Mál nr. 40/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 40/2004
Eignarhald: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. ágúst 2004, mótteknu 9. ágúst 2004, beindi A hdl., f.h. B og C, X nr. 45, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. ágúst 2004, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 6. september 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. september 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 45, steinsteypt íbúðarhús byggt 1933, kjallari, tvær hæðir og ris, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta 0101 á fyrstu hæð hússins, en gagnaðilar eigendur annars vegar eignarhluta 0001 í kjallara og hins vegar eignarhluta 0201 á annarri hæð hússins. Í norðaustur horni lóðarinnar standa tveir bílskúrar og fylgja þeir eignarhluta á annarri hæð hússins. Annar þeirra var byggður um svipað leyti og húsið og stendur á lóðamörkum X nr. 43 og 45 en hinn, sem áfastur er þeim fyrri, ekki fyrr en á áttunda áratug síðustu aldar. Ágreiningur er um eignarhald annars tveggja bílastæða við húsið.
Krafa álitsbeiðenda er:
Aðallega að viðurkennt verði að annað tveggja bílastæða á lóðinni, nær húsinu, teljist sameign allra.
Til vara að óheimilt verði að leggja bílum á svæðinu fyrir framan inngang í eignarhluta 0101.
Í álitsbeiðni og gögnum sem fylgja henni kemur fram að húsið hafi verið í eigu fjölskyldu gagnaðila D en undanfarið ár hafi tveir eignarhlutar verið seldir aðilum utan fjölskyldunnar. Í framhaldi af því hafi verið hafist handa við gerð eignaskiptayfirlýsingar.
Fram kemur í álitsbeiðni að innkeyrsla í áðurnefnda tvo bílskúra er frá X í norðvesturhorni lóðarinnar. Innkeyrslan sé um þrír metrar á breidd við götuna og um þrjátíu metra löng. Hún víkkar þegar komið er fram hjá húsinu en þó sé ekki unnt að leggja nema einum bíl upp við bílskúrana vegna nauðsynlegrar umferðar í sorptunnur o.fl. Eigendur fyrstu og annarrar hæðar hafi um langt árabil tíðkað að leggja tveimur bílum samsíða á lóðinni við götu. Nú liggi fyrir drög að eignaskiptayfirlýsingu og samkvæmt þeim á öll innkeyrslan að vera sérafnotaflötur eignar 0201. Við þetta séu álitsbeiðendur ósáttir. Þeir deili hvorki um að eigendur bílskúranna eigi rétt á að aka hindrunarlaust í bílskúra sína né að svæðið fyrir framan þá teljist sérafnotaflötur þeirra. Öðru máli gegni hins vegar um svæðið við götuna. Það svæði teljist fráleitt fyrir framan bílskúrana í venjulegri merkingu þess orðs. Þeir telja að annað bifreiðastæðið við götuna, það stæði sem nær er húsinu, sé sameign allra íbúa hússins.
Álitsbeiðandi bendir á að á afstöðuteikningu af lóðinni frá árinu 1971 eru merkt tvö bílastæði. Annað þeirra er fremst í innkeyrslunni en hitt þar við hliðina, nær húsinu. Ef lagt er í þau bæði er ekki hægt að keyra að bílskúrum en þó lagt sé í stæði nær húsinu er leiðin í bílskúrana frí. Í þinglýstum eignarheimildum komi hvergi fram að einum íbúðareiganda frekar en öðrum sé afsalaður réttur að þessum bílastæðum. Þau hljóti því að teljast sameign allra nema annað leiði af eðli máls, sbr. 9. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðendum sé því óskylt að samþykkja að bifreiðastæðið nær húsi skuli vera sérafnotaflötur eignar 0201 eins og lagt er til í drögum að eignaskiptayfirlýsingu.
Fallist kærunefnd ekki á áðurgreint gera álitsbeiðendur til vara þá kröfu að óheimilt sé að leggja bifreiðum á svæði fyrir framan aðalinngang í húsið eða með öðrum orðum að heimild bílskúrseiganda til að leggja bíl takmarkist við innkeyrsluna. Eigandi þeirra verði þó að taka tillit til þeirra þrengsla sem eru við bílskúrana og hindra ekki umferð í sorptunnur, kjallara o.fl. Þetta hafi í för með sér að tæplega sé hægt að leggja nema einum bíl við skúrana, sbr. myndir sem fylgja. Krafa þessi sé reist á því sjónarmiði að þótt ágreiningslaust sé að bílskúrseigendur skuli njóta hindrunarlauss aksturs í bílskúra sína verði þeir að þola umferð annarra eigenda um innkeyrsluna, t.d. til að ferma og afferma bifreiðar, eða umferð sjúkrabifreiðar.
Í greinargerð Þ hdl., f.h. gagnaðila, kemur fram að gagnaðilar geri þá kröfu að tilhögun og afnotaréttur af bílastæðum verði óbreyttur frá því sem er í drögum að eignaskiptayfirlýsingu, dags. 31. maí 2004. Til vara gera gagnaðilar þá kröfu að bílastæðum verði þannig fyrir komið að annað þeirra verði inni í innkeyrslunni upp við vestari bílskúrinn en hitt úti við götu.
Í greinargerðinni segir að lýsing á aðstæðum sé ekki alls kostar rétt í álitsbeiðni. Vegalengd frá götu og að bílskúrum sé 23 metrar en ekki 30. Þá segir að breidd innkeyrslunnar sé 5,5 metrar frá götu upp að húsi. Meðfram húsi sé innkeyrslan fjórir metrar en breikki í 6,75 metra fyrir framan bílskúrana. Fram kemur í greinargerð að á teikningum vegna eldri bílskúrsins séu ekki teiknuð bílastæði á lóðinni en á teikningum vegna yngri bílskúrsins, samþykktum 29. apríl 1971, séu teiknuð tvö bílastæði úti við götu. Í greinargerðinni er það haft eftir gagnaðila D að frá upphafi hafi verið litið svo á að bílastæðin tvö í innkeyrslunni tilheyrðu bílskúrunum og þar með annarri hæðinni. Þrátt fyrir þetta hafi verið samkomulag í fjölskyldunni um að fyrsta hæðin fengi að nýta annað bílastæðið enda hafi eigandi annarrar hæðarinnar einungis átt einn bíl. Yfirleitt hafi bílastæðin verið nýtt þannig að bíl sem stóð nær lóðamörkum var lagt innarlega í innkeyrsluna við hliðina á húsinu. Þannig hafi skapast betra pláss fyrir þann bíl sem fjær stóð lóðamörkum og gangandi umferð að húsinu.
Fram kemur í greinargerð að innkeyrslan hafi verið hellulögð árið 1989 og þá hafi um metersbreiður gangstígur verið afmarkaður í innkeyrslunni við hliðina á húsinu. Ef bílum var lagt eins og áður er lýst hafi ekki þurft að leggja upp á gangstíginn. Tekið er fram að við kostnaðaruppgjör vegna hellulagnar hafi verið við það miðað að eigendur annarrar hæðar bæru kostnað af hellulögn bílastæða og aðkeyrslu að bílskúrum.
Í greinargerðinni kemur fram að áður en álitsbeiðendum var seldur eignarhluti 0101 var þeim gerð grein fyrir að bílastæðin fylgdu bílskúrunum og því eignarhluta á annarri hæð. Álitsbeiðendur gerðu enga athugasemd við það. Gagnaðilar líta svo á að með því hafi álitsbeiðendur samþykkt að gera ekki tilkall til bílastæðis í innkeyrslunni og geti því ekki haft uppi slíka kröfu nú. Fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsing geri ráð fyrir að bilastæðin tvö verði samtals 5.5 metrar á breidd. Er það gert til að fullnægja kröfum um lágmarksbreidd bílastæða og hefur í för með sér að gangstígurinn sem afmarkaður er í innkeyrsluna lendir undir bílastæðunum. Því er á fylgiskjölum með eignaskiptayfirlýsingunni gert ráð fyrir að gerður verði gangstígur til hliðar við núverandi innkeyrslu.
Gagnaðilar vísa til 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 en þar segir að bílastæði fyrir framan bílskúr teljist séreign þess sem á bílskúrinn. Vegna þrengsla innkeyrslunnar að umræddum bílskúrum sé ekki unnt að hafa þessi tvö stæði upp við skúrana og því eru þau höfð úti við götu. Tekið er fram að þó lagt sé í bæði stæðin úti við götu komist báðir bílarnir upp innkeyrsluna að bílskúrunum. Þó stæðin hafi ekki verið notuð með þeim hætti á árum áður, heldur eins og fyrr er lýst, telja gagnaðilar rétt að í eignaskiptayfirlýsingu sé gert ráð fyrir bílastæðum eins og á samþykktum teikningum enda sé einungis með þeim hætti hægt að tryggja að báðir bílarnir komist upp innkeyrsluna að bílskúrunum.
Varakrafa gagnaðila gerir ráð fyrir að fest verði í sessi sú tilhögun sem í raun hefur ríkt um notkun stæðanna og áður er lýst. Með þeim hætti sé meira rými fyrir gangandi umferð. Gallinn sé hins vegar að sé bíl lagt innar í innkeyrsluna kemst annar bíll ekki upp að skúrunum. Verði fallist á kröfu álitsbeiðenda muni það þýða að aðeins eitt bílastæði fylgi skúrunum og sé það í andstöðu við þá meginreglu að eitt stæði skuli fylgja hverjum skúr. Það sé einnig í andstöðu við þá skipan sem komið hafi verið á í húsinu við byggingu seinni bílskúrsins.
Varðandi rétt annarra eigenda til afnota af innkeyrslunni segir að byggingaryfirvöld hafi í tvígang samþykkt þá tilhögun bílastæða sem felist í aðalkröfu gagnaðila. Því megi ætla að fyrirkomulagið standist ákvæði byggingarreglugerðar um öryggissvæði á lóð, sbr. nú 63. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Gagnaðilar telja að réttur álitsbeiðenda til innkeyrslu takmarkist við að ferma eða afferma bíla ef innkeyrslan er laus og þá aðeins í stuttan tíma.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila segir varðandi lýsingu gagnaðila á breidd innkeyrslu að lýsingin miðist við fyrirhugaða stækkun, þ.e. þegar gangstígur hefur verið lagður undir hana og nýr gangstígur byggður. Teikning af innkeyrslunni sé því ekki reyndarteikning. Þá er því mótmælt að seljendur eignarhluta álitsbeiðenda hafi gert þeim grein fyrir fyrirkomulagi á notkun innkeyrslunnar. Þeir hafi ekki vitað annað en að stæðið næst húsi væri sameign allra. Varðandi samþykktar teikningar af bílastæðum er á það bent að húsið hafi verið fjölskylduhús og hagsmunir því samhverfir. Einnig er vakin athygli á því að þó bílskúrarnir séu sagðir tveir sé annar þeirra ekki notaður sem slíkur heldur einungis sem geymsla og rúmi ekki bifreið.
Í athugasemdum gagnaðila við athugasemdir álitsbeiðanda segir að engu breyti í málinu að hve miklu leyti bílskúrarnir séu eða hafi verið notaðir undir bíla. Þeir séu samþykktir, byggðir og keyptir sem bílskúrar. Eins og sjáist á teikningum rúmi þeir báðir bíl.
III. Forsendur
Á lóð hússins X nr. 45 eru tveir sambyggðir bílskúrar sem standa innst á lóðinni. Bílskúr næst lóðamörkum var byggður á fjórða áratug síðustu aldar en sá sem nær stendur húsinu um fjörutíu árum síðar. Bílskúrarnir fylgja báðir eignarhluta á annarri hæð hússins. Einbreið innkeyrsla liggur frá X að bílskúrum á milli lóðamarka annars vegar og hússins hins vegar. Þegar fram hjá húsinu er komið víkkar innkeyrslan en þó er ekki unnt að leggja bíl fyrir framan bílskúr án þess að hindra aðgang að hinum bílskúrnum. Á hellulögðu svæði á lóðinni fram við götuna eru tvö bílastæði. Í máli þessu er deilt um hvort bæði bílastæðin fylgi bílskúrunum eða hvort annað þeirra, það sem nær stendur húsinu, sé í sameign allra eigenda hússins.
Umrædd bílastæði eru sýnd á teikningu sem samþykkt var í byggingarnefnd Z 29. apríl 1971 vegna byggingar seinni bílskúrsins. Teikningunni var hins vegar ekki þinglýst. Hvað sem því líður keyptu álitsbeiðendur eign sína eftir að búið var að gera bæði bílastæðin og eru því bundin af breytingunni sem teikningin fól í sér. Í gögnum málsins er tillaga að breikkun bílastæða frá því sem nú er. Kærunefnd bendir á að það verður ekki gert nema með samþykki a.m.k. 2/3 hluta eigenda hússins, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. B-lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í máli nr. 28/2000, talið að það fæli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bera þeir af honum allan kostnað s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Á umræddri lóð háttar svo til að unnt er að aka óhindrað úr báðum bílastæðunum við götu eftir innkeyrslunni að bílskúrunum en slíkt verður að teljast skilyrði þess að bílastæði teljist einkastæði bílskúrseiganda á grundvelli 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því álit kærunefndar að bæði bílastæðin séu hluti innkeyrslu að bílskúrum og því sérnotaflötur bílskúrseiganda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri aðal- og varakröfu álitsbeiðenda. Bílastæði úti við götu eru sérafnotafletir bílskúrseigenda.
Reykjavík, 18. nóvember 2004
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason