Mál nr. 79/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 79/1997

Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðgerðir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 25. nóvember 1997, óskaði húsfélagið Lindasmára 45, Kópavogi, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli þess og húsfélagsins að Lindasmára 43 og húsfélagsins að Lindasmára 47, Kópavogi, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. nóvember 1997. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð húsfélagsins að Lindasmára 47, dags. 20. desember 1997, var lögð fram á fundi kærunefndar 14. janúar sl. Greinargerð húsfélagsins að Lindasmára 43 hefur ekki borist. Á fundi nefndarinnar 6. apríl sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Lindasmára 43, 45 og 47, Kópavogi. Í Lindasmára 45 eru níu íbúðir. Báðum megin við Lindasmára 45 eru tengd sérbýli með tveimur íbúðum, þ.e. Lindasmári 43 og Lindasmári 47. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þátttöku í kostnaði vegna utanhúsviðgerða á endahúsunum, þ.e. Lindasmára 43 og 47.

Krafa álitsbeiðanda er:

Álitsbeiðandi bendir á að þar sem miðhúsið sé 4 hæðir en endahúsin aðeins 3 hæðir, séu gaflar á miðhúsinu. Þak sé aðskilið. Þá hafa íbúðirnar í endahúsunum sérinngang, sérbílastæðið og sérlóð. Arkitekt húsanna, R, hafi teiknað húsin sem þrjú hús. Tvöfaldur burðarveggur sé á milli húsanna og tengjast þau því ekki á nokkurn hátt. Hvergi sé burðarvirki milli húsa. Samkvæmt eignaskiptasamningum fyrir húsin þrjú, dags. 24. september 1993, telst miðhúsið fjölbýlishús og endahúsin tvíbýlishús. Engin sameiginleg lóð sé fyrir húsin né sameign. Sameiginlegt húsfélag hafi aldrei verið starfandi fyrir húsin þrjú. Þá hafa endahúsin tvö aldrei tekið þátt í kostnaði við hinar ýmsu framkvæmdir sem átt hafi sér stað, t.d. vegna bílastæðamerkinga eða lóðarframkvæmda. Sérbýli og endahús séu dýrari eignir og því hljóti að vera eðlilegt að borgað sé fyrir það.

Gagnaðili bendir á að útlit sambyggingarinnar Lindasmára 43-47, heildarsvipur og eðli máls beri það með sér að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi vísi til, hafi hann farið út í án samþykkis gagnaðila, enda hafi verið um að ræða lóðarframkvæmdir á séreignarlóðarhluta álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hins vegar leitað eftir því að taka þátt í kostnaði við bílastæðamálun sem fram hafi farið á sameiginlegri lóð Lindasmára 27-47 sem teljist 3467 m2. Þar sem hluti hverrar íbúðar sé 1/50 hafi verið látið hjá líða að láta gagnaðila greiða fyrir framkvæmdina enda um óverulegan kostnað að ræða. Þessi sameiginlega lóð sé bílastæði, útivistarsvæði, gangstígar og leiksvæði fyrir íbúanna. Gagnaðili bendir á að ástæða þess að ekki hafi verið stofnað sameiginlegt húsfélag fyrir Lindasmára 27-47 sé tvíþætt. Í fyrsta lagi séu framkvæmdir við lóð ekki að fullu lokið né sé flutt inn í allar íbúðirnar og í öðru lagi hafa aðkallandi framkvæmdir á sameiginlegri lóð verið sáralitlar.

III. Forsendur kærunefndar.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Sambyggingin Lindasmára 43, 45 og 47 er ein heild bæði útlitslega og byggingarlega, byggð á sama tíma og af sama aðila. Hins vegar er innra lagnakerfi hvers hluta sjálfstætt sem og burðarvirki. Vegna hæðarmunar er þak sambyggingarinnar ekki samfellt. Það er hins vegar álit meirihluta kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að sambyggingin teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.

IV. Niðurstaða.

Sambyggingin Lindasmára 43, 45. og 47, Kópavogi, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Reykjavík, 6. apríl 1998.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Undirritaður er í höfuðdráttum sammála því sem fram kemur um málsmeðferð, helstu málsatvik, ágreiningsefni og almennar forsendur í áliti meirihluta nefndarinnar.

Sambyggingin Lindasmári nr 43, 45 og 47 í Kópavogi er þrjár einingar þar sem gaflar snertast. Hver eining sambyggingarinnar stendur á sérstakri eignarlóð, en saman eiga þær hlutdeild í sameiginlegri lóð ásamt fleiri húsum. Sambyggingin er hönnuð af sama hönnuðu og myndar útlitslega samræmda heild. Einingarnar eru reistar af sama byggingaraðila. Húsagerð eininganna er ekki hin sama. Miðeiningin er 3. hæða fjölbýlishús með sameiginlegu stigahúsi í miðju einingarinnar en endaeiningarnar eru tvíbýlishús. Utanáliggjandi stigar eru að inngangi efri hæða endaeininganna þannig að inngangur er sjálfstæður að eignum endaeininganna.

Burðarvirki eininganna eru sjálfstæð og algerlega aðskilin. Lagnir innan húss eru sjálfstæð kerfi fyrir hverja einingu fyrir sig.. Þök og þakburðarvirki eru sjálfstæð fyrir hverja einingu fyrir sig. gaflar eru ekki útveggir í hinum hefðbundna skilningi, þurfa ekki viðhald né frágang sem slíkir. Þótt ein eining væri rifin stæðu hinar eftir sem áður sjálfstæðar.

Það er skilningur undirritaðs að sambyggingin Lindasmári 43, 45 og 47 sé sambygging þriggja húsa, tveggja tvíbýlishúsa og eins fjölbýlishúss sem hvert um sig stendur á sérstakri eignarlóð. Af skipulagsástæðum eru húsin sambyggð.

Sambyggingin Lindarsmári 43, 45 og 47 teljist þrjú hús í skilningi laga nr 26/1994 um fjöleignarhús. Réttindi og skildur vegna lóðar sem og kostnaður vegna ytra lagnakerfis lúta lögum um fjöleignarhús.

Reykjavík, 7. apríl 1998.

Guðmundur G. Þórarinsson