Mál nr. 71/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 71/1997
Ákvörðunartaka: Flóttapallur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. nóvember 1997, beindu A og B, X nr. 84, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 84, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. nóvember 1997. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem nefndarmaðurinn Guðmundur G. Þórarinsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Hilmar Hafsteinsson, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.
Greinargerð gagnaðila, dags. 17. nóvember 1997, athugasemd þeirra, dags. 20. desember 1997, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 4. og 22. desember 1997, voru lagðar fram á fundi kærunefndar þann 30. janúar sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
X nr. 82 og 84 er þriggja hæða fjöleignarhús, byggt 1949-1950. Í X nr. 84 eru þrjár íbúðir, þ.e. í kjallara, á fyrstu hæð og í risi. Álitsbeiðendur eru eigendur risíbúðar, en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á fyrstu hæð. Ágreiningur er milli aðila um "flóttapall" fyrir utan glugga á svefnherbergi rishæðar og hafa gagnaðilar krafist þess að hann verði fjarlægður.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að álitsbeiðendur þurfi ekki að sæta því að fjarlægja "flóttapall" fyrir utan glugga svefnherbergis á rishæð.
Í álitsbeiðni kemur fram að skömmu eftir að álitsbeiðendur keyptu íbúðina, sem var fyrir um tveimur árum, hafi gagnaðilar krafist þess að flóttapallur við kvistglugga risíbúðar yrði fjarlægður. Pallur þessi hafi verið reistur af fyrri eiganda risíbúðar fyrir um 30 árum, án athugasemda annarra eigenda í húsinu og án þess að leitað hafi verið samþykkis byggingarnefndar Reykjavíkur fyrir pallinum. Gagnaðilar hafi keypt íbúð sína fyrir um 10-15 árum og geri nú athugasemdir við pallinn. Álitsbeiðendur benda á að pallurinn sé mikilvæg flóttaleið fyrir risíbúðina ef eldur kæmi upp í húsinu þar sem ekki séu svalir á íbúðinni. Svalir teljist flóttaleið á efri hæðum fjöleignarhúsa. Álitsbeiðendur eiga tvö ung börn og því sé pallurinn mikilvægt öryggisatriði.
Álitsbeiðendur hafi leitað til byggingarnefndar Reykjavíkur og óskað þess að íbúðin yrði samþykkt ásamt flóttapalli. Allir eigendur X nr. 82 og 84, að gagnaðilum undanskildum, hafi gefið samþykki sitt fyrir því. Af svörum byggingarfulltrúa verði að telja að embættið hafi ekkert við umsóknina að athuga, hvorki samþykkt íbúðarinnar né samþykkt pallsins.
Með bréfi Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 23. október 1997, til byggingarfulltrúans í Reykjavík, komi fram að ítrekað hafi verið skorað á álitsbeiðendur að fjarlægja pallinn en án árangurs og því sé farið þess á leit við embættið að það geri þeim að fjarlægja pallinn. Jafnframt komi fram í bréfinu að umræddur flóttapallur sem sé yfir svölum gagnaðila valdi gagnaðilum miklum óþægindum. Vegna ófullnægjandi frágangs leki af pallinum og kvisti niður á svalir gagnaðila og valdi óþægindum og skemmdum.
Álitsbeiðendur benda á að umræddur pallur sé úr áli. Þakrenna undir pallinum og yfir svölum gagnaðila sé hins vegar orðin mjög léleg. Á fundi húsfélagsins þann 3. júní 1997 hafi verið samþykkt að gert yrði við rennuna. Þá sé þak farið að ryðga nálægt pallinum og hafi ryðlitt vatn lekið niður yfir svölum gagnaðila. Það sé álit álitsbeiðenda að ónýta þakrennan og ryðið á þakinu eigi aðalsök á lekanum. Þá vilja gagnaðilar taka það fram að opnanlegi glugginn út á pallinn sé björgunarop og þurfi því að vera af lágmarksstærð. Ef pallurinn væri styttri væri erfitt að nýta hann sem flóttapall. Að lokum benda álitsbeiðendur á að engu hafi verið breytt varðandi pallinn frá því að gagnaðilar eignuðust eign sína, en þá hafi pallurinn verið óbreyttur í um tvo áratugi. Gagnaðilar hljóti því að hafa glatað rétti sínum til athugasemda með tómlæti í áranna rás.
Gagnaðilar benda á að umræddur pallur hafi verið reistur á sínum tíma vegna viðgerða á kvistum. Gagnaðilum hafi verið tjáð að pallurinn yrði tekinn niður þegar ósk um það kæmi fram. Þá hafi pallurinn aldrei verið samþykktur því hann uppfylli ekki kröfur byggingarnefndar. Gólf sé ekki heilt í honum og hann skagi út fyrir þakið yfir útgangi á svalir 1. hæðar. Þá sé vatn sem leki af pallinum farið að skemma steypu í svalagólfi. Gagnaðilar hafi lagt í kostnað við þá viðgerð til að varna skemmdum í stofu kjallaraíbúðar. Það sé búið að leka með festingum á annað ár og séu skemmdir orðnar á þakklæðningu og vegg í stofu 1. hæðar. Gagnaðilar hafi boðið álitsbeiðendum upp á samkomulag um lagfæringu á pallinum en því hafi ekki verið svarað.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur farið á vettvang. Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að umræddur pallur hafi verið óbreyttur í yfir tvo áratugi. Þessari fullyrðingu hafa gagnaðilar ekki mótmælt. Pallur sá sem hér um ræðir er úr áli og timbri. Undirstöður og burðargrind eru úr áli og er burðargrind skrúfuð niður í þakið og handrið fest í kvistinn. Pallurinn er klæddur viði og þannig fullfrágengin með möguleika á að komast megi út á hann frá risíbúðinni. Sú lýsing gagnaðila að pallurinn hafi aðeins verið vinnupallur, sem til hafi staðið að fjarlægja, stenst því ekki að mati kærunefndar.
Allt frá lögum nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa hefur þurft samþykki allra eigenda til viðbyggingar/viðskeytingar og útlitsbreytingar sem þeirrar sem felst í byggingu palls sem þessa. Í málinu liggja engin gögn fyrir um það hvernig upphaflega hafi verið staðið að samþykkt fyrir pallinum og sennilega er útilokað að afla þeirra nú. Hafi umræddur pallur ekki verið samþykktur lögformlega á sínum tíma þá er hins vegar ljóst að þeir aðilar sem nú krefjast þess að hann verði fjarlægður hafa glatað þeim rétti fyrir tómlæti enda öðlast síðari eigendur engu rýmri rétt en seljendur þeirra áttu. Kærunefnd telur því að gagnaðilar geti ekki nú krafist þess að pallurinn verði fjarlægður.
Hvað varðar ágreining aðila um viðhald hússins þá fer um það eftir almennum reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eins og það ágreiningsefni er lagt upp fyrir nefndina verður ekki fjallað nánar um þann þátt málsins.
Álit kærunefndar í máli þessu lýtur eingöngu að túlkun á réttarstöðu aðila á grundvelli laga nr. 26/1994 en í engu að túlkun og beitingu byggingarlöggjafar.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur þurfi ekki að sæta því, á grundvelli laga um fjöleignarhús/fjölbýlishús, nú lög nr. 26/1994, að fjarlægja pall fyrir utan glugga svefnherbergis á rishæð.
Reykjavík, 30. janúar 1998.
Valtýr Sigurðsson
Hilmar Hafsteinsson
Karl Axelsson