Nr. 100/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. desember 2018

í máli nr. 100/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að lækka leigu sem nemur um það bil þriggja mánaða leigu. Til vara er þess krafist að leiga verði lækkuð eftir því sem kærunefnd telur sanngjarnt og eðlilegt að lækka húsaleiguna um. Sóknaraðili fer jafnframt fram á að viðurkennt verði að forsendur til riftunar leigusamnings séu til staðar samkvæmt 1. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, með tilliti til bótakröfu samkvæmt 4. mgr. sömu greinar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 24. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. október 2018, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 26. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 19. nóvember 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti sendum 28. nóvember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, sendum 28. nóvember 2018, og voru þær sendar varnaraðila til kynningar með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2017 til 28. febrúar 2027 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili eigi rétt á lækkun leigugjalds vegna hávaða í hinu leigða og heimild sóknaraðila til riftunar á leigusamningi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að um hafi verið að ræða hefðbundinn leigusamning án sérstakra fyrirvara. Gæði afnota sóknaraðila hafi ekki verið góð vegna viðgerða-, bygginga- og breytingaframkvæmda og hafi það ástand varað nánast sleitulaust frá þeim degi sem sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni. Varnaraðili hafi ítrekað að ónæði vegna framkvæmda myndi ekki skerða afnot íbúðarinnar á nokkurn hátt þar sem öllum helstu framkvæmdum yrði lokið og íbúðin því tilbúin til leigu. Þar sem reyndin hafi orðið önnur hafi sóknaraðili þurft að leggja á sig ómældan tíma sem og töluverð útgjöld til að umbera og eftir atvikum forðast ónæði sem í mörgum tilfellum hafi verið heilsuspillandi.

Húsnæðið hafi ekki verið hæft til leigu vegna ýmissa framkvæmda. Varnaraðila hafi verið fullkunnugt um það ástand eða hefði í það minnsta átt að kynna sér það fyrir útleigu þess. Það sé lögbundin skylda varnaraðila að sjá til að sóknaraðili geti haft eðlileg afnot af hinu leigða og hefði átt að upplýsa hana um að afnotin gætu orðið skert. Það hafi hún hvorki gert né hafi þetta verið fyrirséð með skoðun sóknaraðila á húsnæðinu. Þá hafi sóknaraðili ekki haft annað til að styðjast við en fullyrðingar varnaraðila um ástand húsnæðisins á þeim tíma sem hann skoðaði það í lok febrúar 2017.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi keypt nokkrar íbúðir í nýju fjölbýlishúsi á árinu 2017. Sóknaraðili hafi tekið eina þeirra á leigu og óskað eftir að upphaf leigutíma yrði 1. maí 2017 í stað 1. mars 2017 vegna skuldbindingar hans í fyrra húsnæði. Varnaraðili hafi ekki getað haldið íbúðinni fyrir hann í nokkra mánuði án leigutekna og leigutímabil því verið ákveðið frá 1. mars 2017 til 28. febrúar 2027.

Varnaraðili greinir frá ýmsum athugasemdum sóknaraðila við húsnæðið, þ.e. vegna leka í geymslu, ljósleiðarabox, þrifa, hita, rafmagns, þinglýsingarkostnaðar og fleira. Þann 2. mars 2017 hafi sóknaraðili látið varnaraðila vita að það væri engin krafa í heimabanka vegna leigu. Varnaraðili hafi vakið athygli á því að í leigusamningi væri tilgreindur gjalddagi, leigufjárhæð og að greiðslustaður væri tiltekinn bankareikningur. Þann 15. mars 2017 hafi sóknaraðili tilkynnt að reikningur vegna leigu væri kominn í heimabanka en hann kvaðst ekki sáttur við að greiða dráttarvexti. Í sama pósti hafi hann upplýst um ónæði vegna framkvæmda við nærliggjandi íbúðir sem hafi verið svo slæmt að hann hafi þurft að yfirgefa íbúðina til að verða ekki fyrir heilsutjóni vegna hávaða. Þann 16. mars 2017 hafi varnaraðili svarað sóknaraðila um að eindaga hefði verið breytt. Varnaraðili hafi óskað eftir kvittun eða nótu vegna kaupa sóknaraðila á rafmagnsofni. Varnaraðili hafi boðist til að lækka leiguna sem hafi numið kostnaði við bráðabirgðaofn en kvittun ekki borist frá sóknaraðila til lækkunar. Aðrar athugasemdir um ástand húsnæðisins hafi komið upp síðar og í einhverjum tilvikum hafi varnaraðili ekki verið upplýstur um þær þar sem sóknaraðili hafi leitað beint til fyrirsvarsmanns byggingaraðila.

Formleg kvörtun sóknaraðila hafi borist 23. júní 2017. Varnaraðili hafi svarað henni þannig að hann hefði, líkt og sóknaraðili, eingöngu haft upplýsingar um að byggingaraðili ætti eftir að klára einn hluta byggingarinnar í fjölbýlishúsasamstæðunni við upphaf leigutíma. Varnaraðila hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir eða breytingar byggingaraðila eða nýrra kaupenda á íbúðum sem hafi verið fullkláraðar í húsinu. Önnur formleg kvörtun hafi borist frá sóknaraðila 27. júní 2018 sem svarað hafi verið með bréfi 19. júlí 2018. Sóknaraðila hafi verið boðið að komast undan leigusamningi með samkomulagi um uppsögn. Sóknaraðili hafi svarað bréfinu 21. september 2018 þannig að hann gæti ekki með neinu móti unað við þá stöðu sem hefði verið uppi, þrátt fyrir að umhverfið hafi að hans viti verið orðið eðlilegt.

Sóknaraðili vísi til ótilgreindra viðgerða-, bygginga- eða breytingaframkvæmda án þess að skýra nánar vegna um hvaða annmarka hann sé að kvarta að undanskildum hávaða vegna framkvæmda við nærliggjandi íbúðir og hita á ofni á baði sem ekki hafi verið til staðar. Óumdeilt sé að öll mál hafi verið leyst og sóknaraðili hafi ekkert út á ástand eða aðbúnað að setja í dag. Allar athugasemdir, sem ekki hafi verið komnar fram fyrir 23. mars 2017 eða í síðasta lagi 1. apríl 2017, teljist of seint fram komnar og beri að líta svo á að sóknaraðili hafi unað húsnæðinu í því ástandi sem það hafi verið í við afhendingu.

Varnaraðili hafi engar upplýsingar um hávaða vegna framkvæmda umfram það sem báðir aðilar hafi gert ráð fyrir við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi haldið sóknaraðila upplýstum um allt það sem honum hafi verið kunnugt um varðandi framkvæmdir. Varnaraðili leigi út sex íbúðir í húsinu og hafi enginn annar leigjandi gert varnaraðila viðvart um hávaða.

Varnaraðili geti ekki komið í veg fyrir að nágrannar vinni í íbúðum sínum að framkvæmdum eða breytingum. Það sé hins vegar ljóst að truflun geti verið meiri fyrir íbúa sem vinni heima. Varnaraðili verði ekki látinn bera ábyrgð á því ástandi sem sóknaraðili lýsi.

Vegna kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á rétti til riftunar sé tekið fram að allar athugasemdir sóknaraðila hafi verið smávægilegar. Eigi þetta til dæmis við um að fylla hafi þurft í sprungu utanhúss á byggingunni, eldvarnarhurð vanti, anddyri sé óhreint, baðherbergi fyllist af vatnsgufu eftir sturtu og vandamál með handfang á klósetti. Engir annmarkar sem sóknaraðili hafi upplýst um geti talist nálægt því að vera verulegir eða réttlæta riftun samnings. Þá hafi tímalengd samnings engin áhrif á rétt sóknaraðila til riftunar eða afsláttar. Vegna kröfu um að kærunefnd meti fjárhæð afsláttar bendi varnaraðili á að samkvæmt húsaleigulögum sé það ekki í verkahring kærunefndar að leggja frummat á lækkun leigu.

Varnaraðili hafi umfram skyldu boðið sóknaraðila að greiða útlagðan kostnað með því að lækka leigugjald vegna athugasemda hans og einnig að losna fyrr undan bindandi leigusamningi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi einungis boðist til að lækka leigugjald vegna kaupa á rafmagnsofni en engu öðru. Ofninn hafi verið keyptur þar sem ekki hafi fengist hiti á ofna vegna framkvæmda við húsið og hafi það ástand staðið yfir til þessa árs, eða í um það bil eitt ár frá afhendingu íbúðar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann kannist ekki við að ofnar hafi verið án hita í um það bil eitt ár og það geti ekki verið rétt á miðað við tölvupóstsamskipti aðila.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigugjaldi. Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili telji að hann eigi rétt á að felldar verði niður leigugreiðslur fyrir þrjá mánuði vegna hávaða sem stafaði frá byggingarframkvæmdum á leigutímanum.

Leigusala ber að tryggja að leigjandi geti haft umsamin not af hinu leigða. Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Ljóst er að sóknaraðili gerði athugasemdir við varnaraðila vegna hávaða sem stafaði frá framkvæmdum í húsinu með bréfi, dags. 5. júní 2017, og voru þá liðnar meira en fjórar vikur frá afhendingu en samkvæmt sóknaraðila voru téð læti vegna framkvæmda til staðar frá upphafi. Verður því talið að sóknaraðili hafi unað húsnæðinu. Til þess er einnig að líta að sóknaraðili hefur ekki fært sönnur á að hávaði frá framkvæmdum við nærliggjandi hús hafi verið meiri en almennt gerist en ljóst er að báðum aðilum var kunnugt um að um væri að ræða íbúð í nýbyggingu og að annar hluti byggingarinnar hafi enn verið í byggingu við upphaf leigutíma.

Sóknaraðili fer einnig fram á að viðurkennt verði að forsendur til riftunar leigusamnings séu til staðar, sbr. 1. og 4. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Ljóst er að sóknaraðili er enn búsettur í hinu leigða og í kæru hans kemur fram að hann hafi fullan áhuga á því að uppfylla leigusamning aðila sem hafi verið gerður til 10 ára. Vegna þessarar framsetningar á málatilbúnaði sóknaraðila telur kærunefnd að ekki séu efni til þess að taka til úrlausnar kröfu sóknaraðila um lögmæti mögulegrar riftunar. Þar að auki er ekki unnt að leita til nefndarinnar í þeim tilgangi að fá úr því skorið fyrir fram hvort hugsanleg riftun aðila sé lögmæt þegar ekki liggur fyrir hvort ágreiningur sé þar um. Þá ber þess að geta að varnaraðili hefur lýst því yfir að sóknaraðila standi til boða að losna fyrr undan leigusamningi. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu sóknaraðila vísað frá kærunefnd.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu er hafnað.

Kröfu sóknaraðila um lögmæti riftunar er vísað frá.

Reykjavík, 18. desember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson