Mál nr. 66/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 66/1997

Eignarhald: Rými í kjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 27. október 1997, beindi A , fyrir hönd B, X nr. 27, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 27, hér eftir nefnd gagnaðili, um eignarhald á rýmum í kjallara.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. nóvember. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem nefndarmaðurinn Karl Axelsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Benedikt Bogason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. desember, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 13. janúar sl. Þann 26. s.m. fór kærunefnd á vettvang og var málið þá tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

X nr. 27, er þriggja hæða fjöleignarhús. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur málsaðila varðar eignarhald á rými í kjallara.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi eignaðist íbúð sína með afsali, dags. 21. maí 1979. Í afsalinu segi m.a. að efri hæð hússins fylgi "geymsluherbergi í kjallara (í norðurhlið) svo og helmingur í þvottahúsi, miðstöðvarklefa og hreinlætisherbergi í kjallara. Ennfremur helmingur af göngum og anddyri í kjallara og óhindraður aðgangur að og frá húsnæði í kjallara."

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi eignast neðri hæðina, af D o.fl. ( erfingjum E), með afsali, dags. 23. ágúst 1991. Í afsalinu segi að gagnaðili kaupi: "Neðrihæð og húsnæði í kjallara hússins nr. 27 við X, ásamt öllu er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu."

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi leigt út sem íbúð sitt rými í kjallara og þar með hluta af sameiginlegu rými aðila og hafi álitsbeiðandi átt ógreiðan aðgang að þvottahúsi og öðru rými sínu í kjallara. Þá hafi gagnaðili hafnað að innri gangur og geymsluskot í anddyri kjallara séu í sameign málsaðila.

Núverandi skiptingu kjallarans megi rekja til afsal, dags. 15. apríl 1953, þar sem gerður var samningur um skiptingu kjallarans milli þáverandi eigenda, F, eiganda efri hæðar og E, eiganda neðri hæðar. Samkvæmt samningi þeirra hafi F selt E "hluta af eign (sinni), hálfum kjallara í húsinu X nr. 27, eða nánar tiltekið 2 herbergin í suðurhlið kjallarans."

Álitsbeiðandi telur að hann sé eigandi að eftirgreindu rými í kjallara: Geymsluherbergi í norðurhlið (geymsla merkt I á teikningu), helmingi í þvottahúsi (geymsla III), helmingi í miðstöðvarklefa (hiti), helmingi í hreinlætisherbergi (hiti) og helmingi af gangi inn að þvottahúsi og anddyri í kjallara (forst., göng). Álitsbeiðandi telur hins vegar að gagnaðili sé eigandi að eftirgreindum rýmum í kjallara: Þremur herbergjum í suðurhlið kjallara (vinnust./straust./þvottah.), geymsluherbergi í norðurhlið (geymsla II), helmingi í þvottahúsi (geymsla III), helmingi í miðstöðvarklefa (hiti), helmingi í hreinlætisherbergi (hiti), helmingi af gangi og anddyri í kjallara og geymslu undir útitröppum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kjallaraíbúðin sé 64 m2 að flatarmáli með gangi og forstofu og hafi íbúðin verið skráð sem slík í áratugi. Hafi íbúðin jafnan verið læst fram til þess og hafi álitsbeiðandi haft lykil að íbúðinni sem telja verði "óheftur aðgangur" í fjöleignarhúsi, og sé af mörgum talin nauðsynleg varúðarráðstöfun.

Gagnaðili bendir á að húsið hafi verið byggt 1947-1948 af F eiganda efri hæðar og E, eiganda neðri hæðar. Ris hússins, stigagangur frá risi til kjallara, kjallaraandyri (norðurútgangur), kjallaraherbergin, þvottahús og geymslur hafi í upphafi verið sameign. Smám saman hafi eigendur skipt upp 3 herbergjum sunnanvert í kjallara (efri hæð fékk 2 þau minni, neðri hæð hið stærsta). Einnig hafi þeir skipt minni vistarverum í kjallara. Eftir hafi staðið risið, gangar og stigar (með anddyri í kjallara) auk þvottahúss, kyndiklefa og salernis í kyndiklefa.

Þann 15. apríl 1953 hafi F og E gert með sér lögformleg skipti, sbr. afsal sama dag og sé það eini skriflegi skiptasamningur eigenda hússins. Í samningnum megi lesa að eigendur séu að skipta húsinu sem mest "um miðju" þannig að F eignist löglega allan efri hlutann, þar með allt risið með gögnum og gæðum, þ.á.m. möguleika á ofanábyggingu, en E neðri hlutann, þar með alla kjallarahæðina, utan sameiginlega þvottahúsið, kyndiklefann (m.WC) og eina geymslu efri hæðar. Til þess að svo mætti verða hafi F selt E bæði suðurherbergi sín í kjallaranum. Í afsalinu segi bókstaflega að gangur og anddyri "fylgir með í kaupum" við sölu tveggja kjallaraherbergja sem greitt hafi verið fyrir með kr. 50.000 og hálfu risi hússins. Þá sé í afsalinu sérlega tekið fram að seljandi, skuli hafa "óhindraðan aðgang að húsnæði sínu í kjallara". Sem verði að skilja svo að seljandi geti eftirleiðis farið um selda ganginn og forstofuna í kjallaranum að húsnæði sínu. Slíkt orðalag hefði verið órökrétt ef seljandi ætti áfram ganginn og anddyrið sem fara þarf um til að komast að sameign og geymslu í kjallara. Þá hafi kaupandi eftir kaup á öllum kjallaranum utan geymslu, þvottahúss og kyndiklefa (m/-wc), smíðað fatahengi, skápa og bókahillur í forstofu (anddyri) og gang kjallarans. Standi þessi smíði hans enn að mestu og hafi aldrei verið kvartað yfir hvorki af seljandanum né síðari eigendum efri hæðar. Styðji það óneitanlega þá túlkun afsalsins að kaupandi hafi fyrir rúmum 44 árum eignast umræddan kjallaragang og forstofu, með eignaskiptum og peningagreiðslu.

Að lokum bendir gagnaðili á að skýringin á misskilningi geti verið sú að anddyri við norðurdyr hússins og forstofa kjallarahæðar séu nefnd sama nafni, "anddyri", í afsalinu dags. 15. apríl 1953. Stigagangur og gangur utan við kjallarahúsnæðið, ásamt anddyri við norðurdyr hússins, séu þeir "tilheyrandi gangar og anddyri (í eintölu) í kjallara" sem seljandinn 1953 hafi orðið "eigandi áfram að" og að sjálfsögðu enn í sameign húseigenda. Gangur og anddyri, öðru nafni forstofa, í kjallaraíbúðinni hafi hins vegar fylgt með í kaupunum á herbergjunum tveimur og um það húsnæði hafi eigandi efri hæðar óhindraðan aðgang.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6.-8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan gerðu upphaflegir eigendur hússins, þeir F, eigandi efri hæðar og E, eigandi neðri hæðar með sér samkomulag um skiptingu sameignar hússins, dags. 15. apríl 1953.

Í afsalinu segir að eigandi efri hæðar selji eiganda neðri hæðar 2 herbergi í suðurhlið kjallara. Aðilar séu sammála um að "hin seldi eignarhluti sé, ca. helmingur af eignarhluta seljanda í (hálfum) kjallara hússins". Þá segir í afsalinu: "Samkvæmt framanskráðu fylgir með í kaupunum tilheyrandi gangur og anddyri í kjallara.... Seljandi verður því héreftir eigandi að hálfu þvottahúsi, miðstöðvarherbergi og hreinlætisklefa í kjallara og að öllu geymsluherbergi í norðurhlið kjallara svo sem verið hefur til þetta. Ennfremur verður hann eigandi áfram að tilheyrandi göngum og anddyri í kjallara samkv. framanskráðu og hefur óhindraðan aðgang til og frá að húsnæði sínu í kjallara hússins."

Það er skoðun kærunefndar að ákvæði í afsali um að tilheyrandi gangur og anddyri fylgi með í kaupunum, verði ekki skilinn á annan veg en þann að átt sé við eignarhlutdeild í sameign sem fylgi hinum seldu herbergjum. Þetta styður ennfremur ákvæði afsalsins að seljandi verði áfram eigandi að "tilheyrandi göngum og anddyri í kjallara." Þá er þessi niðurstaða í samræmi við seinni afsöl efri hæðar svo sem þegar F seldi efri hæð hússins samkvæmt afsali, dags. 2. ágúst 1956.

Kærunefnd tekur fram að á grundvelli gagna málsins sé ekki unnt að kveða á um eignarhlutdeild málsaðila í umdeildu rými hússins.

Álitsbeiðandi hefur fengið í hendur lykil að íbúðinni og ekki sætt takmörkunum á aðgangi að sameigninni svo séð verði. Verður því ekki séð að álitsbeiðanda eigi ógreiðan aðgang að sameign hússins.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur málsins lýtur fyrst og fremst að sönnun á eignarrétti. Kærunefnd getur því ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á aðra túlkun á umræddu afsali með sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að gangur og forstofa í kjallara sé í sameign eigenda hússins.

Reykjavík, 5. febrúar 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason