Nr. 94/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 4. desember 2018

í máli nr. 94/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum 260.000 kr. sem hann lagði inn á reikning tiltekins einkahlutafélags í eigu varnaraðila.

Með kæru, dags. 8. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin greinargerð barst frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð vegna kærunnar með bréfi, dags. 24. september 2018. Í því bréfi var varnaraðili upplýstur um að bærist ekki greinargerð innan tiltekins frests yrði málið tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar komust að samkomulagi um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C en ekki kom til þess að gerður var skriflegur leigusamningur. Ágreiningur er um endurgreiðslu fjárhæðar sem sóknaraðili lagði inn á reikning einkahlutafélags í eigu varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ekki sé um raunverulegt ágreiningsefni að ræða þar sem aðilar séu sammála um að varnaraðili eigi að endurgreiða leigu og tryggingu samtals að fjárhæð 260.000 kr. sem sóknaraðili hafi þegar greitt en síðan ákveðið að hætta við að leigja herbergið. Hér sé einungis um að ræða vanefndir af hálfu varnaraðila á endurgreiðslu til sóknaraðila.

Sóknaraðili, ásamt foreldrum sínum, hafi skoðað umrætt herbergi 18. ágúst 2018. Við fyrstu sýn hafi það litið ágætlega út og þau ákveðið að taka það á leigu. Varnaraðili hafi látið sóknaraðila fá lykla og óskað eftir að fá greidda leigu að fjárhæð 20.000 kr. fyrir ágúst 2018 og 80.000 kr. fyrir september 2018 og þar að auki tvo mánuði í tryggingu. Samtals hafi fjárhæðin verið 260.000 kr. Leigusamningur yrði síðan undirritaður 20. ágúst 2018. Sóknaraðili hafi samþykkt þetta en síðan hugsað málið varðandi upphæðina og hringt í varnaraðila og spurt hvort það væri ekki réttast að greiða við undirritun leigusamnings. Hann hafi neitað því þar sem hann hafi látið sóknaraðila hafa lyklana og um það hafi verið samið að sóknaraðili myndi þegar greiða þetta og síðan myndu þeir undirrita samninginn 20. ágúst 2018. Sóknaraðili hafi greitt 260.000 kr. í þremur greiðslum inn á reikning einkahlutafélags í eigu varnaraðila.

Þann 19. ágúst 2018 hafi sóknaraðili ásamt foreldrum sínum skoðað herbergið betur og þeim ekki litist eins vel á það. Vegna þessa hafi þau haft samband við varnaraðila 20. ágúst 2018 og spurt hvort það væri mögulegt að bakka út úr leigusamningnum. Varnaraðili hafi sagt að það væri ef til vill ómögulegt að fólki líði illa þar sem það búi og beðið föður sóknaraðila um að hitta sig þar sem hann væri að vinna. Hann hafi keyrt þangað í góðri trú um að hann væri að fara að skila lyklunum og fá leiguna endurgreidda. Það hafi ekki orðið raunin þar sem varnaraðili hafi tjáð honum að hann væri búinn að ráðstafa peningunum í efni í verk sem hann væri að vinna þannig að hann gæti ekki þegar endurgreitt fjárhæðina. Eftir nokkur orðaskipti hafi þeir orðið ásáttir um að heyrast 22. ágúst 2018 og hann ætlað að vera búinn að kanna hvort hann gæti leigt öðrum herbergið. Varnaraðili hafi verið með eitt lyklasett sem hann hafi getað notað til að sýna herbergið og faðir sóknaraðila haldið eftir því lyklasetti sem hann hafi verið með.

Þann 22. ágúst 2018 hafi faðir sóknaraðila heyrt í varnaraðila og hann sagt að hann væri búinn að leigja herbergið út en hann yrði að bíða til 24. ágúst 2018 til þess að fá fjárhæðina endurgreidda. Hann hafi þakkað varnaraðila fyrir og boðist til að skutla lyklunum til hans en hann sagt að það væri ekki nauðsynlegt þar sem hann væri með aukalyklasettið. Hann skyldi bara koma með lyklana þegar greiðslan væri komin en hann mætti alls ekki fara í herbergið. Þann 24. ágúst 2018 hafi faðir sóknaraðila heyrt í varnaraðila og spurt eftir greiðslunni. Hann hafi sagt að hún kæmi á morgun. Þann 25. ágúst 2018 hafi faðir sóknaraðila sent smáskilaboð og spurt um greiðsluna. Hann hafi afsakað töfina en lofað að ganga frá henni næsta mánudag. Þann 27. ágúst 2018 hafi engin greiðsla borist og faðir sóknaraðila rekið á eftir henni með skilaboðum þar sem varnaraðili hafi ekki svarað síma. Hann hafi þá hringt til baka og sagt að hann væri ekki tilbúinn með greiðsluna núna, hann væri að bíða eftir greiðslu fyrir verk sem hann væri að vinna. Faðir sóknaraðila hafi þá spurt hann um peningana sem hann hafi fengið fyrir að leigja herbergið aftur og hann þá sagt að það hafi farið inn á aðra kennitölu og skellt á.

Varnaraðila hafi þar að auki verið óheimilt að innheimta fyrirframgreidda leigu, sbr. 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Varnaraðili hafi ekki orðið fyrir neinum skaða þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ekki tekið herbergið á leigu þar sem hann hafi getað leigt það út aftur og þar af leiðandi átt að endurgreiða strax eins og samið hafi verið um. Þannig sé ekki ágreiningur um að hann eigi að endurgreiða varnaraðila heldur það að hann sé búinn að draga greiðsluna fram úr öllu hófi og ítrekað svikið orð sín.

III. Niðurstaða            

Samkvæmt gögnum málsins, einkum því sem fram kemur í kæru sóknaraðila, stóð til að sóknaraðili tæki á leigu herbergi í eigu varnaraðila. Þess vegna fór varnaraðili fram á greiðslu úr hendi sóknaraðila að fjárhæð 260.000 kr. áður en til undirritunar leigusamnings kom og innti sóknaraðili þá greiðslu af hendi með þremur millifærslum inn á reikning einkahlutafélags í eigu varnaraðila 18. ágúst 2018. Ekki kom til þess að gerður væri skriflegur leigusamningur þar sem sóknaraðili tók ákvörðun um að leigja ekki herbergið. Varnaraðili fann þegar nýjan leigjanda og hefur fallist á að endurgreiða sóknaraðila umrædda fjárhæð en hefur þó ekki innt endurgreiðsluna af hendi. Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd húsamála, þrátt fyrir áskoranir þar um, verður framangreind lýsing á samskiptum aðila lögð til grundvallar við úrlausn þess, enda á hún sér einnig stoð í fyrirliggjandi rafrænum samskiptum þeirra á milli.

Fyrir liggur að tvær greiðslur sóknaraðila inn á reikning varnaraðila voru vegna leigu fyrir ágúst 2018 að fjárhæð 20.000 kr. og fyrirframgreidda leigu vegna september 2018 að fjárhæð 80.000 kr. Kærunefnd telur að þar sem fyrir liggur að ekki kom til þess að sóknaraðili leigði herbergið og varnaraðili fékk þegar nýjan leigjanda hafi sóknaraðila ekki borið að greiða leigu, hvorki vegna ágúst né september 2018. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila þessar tvær greiðslur.

Þriðja greiðsla sóknaraðila inn á reikning varnaraðila var tryggingarfé að fjárhæð 160.000 kr. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga skal leigusali varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á trygginguna. Þá má leigusali ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga skal leigusali svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga var varnaraðila óheimilt að nota tryggingarféð til greiðslu vegna vinnu sinnar, enda bar honum að varðveita tryggingarféð á sérgreindum óbundnum reikningi. Þá er ljóst að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð, enda hefur hann að sögn sóknaraðila fallist á að honum beri að endurgreiða það. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram og dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi þegar fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðisins til þess dags þegar hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Af frásögn sóknaraðila að dæma, sem lögð er til grundvallar við úrlausn málsins, munu aðilar hafa orðið ásáttir um það 20. ágúst 2018 að ekkert yrði af hinni fyrirhuguðu leigu og sóknaraðili boðist til að skila lyklum að húsnæðinu þann sama dag en varnaraðili afþakkað það þar sem hann væri með aukasett af lyklum. Verður því við það miðað að sóknaraðili hafi í reynd skilað húsnæðinu þann dag og að dráttarvextir af tryggingunni reiknist frá því að fjórar vikur eru liðnar frá þeim degi. Upphafstími dráttarvaxta er því 17. september 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna ágúst 2018 og september 2018, samtals að fjárhæð 100.000 kr.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 160.000 kr. ásamt vöxtum skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum frá 17. september 2018 til greiðsludags.

Reykjavík, 4. desember 2018

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson