Mál 131/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 131/2020

Bílastæði: Aðkeyrsla að bílskúr. Breytingar á eignaskiptayfirlýsingu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. nóvember 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. nóvember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. desember 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. desember 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. mars 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fjóra eignarhluta. Húsið var byggt árið 1955 og bílskúr var reistur árið 1966. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 2. hæð hússins og gagnaðilar eru eigendur íbúðar á 1. hæð og bílskúrs. Ágreiningur er um sérafnotarétt gagnaðila á aðkeyrslu að bílskúr þeirra og endurskoðun eignaskiptayfirlýsingar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilar eigi ekki sérafnotarétt á aðkeyrslu að bílskúr þeirra.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilar eigi ekki sérafnotarétt af bílastæði á lóðinni, en til vara að aðrir eigendur í húsinu megi leggja í umrætt bílastæði þegar gagnaðilar leggi bifreið sinni í sameiginlegt bílastæði.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur eigi rétt á því að eignaskiptayfirlýsing verði tekin til endurskoðunar varðandi sérafnotarétt gagnaðila að aðkeyrslu að bílskúr og/eða bílastæði.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðilar skuli gera viðeigandi ráðstafanir til að bílskúr í eigu þeirra verði réttilega lýst í eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við nýtingu hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að bílskúr í eigu gagnaðila hafi sennilega aldrei verið nýttur sem slíkur. Hann sé innréttaður sem íbúð og sé í útleigu. Þá hafi inngangi frá innkeyrslu verið lokað. Engin innkeyrsla hafi verið lögð meðfram suðurhlið lóðarinnar frá götu að bílskúr og sé svæðið í dag þökulagt.

Óumdeilt er að væri bílskúrinn nýttur sem slíkur í dag ættu gagnaðilar rétt á að leggja og nýta einbreiða innkeyrslu meðfram suðurhlið lóðarinnar frá götu að bílskúr. Á meðan bílskúrinn sé hins vegar nýttur í annað, eins og íbúð, sé enginn sérafnotarétur af innkeyrslu til staðar. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 37/2004.

Ljóst sé af athugasemdum í eignaskiptayfirlýsingu að sérafnotaréttur gagnaðila af bílastæðinu eigi rætur að rekja til bílskúrsins og séu nauðsynleg afleidd réttindi til að tryggja eðlilega hagnýtingu hans. Í fyrsta lagi sé tekið fram að sérafnotarétturinn hafi ekki verið virkur fyrr en eftir byggingu bílskúrs.

Í öðru lagi tilgreini eignaskiptayfirlýsingin að bílastæðið „tilheyrir […] innkeyrslu að skúrnum“, enda sé bílastæðið staðsett á þeim stað lóðarinnar þar sem innkeyrsla að bílskúrnum myndi eðli málsins samkvæmt byrja. Af þessari tilvísun megi sjá að væri innkeyrsla að bílskúrnum væri bílastæðið hluti af þeirri innkeyrslu.

Loks kveði eignaskiptayfirlýsingin á um að bílastæðið teljist „sérafnotareitur eiganda skúrsins“, enda þurfi eðlilega að tryggja óhindraða innkeyrslu bílskúrseiganda að skúrnum.

Sérafnotaréttur gagnaðila af umræddu bílastæði feli ekki í sér séreignarrétt yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt. Lóðin undir bílastæðinu og téðri innkeyrslu sé því í sameign allra. Séreignarréttur gagnaðila þurfi að vera reistur á töluvert traustari grunni en hann geri nú til þess að sú kvöð, sem hann feli í sér á aðra eigendur, haldi. Eigi það sérstaklega við í þeim tilvikum þegar réttindahafar hagnýti eignina á annan hátt en hinn afleiddi afnotaréttur geri kröfu til.

Sameiginlegt bílastæði sé í norðvesturhorni lóðarinnar og liggi meðfram mörkum norðurlóðar frá götu að íbúðarhúsi. Hvorki lóðarleigusamningur né eignaskiptayfirlýsing kveði á um bílastæðið og sé álitsbeiðendum ókunnugt um hvenær það hafi verið útbúið. Með vísan til 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús teljist bílastæðið í sameign allra eigenda og sé það óumdeilt.

Ef gagnaðilum verði heimilt að leggja í hið sameiginlega bílastæði og skilja þar með sérafnotasvæði sitt autt og í framhaldi fullyrða að enginn annar eigandi megi nýta það, sé full langt gengið gegn meginreglu nábýlisréttar og sameignar, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús.

Með breyttri hagnýtingu bílskúrsins hafi fallið niður öll afleidd réttindi sem fylgi því að nota bílskúr sem bílskúr, þar á meðal sérafnotarétt af innkeyrslu og/eða bílastæði. Því sé rökrétt og eðlilegt að eignaskiptayfirlýsingu verði breytt þannig að hún lýsi réttilega þeim réttindum og skyldum sem gildi innbyrðis á milli eigenda, sbr. meðal annars 3. og 5. tölul. 1. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús og til hliðsjónar 6. og 7. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna og fleira í fjöleignarhúsum. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 37/2004.

Eins og álitsbeiðnin beri skýrt merki hafi lýsing eignaskiptayfirlýsingarinnar á matshluta 02 sem bílskúr í för með sér alls kyns vandkvæði. Hún marki því ekki með nægilega skýrum hætti þann grundvöll sem gildi um réttindi og skyldur eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Vísað sé til 3. tölul. 1. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús. Miðað við nýtingu bílskúrsins og þau afleiddu ágreiningsefni sem henni fylgi á milli eigenda séu forsendur eignaskiptayfirlýsingarinnar að raskast í skilningi 6. gr. reglugerðar nr. 910/2000 og að gagnaðilum sé skylt að gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á henni og láta þinglýsa þeim, sbr. einnig 1. mgr. 7. gr. reglugerðarinnar.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi talið að þau ættu rétt á að leggja í innkeyrslunni að bílskúrnum. Ekki sé minnst á að réttur til innkeyrslu sé háður notkun bílskúrs og sem leikmenn hafi engin leið verið fyrir þau að vita að hugsanlegt dómafordæmi tæki af þeim þennan rétt. Þau hafi því talið það möguleika að þau gætu stækkað bílastæðið til að koma fyrir fleiri bifreiðum og jafnvel allt að inngangi bílskúrs. Til að koma til móts við nágranna sína og reyna að sætta málið hafi þau tekið fram að þau myndu ekki nýta rétt sinn til innkeyrslu að sinni nema þau breyti nýtingu á bílskúr með þeim hætti að hægt verði að keyra bíl inn í skúrinn. Óskað sé eftir að fá úr því skorið hvort gagnaðilar eigi þennan rétt óháð notkun og hvort einhvers staðar séu til leiðbeiningar eða lýsingar á því hvernig megi nota bílskúr til að réttur sé til innkeyrslu þar sem flestir bílskúrar í nærumhverfi þeirra séu notaðir sem geymslur en ekki bílskúrar, þ.e. fyrir geymslu bíla.

Orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar sé mjög skýrt varðandi bílastæði, ekki sé gerður neinn fyrirvari vegna notkunar bílskúrs og rétt til bílastæðis.

Gagnaðilar nýti frekar séreignarstæðið. Þau nýti aftur á móti einnig sameiginlega stæðið þar sem þau eigi jafnan rétt til þess og aðrir, sérstaklega séu þau að koma að húsinu með þungar byrðar. Þá hafi þau í tvö skipti haft frumkvæði að því að lána stæðið tímabundið til annarra eigenda sem hafi verið með ungbörn til að létta þeim aðkomu að húsinu þannig að þau hafi tekið töluvert tillit til nágranna sinna varðandi bílastæðið.

Gagnaðilar hafi í raun ekki neitað beiðni um að endurskoða eignaskiptayfirlýsingu með tilliti til eftirfarandi svo að þau séu í raun að móttaka kröfu frá álitsbeiðendum um þetta atriði í fyrsta skipti í álitsbeiðninni. Þau hafi haft frumkvæði að því að bjóðast til þess að breyta eignaskiptayfirlýsingunni en í staðinn hafi þau viljað fá að byggja stiga eða pall af svölum þar sem það að festa notkun bílskúrs í sessi sem íbúð hefði í för með sér frekari nýtingu lóðar en áður hefði verið fyrir aðrar íbúðir. Þau telji ótímabært að endurskoða eignaskiptayfirlýsinguna þar sem þau hafi ekki ákveðið hvernig notkunin á skúrnum eigi að vera og hvort þau verði tilneydd til að festa hana í sessi.

Vegna kröfu álitsbeiðenda í lið IV. séu þau enn komin að atriði sem ekki hafi verið gerð krafa um fyrr en í álitsbeiðni. Eins og áður segi hafi gagnaðilar að fyrra bragði boðist til að breyta þessari notkun öðrum íbúðum til hagsbóta en gegn því að þau fengju vilyrði fyrir því að byggja tröppur og/eða pall frá svölum sínum.

Hvergi sé kveðið á um það í eignaskiptayfirlýsingu hvurslags notkun sé heimil á bílskúr til að hann kallist bílskúr og hvergi komi það fram í lögum um fjöleignarhús. Bílskúrinn hafi líklega aldrei verið nýttur sem bílskúr sem keyrt sé inn í frá því að hann hafi verið reistur árið 1966 og þar sem gagnaðilar geri engar kröfur um breytingar á lóð að svo stöddu sjái þau enga ástæðu til að breyta nýtingu hans í eignaskiptayfirlýsingu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig segir að gagnaðilar hafi hafnað kröfum álitsbeiðenda um umræddan sérafnotarétt og meðal annars upplýst aðra eigendur að þau hefðu fengið lögfræðiálit til stuðnings niðurstöðu sinni. Með hliðsjón af þessari afdráttarlausu og upplýstu niðurstöðu gagnaðila hafi bein krafa um endurskoðun á eignaskiptayfirlýsingu vegna sérafnotaréttarins því eðli málsins samkvæmt ekki formlega verið lögð fram. Krafa þessi sé á hinn bóginn nú eðlilega sett fram í álitsbeiðni sem bein afleiðing þess ef kærunefndin skyldi fallast á kröfur álitsbeiðenda um sérafnotarétt gagnaðila.

Krafa álitsbeiðenda um breytingu á eignaskiptayfirlýsingunni hafi áður verið lögð fram í tölvupóstsamskiptum aðila en henni verið hafnað.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig er tekið fram að þau hafi aldrei verið beðin um að endurskoða afstöðu sína til þess að aðrir íbúar leggi í stæði þeirra þegar þau hafi lagt í sameiginlega stæðið.

Þá hafi gagnaðilar talið að ein setning í tölvupósti þar sem fram hafi komið að hugsanlega væri kominn tími til að endurskoða notkun á bílskúr ekki jafngilt kröfu þar um.

III. Forsendur

Deilt er um hvort íbúð gagnaðila tilheyri sérafnotaréttur af innkeyrslu að bílskúr þeirra sem og bílastæði sem liggur í átt að bílskúrnum. Óumdeilt er að bílskúrinn er innréttaður og nýttur sem íbúð og ekki er gert ráð fyrir innkeyrslu að honum.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í 9. tölul. 5. gr. sömu laga kemur fram að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að gagnaðilar eigi ekki sérafnotarétt af innkeyrslu að bílskúr þeirra, þ.e. frá bílastæði sem liggur í átt að bílskúrnum og að honum. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins frá ágúst 2004 kemur fram að bílskúrinn tilheyri íbúð gagnaðila. Um lóð og bílastæði segir að aðeins sé gert ráð fyrir einu bílastæði samkvæmt afstöðumynd og eftir byggingu bílskúrs tilheyrir þetta stæði innkeyrslu að skúrnum og telst sérafnotareitur eiganda hans. Af teikningum sem fylgja eignaskiptayfirlýsingu má sjá að bílastæðið er staðsett við götu við það sem myndi vera endi á innkeyrslu að skúrnum. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í máli nr. 28/2000, talið að ákvæði 9. töluliðar 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús þýði að eðli máls samkvæmt sé öll innkeyrslan að bílskúr sérnotaflötur bílskúrseiganda, enda beri hann af henni allan kostnað s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Óumdeilt er í máli þessu að bílskúrinn er nýttur sem íbúðarhúsnæði og verður ekki án breytinga gerður að bílskúr. Eðli máls samkvæmt er því ekki grundvöllur fyrir þeim réttindum sem 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laganna veitir til þess að öll innkeyrslan að bílskúr sé sérnotaflötur gagnaðila. Þá liggur fyrir að innkeyrslan hefur ekki verið lögð og svæðið þar sem innkeyrslan ætti að vera er hluti af grasilögðum garðfleti hússins. Á meðan umþrætt svæði er ekki innkeyrsla að bílskúr telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki sérstakan rétt til hagnýtingar þess umfram aðra eigendur heldur sé svæðið i sameign allra, sbr. framangreind 6. gr. laga um fjöleignarhús.

Kemur þá til skoðunar hvort í eignaskiptayfirlýsingu frá 2004 felist sjálfstæð heimild um sérafnotaréttindi gagnaðila til handa af bílastæði því sem er fyrir enda mögulegrar innkeyrslu að bílskúr. Í því sambandi verður að hafa í huga að þegar eignaskiptayfirlýsingin var undirrituð hafði bílskúrinn verið byggður fyrir alllöngu. Þrátt fyrir að eignaskiptayfirlýsingin kveði á um að bílastæðið tilheyri innkeyrslu að skúrnum eftir byggingu hans og teljist þá sérafnotaflötur eiganda hans telur kærunefnd að þarna sé nægjanlega skýrt kveðið á um að stæðið sé sérafnotaflötur gagnaðila.

Álitsbeiðendur gera kröfu til vara um að aðrir eigendur megi leggja í stæði sem gagnaðilar hafi sérafnot af leggi gagnaðilar bifreið sinni í sameiginlegt bílastæði á lóðinni. Gagnaðilar segja að þau nýti aðallega bílastæði það sem þau hafi sérafnot af en einnig sameiginlega bílastæðið, enda eigi þau sama rétt til þess og aðrir eigendur. Í 1. mgr. 35. gr. sömu laga segir að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Að teknu tilliti til þessa telur kærunefnd rétt að taka fram að þrátt fyrir að gagnaðilar eigi sama rétt og aðrir eigendur til þess að nýta sameiginlega bílastæðið sé málefnalegt af tillitsemi við aðra eigendur að sú krafa sé gerð að þau leitist við að nýta það stæði sem þau hafa sérafnot af, enda eiga eigendur aðrir ekki rétt til þess að nýta það stæði án þeirrar heimildar. Aftur á móti eru sameiginleg stæði í sameign allra og eigendur aðrir hafi ekki heimild umfram gagnaðila til nýtingar þeirra. Að fenginni niðurstöðu um að gagnaðilar eigi sérafnotarétt á stæði við enda innkeyrslu getur kærunefnd ekki fallist á að álitsbeiðendur hafi heimild til að nýta stæðið.

Kærunefnd telur eðlilegt að gerðar séu breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins í samræmi við breytta notkun bílskúrsins sé ætlun eiganda að nýta bílskúrinn áfram sem íbúð. Ákvæði 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Kærunefnd hefur ekki heimild til að skylda aðila til að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og bendir á ákvæði 18. gr. laga um fjöleignarhús sem hefur að geyma úrræði fyrir eigendur sem vilja gera breytingar á gildandi eignaskiptayfirlýsingu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilar hafi ekki sérafnotarétt af innkeyrslu að bílskúr sem er nýttur sem íbúð.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilar eigi sérafnotarétt af bílastæði á lóðinni. Enn fremur að gagnaðilar skuli gera viðeigandi ráðstafanir til þess að bílskúr í eigu þeirra verði réttilega lýst í eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við nýtingu hans.

Reykjavík, 22. mars 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson