Mál nr. 4/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 4/1998

Hugtakið hús: Húsfélag, leigutekjur.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 16. janúar 1998, óskaði A, X nr. 4, f.h. félags verslunareigenda Y nr. 41, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli þess og félags íbúðareigenda sama stað, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. febrúar 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 11. mars sl. Á fundi nefndarinnar 24. apríl sl. komu fram athugasemdir, dags. 20. apríl sl., við greinargerð gagnaðila. Á fundinum var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjöleignarhúsið Y nr. 41, er 8 hæðir auk kjallara. Á fyrstu hæð er verslunarrými. Sameiginlegur inngangur, stigagangur og lyftuhús er fyrir íbúðirnar á 2.-8. hæð og er það algjörlega aðskilið frá verslunarrýminu.

Í húsinu eru starfandi tvö húsfélög, þ.e. "Húsfélagið Y nr. 41" sem er félag verslunareigenda á 1. hæð, þ.e. álitsbeiðanda og "Y nr. 41 húsfélag" sem er félag íbúðareigenda á 2.-8. hæð, þ.e. gagnaðila.

Um nokkurra ára skeið hefur gagnaðili leigt aðstöðu á þaki hússins fyrir móttökubúnað fyrir farsíma og haft af því nokkrar leigutekjur. Hefur gagnaðili litið svo á að þessar leigugreiðslur séu álitsbeiðanda óviðkomandi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að árið 1989 hafi gagnaðili gert leigusamning við Póst- og símamálastofnun um aðstöðu á þaki hússins undir loftnet ásamt aðstöðu í turni vegna lyftuhúss fyrir ýmsan búnað þessu tengdu.

Árið 1992 hafi verið gerður nýr leigusamningur við stofnunina um aðstöðu fyrir loftnet utan á veggjum lyftuhúss fyrir fjarskiptabúnað ásamt aðstöðu fyrir tækjaskápa og rafgeyma á efsta stigapalli í stigagangi hússins og umferðarrétti um sameign íbúareigenda. Samningur þessi hafi verið endurnýjaður árið 1997. Í þeim samningi hafi leigutaka jafnframt verið heimilað að koma fyrir loftnetum á útveggjum lyftuhússins allt að þakbrún með ákveðnum skilmálum. Því sé haldið fram að lyftuhúsið, stigapallurinn, stiginn og rafmagnskerfið fallið undir hugtakið sameign sumra, skv. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þ.e. sameign gagnaðila.

Árið 1998 hafi gagnaðili gert samning við R efh., um afnot af hluta svæðis á þaki hússins og af 9,7 fm. rými sem leigutaki byggði inn í sorpgeymslu, sem sé sameign sumra, þ.e gagnaðila.

Af hálfu álitsbeiðanda hafi aldrei verið gerðar athugasemdir við samninga þessa þrátt fyrir að þeim hafi verið um þá kunnugt. Hinn 29. september 1997 hafi álitsbeiðandi ritað gagnaðila bréf með fyrirspurn um efni leigusamningana og jafnframt því gert kröfur um að álitsbeiðandi fengi sem næmi 22,8% hlut í leigutekjum.

Í svarbréfi, dags. 6. október 1997, hafi verið bent á að grundvöllur samningsins sé afnot af sameign gagnaðila, þ.e. lyftuhúsið, stigapallur og stigi í lyftuhúsi, herbergi í sorpgeymslu, umferðaréttur o.fl. Ekki þurfi að rökstyðja það sérstaklega að um afnot af sameign gagnaðila einna sé að ræða, þar sem veggir skipta húsinu þannig m.a. að þessi rými og aðstaða sé öll á séreignarhluta gagnaðila. Hins vegar geti gagnaðili fallist á að álitsbeiðandi geti átt kröfu vegna afnota af útveggjum hússins og þaki vegna loftneta o.s.frv., en telja að á móti verði að meta afnot álitsbeiðanda af útveggjum hússins vegna auglýsingaskilta þeirra. Gagnaðili telur því að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um hlutdeild í leigutekjum þar sem álitsbeiðandi nýti meira pláss á útveggjum hússins undir auglýsingaskilti en leigutakar noti undir búnað sinn samkvæmt samningum við gagnaðila. Meta verði raunveruleg afnot hvors félags af ytra byrði hússins. Önnur niðurstaða sé hvorki sanngjörn né eðlileg.

Fari svo að ekki verði fallist á þessi sjónarmið gagnaðila þá telur gagnaðili að 90% leigutekna skuli ganga til gagnaðila en 10% teknanna verði skipt á milli húsfélaganna í hlutföllunum 22,8% á móti 77,2% og að viðurkennd verði krafa gagnaðila til leigugjalds vegna afnota álitsbeiðanda af útveggjum hússins undir auglýsingaskilti.

Gagnaðili hafi ákveðinn kostnað og óþægindi af leigusamningnum en hann byggi á afnotum að aðstöðu í sameign gagnaðila. Leigutakar hafi umferðarrétt um sérstaka sameign gagnaðila og félag þeirra hafi ákveðinn viðhalds- og rekstarkostnað af samningnum sem álitsbeiðandi hafi ekki. Hluti búnaðar vegna samninganna þurfi að vera staðsettur á útveggjum og þaki sem sé í sameign allra eigenda hússins. Því sé krafa gagnaðila um 22,8% hlut í leigutekjum ósanngjörn og óréttmæt.

III. Forsendur kærunefndar.

Fjöleignarhúsið X nr. 41, telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiðir að allir hlutar hússins, bæði innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. eða teljast sameign sumra skv. 7. gr., eru í sameign allra. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Skv. 2. mgr. 6. gr. sömu laga er allt ytra yrði húss alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994 fylgja séreignarhlutum réttindi og skyldur eftir hlutfallstölum til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi þar sem öllum sameiginlegum málefnum skal til lykta ráðið. Húsfélög eru þannig til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 1. mgr. 56. gr.

Í 2. mgr. sömu greinar segir að eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Hvergi er í lögunum gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi.

Aðkoma að íbúðum hússins er algjörlega aðskilin frá verslunarrými. Er því fallist á að stigagangur, lyftuhús og stigar séu í sameign sumra, þ.e. gagnaðila.

Í 2. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnumn, sbr. 2. mgr. 7. gr og 3. mgr. 39. gr. enda beri þeir þá einir kostnaðinn. Telja verður að túlka verði ákvæði 76. gr. laga nr. 26/1994 um húsfélagsdeildir, þröngt þegar valdsvið deildar skarast við valdsvið húsfélagsins sjálfs.

Þar sem um eitt hús og eitt húsfélag er að ræða eins og í fjöleignarhúsinu X nr. 41 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint, sbr. 1. mgr. 39. gr. laganna.

Ljóst er að hvor aðili málsins um sig er húsfélagsdeild í skilningi laga nr. 26/1994. Hins vegar er ekki starfandi húsfélag fyrir húsið í heild svo sem vera skal skv. lögum nr. 26/1994.

Eðlilegast væri að stjórnir beggja félagsdeildanna boðuðu til fundar alla eigendur hússins og skipuðu því stjórn.

Ljóst er að skv. 2. tl. 15. gr. laga nr. 26/1994 skulu tekjur af sameign skiptast eftir hlutfallstölum. Leigutekjur þær sem um er deilt falla þarna undir í þeim skilningi að þær eru tilkomnar vegna tilfæringa sem að hluta eru staðsettar í sameign allra. Í málinu er hins vegar óumdeilt að tæki og búnaður leigutaka er að hluta til staðsettur í rými sem er í sameign sumra, þ.e. gagnaðila, auk þess sem gagnaðili leggur til umferðarrétt og fl. Það er hlutverk hins sameiginlega húsfélags að ákveða skiptingu leigutekna út frá þessum forsendum og að teknu tilliti til reglna laga um fjöleignarhús. Eins og mál þetta liggur fyrir getur kærunefnd hins vegar ekki á þessu stigi fjallað frekar um þá skiptingu. Þá er það einnig hlutverk hins nýja húsfélags að taka ákvörðun um hvort auglýsingaskilti álitsbeiðanda skuli vera á útveggjum fyrstu hæðar og þá hvort og hversu mikið skuli fyrir þau greiða. Hins vegar verður kröfu álitsbeiðanda um hlutdeild í leigutekjum gagnaðila ekki hafnað á þeim grundvelli að álitsbeiðandi hafi nýtt meira rými undir auglýsingaskilti en gagnaðilar undir búnað á þakinu.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi hlutdeild í leigutekjum gagnaðila vegna aðstöðu á þaki hússins X nr. 41.

Reykjavík, 2. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson