Mál nr. 39/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 39/2004
Hagnýting séreignar: geymsla í kjallara.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 3. ágúst 2004, mótteknu sama dag, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 86, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð G. hdl., f.h. gagnaðila, dags. 23. ágúst 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. september 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 86, alls 11 eignarhlutar. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var 10. júní 1998 eru átta eignarhlutar skráðir sem íbúðir, þar af ein ósamþykkt í kjallara, tveir eignarhlutar eru skráðir sem verslunarhúsnæði og er annar þeirra nýttur undir vinnustofu listamanns en einn eignarhluti er skráður sem geymsla, 11.8 fermetrar að stærð. Gagnaðili er eigandi verslunarhúsnæðis á fyrstu hæð í vesturálmu hússins og áðurnefndrar geymslu. Ágreiningur er um nýtingu geymslu gagnaðila til íbúðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að samþykkt húsfélags frá 13. maí sl. um að ekki sé leyfilegt að búa í geymslu sé virt og búsetu þar verði hætt þegar í stað.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi keypt verslunarhúsnæði á fyrstu hæð í vesturálmu hússins haustið 2003. Maður á vegum gagnaðila hafi hafist handa við að breyta verslunarhúsnæðinu í tvær stúdíóíbúðir en í ljós hafi komið að þær framkvæmdir voru án leyfis byggingaryfirvalda. Til þess að fá samþykki yfirvalda fyrir breytingum sem þessum þarf geymsla að fylgja íbúð og hafi gagnaðili keypt tvær samliggjandi geymslur, alls 11.8 fermetrar til viðbótar áðurgreindu atvinnuhúsnæði. Geymslur þessar eru staðsettar á sameiginlegum gangi í kjallara hússins þar sem séu þvottahús, þurrkherbergi og geymslur. Í stað þess að nýta geymslurnar sem slíkar hafi þær verið sameinaðar í eitt herbergi og það síðan innréttað til íbúðar. Hafi áðurnefndur maður búið í herberginu síðan í vor.
Á húsfundi 13. maí sl. hafi verið samþykkt að leyfa breytingu á verslunarrýminu í eina íbúð en ekki hafi verið samþykkt að geymslur á sameiginlegum þvottahúsgangi væru nýttar til íbúðar. Á fundinn hafi verið boðsent bréf frá áðurnefndum manni þar sem hann segist búa í herberginu en ætlunin sé að nýta það sem geymslur. H hafi f.h. húsfélagsins sent gagnaðila bréf, dags. 6. júlí sl., þar sem þess hafi verið krafist að samþykkt húsfélagsins væri virt og ekki væri búið í geymslunni. Því hafi ekki verið sinnt.
Fram kemur í álitsbeiðni að íbúar veigri sér við að nota þvottahúsið á kvöldin vegna óeðlilega mikils umgangs um herbergið á öllum tímum sólarhrings og sumir neiti að taka þátt í sameiginlegum þrifum vegna mjög slæmrar umgengni um hinn sameiginlega gang. Óþef af reykingum, víni og óhreinindum leggi um þurrkherbergi íbúa. Sumir íbúar hafi gripið til þess ráðs að þurrka þvott inni í íbúðum sínum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kröfu álitsbeiðanda er alfarið hafnað og þess krafist að gagnaðila sé heimilt að nota geymsluherbergi í kjallara til búsetu/íveru. Byggt er á því að ekki þurfi til að koma samþykki annarra eigenda fyrir slíkri nýtingu og er vísað til 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna. Því er mótmælt að geymslan hafi verið innréttuð til íbúðar. Eingöngu sé um að ræða tímabundna íveru í herberginu en ekki varanlegar breytingar í íbúð sbr. bréf gagnaðila til húsfundarins 13. maí sl. Þá hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti að hagnýting geymslunnar hafi í för með sér ónæði, röskun eða óþægindi. Fullyrðingum um óþef, mikinn umgang og slæma umgengni er vísað á bug sem ósönnum og rakalausum. Þvert á móti hafi gagnaðili reynt að koma til móts við aðra eigendur hússins og meðal annars sett upp brunakerfi, málað gólf í kjallaragangi með epoxý og gengið hljóðlega og snyrtilega um. Íbúar geti nýtt þvottahús og þurrkherbergi þó dvalið sé í geymsluherbergi. Gagnaðili byggir á því að ákvörðun húsfundar 13. maí sl. um afnot geymsluherbergisins hafi ekkert gildi enda geti húsfélag ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum fjöleignarhúsalaga og eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá er á því byggt að nýting séreignar eins og hér um ræðir sæti hvorki sérstakri takmörkun í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagasamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Jafnframt er vísað til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 57/1997, 17/1998 og 29/1998.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er, varðandi þá fullyrðingu að ekki þurfi til að koma samþykki annarra eigenda vegna nýtingar herbergis í kjallara, vísað í 27. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem segir að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Þá er enn fremur sagt að í eignaskiptasamningi sé þurrkherbergi skilgreint sem slíkt en það nýtist íbúum ekki sem skyldi vegna búsetu í og ónæðis frá umræddri geymslu. Með fylgir undirskriftalisti íbúa þar sem þetta er staðfest. Álitsbeiðandi krefst þess að grunnreglum sambýlis sé framfylgt, sbr. 13. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að ein af skyldum eiganda sé að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Gagnaðili hafi aldrei leitað álits eða samþykkis húsfélagsins varðandi neinar framkvæmdir eða breytingar í húsinu.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um nýtingu geymsluherbergis í kjallara en maður á vegum gagnaðila hefur búið í herberginu síðan í vor. Að sögn gagnaðila er búseta þessi tímabundin. Ekki sé fyrirhugað að breyta nýtingu geymslunnar til framtíðar.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiða af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Nýting séreignar með þeim hætti sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna gagnaðila að nýta séreign sína með framangreindum hætti. Hins vegar tekur kærunefnd ekki til þess afstöðu hvort þessi nýting á séreign gagnaðila samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að búsetu í geymslu gagnaðila verði hætt þegar í stað.
Reykjavík, 18. nóvember 2004
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason