Mál nr. 78/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 78/1997

Ákvörðunartaka: Lyfta.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 20. nóvember 1997, beindi X nr. 1, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. nóvember 1997. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð A, dags. 8. desember 1997, greinargerð D og C, dags. 12. desember 1997, og greinargerð B, dags. 15. desember 1997, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 14. janúar 1998 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

X nr. 1, er þriggja hæða fjöleignarhús, byggt árið 1971. Eignarhlutar í húsinu skiptast þannig: Á fyrstu hæð A 15,49% og B 21,95%. Á annarri hæð E sameiginlega 16,98% og F 15,49%. Á 3. hæð G 7,20%, H (íbúð), 9,99%, I (íbúð) 5,08% og C (íbúð) 7,82%. Ágreiningur er um þátttöku í kostnaði við kaup, uppsetningu og rekstur á lyftu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að á annarri hæð hússins séu ýmsar þjónustuskrifstofur á vegum bæjarins og hafi Vinnueftirlit ríkisins m.a. gert þá kröfu að lyfta verði sett í húsið. Á húsfundi sem haldinn var þann 29. október 1997 hafi verið rætt um kaup á lyftu. Á fundinum hafi komið fram ágreiningur um það atriði. Álitsbeiðandi bendir á að eigendur jarðhæðar hafi mótmælt því að taka þátt í þeim kostnaði sem uppsetning á lyftu hefði í för með sér. A hafi sérinngang inn í húsið og hafi því ekki tekið þátt í kostnaði við ræstingu á stigagangi. B hafi hins vegar sama inngang svo og íbúðir og skrifstofa sem séu á 3. hæð. Álitsbeiðandi telur að allir eigendur hússins eigi að taka þátt í uppsetningu á lyftu í húsið og vísar til 8. tl. 8. gr. laga nr. 24/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Þá bendir álitsbeiðandi á að með tilkomu lyftu í húsið munu eignir þar hækka í verði og auðvelda þeim íbúðareigendum sem þar séu að selja íbúðir sínar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aldrei hafi staðið til að fólksflutningalyfta yrði í húsinu enda sé húsið aðeins 3 hæðir. Gagnaðilar benda á að lyftuopið sem gert sé ráð fyrir á teikningu milli 1. og 2. hæðar hafi einungis verið gert fyrir einfalda vörulyftu (talíu), því í upphafi hafi trésmíðaverkstæði verið í suðurenda hússins. Nú sé búið að steypa í lyftugatið. Augljóst sé að Vinnueftirlit ríkisins hafi gert þá kröfu að lyfta verði sett í húsið vegna eðlis þeirrar starfsemi sem fram fari á 2. hæð. Gagnaðilar setja sig ekki á móti því að lyfta verði sett í húsið svo fremur sem það skerði ekki séreignar- eða sameignarhluta gagnaðila, en benda jafnframt á að gagnaðilar séu hins vegar ekki tilbúnir að taka þátt í slíkum kostnaði sem uppsetning og rekstur lyftu hefur í för með sér. Það sé því alfarið á ábyrgð og kostnað álitsbeiðanda að uppfylla kröfur Vinnueftirlits ríkisins. Gagnaðilar vísa til 19., 30., 39. og 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar þann 29. október 1997 þar sem mál þetta var til umfjöllunar. Þar kemur fram að skiptar skoðanir eru um það hverjir eiga að greiða stofn- og rekstrarkostnað lyftu sem fyrirhugað er að setja upp í húsinu. Því hafi verið samþykkt að leita álits kærunefndar um þann ágreining.

Í málinu liggur fyrir greinargerð R, tæknifræðings, sem varðar aðkomu og aðgengi fatlaðra að og um X nr. 1. Þar kemur fram að lyftugöng sem upphaflega voru byggð fyrir ca. miðju hússins verði ekki notuð sem slík, þar sem þau hafa verið tekin undir forstofu tveggja íbúða á 2. hæð. Þá segir "Eini raunhæfa lyftustæðið er á móti stigauppgangi og færi þá hluti af skrifstofu A á 1. hæð, klósett inn af gangi á 2. hæð og hluti af forstofu íbúðar á 3. hæð undir lyftugöngin. Byggja þyrfti berandi vegg að baki lyftunnar á öllum hæðum en aðrir veggir þurfa að vera eldtraustir (A-60)." Þá kemur fram að líkur séu á að þetta muni kosta um 4 milljónir en þá sé ekki talið með kostnaður við kaup á húshlutum undir lyftustæðið.

Á samþykktum teikningum af húsinu er ekki gert ráð fyrir lyftu á umræddum stað.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykkri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útlit hússins, sbr. einnig 6. tl. A- liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr.., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjanna nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi sérinngang í húsið og hafi ekki tekið þátt í kostnaði við ræstingu í stigagangi. Í afsali, dags. 28. desember 1981, fyrir verslunar- og lagerhúsnæði ásamt þurrkklefa í norðausturenda á jarðhæð, kemur fram að aðalinngangur með stigagangi á allar hæðir sé sameign allra eigenda í sömu hlutföllum og eignarprósentur eigenda í heildareigninni. Í niðurstöðu kærunefndar er gert ráð fyrir að eignarheimild þessi sé í samræmi við aðrar eignarheimildir varðandi húsið og að stigagangurinn sé sameign allra.

Að mati kærunefndar fellst í fyrirhuguðum lyftuframkvæmdum á X nr. 1, ekki einungis veruleg breyting á sameign hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, heldur einnig breyting á ákveðnum séreignarhlutum, sbr. verklýsing í tilvitnaðra greinargerð R. Það er því álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi fyrir þeirri ákvörðun að setja umrædda lyftu upp. Liggi slíkt samþykki fyrir greiðist stofnkostnaður skv. hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu ber hins vegar að skipta og greiða að jöfnu, sbr. 3. tl. B-liðar 45. gr. sömu laga.

IV. Niðurstaða.

Það er því álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi fyrir þeirri ákvörðun að setja upp umrædda lyftu. Stofnkostnaður greiðist þá skv. hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 en viðhalds- og rekstrarkostnaður greiðist að jöfnu, sbr. 3. tl. B-liðar 45. gr. sömu laga.

Reykjavík, 11. mars 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson