Mál nr. 16/2015

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 31. ágúst 2015

í máli nr. 16/2015 (frístundahúsamál)

A

gegn

B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, og P

Mánudaginn 31. ágúst 2015 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X, sem merkt er númer 4 við við Q.  R hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðilar:  B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, og P.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur um lóð nr. X verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. júlí 2035.

Með kæru, dags. 8. maí 2015, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. maí 2015, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júní 2015, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar hinn 10. júní 2015. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðilum með bréfi, dags. 10. júní 2015, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 1. júlí 1980 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. X  með fastanúmer frístundahúss nr. X við Q, en varnaraðilar njóta afleidds réttar af þeim samningi. Samningurinn var tímabundinn frá 1. júlí 1980 til 1. júlí 2015. Sóknaraðili heldur því fram að hann hafi án árangurs reynt að semja um framlengingu á lóðarsamningi í samskiptum við varnaraðila. Varnaraðilar hafa hins vegar lýst því yfir að þeir séu tilbúnir að framlengja leigusamningnum um tuttugu ár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að hann hafi ekki fengið framlengingu á lóðarsamningi í samskiptum hans við varnaraðila. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Lok leigusamnings séu 30. júní 2015. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðila nýtt málskotsrétt í samræmi við 2. og 3. mgr. 12. gr. laganna.

Af lestri 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús megi ljóst vera að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Í 4. mgr. 12. gr. laganna komi skýrt fram að hafi annar hvor aðila nýtt málskotsrétt, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu þegar leigusali hafi krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr. laganna eða hafi leigutaki unað því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægt mannvirki af lóð á hans kostnað. Ljóst sé að varnaraðilar hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu sé því fullnægt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar greina frá því að forsaga málsins sé sú að 19. ágúst 2013 hafi tiltekinn lögmaður áframsent til varnaraðila beiðni um framlengingu á lóðaleigusamningi vegna lóðar nr. X. Á þessum tíma hafi lögmaðurinn verið með dánarbú S í skiptum en hann hafi verið 60% eigandi af lóðinni þegar þetta hafi verið. Varnaraðilar hafi svarað því til að þar sem búið hafi verið í skiptum og ekki vitað um afstöðu erfingja hafi ekki verið hægt að fallast á framlengingu á þeim tímapunkti. Fram hafi komið að ákvörðun eigenda myndi í fyrsta lagi liggja fyrir þegar dánarbúinu hefði verið lokað. Skiptayfirlýsing vegna lóðarinnar í dánarbúinu hafi verið samþykkt af sýslumanni 6. janúar 2014.

Í framhaldi af því hafi varnaraðilar haft ítrekuð samskipti við umboðsmann sóknaraðila vegna málsins. Þar hafi meðal annars komið fram að sóknaraðili hafi ákveðið að selja bústaðinn og verið með opið kauptilboð og viljað framlengingu á lóðarleigunni vegna þessa hið fyrsta. Niðurstaðan hafi verið sú að varnaraðilar hafi fallist á framlengingu til 20 ára og hafi það verið staðfest með tölvupósti 2. febrúar 2014. Varnaraðilar hafi í fyrstu viljað að settur yrði viðauki við leigusamninginn en síðar að gerður yrði nýr leigusamningur af lögfræðingi þar sem eldri samningur frá árinu 1985 samræmdist ekki lengur lögum nr. 75/2008. Þann 16. mars 2014 hafi umboðsmanni sókarnaðila verið sent uppkast af nýjum leigusamningi. Umboðsmaðurinn hafi svarað varnaraðilum með tölvupósti 17. mars 2014 með eftirfarandi orðum „Sæl, Takk fyrir þetta. Fer yfir þetta með þeim og verð í sambandi.“ Frá þeim tíma eða 17. mars 2014 hafi ekki heyrst frekar frá umboðsmanninum eða nokkrum öðrum vegna þesssa máls fyrr en varnaraðilum hafi borist beiðni um greinargerð frá kærunefnd húsamála, dags. 20. maí 2015.

Af framansögðu megi sjá að enginn ágreiningur sé á milli aðila um framlengingu á leigutíma lóðar nr. X til 20 ára eða fram til 1. júlí 2035. Varnaraðilar hafi beðið síðan 16. mars 2014 eftir svari um endurnýjun leigusamningsins en þá hafi varnaraðilar sent sóknaraðila uppkast af nýjum samningi eins og áður hafi komið fram.

IV. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. sömu greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Eins og að framan greinir gilti leigusamningur aðila til 30. júní 2015. Kæra sóknaraðila er dagsett 8. maí 2015, þ.e. tæpum tveimur mánuðum áður en að samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndar með bréfi, dags. 8. maí 2015. Sóknaraðili nýtti þannig málskotsrétt hans og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Af hálfu varnaraðila er kröfu sóknaraðila ekki andmælt.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Í máli þessu hefur ekki verið gerð krafa um að kærunefnd húsamála ákveði fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 1. júlí 1980, vegna lóðar við Q, landnúmer X, fastanúmer frístundahúss X, framlengist um 20 ár eða til 1. júlí 2035.

Reykjavík, 31. ágúst 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson