Mál nr. 84/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 84/1997
Skipting kostnaðar: Lyftuhurð, ljósker.
I. Málsmeðferð.
Með bréfi, dags. 12. desember 1997, beindi A, X nr. 39, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið að Y nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. janúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 10. febrúar 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar 1998 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Y nr. 4, er átta hæða fjölbýlishús með 38 íbúðum, byggt árið 1960. Ágreiningur er milli aðila um skiptingu sameiginlegs kostnaðar annars vegar vegna kaupa á nýjum lyftuhurðum og hins vegar vegna kaupa á ljóskerjum á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður við kaup á nýjum og breiðari lyftuhurðum og kostnaður við kaup á nýjum ljóskerum á lóðina sé hlutfallsskiptur kostnaður.
Í álitsbeiðni kemur fram að skipt hafi verið um lyftuhurðir í húsinu, því þær sem fyrir voru hafi verið farnar að gefa sig. Álitsbeiðandi bendir á að fyrst hafi staðið til að gera við þær sem fyrir voru, en síðan hafi verið ákveðið að fá nýjar og breiðari lyftuhurðir svo að hjólastólar kæmust inn í lyftuna, en Öryrkjabandalagið eigi 5 íbúðir í húsinu. Kostnaður hafi verið ríflega 3 milljónir og hafi honum verið skipt jafnt milli eigenda hússins, því hússtjórn hafi talið að nýjar lyftuhurðir féllu undir viðhaldskostnað. Álitsbeiðandi telji hins vegar að kostnaðinum beri að skipta eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að fyrir um ári síðan hafi bílastæði og plan fyrir framan inngang hússins verið malbikuð. Kostnaði hafi verið skipt að jöfnu og hafi álitsbeiðandi ekkert við það að athuga. Hins vegar hafi endurgreiddur virðisaukaskattur af framkvæmdinni verið notaður til að kaupa ný ljósker á lóðina. Álitsbeiðandi efist stórlega um að sá kostnaður eigi að skiptast að jöfnu milli eigenda hússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að undanfarin ár hafi mikill kostnaður verið vegna eftirlits og viðgerða á lyftu hússins og hafi aðalmeinið verið hurðirnar. Hurðirnar séu nánast ónýtar enda um 38 ár frá uppsetningu lyftunnar. Á húsfundi sem haldinn var þann 28. október 1997 hafi tilboði frá R um kostnaðarsamar viðhaldframkvæmdir á lyftunni verið samþykkt einróma. Ástæða þess að ákveðið hafi verið að setja upp breiðari hurðir hafi verið sú að hurðir eins og fyrir voru (breidd 70 cm) fáist ekki nema sérsmíðaðar og því mun dýrari. Ekki sé unnt að gera við gömlu hurðirnar. Samkvæmt lögum og reglugerðum um skipulags- og byggingarmál sé kveðið svo á um að í fjölbýlishúsum, 5 hæðir eða meira, skuli vera lyfta með hurðum a.m.k. 80 cm á breidd. Það sé því ekki að kröfu Öryrkjabandalagsins að hurðirnar séu breikkaðar, heldur sé það gert í samræmi við gildandi lög. Þar sem um sé að ræða viðhald lyftunnar en ekki stofnkostnað skiptist kostnaður að jöfnu.
Þá bendir gagnaðili á að eðlilegt hafi verið að endurgreiddur virðisaukaskattur vegna framkvæmda við bílastæði hússins hafi verið notaður til að greiða fyrir uppsetningu ljósastaura. Ekki hafi komið fram óánægja eða kvartanir frá íbúðareigendum vegna þessa, heldur hafi þeir verið ánægðir með þetta fyrirkomulag.
III. Forsendur.
Lyftur í fjölbýlishúsi eru í sameign samanber 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af hálfu gagnaðila er á það bent að upprunalegar lyftuhurðir hafi verið ónýtar og því nauðsynlegt að endurnýja þær. Ekki hafi komið til álita að endurnýja hurðirnar í upphaflegri mynd þ.e.70 cm að breidd vegna kostnaðar þar sem þær þyrfti að sérsmíða auk þess sem sú breidd fullnægði ekki ákvæðum um skipulag- og byggingamál. Kostnaður við nýjar lyftuhurðir fellur ekki undir undantekningarreglu 3. tl. B- liðar 45. gr. laga nr. 26/1994, um jafna skiptingu viðhalds- og rekstrarkostnaðar lyftu. Samkvæmt því skiptist kostnaðurinn eftir hlutfallstölu eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.
Ákvæði 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, kveða á um að öll lóð húss, þar með talið bílastæði sé í sameign, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Samkvæmt 1. tl. 45. gr. laga nr. 26/1994 skiptist og greiðist kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur að jöfnu milli eigenda. Samkvæmt gögnum málsins var kaup á ljóskerjum liður í að fullgera lóð hússin. Kostnaði vegna þeirra skal því skipt að jöfnu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að kostnaður við kaup á nýjum og breiðari lyftuhurðum skiptist eftir hlutfallstölu eignarhluta og kostnaður við kaup á nýjum ljóskerum á lóðina sé jafnskiptur kostnaður.
Reykjavík, 1. apríl 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson