Mál nr. 14/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 14/1998

Eignarhald: Þvottahús, afnotaréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 27. febrúar 1998, beindi A, X nr. 2, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 8, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 11. mars. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 1. apríl. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. apríl.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 8. Í húsinu eru sjö eignarhlutar, þ.e. íbúð á 2. hæð t.h. ásamt íbúðarherbergi í kjallara, íbúð á 2. hæð t.v., íbúð á 1. hæð t.h., íbúð á 1. hæð t.v. og þrjú íbúðarherbergi í kjallara. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðarherbergis í kjallara sem er fyrst til vinstri. Ágreiningur málsaðila varðar það hvort íbúðarherbergi álitsbeiðanda tilheyri réttur til afnota af þvottahúsi.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningi frá 1971 hafi upphaflega verið fjórir eignarhlutar í húsinu, þ.e. tvær íbúðir á 1. hæð og tvær íbúðir á 2. hæð. Með hverri þeirra hafi fylgt herbergi í kjallara, samtals fjögur. Þrjú þessara íbúðarherbergja hafi síðar verið undanskilin íbúðunum. Við það hafi eignarhlutum í húsinu fjölgað í sjö. Nýr eignaskiptasamningur hafi ekki verið gerður eftir að eignarhlutunum fjölgaði.

Með afsali, dags. 22. nóvember 1996, hafi álitsbeiðandi keypt "einstaklingsíbúð í kjallara hússins nr. 8 við X, sem er herbergi, eldhúskrókur og baðherbergi (sturta), svo og ásamt tilheyrandi hlutdeild í öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talin leigulóðarréttindi." Umrætt íbúðarherbergi hafi áður tilheyrt íbúð á 1. hæð t.v., en með afsali, dags. 6. apríl 1984, hafi það verið undanskilið íbúðinni.

Álitsbeiðandi bendir á að sameign sé meginreglan, sbr. 6.-8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sameignina þurfi ekki að sanna, heldur verði sá sem telji að tiltekinn hluti húss sé séreign eða sameign sumra, að sanna slíkt. Takist honum það ekki sé um sameign allra að ræða. Álitsbeiðandi telji að í eignarheimildum komi ekkert það fram sem takmarki rétt hans til sameignar. Þá sé þvottahúsið ekki í sameign sumra. Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994, fylgi hverri séreign hlutdeild í sameign, og séu réttindi og skyldur skv. 2. mgr. órjúfanlega tengd séreignum og verði ekki frá þeim skilin, sbr. 4. mgr. 10. gr. laganna. Þá megi eigandi í fjöleignarhúsi aðeins ráðstafa með samningi réttindum sínum og skyldum í heild, þ.e. séreign sinni og hlutdeild í sameign, sbr. 1. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994. Þetta ákvæði sé í samræmi við áður gildandi rétt, svo sem fram komi í greinargerð með ákvæðinu.

Þegar íbúð álitsbeiðanda hafi verið undanskilin íbúðinni á 1. hæð t.v. hafi verið í gildi lög nr. 56/1979 um fjölbýlishús. Samkvæmt þeim lögum hafi eigandi verið heimilt að framselja hluta séreignar sinnar að því tilskyldu að viðkomandi hluta fylgdi hlutdeild í sameign. Hafi eigandi getað, án þess að þurft hafi að leita samþykkis sameigenda sinna, skipt íbúð sinni upp í tvær íbúðir og selt aðra eða báðar. Þessi réttur hafi verið viðurkenndur, enda þótt fjölgun íbúða hafi óhjákvæmilega leitt til þess að fleiri hagnýttu sameignina.

Samkvæmt 21. gr. laga nr. 26/1994 sé eiganda óheimilt að selja hluta af eign sinni til aðila utan húsfélags nema með samþykki allra eigenda. Sé þar um nýmæli að ræða. Fram komi í greinargerð með ákvæðinu að í þessu efni hafi vegist á tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar séu hagsmunir eiganda af því að geta og mega ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann telji henta hag sínum best. Séu slíkir hagsmunir studdir og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum. Hins vegar séu hagsmunir annarra eigenda af því að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Hafi þessi sjónarmið verið talin veigameiri og látin ráða reglunni. Af þessum athugasemdum í greinargerð verði ekki önnur ályktun dregin en að gagnstæð regla hafi gilt fyrir gildistöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þ.e. að eiganda hafi verið heimilt að selja hluta eignar sinnar án samþykkis sameigenda sinna. Við sölu eignar hafi eiganda verið óheimilt að undanskilja sameign og þar með hlutdeild og afnotarétt af þvottahúsi. Telji álitsbeiðandi því að íbúð hans fylgi réttur til þvottahúss.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að íbúðarherbergin sem fylgdu íbúðunum á 1. hæð t.v., 1. hæð t.h. og 2. hæð t.v. hafi verið seld utanaðkomandi aðilum á árunum 1979 til 1983. Í öllum tilvikum hafi hlutdeild í þvottahúsi verið undanskilin. Íbúðarherbergin séu ekki samþykkt sem íbúðir nema herbergið fyrst til hægri, sem fylgdi íbúðinni á 1. hæð t.h., enda uppfylli íbúðarherbergin ekki skilyrði Byggingarsamþykktar R til að vera samþykkt sem íbúðir. Hafi nýting þvottahússins allt fram til þessa dags alfarið og ágreiningslaust verið á vegum íbúðareigenda á 1. og 2. hæð.

Gagnaðili bendir á að með skjali, dags. 10. febrúar 1983, hafi þáverandi eigandi íbúðar á 1. hæð t.v. og íbúðarherbergis í kjallara, sem nú sé í eigu álitsbeiðanda, skipt eigninni í tvo eignarhluta. Samkvæmt því teljist íbúðarherbergið 25 m², þ.e. herbergi með eldhúskrók og salerni ásamt sameign í göngum og sorpklefa, alls 4,8% hússins, en íbúðin ásamt sérgeymslu og sameign með íbúðum á hæðinni í þvottahúsi og vagnageymslu, alls 20,2% hússins. Samkvæmt þessari skiptingu hafi íbúðarherbergið fyrst verið selt með afsali, dags. 6. apríl 1984, og síðan með afsölum, dags. 24. febrúar 1984, 17. nóvember 1987, 3. mars 1993 og 22. nóvember 1996. Íbúðin hafi verið seld með sömu skiptingu með afsölum, dags. 30. nóvember 1983, 9. maí 1984 og 7. nóvember 1988. Í yfirlýsingu þess eiganda sem skipti eigninni í tvo eignarhluta, dags. 30. september 1997, komi fram að réttur til þvottahúss hafi ekki fylgt með er íbúðarherbergið var selt. Hins vegar hafi réttur til þvottahúss að ¼ hluta fylgt með í sölunni á íbúðinni og hafi afnotaréttur að þvottahúsinu alla tíð verið í samræmi við þetta. Gagnaðili telji því að álitsbeiðandi geta ekki eignast frekari rétt en þeir aðilar hafi átt sem hann leiði rétt sinn af.

Með skjali, dags. 13. mars 1985, hafi þáverandi eigandi íbúðar á 1. hæð t.h. og íbúðarherbergis í kjallara, skipt eigninni í tvær eignar. Samkvæmt því fylgdi íbúðinni hlutdeild í sameign hússins, sérgeymsla í kjallara og leigulóð, alls 20,2% hússins. Í skjalinu segi: "Hins vegar er um að ræða einstaklingsíbúð í kjallara hússins. Þessari íbúð fylgir hlutdeild í göngum, anddyri, sorpgeymslu og leigulóð. Eignarhlutdeild þessarar íbúðar telst vera 4,8% alls hússins." Gagnaðili bendir á að byggt hafi verið á sömu útreikningum og legið höfðu fyrir vegna skiptingu íbúðar á 1. hæð t.v. Gagnaðili telji því að þessi skipting sé röng. Samkvæmt þessari skiptingu sé íbúðarherbergið selt með afsali, dags. 17. mars 1986. Í afsalinu sé eignarhlutanum lýst þannig: "Nánar tiltekið er hér um að ræða einstaklingsíbúð í kjallara hússins nr. 8 við X. Íbúðinni fylgir hlutdeild í eftirtalinni sameign hússins: Göngum, anddyri, sorpgeymslu og leigulóðarréttindi. Eignarhluti telst vera 4.8% alls hússins." Eignarhluti þessi hafi verið seldur núverandi eigendum með afsali, dags. 19. september 1986. Samkvæmt sömu skiptingu hafi íbúðin verið seld með afsali, dags. 20. ágúst 1987. Í yfirlýsingu þess aðila sem skipti eigninni í tvo eignarhluta, dags. í september 1997, komi fram að að réttur til þvottahúss og vagnageymslu hafi ekki fylgt með í sölunni þegar íbúðarherbergið var selt. Hins vegar hafi sá réttur fylgt að ¼ hluta með í sölunni er íbúðin hafi verið seld. Gagnaðili bendir á að núverandi eigendur íbúðarinnar taki undir þetta, jafnframt sem afnotaréttur hafi alla tíð verið í samræmi við þetta.

Með skjali, dags. 9. mars 1979, hafi íbúð á 2. hæð t.v. og íbúðarherbergi í kjallara verið skipt í tvo eignarhluta. Með afsali, dags. 21. mars 1980, hafi íbúðarherbergið verið selt og sé það enn í eigu þess aðila. Með afsölum, dags. 2. júlí 1980 og 25. ágúst 1995, hafi íbúðin verið seld. Hafi sá skilningur alla tíð verið á milli eigenda að þvottahúsið tilheyrði íbúðunum á 1. og 2. hæð.

Þá sé íbúðin á 2. hæð t.h. ásamt íbúðarherbergi í kjallara enn í eigu upphaflegra eigenda. Benda þau á að það hafi alltaf verið sameiginlegur skilningur allra eigenda í húsinu að ekki mætti skerða rétt þeirra til þvottahússins og að sá réttur skyldi fylgja hverri íbúð að 1/4 hluta. Á þeirri forsendu hafi þau getað sætt sig við að íbúðarherbergin í kjallara yrðu seld frá íbúðunum.

Gagnaðili bendir á að þegar eignasamningur hafi verið gerður hafi verið í gildi lög nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. þeirra laga hafi íbúð verið hvert það herbergi, sem eldhús fylgdi. Þegar íbúðarhergin þrjú hafi verið seld frá íbúðunum, hafi verið í gildi lög nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. þeirra laga hafi íbúð verið hvert það herbergi, sem eldhús fylgdi. Það sé því ljóst að íbúðarherbergin hafi ekki talist íbúðir þegar þau voru seld frá íbúðunum. Samkvæmt 5. mgr. 5. gr. laga nr. 59/1976 hafi verið bannað að skilja réttindi skv. 3. mgr. 5. gr. sömu laga frá íbúðunum. Því hafi á þessum tíma verið bannað að láta hluta sameignar fylgja íbúðarherbergjunum.

Með vísan til ofangreinds mótmæli gagnaðili því að réttur íbúðareigenda á 1. og 2. hæð verði skertur. Álitsbeiðandi geta ekki eignast meiri rétt en fyrri eigendur hafi átt og hafi sá réttur verið enginn. Þá geti álitsbeiðandi ekki byggt rétt sinn á lögum sem sett hafi verið löngu eftir að íbúðarherbergin hafi verið seld frá íbúðunum. Á sama hátt gætu eigendur íbúðanna á 1. og 2. hæð krafist þess að þeir teldust réttir eigendur að íbúðarherbergjunum, þar sem óheimilt sé skv. lögum nr. 26/1994 að selja íbúðarhergi frá íbúðum. Þá hafi álitsbeiðandi ekki greitt fyrir rétt til þvottahússins. Álitsbeiðanda hafi því verið það ljóst er hann keypti íbúðarherbergið að hann ætti ekki rétt til þvottahússins. Sú fullyrðing álitsbeiðanda að þvottahúsið sé ekki lokað af sé röng. Þvottaherbergið sé afstúkað með hlöðnum vegg frá hjóla- og vagnageymslu.

Þá bendir gagnaðili á að réttur hverrar íbúðar á 1. og 2. hæð hússins að ¼ hluta til þvottahússins sé varinn af 72. gr. laga nr. 33/1944.

III. Forsendur

Eignaskiptasamningur fyrir X nr. 8, dags. 11. febrúar 1979, liggur fyrir í málinu. Samkvæmt honum tilheyra íbúðarherbergi í kjallara íbúðum á efri hæðum. Samningi þessum var ekki breytt eftir að íbúðarherbergin voru seld til utanaðkomandi aðila og eignarhlutum í húsinu fjölgaði úr fjórum í sjö.

Fyrir kærunefnd liggja allmargar eignarheimildir í húsinu sem raktar hafa verið hér að framan.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði.

Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi. Auk þess er um að ræða sérákvæði í 24. gr. varðandi óheimilar ráðstafanir, en það ákvæði þykir ekki eiga við hér.

Það er álit kærunefndar að undantekningarregla 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. komi hér ekki til álita, enda er viðkomandi séreignarhluti ekki lokaður af frá hinni umdeildu sameign með þeim hætti sem þar greinir.

Varðandi undantekningu 1. tl. 1. mgr. 7. gr. frá framangreindri meginreglu þá telur kærunefnd að hvorki verði ráðið af hlutfallstölum né einstökum eignarheimildum með hvaða hætti sameignarréttindi tengjast einstökum íbúðarherbergjum, þ.m.t. réttindi til umrædds þvottahúss. Í eignarheimildum kemur ekki fram að réttur viðkomandi séreignarhluta til sameignar sé takmarkaður með einhverjum þeim hætti sem gagnaðili vill byggja á. Er þó ótvírætt að fyrir því ber gagnaðili sönnunarbyrðina, en í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga er í fyrsta lagi tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign og í öðru lagi er á því byggt að reglur um sameign sumra séu undantekning, miðað við sameign allra sem sé meginregla.

Kærunefnd telur því, með vísan til ofangreinds, að íbúðarherbergi álitsbeiðanda að X nr. 8, fylgi eignarhlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd getur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á það, með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi, að réttindi til þvottahúss, hafi ekki fylgt íbúðarherberginu við sölu.

Það er álit kærunefndar að íbúðarherbergi álitsbeiðanda að X nr.8, fylgi eignarhlutdeild í þvottahúsi.

Reykjavík, 27. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson