna framkvæmda á árinu 1997, sem gagnaðili ætli að leggja til grundvallar, séu rangar og sýni ekki rétta skiptingu hússins. Þannig séu þær ekki réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Gagnaðili hafi upphaflega lagt til að hlutfallstölur, samkvæmt útreikningi, dags. 12. nóvember 1997, yrðu lagðar til grundvallar skiptingu kostnaðar. Hafi verið fallið frá því og lagt til að eignarhlutföll samkvæmt væntanlegri eignaskiptayfirlýsingu yrðu lögð til grundvallar skiptingu kostnaðar, sbr. útreikning, dags. 3. desember 1997.

Álitsbeiðandi hafi mótmælt því að væntanleg eignahlutföll yrðu lögð til grundvallar og krafist þess að núgildandi tölur yrðu notaðar, sbr. bréf, dags. 15. janúar 1998. Gagnaðili hafi þá reiknað hlutfallstölur út frá skráðum fermetrum íbúða hjá Fasteignamati ríkisins. Eignarhlutföll hverrar íbúðar sé fundið út frá heildarfermetrafjölda X nr. 1-15. Álitsbeiðandi telji útreikning eftir fermetrafjölda rangan og hann gefi ekki rétta mynd af skiptingu hússins. Í fyrsta lagi séu ekki allar íbúðirnar í húsinu skráðar eftir sömu skráningarreglum hjá Fasteignamati ríkisins, sbr. bréf, dags. 10. febrúar 1998. Þannig hafa geymslur í stigahúsi nr. 3 verið skráðar samkvæmt nýjum skráningarreglum. Geymslur séu þar skráðar með íbúðum. Í öðrum stigahúsum séu geymslurnar hins vegar skráðar í sameign. Ef útreikningur gagnaðila verði lagður til grundvallar verði hlutdeild íbúða í stigahúsi nr. 3 í viðgerðarkostnaðinum mun meiri en íbúða í öðrum stigahúsum, þrátt fyrir að þær séu í raun sömu stærðar. Í öðru lagi telji álitsbeiðandi rangt að nota fermetrafjölda til að reikna út hlutfallstölur, en ekki brúttórúmmál. Álitsbeiðandi telji að fyrst þurfi að finna hlutfall hvers stigahúss og svo eigi að skipta kostnaði innan hvers stigahúss í samræmi við þinglýst eignarhlutföll.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið að fara út í umrædda viðgerð 1996. Á sama tíma hafi stjórn húsfélagsins tilkynnt að stefnt yrði að því að skipting kostnaðar yrði samkvæmt væntanlegri eignaskiptayfirlýsingu sem von hafi verið á um sumarið 1997. Þetta fyrirkomulag hafi þó aldrei verið samþykkt formlega. Eignaskiptayfirlýsingin sé hins vegar ekki tilbúin enn og hafi stjórn húsfélagsins einungis séð væntanlegar hlutfallstölur. Stjórn húsfélagsins hafi þó tekist fyrir desember 1997 að fá uppgefnar væntanlegar hlutfallstölur. Þær tölur hafi síðan verið notaðar við endanlegan útreikning kostnaðar. Fram að því hafi eldri tölur verið notaðar sem byggðust á fermetratölum frá Fasteignamati ríkisins. Það hafi álitsbeiðandi ekki getað sætt sig við á þeirri forsendu að tölurnar væru rangar og hafi viljað að gömlu tölurnar yrðu notaðar, þ.e. tölur Fasteignamats ríkisins. Samkvæmt munnlegum upplýsingum frá R yrði að nota eldri tölur þar sem ekki hafði verið samþykkt að nota tilvonandi tölur í eignaskiptayfirlýsingu. Því hafi verið reiknað út frá eldri tölum, þ.e. miðað við fermetra stærð sem gefin er upp í fasteignamati. Gagnaðili bendir á að ástæða þess að nota hafi átt væntanlegar tölur í eignaskiptayfirlýsingu hafi verið sú að gagnaðili hafi talið að núverandi skipting sem byggi á tölum Fasteignamats ríkisins væru rangar.

Gagnaðili telji að ástæða þess að fasteignamat hússins sé mismunandi sé líklega sú að stigagangarnir hafi verið metnir á mismunandi tímum.

III. Forsendur.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjölbýlishúsum og öðrum fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tl. 17. gr. sömu laga.

Ofangreind ákvæði verður að túlka svo, orðalagi sínu samkvæmt, að þar sé átt við gildandi, þinglýst eignarhlutföll. Sú meginregla gildir því að þar til gengið hefur verið frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildir eldri eignaskiptayfirlýsing eða þinglýstar hlutfallstölur samkvæmt einstökum eignarheimildum. Kærunefnd telur hins vegar að eigendur geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu, vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar, fyrirhugaðar framkvæmdir. Í því sambandi verður hins vegar að gera strangar sönnunarkröfur, þess efnis að allir eigendur hafi samið sig undir slíkt fyrirkomulag. Telja verður jafnframt að sönnunarbyrðin hvíli á þeim sem heldur því fram að um slíkan samning hafi verið að ræða.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að stefnt hafi verið að því að skipta kostnaði vegna framkvæmdanna eftir væntanlegri eignaskiptayfirlýsingu en það fyrirkomulag hafi þó aldrei verið samþykkt formlega.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess að eigendur hafi ekki samið sig undir kostnaðarskiptingu á grundvelli væntanlegrar eignaskiptayfirlýsingar vegna umræddra framkvæmda, að þinglýst eignarhlutföll skuli gilda innan hvers stigahúss. Hins vegar verður ekki af gögnum málsins ráðið að fyrir liggi hlutfallstala hvers stigahúss í húsinu. Því skal skipting milli stigahúsa ráðast af 7. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að til grundvallar við kostnaðaruppgjör vegna utanhússframkvæmda sumarið 1997 skuli þinglýst eignarhlutföll gilda innan hvers stigahúss. Skipting milli stigahúsa ræðst hins vegar af 7. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl.

Reykjavík, 29. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson