Mál 133/2020-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 133/2020
Sameiginlegur kostnaður. Viðgerðir á tröppum. Ákvörðunartaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 18. nóvember 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. nóvember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. desember 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. desember 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. apríl 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara hússins og gagnaðili er húsfélag þess. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku álitsbeiðanda vegna viðgerða á tröppum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmda við aðalinngang hússins sem tekin var ákvörðun um á húsfundi 4. maí 2020. Verði ekki fallist aðalkröfu álitsbeiðanda krefst hún þess til vara að hlutdeild hennar í kostnaðinum skuli ákveðin á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar þar sem hlutfallstala eignarhluta hennar sé ákveðin 11,96%.
Í álitsbeiðni kemur fram að fyrst eftir lok viðhaldsframkvæmda, sem tekin hafi verið ákvörðun um á húsfundi 4. maí 2020 og útgáfu reikninga vegna þeirra, hafi álitsbeiðandi verið krafin um kostnaðarhlutdeild í þeim. Af hálfu gagnaðila hafi því þá fyrst verið haldið fram að greiðsluskylda hennar styddist við ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem um væri að ræða viðhald á sameign allra en ekki sameign sumra.
Ákvörðun húsfundar frá 4. maí 2020 sé skuldbindandi um framkvæmdirnar þar sem ákvörðun hafi verið tekin um að álitsbeiðandi tæki ekki þátt í framkvæmdunum miðað við hennar eignarhluta. Í framhaldi fundarins hafi gagnaðili, að álitsbeiðanda undanskilinni, leitað eftir tilboðum í framkvæmdirnar og samið við verktaka um að ljúka þeim. Álitsbeiðandi hafi hvorki verið upplýst um samninga við þá verktaka né verið gefinn kostur á því að gæta hagsmuna sinna. Það eitt hljóti að hafa þau áhrif að hún geti ekki talist skuldbundin til að taka þátt í kostnaði gagnaðila vegna þeirra samninga.
Fyrst með tölvupósti 2. október 2020 hafi formaður gagnaðila beint kröfum til álitsbeiðanda um kostnaðarhlutdeild í framkvæmdunum og vísað til þess að aðrir aðilar gagnaðila hefðu ekki þekkt til laga og reglna um húsfélög þegar ákvörðun hafi verið tekin um framkvæmdirnar. Þessu sé mótmælt en innan gagnaðila séu lögfróðir aðilar.
Með vísan til 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, beri að taka kröfur álitsbeiðanda til greina. Í sambærilegu máli kærunefndar nr. 53/1997 hafi niðurstaðan verið sú að aðili húsfélags hafi getað neitað að greiða hlutdeild í viðhaldsframkvæmdum með vísan til þess að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku. Álit kærunefndar í máli nr. 48/1996 hafi farið á sama veg.
Varakrafa álitsbeiðanda sé sett fram þar sem gagnaðili virðist gera ráð fyrir 12,3% kostnaðarhlutdeild hennar í sameiginlegum kostnaði en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé kostnaðarhlutdeildin ákveðin 11,96%.
Í greinargerð gagnaðila segir að óumdeilt sé að tröppurnar séu í sameign allra en það komi skýrlega fram í eignaskiptayfirlýsingu. Þá hafi þetta sérstaklega verið áréttað á húsfundi 27. október 2020 þar sem fulltrúi álitsbeiðanda hafi verið mættur.
Í upphafi árs 2020 hafi legið fyrir að ráðast þyrfti í múr- og málningarvinnu við húsið. Um nokkurra ára skeið hafði einnig verið rætt um nauðsyn þess að endurnýja umræddar tröppur, enda alvarlegar steypuskemmdir komnar fram í þeim, en erfiðlega hafi gengið að fá verktaka. Sumarið 2020 hafi verið ráðist í umræddar framkvæmdir og sé kostnaður vegna þeirra ágreiningslaus með öllum eigendum hússins og hafi verið greiddur. Þá hafi álitsbeiðandi greitt sinn hlut í endurnýjun á handriði á umræddum tröppum en hún hafi neitað að greiða hlutdeild í múrviðgerðum og hitalögn sem hafi verið lögð samhliða endurbótunum.
Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á húsfund 4. maí 2020 þegar ákvörðun um viðhaldið hafi verið tekin, þrátt fyrir að hún hafi verið boðuð á fundinn. Það sé rangt að á þeim fundi hafi verið ákveðið að eigendur 1., 2. og 3. hæðar myndu greiða kostnað við tröppurnar, þótt ákveðins misskilnings hafi gætt á fundinum um eignarhaldið á tröppunum. Á þessum grundvelli hafi álitsbeiðandi neitað greiðsluskyldu, jafnvel þótt hún hafi þegar í verki samþykkt hlutfallslega greiðsluskyldu allra í verkinu með greiðslu í viðgerð við handrið.
Múrviðgerðir á tröppum hafi verið nauðsynlegar. Brotið hafi verið upp úr þeim, auk þess sem handrið hafi verið ryðgað og fest við tröppurnar þannig að ljóst hafi verið að tjónið hefði haldið áfram að magnast. Ljóst hafi verið að brjóta þyrfti verulega mikinn múr af tröppunum til að komast fyrir vandann. Ákveðið hafi verið að nota tækifærið og fræsa hitalögn í tröppurnar í leiðinni. Sú framkvæmd hafi í raun verið öllum í húsinu til góðs því að með henni muni tröppurnar og viðgerð á þeim endast mun betur, auk þess sem upphituð geymsla undir tröppunum nýtist nú vel hálf upphituð.
Þegar í ljós hafi komið að álitsbeiðandi hafi hafnað greiðsluskyldu á grundvelli þess að formreglna hafði ekki verið gætt, að hennar mati, við töku ákvörðunar um endurnýjun á tröppunum hafi verið boðað til húsfundar 27. október 2020 þar sem hin umdeilda ákvörðun hafi verið tekin og samþykkt með öllum greiddum atkvæðum en fulltrúi álitsbeiðanda á fundinum hafi setið hjá.
Kærunefndin hafi ítrekað bent á það í álitum sínum að húsfélögum sé fær sú leið að leiðrétta eða endurtaka ákvarðanir með þeim hætti sem gert hafi verið í máli þessu með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Megi þar nefna álit í málum nr. 48/1996, 50/2008, 2/2009 og 32/2011.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að formaður gagnaðila hafi undirritað eignaskiptayfirlýsinguna og hefði þar af leiðandi átt að þekkja eignarhald trappanna. Ítrekað hafi komið fram að kostnaður ætti einungis að greiðast af eigendum 1., 2. og 3. hæðar, sbr. fundargerð frá 4. maí 2020, auk tölvupósta frá formanninum 5. maí og 14. ágúst 2020.
Reikningar vegna verksins hafi verið gefnir út áður en formaður gagnaðila hafi sent tölvupóst 2. október 2020 og óskað eftir því að allir tækju þátt í framkvæmdinni.
Í athugasemdum gagnaðila segir að á síðasta húsfundi hafi eiginmaður álitsbeiðanda bent á þetta atriði í eignaskiptayfirlýsingunni. Þannig virðist sem álitsbeiðandi hafi vitað af því allan tímann að hún ætti að greiða sinn hlut í viðgerð á tröppunum.
Ítrekað sé að upphaflega hafi verið farið rangt með málið vegna vankunnáttu en síðar hafi það verið leiðrétt á húsfundi þar sem ákveðið hafi verið að álitsbeiðandi ætti að greiða kostnað vegna viðgerða á tröppum.
III. Forsendur
Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðgerða á útitröppum við húsið. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 29. maí 2006, eru útitröppurnar í sameign allra. Er það óumdeilt meðal aðila að um sameign allra sé að ræða en ágreiningur snýr að ákvörðunartöku um viðgerðina.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin, sbr. 1. og 2. mgr. 40. gr. laganna. Í 4. mgr. sömu greinar segir að húsfélagi sé rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur sé, ákvörðun sem annmarki sé á að þessu leyti. Sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 4. maí 2020 var samþykkt að fara í viðgerðir á tröppum og hitalögn við aðalinngang íbúða 1., 2. og 3. hæðar. Tekið var fram í fundargerðinni að um væri að ræða kostnað sem félli einungis á eigendur íbúða 1., 2. og 3. hæðar. Álitsbeiðandi mætti ekki á húsfundinn, þrátt fyrir að hafa verið boðuð á hann.
Í tölvupósti formanns gagnaðila til eigenda hússins, dags. 2. október 2020, segir að rætt hefði verið um að tröppurnar væru í sameign sumra, þ.e. þeirra sem noti þær, en við nánari athugun og lestur á eignaskiptayfirlýsingu og reglum hefði komið í ljós að tröppurnar væru í sameign allra. Kostnaður vegna viðgerða á tröppunum félli því einnig á álitsbeiðanda. Með bréfi álitsbeiðanda, dags. 12. október 2020, mótmælti hún þessari ákvörðun.
Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 27. október 2020, var aftur borin upp tillaga um viðgerð á tröppum við aðalinngang og að kostnaði vegna viðgerðar yrði skipt á eigendur hússins í réttum hlutföllum samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Ástæða þess að verið væri að bera ákvörðunina undir fund að nýju væri sú að álitsbeiðandi hefði gert athugasemd við greiðsluþátttöku sína í framkvæmdinni þar sem fram hefði komið á húsfundi 2. maí að kostnaður vegna hennar myndi skiptast á milli eigenda íbúða 1.–3. hæðar. Allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, voru samþykkir tillögunni.
Kærunefnd telur að á húsfundi 4. maí 2020 hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um viðgerðir á útitröppum, enda virðist óumdeilt að réttilega hafi verið boðað til fundarins og rétt að ákvörðuninni staðið.
Ákvæði 45. gr. laga um fjöleignarhús hefur að geyma reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar en ákvæðið er ófrávíkjanlegt að frátöldum frávikum sem kveðið er á um í 46. gr. laganna og geta ekki átt við hér. Þar sem lögin kveða á um hvernig kostnaði vegna framkvæmda, sem þeirrar sem hér um ræðir, skuli skipt á milli eigenda verður ekki vikið frá þeirri kostnaðarskiptingu nema með sérstöku samþykki allra. Kærunefnd telur ljóst að tilgreining í húsfundargerð 2. maí 2020 um kostnaðarskiptingu hafi verið á misskilningi byggð en ekki hafi staðið til að leysa álitsbeiðanda sérstaklega undan greiðsluskyldu. Þá geti ágreiningur um kostnaðarskiptingu ekki ógilt ákvörðun húsfundar.
Þess utan boðaði formaður gagnaðila til húsfundar þegar honum varð kunnugt um að tröppur væru í sameign allra og á húsfundi 27. október 2020 var aftur tekin ákvörðun um téða framkvæmd, sbr. 4. mgr. 40. gr. laganna, en þá sérstaklega tilgreint að með kostnað færi eftir eignaskiptayfirlýsingu. Telur kærunefnd því að ekki sé hægt að fallast á kröfur álitsbeiðanda.
Til vara gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að hlutdeild hennar í kostnaðinum skuli reiknuð eftir hlutfallstölu hennar í sameign allra samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins sem sé ákveðin 11,96%. Gagnaðili hreyfir engum andmælum við þessari kröfu álitsbeiðanda. Engin gögn styðja það að miða ætti við aðra hlutfallstölu við útreikninginn og verður því fallist á þessa kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði í samræmi við hlutfallstölu eignaskiptayfirlýsingar vegna viðgerða á útitröppum.
Reykjavík, 13. apríl 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson