Mál nr. 7/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 7/2008

Lækkun húsaleigu. Frágangur lóðar og bílskúrs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. maí 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 2. júní 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. júní 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 24. júlí 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 18. maí 2005, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 21 í R. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um lækkun húsaleigu og frágang á lóð og bílskúr.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðili gangi frá lóð og bílskúr.
2. Að leiga verði lækkuð frá upphafi leigutíma og fram að lagfæringum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi búið í húsnæði gagnaðila frá því í lok maí 2005, upphaflega að X nr. 21 en frá því í lok maí 2007 að X nr. 3.

Álitsbeiðandi greiði verðtryggða húsaleigu sem samkvæmt samningi miðast við fullfrágengið húsnæði. Álitsbeiðandi telji að það eigi við um lóð umhverfis húsið sem sé ófrágengin, þ.e. grófjöfnuð, og drenlögn fyrir þakrennur sé ekki til staðar sem valdi því að allt fari á flot kringum húsið í rigningu. Þá hafi álitbeiðandi einnig farið fram á við gagnaðila að gengið verði frá bílskúr en þar vanti gólfefni sem leiði til þess að niðurfallið sé hæsti punktur í gólfi.

Álitsbeiðandi hafi margsinnis haft samband við tengilið gagnaðila og komið á framfæri kvörtunum við gagnaðila. Svörin hafi ætíð verið á sama veg, þ.e. að þetta verði lagfært í næstu viku, næsta mánuði eða næsta vor. Nú séu liðin þrjú ár og séu lóðir enn ófrágengnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í maí 2007 hafi eignin X nr. 3 verið fullkláruð þannig að þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn í eignina og samþykkt leigufjárhæð í samningi hafi verið miðað við ástand eignarinnar á þeim tíma og sem álitsbeiðandi hafi sætt sig við. Það komi skýrt fram í 7. gr. leigusamningsins. Því hafni gagnaðili kröfu álitsbeiðanda.

Þá bendir gagnaðili á að samkvæmt leigusamningi skuli leigutaki sjá um smáviðgerðir á húsnæði. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að þær athugasemdir sem hann hafi haft um eignina teljist meiriháttar og því á ábyrgð gagnaðila. Þá séu nokkur atriði sem kvartað sé undan, svo sem flísar á bílskúrsgólfi, ekki hluti af frágangi, enda alls ekki algengt eða skylt að flísa bílskúrsgólf.

Gagnaðili bendir jafnframt á að álitsbeiðandi eigi alltaf þann kost, ef hann sé ósáttur við hið leigða, að segja upp leigu viðkomandi eignar. Því verði að skoða allar kröfur um lækkun leigu með mjög þröngum hætti þar sem álitsbeiðandi eigi ýmsa aðra valkosti. Það væri óeðlilegt ef leigutaki gæti haft uppi athugasemdir um litla hluti um nokkurt skeið, í stað þess að segja upp leigusamningi sem ósáttur leigjandi, þá geti hann krafist afsláttar af leigu langt aftur í tímann. Slíkt væri verulega íþyngjandi fyrir gagnaðila og í raun óviðunandi réttarástand. Því beri að hafna kröfu um afslátt.

Að lokum kemur fram í greinargerð að komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að um sé að ræða galla sem gagnaðili skuli lagfæra er þess krafist að hann fái hæfilegan tíma til að bæta úr þeim atriðum, en því hafnað að lækka skuli leigu aftur í tímann.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því að eignin að X nr. 3 hafi verið fullkláruð þegar hann flutti inn. Álitsbeiðanda hafi verið tjáð að fljótlega yrði farið í að ganga frá lóð.

Bendir álitsbeiðandi á að samkvæmt upplýsingum frá smið á vegum gagnaðila hafi átt að ganga frá bílskúrsgólfi og hafi álitsbeiðandi verið beðinn um að hafa sem minnst í skúrnum. Álitsbeiðandi hafi orðið við því og setti því ekkert inn í bílskúrinn fyrr en um mánaðamótin júní/júlí þar sem honum hafi verið tjáð að ekki yrði farið strax í að ganga frá gólfinu. Flísar hafi verið nefndar af hálfu gagnaðila. Hvað varði athugasemd gagnaðila um að ekki sé algengt að flísaleggja bílskúrsgólf þá bendir álitsbeiðandi á að það sé ekki algengt að hæsti punktur í gólfi sé niðurfall.

Varðandi lóðafrágang greinir álitsbeiðandi frá því að honum hafi verið tjáð að farið yrði í að ganga frá lóð sumarið eftir að fyrst var flutt inn í leiguhúsnæðið, þ.e. sumarið 2005, en eftir það hafi lóðamálið verið ítrekað af álitsbeiðanda og einnig hafi byggingarfulltrúi R haft samband við gagnaðila í sambandi við þann frágang. Ítrekað hafi sömu svör borist, þ.e. farið verði í frágang í næsta mánuði eða næsta haust, en ekkert hafi gerst í þessum málum.

Að lokum kemur fram að álitsbeiðanda sé vel kunnugt um þá kosti sem hann hafi í sambandi við leigu en það sé ekki málið, leigusamningur hafi verið gerður og telji álitsbeiðandi að báðir aðilar eigi að standa við sína samninga, ekki bara það sem fram komi í samningi heldur einnig munnlega. Álitsbeiðandi telji sig hafa staðið við sinn hluta samningsins, en hann telji það ekki, líkt og gagnaðili, að lagfæringar á bílskúrsgólfi eða lóð séu smáviðgerðir sem og að það vanti frárennslislagnir frá þakrennum. Álitsbeiðandi telji sig ekki fara fram á neitt sem sé óraunhæft heldur aðeins að það verði lagfært sem eigi að vera í lagi.

III. Forsendur

Óumdeilt er í málinu að í gildi sé samningur milli aðila um húsnæðið að X nr. 3 þrátt fyrir að aðeins liggi fyrir í málinu húsaleigusamningur um húsnæðið að X nr. 21. Hvað það varðar tekur kærunefnd fram að skv. 4. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusamningur vera skriflegur.

Álitsbeiðandi kveður húsnæðið ekki hafa verið í því ástandi sem ætla mátti við upphaf leigusamnings og gerði hann gagnaðila viðvart um þá annmarka. Í 16. gr. húsaleigulaga segir að kjósi leigjandi að bera fyrir sig galla á hinu leigða skuli hann gera það skriflega innan eins mánaðar frá afhendingu. Í málinu liggur ekkert fyrir um að þetta hafi verið gert og telst álitsbeiðandi því hafa unað húsnæðinu.

Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kemur fram að sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða sé leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Í lagaákvæðinu er kveðið á með skýrum hætti um hvernig fara eigi með kröfur um úrbætur á hinu leigða. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að taka til greina kröfur álitsbeiðanda um afslátt af húsaleigu eins og hann fer fram á.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðili gangi frá lóð og bílskúr og um lækkun húsaleigu.

Reykjavík 24. júlí 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson