Mál nr. 36/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 36/2004
Ákvarðanataka. Greiðsla sameiginlegs kostnaðar - endurnýjun lagna. Breyting sameignar - svalir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótteknu 14. júní 2004, beindi A, X nr. 68, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili. Erindinu var vísað frá kærunefnd þar sem ágreiningsefni höfðu ekki hlotið umfjöllun á húsfundi. Með bréfi, dags. 15. júlí 2004, mótteknu 19. júlí 2004, beindi álitsbeiðandi á ný erindi til nefndarinnar vegna sama ágreinings við gagnaðila og hafði þá verið bætt úr fyrri formgöllum.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. júlí 2004 og 5. ágúst 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. ágúst 2003, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. ágúst 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 66-68, byggt árið 1942. Húsið skiptist í tvo matshluta, einn á hvorri lóð, og er alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð X nr. 68 en gagnaðili eigandi eignarhluta á efri hæð X nr. 68. Eignarhluti álitsbeiðanda er 35 hundraðshlutar matshlutans að X nr. 68 en eignarhluti gagnaðila 65 hundraðshlutar þess matshluta. Ágreiningur er annars vegar um greiðslu kostnaðar vegna endurnýjunar skólplagna og hins vegar um stækkun svala gagnaðila.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
I. Að gagnaðili greiði kostnað vegna endurnýjunar skólplagna og drens í sameign í samræmi við eignarhlutdeild.
II. Að gagnaðila sé skylt að koma svölum í það horf sem þær voru áður en þær voru stækkaðar.
Í seinni álitsbeiðni er um ágreiningsefni jafnframt vísað í fyrri álitsbeiðni og verða þau því rakin með hliðsjón af báðum beiðnum án þess að fram komi um hvora þeirra er að ræða. Tekið skal fram að einungis eru raktir málavextir og ágreiningsefni sem tengjast kröfum álitsbeiðanda en annað sem fram kemur í skrifum aðila er látið liggja milli hluta.
Í álitsbeiðni kemur fram að kauptilboð álitsbeiðanda í eignarhluta sinn hafi verið samþykkt hinn 11. ágúst 2003 en afhending hafi farið fram sama dag og kaupsamningur var undirritaður, hinn 3. september 2003. Á þessu tímabili hafi gagnaðili stækkað svalir, í raun byggt verönd, en ekki hafi legið fyrir samþykki fyrir framkvæmdinni. Svalirnar skerði verulega birtu og útsýni en þær séu yfir stofuglugga álitsbeiðanda og nái að svefnherbergisglugga. Álitsbeiðandi hafi boðið gagnaðila að samþykkja veröndina yrðu gerðar á henni tilteknar breytingar enda viljað koma til móts við gagnaðila. Því hafi ekki verið ansað og því vilji álitsbeiðandi að svalirnar verði fjarlægðar.
Í álitsbeiðni kemur einnig fram að álitsbeiðandi hafi, fljótlega eftir að hann flutti inn, ráðist í endurbætur á baðherbergi í séreign sinni, m.a. flísalagt það. Skólplögn frá efri hæð hafi legið í einangruðum stokk við vegg baðherbergisins. Þegar stokkurinn hafi verið opnaður hafi komið í ljós að fyrir innan var ónýtt, morkið asbeströr. Álitsbeiðandi hafi þá náð í gagnaðila og hafi aðilar verið sammála um að endurnýja þyrfti þessa lögn tafarlaust. Staðsetningu á skólplögn frá efri hæð hafi verið breytt til hagræðingar fyrir báða eignarhlutana. Hún liggi nú beint niður af efri hæðinni. Brjóta hafi þurft upp gólf í eignarhluta álitsbeiðanda í tengslum við þessar viðgerðir og baðherbergið verið lítt nothæft í einhvern tíma. Tekin hafi verið ákvörðun um að loka skólplögn í eldhúsi en leiða frárennsli frá eldhúsvaski gegnum útvegg og í drenlögn sem leggja þurfti fyrir utan húsið. Þessi tilhögun hafi verið ákveðin til þess að ekki þyrfti að leggja í kostnað við að brjóta upp eldhúsgólfið í eignarhluta álitsbeiðanda.
Fram kemur að öll vinna við umsjón verksins hafi hvílt á herðum álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi fengið mann sem hann þekki til að taka að sér framkvæmdir á mjög sanngjörnu verði. Annar aðili hafi síðan tekið að sér að ljúka verkinu utanhúss. Gagnaðili neiti nú að greiða sinn hlut en hann telji sig aðeins eiga að taka þátt í kostnaði við drenlögn en ekki endurnýjun skólplagna undir eignarhluta álitsbeiðanda, a.m.k. alls ekki vegna eldhússins. Þann 6. júní sl. hafi gagnaðili boðist til að greiða 50.000 krónur vegna framkvæmdanna og þar með væri kostnaðarþátttöku hans lokið.
Í álitsbeiðni kemur fram að skólplagnir undir gólfum séreignar álitsbeiðanda hafi verið myndaðar og komið í ljós að þær hafi verið brotnar á sumum stöðum. Jafnframt kemur fram í álitsbeiðni að á húsfundi sem haldinn var 30. júní sl. hafi niðurstaðan verið að íbúar X nr. 66 vildu ekki hafa nein afskipti af þessum ágreiningi heldur yrðu aðilar máls þessa að útkljá sinn ágreining sjálfir. Með álitsbeiðni fylgja gögn þar sem fram kemur að heildarkostnaður við framkvæmdir sé 369.380 krónur.
Í greinargerð gagnaðila segir að ekki sé rétt farið með staðreyndir í álitsbeiðni. Álitsbeiðandi hafi hafist handa við að breyta baðherbergi sínu án samráðs við gagnaðila, enda séreign hans, en hafi nokkru síðar farið þess á leit við gagnaðila að lagnir yrðu færðar frá miðjum vegg að útvegg. Gagnaðili hafi samþykkt þessar breytingar og brotið gat á gólf til þess að unnt væri að færa skólplagnir ásamt því að endurnýja skólplögn hjá sér. Gagnaðili hafi ekki krafið álitsbeiðanda um greiðslu vegna vinnu eða efniskostnaðar enda hafi hann talið að vinnan væri unnin af eigendum íbúðanna. Aldrei hafi verið um það rætt að maðurinn sem aðstoðaði álitsbeiðanda við verkið væri verktaki. Hann hafi búið hjá álitsbeiðanda og vinnubrögð verið slík að ekki bendi til að um verktaka hafi verið að ræða. Einungis hafi verið unnið við verkið á kvöldin og nóttunni. Gagnaðili telji því að álitsbeiðandi hafi komið aftan að sér með því að leggja fram reikning sex mánuðum eftir að verkið var unnið. Reikningur hafi ekki verið sundurliðaður fyrr en gagnaðili hafi sérstaklega óskað eftir því og hvorki hafi verið lagðar fram nótur né myndir af skólplögnum. Gagnaðili hafi búið í húsinu í 21 ár og framkvæmdir hafi alltaf verið boðnar út auk þess sem leitað hafi verið samþykkis allra enda sé það í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Varðandi drenlögn leggur gagnaðili áherslu á að aldrei hafi verið leitað samþykkis hans fyrir þeirri framkvæmd og engin tilboð verið lögð fram. Ekki hafi verið rétt staðið að vinnu þessari og þurfi að vinna hana alla aftur og jafnframt ljúka henni. Þá vinnu ætli gagnaðili að ráðast í á haustdögum ásamt því að ganga frá hellulögn.
Varðandi skólp í eldhúsi álitsbeiðanda hafi gagnaðili litið svo á að stífla í eldhúsvaski álitsbeiðanda væri hans mál. Gagnaðili hafi ekki krafist greiðslu úr hendi íbúa kjallara þegar eldhúsvaskur sinn hafi stíflast og lögn verið endurnýjuð frá risi og niður í kjallara. Verktaki/sambýlismaður álitsbeiðanda hafi borað gat á útvegg fyrir niðurfallsrör úr eldhúsvaski og tengt það við skólprör frá baðherbergi. Um þetta leyti hafi verktakinn horfið af vettvangi frá ókláruðu verki.
Varðandi svalir kemur fram að fyrri eigandi eignarhluta álitsbeiðanda hafi verið búinn að veita samþykki fyrir stækkun svala og verði teikningum skilað inn fljótlega. Gagnaðila hafi verið ókunnugt um að skila þyrfti inn teikningum. Álitsbeiðandi hafi fundið að stiga sem liggi niður í garð frá svölunum og hafi gagnaðili verið búinn að samþykkja að færa hann og því talið að málið væri útrætt. Fáránlegt sé að tala um að svalir skerði útsýni því mikill og hár gróður byrgi það. Að lokum segir í greinargerð að gagnaðili hafi boðist til að borga álitsbeiðanda 50.000 krónur vegna skólplagnarinnar en hann hafi hafnað því.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar farið hafi verið í breytingar á baðherbergi hafi ekki verið fyrirhugaðar neinar framkvæmdir á lögnum. Hins vegar hafi verið vond lykt inni á baðherberginu og því hafi álitsbeiðandi talið rétt að kanna ástandið áður en flísalagt yrði. Ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila með ósk um að legu lagna yrði breytt. Gagnaðili hafi verið sóttur til að sýna ástand lagnarinnar. Ljóst hafi verið að endurnýja þyrfti lögnina og gagnaðili hafi bent á að færa mætti hana frá miðjum vegg að útvegg því salerni hans væri þar beint fyrir ofan.
Í athugasemdunum kemur fram að verktakinn hafi unnið verkið fyrir mjög sanngjarnt verð eftir því sem hann komst í það seinni part dags og á kvöldin. Hann hafi þurft að hverfa frá verkinu vegna starfa á Austfjörðum og því hafi annar verið fenginn til þess að ljúka því. Þegar reikningur seinni verktakans hafi komið hafi gagnaðili sagt reikninginn sér óviðkomandi þar sem lagnirnar lægju í og undir íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telji að viðkomandi lagnir séu sameign. Hvorki sé rétt að um stíflu í eldhúsvaski hafi verið að ræða né að niðurfall úr eldhúsi sé tengt í skólpleiðslu frá baðherbergi. Því er mótmælt að vinnubrögðum hafi verið ábótavant. Varðandi svalirnar er tekið fram að álitsbeiðandi setji út á þær í heild sinni en ekki einungis stiga niður í garðinn. Þá vilji álitsbeiðandi frekar sjá tré og runna út um glugga en botninn á svölum gagnaðila. Gagnaðili skrifi sjálfur, í tengslum við sölu eignarhluta álitsbeiðanda, undir yfirlýsingu um að engar breytingar séu fyrirhugaðar.
Í athugasemdum gagnaðila er bent á að ekki hafi verið tekin ákvörðun um hinar umdeildu lagnaframkvæmdir á húsfundi. Varðandi útsýni er tekið fram að svalir hafi alltaf verið á húsinu og botn þeirra yfir stofuglugga álitsbeiðanda. Við endurbætur á svölunum hafi verið notaður ljós viður en ekki steypa. Gagnaðili ítrekar að hann hafi haft samþykki fyrri eiganda eignarhluta í kjallara áður en ráðist var í breytingar á svölum og hafi álitsbeiðanda verið gerð grein fyrir því af fyrri eiganda.
III. Forsendur
Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur fyrir því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða og ber því samkvæmt almennum lögskýringarreglum að túlka undantekningar frá henni þröngt.
Að mati kærunefndar er ótvírætt að framkvæmdir við skólplagnir X nr. 68 eru framkvæmdir við sameiginlegt lagnakerfi hússins X nr. 66-68 og teljast því sameiginlegar framkvæmdir.
Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Í máli þessu er ágreiningslaust að framkvæmdir við skólplagnir voru ekki ræddar á húsfundi áður en hafist var handa við þær. Húsfélag getur með því að halda fund eftir á bætt úr annmarka sem er á ákvarðanatöku. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eigendur og þeir greiðsluskyldir, sbr. 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Fundur var haldinn í húsfélaginu hinn 30. júní sl. en þar var ekki tekin ákvörðun um að samþykkja framkvæmdir við endurbætur á skólplögnum. Kærunefnd telur því að hafna beri kröfu álitsbeiðanda skv. I. lið.
II.
Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægir samþykki 2/3 hluta eigenda, sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í málinu liggja fyrir samþykktar teikningar af húsinu og myndir af umræddum svölum. Kærunefnd telur að stækkun á svala eins og hér um ræðir falli undir 1. mgr. 30. gr fjöleignarhúsalaga. Má þar benda á álit kærunefndar fjöleignarhúsa í málinu nr. 63/1998. Ljóst er að í máli þessu liggur ekki fyrir samþykki allra eigenda hússins að X nr. 66-68 og voru framkvæmdir því ólögmætar. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda skv. lið nr. II.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að gagnaðili geti neitað að greiða hlutdeild sína í kostnaði vegna sameiginlegra skólplagna og drens.
II. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að koma svölum í það horf sem þær voru áður en þær voru stækkaðar.
Reykjavík, 18. nóvember 2004
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason