Mál nr. 3/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 3/1998

Breyting á hagnýtingu séreignar: Barnagæsla.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 9. janúar 1998, beindu A og B, til heimilis að X nr. 52, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, til heimilis að X nr. 50, og E og F, til heimilis að X nr. 54, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. janúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, móttekin 4. febrúar 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 18. febrúar. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. mars 1998.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna X nr. 50-56, sem skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. X nr. 50, 52, 54 og 56. Á milli X nr. 52 og X nr. 54 eru tveir bílskúrar sem tengja eignirnar saman. Ágreiningur er milli aðila máls vegna daggæslu barna í X nr. 50 og X nr. 54.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að Dagvist barna hafi heimilað daggæslu í húsunum nr. 50 og 54 án þess að haft hafi verið samráð við eða leitað hafi verið eftir samþykki eigenda í húsunum nr. 52 og 56. Gagnaðilar hafi hvor um sig heimild til að gæta fimm barna í einu. Álitsbeiðandi telji að slík atvinnustarfsemi þurfi samþykki sameigenda, því sameiginleg aðkoma sé að húsinu og sameiginleg bílastæði. Umferð hafi margfaldast vegna starfseminnar svo og mengun, því viðskiptavinir hirði ekki um að leggja bílum sínum í bílastæði og skilja bílana eftir í gangi. Þá rýri atvinnustarfsemi sem þessi bæði verðgildi hússins og skerði einkalíf annarra íbúa.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telja að öllum skilyrðum hafi verið fullnægt fyrir daggæslu barna og ekki hafi þurft að fá samþykki annarra íbúa, enda hafi Dagvist barna veitt leyfi fyrir gæslu barna í X nr. 50 árið 1989 og í X nr. 54 árið 1997. Gagnaðilar hafi beðið alla foreldra barnanna um að leggja bílum sínum í bílastæði og stöðva á vélum bílanna. Þá telja gagnaðilar að eðli starfseminnar rýri ekki verðgildi hússins eða einkalíf annarra íbúa.

III. Forsendur.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndareglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphaf sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meiri hluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar.

Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. greinar.

Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpinu segir: m.a. "Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna)".

Daggæsla barna í heimahúsum er háð leyfi, sbr. reglugerð þar um nr. 198/992, sbr. 35. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga. Í 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar er kveðið á um að samþykki annarra íbúa hússins sé gert að skilyrði fyrir því að tveimur einstaklingum í sama húsnæði sé veitt leyfi til daggæslu. Hins vegar er leyfis sameigenda ekki krafist þegar leyfi til daggæslu er veitt einum einstaklingi miðaði við mest fimm börn í íbúð. Daggæsla sex barna eða fleiri í íbúð leiðir hins vegar til þess að samþykkis allra íbúa fjölbýlishúss er krafist til að leyfi verði veitt. Hvað sem líður tilvitnuðum reglum stjórnvalda ber kærunefnd fyrst og fremst að byggja mat sitt á ákvæðum laga um fjöleignarhús.

Fallast má á það að með því að stunda leyfisskylda daggæslu barna í fjölbýlishúsi sé stundaður atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Á hinn bóginn ber sérstaklega á það að líta að umgengni barna sem slík er að sjálfsögðu eðlilegur hluti af heimilishaldi. Þarf að meta það hverju sinni hvort ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við.

Í málinu hafa engar líkur verið leiddar að því að starfsemi gagnaðila lækki verð eignarhluta álitsbeiðenda. Þá verður að líta til eðlis starfsseminnar svo og þess að hún er eingöngu stunduð að degi til. Það eina atriði sem í máli þessu virðist geta komið til skoðunar er að álitsbeiðandi verði fyrir ónæði af völdum aukinnar bílaumferðar. Það atriði er þó eitt og sér lítilvægt metið samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Telur kærunefnd því að tilvik þetta falli undir 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og útheimti þannig ekki samþykki meðeigenda.

IV. Niðurstaða.

Kærunefnd fellst ekki á kröfu álitsbeiðanda um að samþykki annarra íbúðareigenda, X nr. 52 og 56, þurfi fyrir daggæslu barna í X nr. 50 og 54.

Reykjavík, 6. apríl 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson