Mál nr. 15/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 15/1998
Eignarhald: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með beiðni, dags. 27. febrúar 1998, beindi A, hrl., f.h. B ehf., X nr. 68, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 68, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 11. mars 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð D, hrl., f.h. gagnaðila, dags. 30. mars 1998, var lögð fram á fundi 24. apríl 1998 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 68. Ágreiningur er milli aðila um bílastæði á lóð sunnan við húsið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að merkja sér sérstaklega eitt bílastæði á lóð sunnan við húsið án samþykkis annarra eigenda í húsinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að þrjú bílastæði séu á lóðinni sunnan við húsið. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að sérmerkja sér eitt af þessum bílastæðum í andstöðu við aðra eigendur í húsinu. Álitsbeiðandi bendir á að ekki hafi verið gert sérstaklega ráð fyrir þessum bílastæðum í lóðarleigusamningi, dags. 4. nóvember 1946, né hafi verið leitað eftir samþykki byggingaryfirvalda þegar bílastæðin voru gerð. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi einkum reynt að skírskota til texta í afsali fyrir eignarhluta sínum, dags. 29. apríl 1971, og telji að réttur sinn til sérmerkingar löghelgist af afsalinu. Álitsbeiðandi telji hins vegar að texti afsalsins tryggi gagnaðila aðeins afnotarétt að einu ósérgreindu bílastæði á lóðinni. Álitsbeiðandi vísar til 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings og bendir á að aðrir eigendur í húsinu hafi ekki samþykkt neina sérmerkingu bílastæða við húsið.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt afsali, dags. 29. apríl 1971, sé tekið fram að kaupandi eigi rétt á bílastæði sunnan megin við húsið. Þegar gagnaðili flutti inn í húsið um vorið 1971 hafi hann þá þegar merkt sérstaklega eitt bílastæði við húsið sem einkabílastæði í samræmi við ákvæði afsalsins. Þá sé í eignaskiptasamningi, dags. 30. nóvember 1989, sérstaklega tekið fram að eigendur eignarhluta 010301, sem sé eignarhluti gagnaðila, eigi rétt á bílastæði sunnan við húsið. Ekki sé kveðið á um það í greindum eignaskiptasamningi að slík réttindi fylgi öðrum eignarhluta í húsinu.
III. Forsendur kærunefndar.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Á samþykktum teikningum hússins er ekki gert ráð fyrir bílastæðum á lóð hússins. Óumdeilt er hins vegar að þrjú bílastæði eru á lóðinni sunnan megin við húsið. Í afsali til gagnaðila, dags. 29. apríl 1971, kemur fram að kaupandi eigi rétt á bílastæði sunnan við húsið. Það sama kemur fram í eignaskiptasamningi, dags. 30. nóvember 1989. Hvorki í eignaskiptasamningi, dags. 30. nóvember 1989, né í öðrum fyrirliggjandi gögnum er kveðið á um það sérstaklega að bílastæði fylgi öðrum séreignarhlutum.
Með vísan til þessara gagna og með hliðsjón af 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 er það álit kærunefndar að gagnaðili eigi rétt á tilteknu bílastæði sunnan megin við húsið. Hins vegar geti kærunefnd ekki kveðið á um það hvert þessara þriggja bílastæða það eigi að vera. Eðlilegt væri þó að gagnaðili héldi því bílastæði er hann hefur merkt sér um árabil enda sé ekki verulegur munur á bílastæðunum með tilliti til aðkomu að þeim. Verði ekki samkomulag um það verða aðilar að leysa úr ágreiningsefninu með öðrum hætti svo sem með útdrætti.
Kærunefnd tekur sérstaklega fram að niðurstaða nefndarinnar byggist eingöngu á lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús en hins vegar er ekki litið til ákvæða byggingarlöggjafar, sem kunna að gera annan áskilnað.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að merkja sér tiltekið bílastæði á lóð sunnan við húsið. Það er hins vegar ekki hlutverk kærunefndar að kveða á um það hvaða stæði tilheyri gagnaðila.
Reykjavík, 30. apríl 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson