Mál nr. 6/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 6/2004
Endurgreiðsla fyrirframgreiddrar leigu. Skil leiguhúsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. september 2004, mótteknu 20. september 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. september 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. október 2004, og athugasemdir gagnaðila, dags 18. október 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. desember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 21. ágúst 2003, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X. Um var að ræða leigusamning fyrir tímabilið 1. september 2003 til 31. ágúst 2006. Fjárhæð leigu, 90.000 krónur, skyldi greiða mánaðarlega fyrir fram og var gjalddagi leigunnar fyrsti dagur hvers mánaðar. Álitsbeiðandi greiddi við undirritun samningsins 180.000 krónur vegna leigu fyrir fyrsta og síðasta mánuð leigutímans. Samkomulag varð um að leigusamningnum lyki fyrir umsaminn tíma en deilt er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 90.000 krónur sem greiddar voru fyrirfram vegna síðasta leigumánaðarins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda 90.000 krónur sem greiddar voru fyrirfram vegna leigu síðasta mánaðar leigutímans.
Í álitsbeiðni kemur fram að þótt leigusamningur hafi verið tímabundinn hafi gagnaðili samþykkt að slíta honum að ósk álitsbeiðanda gegn því að álitsbeiðandi fyndi handa honum annan leigjanda. Það hafi álitsbeiðandi gert og hafi sá aðili flutt í íbúðina sama dag og álitsbeiðandi flutti út eða 1. maí 2004. Fram kemur að leiga hafi ætið verið greidd skilvíslega hvern mánuð og álitsbeiðandi hafði greitt leigu fyrir aprílmánuð 2004 í upphafi þess mánaðar. Þegar gagnaðili var krafinn um endurgreiðslu vegna síðasta mánaðarins neitaði hann á þeim forsendum að hann hafi orðið fyrir óþægindum vegna leigjendaskiptanna. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni vegna leigjendaskiptanna enda hafi nýr leigjandi flutt inn sama dag og álitsbeiðandi hafi flutt út. Álitsbeiðandi hafi borið kostnað af því að finna hinn nýja leigjanda ásamt því sem hann hafi sýnt íbúðina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi óskað eftir að losna undan leigusamningnum og borið við breyttum aðstæðum. Þetta hafi líklega fyrst verið orðað við sig í aprílmánuði 2004. Gagnaðili hafi sett þau skilyrði að álitsbeiðandi fyndi annan leigjanda og að umræddar 90.000 krónur yrðu ekki endurgreiddar. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að fá umrædda fjárhæð endurgreidda og hafi gagnaðili þá sagst skyldu skoða málið. Hann hafi síðan ákveðið að endurgreiða ekki enda orðið fyrir fjárhagstjóni vegna málsins. Þegar álitsbeiðandi flutti út, þann 5. maí 2004, hafi aðilar rætt málið að nýju og við lok umræðna hafi verið skrifað undir samkomulag um riftun og að uppgjör hafi farið fram. Því hafi gagnaðili litið svo á að málinu væri lokið. Bent er á að gagnaðili hafi tekið á sig fjárhagstjón vegna leiguskiptanna og hafi jafnframt losað álitsbeiðanda undan leigusamningi sem hann hafi hæglega getað látið gilda til loka ágúst árið 2006.
Með greinargerð gagnaðila fylgir yfirlýsing þess leigjanda sem tók við húsnæðinu af álitsbeiðanda. Þar segir að ástand íbúðarinnar hafi ekki verið viðunandi. Íbúðin hafi ekki verið nægilega vel þrifin og „hlutir á salerni þörfnuðust lagfæringar“. Gegn því að dregnar væru 30.000 krónur frá húsaleigu hafi hinn nýi leigjandi þrifið og annast umræddar lagfæringar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt að það hafi verið skilyrði fyrir lokum leigusamningsins af hálfu gagnaðila að umrædd fjárhæð yrði ekki endurgreidd. Þegar álitsbeiðandi hafi verið búinn að finna nýjan leigjanda hafi gagnaðili sagst ætla að skoða málin en þegar álitsbeiðandi hafi flutt út hafi gagnaðili sagt að hann myndi ekki endurgreiða fjárhæðina. Varðandi þrif á íbúð hafi aldrei verið tilkynnt að þau væru ekki í lagi og álitsbeiðanda ekki gefinn kostur á að bæta úr því sem miður fór. Fram kemur varðandi innréttingu á baði að krani hafi verið bilaður þegar álitsbeiðandi flutti inn í íbúðina og gagnaðili hafi sagst ætla að gera við hann en af því hafi aldrei orðið.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að uppgjör hafi farið fram milli aðila, sbr. áritun á húsaleigusamninginn, og því engu við málið að bæta.
Húsaleigusamningur aðila var tímabundinn. Samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn nema við eigi ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga en hægt er að uppfylltum skilyrðum 60. eða 61. gr. húsaleigulaga að rifta honum og er það einhliða aðgerð. Verði aðilar um það sammála er engu að síður unnt að ljúka samningi fyrir umsaminn lokadag.
Ágreiningslaust er að gagnaðili féllst á að leigusamningnum lyki fyrir lok umsamins leigutíma gegn því að álitsbeiðandi fyndi annan leigjanda að húsnæðinu. Nýr leigjandi tók við húsnæðinu í byrjun maí 2004 um leið og álitsbeiðandi flutti úr því. Álitsbeiðandi greiddi húsaleigu til enda aprílmánaðar en auk þess voru í vörslum gagnaðila 90.000 krónur sem álitsbeiðandi hafði greitt fyrirfram sem leigu fyrir síðasta mánuð leigutímans. Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili endurgreiði sér þessa fjárhæð enda hafi hann ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni vegna samningslokanna sem álitsbeiðanda beri að bæta. Gagnaðili heldur því fram að það hafi verið skilyrði samningsloka að fjárhæðin yrði ekki endurgreidd. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir yfirlýsingu á húsaleigusamninginn að samkomulag hafi orðið um „riftun“ samnings og uppgjör farið fram. Vegna þessa geti hann ekki gert kröfu um endurgreiðslu umræddrar fjárhæðar. Auk þess vísar gagnaðili til þess að hann hafi orðið fyrir tjóni og nefnir í því sambandi 30.000 krónur vegna þrifa og lagfæringa á baði.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Í 72. gr. laganna segir að úttekt skuli liggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðis. Með vísan til þessa verður ekki talið að gagnaðila hafi tekist að tryggja sér sönnun um að álitsbeiðandi hafi verið valdur að meintu tjóni á baðherbergi íbúðarinnar eða að íbúðin hafi að öðru leyti ekki verið í ásættanlegu ástandi.
Aðila greinir á um hvort um það hafi verið samið að fyrirframgreiðsla vegna síðasta leigumánaðar yrði ekki endurgreidd. Erfitt er fyrir kærunefnd að leysa úr slíkum atriðum þar sem málsmeðferð fyrir nefndinni gerir ekki ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum svo sem fyrir dómstólum. Kærunefnd leggur hins vegar mat á sönnunargögn eftir almennum reglum. Í málinu liggur frammi afrit leigusamnings þar sem fram kemur að uppgjör hafi farið fram milli aðila, undirritað af báðum aðilum málsins. Það er því niðurstaða kærunefndar að með vísan til þess geti gagnaðili neitað að endurgreiða álitsbeiðanda umræddar 90.000 krónur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili skuli endurgreiða honum 90.000 krónur.
Reykjavík 6. desember 2004.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir