Mál nr. 73/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 73/1997

Ákvörðunartaka. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með beiðni, dags. 18. nóvember 1997, beindi A, X nr. 24, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 50, hér eftir nefndur gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna viðgerðar á gólfi.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 27. nóvember. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 28. nóvember, var lögð fram á fundi 11. desember og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið Y nr. 50, sem byggt var árið 1926. Í húsinu eru tveir eignarhlutar, þ.e. 22,40% í eigu álitsbeiðanda og 77,60% í eigu gagnaðila. Þann 13. maí síðastliðinn kom upp rottugangur í kjallara hússins og var meindýraeyðir kallaður til. Í bréfi heilbrigðiseftirlits R, dags. 28. nóvember 1997, kemur fram að íbúar hússins hafi beðið um aðstoð meindýraeyðis við að útrýma rottum sem komið höfðu inn í þvottahús í gegnum trévegg í kjallara. Við skoðun á húsnæðinu hafi komið í ljós að botnplata í hluta kjallara var steypt en trégólf í öðrum hluta (íbúð). Tréveggurinn sem rotturnar komu út úr var á mörkum þessara gólfhluta. Aðilum hafi verið tilkynnt að taka þyrfti upp trégólf og farga rottum sem þar kynnu að leynast, steypa botnplötu, tryggja að rottur væru ekki í veggjum og s.s. gera húsið rottuhelt. Einnig var mælst svo fyrir að opnað yrði undir sólpall á lóð og kannað hvort rottur ættu þar aðgang eða hefðust þar við sem og á öðrum stöðum á lóð eða næsta nágrenni. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmdanna.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða sinn hluta sem er 77,60% af öllum þeim kostnaði sem kominn er og eftir er að vinna.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kjölfarið hafi álitsbeiðandi rifið upp allt gólf og gólfefni og steypt nýja grunnplötu. Álitsbeiðandi bendir á að til að rífa allt gólf og gólfefni burt hafi þurft að rífa burt eldhúsinnréttingu og annars vegar millivegg milli eldhúss og stofu og hins vegar milli eldhúss og anddyris. Þar sem þessar aðgerðir tengjast viðgerð á grunnplötu telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri að taka þátt í þessum kostnaði og vísar til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi aldrei neitað að greiða sinn hluta af kostnaðinum en hins vegar hafi álitsbeiðandi gengið lengra en til hafi þurft. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi verið beðinn um að lyfta gólfplötum og steypa í það. Álitsbeiðandi hafi hins vegar rifið burt veggi og innréttingar þegar aðeins hafi þurft að lyfta upp nokkrum gólfplötum og sé gagnaðili ekki sáttur við það. Álitsbeiðandi hafi allavega getað sett eldhúsinnréttinguna upp aftur en hann hafi hent henni. Íbúðin sé eins og tilbúin undir tréverk. Álitsbeiðandi sé bara að endurnýja allt þar sem þetta sé orðið gamalt og illa við haldið. Gagnaðili neitar ekki að borga sinn hluta en það átti aldrei að vera nema steypa. Álitsbeiðandi hafi aldrei komið með neina reikninga né hafi gagnaðila fengið að fylgjast með framkvæmdinni. Gagnaðili hafi bara getað séð hvernig íbúðin líti út í gegnum glugga því álitsbeiðandi hafi sagt að gagnaðili komi hvergi nálægt þessu.

III. Forsendur kærunefndar.

Allt burðarvirki húss, þ.á.m. grunnur og grunnplata er sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Óumdeilt er í máli þessu að kostnaður vegna viðgerðar á gólfplötu húsnæðisins í kjölfar bréfs heilbrigðiseftirlits R er sameiginlegur. Aðilar deila hinsvegar um ákvarðanatöku vegna framkvæmdarinnar, nauðsynlegt umfang hennar og hvaða hluti þeirrar framkvæmdar sem álitsbeiðandi stóð fyrir hafi verið nauðsynlegur og falli því undir sameiginlegan kostnað.

Kærunefnd fellst á að viðgerð gólfplötu sé, a.m.k. að hluta, sameiginleg, þó svo kærunefnd geti ekki á grundvelli fyrirliggjandi gagna skorið úr um að hve miklu leiti fyrirliggjandi viðgerð sé sameiginleg. Hinsvegar háttar svo til í máli þessu að álitsbeiðandi réðst í framkvæmdir án þess að gæta formreglna um ákvarðanatöku. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að nauðsynlegt og formlegt samráð væri haft við gagnaðila. Þar af leiðandi gafst gagnaðila ekki færi á að gæta hagsmuna sinna við framkvæmdina en af gögnum málsins má ráða að hún hafi farið úr böndum. Þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatökum gagnvart gagnaðila að þessu leyti verður að telja að honum sé þá þegar af þeirri ástæðu rétt að neita greiðslu.

Hinsvegar bendir kærunefnd á, með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, að unnt er að bæta úr áðurnefndum ágöllum á ákvarðanatöku enda óumdeilt að hluti viðgerðarinnar, að minnsta kosti, er sameiginlegur. Kann þá að verða að leysa úr ágreiningi þar að lútandi með mati sérfróðra aðila.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir álitsbeiðanda.

Reykjavík 29. desember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson