Mál nr. 8/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 8/2008
Endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. maí 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 10. júní 2008, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 24. júlí 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 23. ágúst 2007, tók álitsbeiðandi á leigu kjallaraíbúð í eigu gagnaðila að X nr. 110 í R. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning og var leigufjárhæðin 130.000 krónur á mánuði. Við upphaf leigunnar lagði álitsbeiðandi fram 250.000 krónur í tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabóta vegna tjóns á hinu leigða, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Leigusamningnum lauk 1. maí síðastliðinn. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 250.000 krónur.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn snúist um það að gagnaðili telji sig hafa heimild til að halda tryggingu sem hafi verið greidd fyrir afhendingu íbúðar í ágúst.
Gagnaðili hafi ekki fengið íbúðina metna af fagaðila, hvorki áður en leigutímabil álitsbeiðanda hófst né eftir að því lauk. Gagnaðili hafi ekki farið eftir því. Álitsbeiðandi telji gagnaðila því ekki hafa heimild til að halda tryggingunni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningurinn snúist um rétt gagnaðila til að halda eftir tryggingarfé vegna skaðabótakröfu hans á hendur álitsbeiðanda vegna skemmda á parketi sem álitsbeiðandi beri ábyrgð á. Við lok leigutímans hafi komið í ljós umfangsmiklar skemmdir á parketi íbúðarinnar, göt og rispur séu greinilegar og áberandi á parketinu um alla íbúð. Skemmdirnar séu það umfangsmiklar að skipta verði út gólfefninu og liggi fyrir tilboð vegna þess að fjárhæð 419.800 krónur. Hafi gagnaðili lýst kröfu í trygginguna, sbr. bréf dagsett 10. júní 2008 og sent var álitsbeiðanda í ábyrgðarpósti. Áður hafði gagnaðili lýst munnlega kröfu í trygginguna við álitsbeiðanda á fundi sem haldinn hafi verið um málið eftir lok leigutímans.
Með kaupsamningi, dags. 12. júlí 2007, hafi gagnaðili keypt umrædda íbúð og fengið afhenta 2. ágúst 2007. Hann hafi ekki flutt í íbúðina heldur auglýst hana þegar til leigu og álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu. Parket sé á gólfum íbúðarinnar sem sett hafi verið á rúmu ári fyrir kaupin. Parketið hafi verið óskemmt áður en gagnaðili hafi keypt íbúðina og að öllu leyti nema í eldhúsi en þar hafi verið skemmd vegna leka. Því til stuðnings sé á það bent að í söluyfirliti eignarinnar sé tekið fram að parket í eldhúsi sé skemmt vegna leka. Þessu til stuðnings sé jafnframt vísað til yfirlýsingar D, löggilts fasteignasala, sem hafi séð um söluna á íbúðinni, yfirlýsingar E, íbúa og húsvarðar að X nr. 110, og yfirlýsingar F, íbúa á sama stað. Í yfirlýsingu D komi fram að við skoðun hans á íbúðinni hafi hann ekki getað séð teljandi skemmdir á parketi íbúðarinnar nema þá í eldhúsi eftir leka. Í yfirlýsingu E komi fram að parketið á gólfum íbúðarinnar hafi verið óskemmt 27. ágúst 2007 þegar álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu fyrir undan skemmd vegna leka í eldhúsi. Hún taki það fram að parketið hafði ekki verið þær skemmdir er nú megi sjá á því yfir alla íbúðina. Þá komi fram í yfirlýsingu F að hann hafi komið í íbúðina dagana fyrir útleiguna og hafi parketið verið í góðu ásigkomulagi. Þegar hann hafi komið aftur í íbúðina eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út sé greinilegt að parketið hafi orðið fyrir skemmdum. Með vísan til þess liggi ljóst fyrir að parketið skemmdist meðan álitsbeiðandi hafi verið með íbúðina á leigu.
Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að daginn áður en álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni hafi gagnaðili fengið að skoða íbúðina til að gera úttekt á henni. Þá hafi komið í ljós skemmdirnar á parketinu og því til staðfestu hafi gagnaðili tekið ljósmyndir þær er fylgja hér með sem sýni áberandi göt í gólfum. Gagnaðili hafi orðið var við kvenmannsstígvél sem lágu þar á gólfi íbúðarinnar með ónýtum hæl en járnið standi út úr hæl stígvélanna. Sé greinilegt að álitsbeiðandi hafi gengið um gólf íbúðarinnar á umræddum stígvélum enda passi götin á gólfinu við hælinn. Verði því ekki annað ráðið en álitsbeiðandi hafi gengið um á skónum innandyra sem hafi ollið þeim skemmdum sem um ræði á parketinu. Eins og sjáist á meðfylgjandi myndum séu holur á parketinu og hefðu þær ekki getað leynst nokkrum manni hafi þær verið til staðar fyrir útleigu íbúðarinnar.
Eins og áður sé komið fram var samkvæmt leigusamningi aðila umsamin fjárhæð tryggingar 250.000 krónur. Í 13. gr. leigusamningsins sé tekið fram að tryggingarfé verði endurgreitt að leigutíma loknum að því tilskildu að ástand íbúðarinnar sé hið sama og í upphafi leigutímans. Þannig liggi fyrir hvernig ástand íbúðarinnar hafi verið við upphaf leigutímans og þær skemmdir sem orðið hafa á parketi íbúðarinnar meðan álitsbeiðandi hafi verið með íbúðina á leigu. Í húsaleigulögum komi skýrt fram að leigusali hafi tvo mánuði frá skilum húsnæðis til að lýsa kröfu sinni skriflega eða hafa uppi áskilnað um það, sbr. 1. mgr. 64. gr. Þá komi fram í 44. gr. sömu laga að leigusala sé aldrei heimilt að halda tryggingarfé í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en tvo mánuði. Fyrir liggi að gagnaðili hafi lýst skaðabótakröfu á hendur álitsbeiðanda sem og kröfu sinni í tryggingarféð innan tveggja mánaða tímafrestsins.
III. Forsendur
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum.
Í máli þessu hafa ekki komið fram mótmæli álitsbeiðanda um að skemmdir á parketi stafi af hans völdum. Aðilar deila um heimildir gagnaðila til að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda en álitsbeiðandi telur gagnaðila ekki hafa heimild til að halda því eftir þar sem komið var fram yfir þann tíma sem hann hafði til að gera athugasemdir.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi meta tjónið.
Fyrir liggur yfirlýsing löggilts fasteignasala um ástand íbúðarinnar áður en hún var leigð út, sem studd er umsögnum húsvarðar hússins og íbúa í húsinu, um að parketið hafi verið óskemmt og ekki hafi séð á því að öðru leyti en í eldhúsi áður en álitsbeiðandi flutti í íbúðina. Þá liggja fyrir ljósmyndir sem teknar voru fyrir skil húsnæðisins sem sýna verulegar skemmdir á parketinu. Á því leikur ekki vafi að kostnaður við að skipta um parket er mun meiri en tryggingarféð, enda liggur fyrir tilboð í verkið. Það er álit kærunefndar að þessi ótvíræðu gögn séu fullnægjandi til að leiða í ljós ástand íbúðarinnar þótt ekki hafi verið aflað úttektar samkvæmt húsaleigulögum. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að gagnaðila beri að skila tryggingarfé að fjárhæð 250.000 krónur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að halda tryggingarfé álitsbeiðanda að fjárhæð 250.000 krónur.
Reykjavík 24. júlí 2008
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson