Mál nr. 41/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 41/2004
Eignarhald: Kjallari. Breytingar á sameign: Gluggar, lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. ágúst 2004, mótteknu 18. ágúst 2004, beindi H, f.h. A, X nr. 5, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 30. ágúst 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. september 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi annars tveggja eignarhluta á neðri hæð hússins, merktur 0101, en gagnaðili er eigandi eignarhluta á efri hæð hússins, merktur 0201. Í húsinu er, auk þessara tveggja hæða, einnig svonefndur neðri kjallari og snýst ágreiningur aðila máls þessa um eignarhald á því rými og framkvæmdir við það en einnig um breytingar á ytra byrði hússins og á sameiginlegri lóð þess.
Krafa álitsbeiðanda er:
I. Að viðurkennt verði að neðri kjallari hússins sé í sameign allra eigenda hússins og að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í framkvæmdir við hann án samráðs við aðra eigendur hússins.
II. Að gagnaðila sé óheimilt að tileinka sér neðri kjallara hússins og útbúa þar íbúð án samráðs við aðra eigendur.
III. Að gagnaðila hafi verið óheimilt að gera breytingar á ytra byrði hússins með því að bæta við gluggum og gera breytingar á sameiginlegri lóð án samráðs við aðra eigendur.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi að litlu leyti nýtt hið umdeilda rými tímabundið með munnlegu samþykki annarra eigenda. Seint á síðasta ári hafi gagnaðili farið þess á leit við aðra eigendur að fá að gera nokkrar breytingar á umræddu rými, þar með talið að bæta við það einum glugga ásamt því að lækka lóð lítillega. Þetta hafi álitsbeiðandi samþykkt meðal annars vegna þess að hann taldi breytingarnar geta orðið til þess að koma í veg fyrir gólfkulda í íbúð sinni. Gagnaðili hafi hins vegar gengið mun lengra en heimild hans hafi náð til. Til standi að útbúa íbúð í kjallararýminu og fjölga með því íbúðum í húsinu. Rýmið, sem er hluti af grunni hússins, hafi verið dýpkað og stækkað allverulega og bætt við tröppum við húsið og hita undir tröppum. Þá hafi tveimur gluggum til viðbótar verið bætt við auk þess glugga sem álitsbeiðandi hafi samþykkt. Gífurlegar framkvæmdir hafi verið við lóð hússins, meðal annars hafi lóðin verið lækkuð mun meira en álitsbeiðandi samþykkti auk þess sem grjótveggir hafa verið hlaðnir.
Fram kemur í álitsbeiðni að gagnaðila hafi verið tilkynnt um afstöðu álitsbeiðanda með bréfi H, dags. 8. júlí s.l. Gagnaðili hafi síðar haft samband við H og talið sig vera í fullum rétti með framkvæmdirnar og að rýmið væri ótvírætt sín séreign.
Varðandi fyrstu kröfu sína bendir álitsbeiðandi á að í eignaskiptasamningi sé hvergi minnst á rými í neðri kjallara og því eigi meginregla fjöleignarhúsalaganna um sameign við. Lýsing íbúðar gagnaðila í téðum eignaskiptasamningi og teikningar sýni glöggt að eigninni fylgi ekkert rými í kjallara. Í eldri afsölum fyrir eign gagnaðila komi hins vegar fram að eigninni fylgi rými í kjallara en þeim rétti hafi ekki verið haldið fram við gerð eignaskiptasamnings árið 2002 en óumdeilt sé að gagnaðili hafi skrifað undir hann. Er álitsbeiðandi keypti eignarhluta sinn árið 2003 kom hvergi fram í þinglýstum gögnum að umrætt rými fylgi eignarhluta gagnaðila. Álitsbeiðandi telur sig eiga betri rétt enda grandlaus um meintan eignarrétt gagnaðila þegar hann kaupir eign sína. Álitsbeiðandi bendir á að allar ákvarðanir um framkvæmdir við sameign fjöleignarhúss skuli taka á húsfundi þar sem öllum eigendum gefst kostur á að taka þátt í ákvörðunum. Það hafi ekki verið gert og telur álitsbeiðandi að um óheimilar framkvæmdir hafi verið að ræða. Vísað er til 6.gr., 6. tölul. 8. gr., 34. gr., 36. gr. og 39. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Varðandi aðra kröfu sína telur álitsbeiðandi að neðri kjallari sé í sameign allra eigenda hússins og því sé gagnaðila eðli málsins samkvæmt óheimilt að grípa til nokkurra aðgerða þar án samráðs við aðra eigendur. Verði niðurstaða kærunefndar sú að neðri kjallari sé í séreign gagnaðila telur álitsbeiðandi honum óheimilt að útbúa íbúð í kjallaranum og fjölga þannig séreignarhlutum í húsinu án samráðs við aðra eigendur. Gagnaðili geti ekki skipt séreign sinni upp með þeim hætti nema allir eigendur hússins samþykki. Vísað er til 21. gr., 23., og 24. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Varðandi þriðju kröfu sína telur álitsbeiðandi ljóst að allar breytingar á ytra byrði hússins og framkvæmdir við lóð krefjist samþykkis annarra eigenda hússins. Boða verði til húsfundar þar sem ákvörðun er tekin og öllum eigendum gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðun. Það hafi ekki verið gert. Vísað er til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, aðallega til 39. og 41. gr. laganna, og fyrri sambærilegra álita kærunefndar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að sumarið 2003 hafi eigandi eignarhluta 0102 fært í tal við sig að nauðsynlega þyrfti að gera við dren- og frárennslislagnir við vesturhlið hússins. Ráðist hafi verið í þessar framkvæmdir og jafnframt lagfærður gangstígur sem liggur meðfram vesturhliðinni að íbúð 0102 og umræddum neðri kjallara, meðal annars lögð snjóbræðslurör undir stíginn. Ekki hafi verið leitað álits álitsbeiðanda né farið fram á kostnaðarþátttöku hans enda stígurinn fyrst og fremst í þágu eigenda eignarhluta 0102 og 0201. Eins og oft vilji verða þegar framkvæmdir eru hafnar hafi eitt leitt af öðru. Lögð hafi verið snjóbræðslurör í tröppur að neðri kjallara og þær pússaðar og síðan ráðist í framkvæmdir á kjallaranum en þar hafi frá upphafi verið raki og bleyta. Gólfið í kjallaranum hafi verið rétt af, lagt í það drenlögn og síðan möl yfir. Nú sé kjallarinn þurr og rakalaus en einangra þurfi veggi vilji álitsbeiðandi losna við gólfkulda. Farið hafi verið fram á það við aðra eigendur hússins að fá að setja glugga á norðurhlið hússins og lækka lóðina og hafi það verið auðsótt. Hins vegar hafi láðst að fá leyfi álitsbeiðanda fyrir tveimur litlum gluggum á vesturhlið hússins. Auk þessara framkvæmda hafi að beiðni álitsbeiðanda verið ráðist í ýmsar framkvæmdir við austurhlið hússins en þar er anddyri álitsbeiðanda. Þá hafi steyptur, illa farinn veggur við anddyri neðri kjallara verið fjarlægður og nýr veggur hlaðinn úr hraungrjóti. Gamli veggurinn hafi verið mikið útlitslýti, ekki síst séður frá íbúð álitsbeiðanda. Fjórir aðrir hraunveggir hafi verið hlaðnir á lóðinni, þar af einn á vegum álitsbeiðanda.
Gagnaðili bendir á að framkvæmdir þessar hafi nú staðið yfir í næstum eitt ár, með hléum þó, án þess að álitsbeiðandi hafi gagnrýnt þær né sýnt þeim mikinn áhuga. Eignarhluta álitsbeiðanda hafi hins vegar verið breytt í tvær íbúðir og aðra þeirra leigi starfandi garðyrkjumaður hjá Z og hafi verið tekið tillit til sjónarmiða hans og ráðlegginga í tengslum við framkvæmdirnar. Álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um allar framkvæmdir og hefði getað stýrt þeim í annan farveg hefði hann svo kosið. Sérstaklega er bent á að það sé fyrst níu mánuðum eftir að nýju gluggarnir hafi verið settir í sem álitsbeiðandi láti í ljós óánægju sína. Í júní síðastliðnum, þegar framkvæmdir hafi verið langt komnar, hafi álitsbeiðandi fengið mann sem sagður er fasteignasali til að skoða þær og hafi sá fundið þeim allt til foráttu. Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi krafið gagnaðila um bætur þar sem eign sín hafi rýrnað í verði vegna breytinganna. Gagnaðili hafi leitað álits tveggja löggiltra fasteignasala og telja þeir að eignin hafi síður en svo lækkað í verði. Allar framkvæmdir hafi verið á kostnað gagnaðila ef frá eru taldar framkvæmdir við gangstíg að vestanverðu sem eigandi eignarhluta 0102 hafi tekið þátt í.
Fram kemur í greinargerðinni að þó neðri kjallari sé „niðurgrafin hola“ sé hann engu að síður séreign gagnaðila. Kostnaði vegna sameiginlegra framkvæmda í fjöleignarhúsinu hafi alltaf verið skipt samkvæmt hlutfallstölu en aldrei hafi þó hallað á aðra eigendur þar sem vinnuframlag gagnaðila hafi ætið verið mun meira en hlutfallstölur segi til um. Gagnaðili telur að endurskoða þurfi eignaskiptasamning þann sem gerður var árið 2002 og leiðrétta hlutfallstölur. Gagnaðili hafi alltaf litið á umrætt rými í kjallara sem „ófyllt rými í kjallara“ en slíkt sé víða að finna.
Gagnaðili segir í greinargerð að hann hafi nýtt umrætt rými í 25 ár sem geymslurými og til föndurstarfa. Rangt sé að leitað hafi verið samþykkis annarra eigenda hússins fyrir því enda kjallarinn séreign gagnaðila. Hins vegar hafi gagnaðili iðulega leyft öðrum eigendum, þar með talið álitsbeiðanda, að geyma þar tímabundið hjólbarða og þess háttar. Engin áform séu uppi um að innrétta íbúð í kjallaranum, slíkt sé tilhæfulaus hugarburður.
Gagnaðili telur sig réttan og löglegan eiganda umrædds kjallararýmis og vísar um það til skjala sem fylgja greinargerð. Gagnaðili hyggst nýta kjallarann áfram með sama hætti og hann hefur gert undanfarin 25 ár. Varðandi það að álitsbeiðandi hafi verið grandlaus um eignarrétt gagnaðila segir að gagnaðila sé kunnugt um að fyrri eigandi eignarhluta álitsbeiðandi hafi haft orð á því við eiginkonu álitsbeiðanda að þeim stæði til boða að kaupa kjallarann ef þau vildu. Gagnaðili hafi einnig sjálfur boðið eiginkonu álitsbeiðanda kjallarann til kaups. Fram kemur í greinargerð gagnaðila að af þeim sjö aðilum sem frá upphafi hafi átt eignarhluta þann sem nú sé í eigu álitsbeiðanda hafi aðeins einn gert tilkall til hlutdeildar í kjallaranum en hafi fallið frá kröfu sinni eftir að hafa ráðfært sig við lögmann. Til þessa megi rekja skjal frá árinu 1993 sem fylgir greinargerðinni, merkt „Yfirlýsing“, þar sem byggingaraðili og seljandi fjöleignarhússins X nr. 5 staðfestir að hann hafi selt gagnaðila umræddan neðri kjallara hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili gefi í skyn að álitsbeiðandi hafi sýnt af sér tómlæti. Því sé hafnað. Vegna þeirra staðhæfinga að gagnaðili hafi nýtt hið umrædda rými í 25 ár er bent á að ekki sé hægt að hefða sameign. Ekki skipti máli þó gagnaðili hyggist ekki krefjast greiðslu vegna framkvæmdanna. Það væri óeðlilegt fyrst hann telji kjallarann séreign sína. Þá er í athugasemdum ítrekað að í eignaskiptasamningi komi hvergi fram að kjallarinn sé í séreign gagnaðila. Hafi hann einhvern tímann verið það hafi þeim rétti verið fyrirgert. Álitsbeiðandi hafi mátt treysta því að eignaskiptayfirlýsingin væri rétt. Þá er bent á að yfirlýsing eigenda eignarhluta 0102 hafi enga þýðingu í málinu.
III. Forsendur
Í 4. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 segir að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.
Álitsbeiðandi byggir kröfu sína um að svonefndur neðri kjallari fjöleignarhússins X nr. 5 sé í sameign allra eigenda hússins á því að hann sé ekki ótvírætt séreign samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2002. Samkvæmt eldri afsölum fyrir eign gagnaðila fylgi eigninni rými í kjallara en þeim rétti hafi ekki verið haldið fram við gerð fyrrnefndrar eignaskiptayfirlýsingar.
Húsið er samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni tvær hæðir en óumdeilt er að undir húsinu er kjallari sem ekki er nefndur í yfirlýsingunni. Það sést einnig á myndum sem liggja fyrir kærunefnd. Sérstaklega er tekið fram í eignaskiptayfirlýsingunni að engin sameiginleg rými séu í húsinu. Ljóst er því að eignaskiptayfirlýsingin er röng og getur álitsbeiðandi ekki gert tilkall til eignarhlutdeildar í umræddu rými á grundvelli hennar. Af þinglýstum gögnum sem liggja fyrir kærunefnd er hins vegar ljóst að byggingaraðili hússins og eigandi hefur selt gagnaðila umræddan kjallara og telst hann því séreign gagnaðila.
Í 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Í 3. mgr. sömu greinar segir að hver eigandi sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg og ósanngjörn, krafist breytinga og leiðréttinga þar á.
II.
Af framansögðu er ljóst að gagnaðili er eigandi hins umdeilda rýmis. Hann hafnar því að til standi að útbúa þar íbúð. Kröfu þessari er því vísað frá kærunefnd.
III.
Í 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram í 1. tölulið að allt ytra byrði húss falli undir sameign fjöleignarhúss og í 5. tölulið að öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, falli einnig þar undir nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 að ákvarðanir sem varða sameign fjöleignarhúss ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Í ljósi ótvíræðs orðalags 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila óheimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir á ytra byrði hússins og lóð þess án þess að ákvörðun um slíkt væri tekin á sameiginlegum húsfundi.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að neðri kjallari hússins sé í sameign allra eigenda hússins og að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í framkvæmdir við hann án samráðs við aðra eigendur hússins.
II. Kröfu þessari er vísað frá kærunefnd.
III. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að gera breytingar á ytra byrði hússins með því að bæta við gluggum og gera breytingar á sameiginlegri lóð án samráðs við aðra eigendur á húsfundi.
Reykjavík, 18. nóvember 2004
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason