Mál nr. 55/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 55/1997

Húsfélag. Gildissvið fjöleignarhúsalaga.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 5. ágúst 1997, beindi A, X nr. 2, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 2, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. september sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. september, var lögð fram á fundi kærunefndar 24. september og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Álitsbeiðandi er sjálfstætt starfandi fyrirtæki sem er félagi í gagnaðila. Gagnaðili stendur að framkvæmdum fyrir félagsmenn og leggur á gjöld til að standa undir rekstrinum.

Ágreiningur aðila snýst um það:

Álitsbeiðandi bendir á að hin síðari ár hafi framkvæmdir á vegum gagnaðila aukist verulega og renni umrædd gjöld til mannvirkjagerða sem gagnaðili standi að. Álitsbeiðandi hafi sína eigin aðstöðu og öll nauðsynleg mannvirki til reksturs út af fyrir sig. Hann þurfi því ekki á neinu að halda sem tilheyri sameign félagsins og nýti sér hana ekki. Eðlilegt sé að taka tillit til þess þegar húsgjöld séu ákvörðuð. Hann hafi því óskað eftir því að fá árgjaldið endurreiknað en án árangurs. Þá hafi hann beint erindi sínu til bæjarins R til að fá undanþágu frá því að vera félagi í gagnaðila. Þeirri málaleitan hafi verið hafnað með vísan til ákvæða laga um skylduaðild að húsfélögum.

Í greinargerð gagnaðila er bent á gagnaðili hafi það verkefni að gera hesthúshverfið betra, bæta þar umgengni og umhirðu. Bærinn R hafi gert tvo samninga við gagnaðila. Fyrri samningurinn sé frá 27. júní 1984 þar sem kveðið sé á um gagnkvæmar skyldur R og eigenda hesthúsa á svæðinu. Samkvæmt 1. gr. samningsins taki bærinn R að sér uppbyggingu og viðhald gatna í hesthúshverfinu. Þá sjái hann um að leggja og viðhalda stofnæð kaldavatns að hverfinu og dreifikerfi utan lóðarmarka. Skilyrði fyrir framkvæmdunum skv. samningnum séu m.a. þau að hesthúsaeigendur gerist allir aðilar að B.

Síðari samningurinn sé frá 29. desember 1988. Þar komi fram að innan svæðisins séu einstakar hesthúsalóðir, sem úthlutað hafi verið til einstaklinga til byggingar hesthúsa, en að öðru leyti sé svæðið úthlutað til B til sameiginlegra þarfa og sá hluti svæðisins sé í höndum félagsins. Í samningnum um einstakar lóðir innan hesthúsasvæðisins séu m.a. kvaðir um að leigutakar skuli stofna með sér húsfélag sem taka skuli til allra lóðaeininga við Z, ásamt sameiginlegum mannvirkjum, eins og um eitt hús væri að ræða og skuli það húsfélag koma fram fyrir hönd B gagnvart bænum R. Sé í því sambandi vísað til laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi sé inni á svæði gagnaðila og þurfi því að uppfylla sömu réttindi og skyldur sem og aðrir sem þar eru. Álitsbeiðanda hafi verið það ljóst er hann hóf starfsemi sína.

III. Forsendur.

Skilja verður erindi álitsbeiðanda svo að um sé að ræða tvíþættan ágreining milli aðila. Í fyrsta lagi telur álitsbeiðandi að hann sé ekki skyldugur til að vera félagi í gagnaðila þ.e. B á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í öðru lagi telur hann að árgjald það sem gagnaðili hefur lagt á hann þ.e. 12.000 krónur sé of hátt. Telur hann sig ekki eiga að greiða hærra gjald en 1000 krónur miðað við hversu lítil not hann hafi af sameign félagsins.

Í 1. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum og þarf ekki að stofna þau sérstaklega. Eigendur eru félagsmenn í húsfélagi og geta þeir ekki synjað þátttöku í því eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Samkvæmt lögunum hvíla margþættar skyldur til þátttöku í því starfi sem lög nr. 26/1994 gera ráð fyrir að fram fari á vegum húsfélagsins. Í 69. gr. laganna er sérstaklega kveðið á um skyldur og verkefni stjórnar húsfélags og í 70. gr. er fjallað um þær takmarkanir sem verk- og valdsvið stjórnar húsfélags lýtur. Í lögum nr. 26/1994 er ítarlegur reglur um skiptingu kostnaðar og ábyrgð eigenda til greiðslu slíks kostnaðar svo sem með lögveðsrétti, skv. 48. gr. Þegar litið er til hlutverks og skyldna sem fram koma í lögum nr. 26/1994 sést að húsfélag er í grundvallaratriðum frábrugðið félögum sem sett eru á stofn með frjálsum samningum aðila.

Í 1. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um gildissvið laganna og til hverra húsa það taki, jafnframt því sem hugtakið fjöleignarhús er skilgreint. Ljóst er í því máli sem hér er til umfjöllunar, að umrædd hesthús eru ekki eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Kemur þá til skoðunar hvort þau geta fallið undir lögin vegna sameiginlegra málefna á grundvelli 2. mgr. 3. gr. laganna. Þar segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö hús eða fleiri, skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Kærunefnd telur mögulegt að ákveðin atriði varðandi viðhald og rekstur hesthúsahverfisins skoðist sameiginleg í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Í máli þessu er hinsvegar til úrlausnar hvort gagnaðili sé húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 og álitsbeiðandi þá skyldur til þáttöku á þeim grundvelli.

Í málinu liggja fyrir tveir samningar milli bæjarins R og gagnaðila. Í fyrri samningnum, dags. 27. júní 1984, er fjallað um gagnkvæmar skyldur bænum R og eigenda hesthúsa á svæðinu og kveðið á um að skilyrði ýmissa framkvæmda af hálfu bæjarins séu m.a. þau að hesthúsaeigendur gerist allir aðilar að B. Í síðari samningnum, dags. 29. desember 1988, kemur fram í 2. gr. að innan svæðisins séu einstakar hesthúsalóðir, sem úthlutað hafi verið til einstaklinga til byggingar hesthúsa en að öðru leyti sé svæðinu úthlutað til B til sameiginlegra þarfa og að sá hluti svæðisins sé í höndum félagsins.

Í lóðarleigusamningum bæjarins R við leigutaka hesthúslóða eru leigðar lóðir ásamt hlutdeild í sameiginlegum stígum og bifreiðastæðum. Þá er að finna ákvæði þess efnis að leigutakar skuli stofna með sér húsfélag og skal húsfélagið taka til allra lóðaeininga við Z, ásamt sameiginlegum mannvirkjum, eins og um eitt hús sé að ræða. Er í því sambandi vísað til laga um sameign í fjölbýlishúsum.

Samkvæmt þessu hvílir sú kvöð á eigendum allra hesthúsa á svæðinu að þeir séu félagar í gagnaðila. Gagnaðili er hins vegar í raun félag sem sett er á stofn með samningi og úthlutað sérstaklega þeim hluta svæðisins sem ekki er úthlutað einstaklingum. Eignarform þetta fellur því hvorki undir gildissvið núgildandi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 né eldri lög nr. 59/1976. Það er álit kærunefndar að þau sameiginlegu málefni sem félagar í gagnaðila hafa á grundvelli reksturs sameignar félagsins lúti í eðli sínu almennum reglum um sameign. Þannig má kveða á um réttindi og skyldur félagsmanna í stofnsamningi þótt slíkur samningur hafi ekki verið gerður enn um starfsemi gagnaðila. Í sjálfu sér telur kærunefnd ekki útilokað að aðilar geti í frjálsum samningum samið svo um að tiltekin ákvæði fjöleignarhúsalaga, skuli gilda um félagsskapinn, eftir því sem við getur átt. Slíkt byggist hinsvegar á frjálsum samningi manna gerðum á félagsréttarlegum grunni en ekki á lögunum um fjöleignarhús. Kærunefnd telur því rekstur félagsins í grundvallaratriðum svo frábrugðinn þeirri starfsemi sem lög nr. 26/1994 taka til að hún falli ekki undir lögin. Með vísan til þessa telur kærunefnd sig ekki bæra til að fjalla frekar um ágreiningsefni málsaðila, þ.m.t. hvort álitsbeiðandi sé skv. almennum reglum bundin af þátttöku í félagsskap gagnaðila eða hversu hátt gjald hann skuli því greiða til gagnaðila.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé ekki félagi í gagnaðila á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Reykjavík 29. desember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson