Mál nr. 65/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 65/1997

Hugtakið hús. Ákvörðunartaka, breyting utanhúss.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 15. október 1997, beindi A, fyrir hönd B og C, Ljósalandi 10, Reykjavík, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, Ljósalandi 8, hér eftir nefndur gagnaðila, um stækkun og breytingu á Ljósalandi 10.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. nóvember. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 6. nóvember, var lögð fram á fundi kærunefndar 12. nóvember. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. desember sl.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða raðhúsið Ljósaland 8, 10 og 12. Ágreiningur er milli aðila um breytingar og stækkun Ljósalands 10.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt fasteignina Ljósaland 10 í september 1997. Í ljós hafi komið gallar á eigninni. Dómkvaddir matsmenn hafi talið að breyta yrði uppbyggingu þeirra útveggja í húsinu sem snúa að götu annars vegar og hins vegar á vegg sem snúi út í garð að sunnanverðu, þar sem upphafleg hönnun veggjanna hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð. Á það hafi verið fallist með dómi héraðsdóms og hafi álitsbeiðanda verið dæmdar bætur vegna gallanna. Álitsbeiðendur benda á að þessar breytingar einar og sér muni óhjákvæmilega leiða til útlitsbreytinga á veggjunum.

Í teikningum R, arkitekts, dags. 12. mars 1997, komi fram að fyrirhugaðar breytingar á Ljósalandi 10 felist í stækkun húshlutans, breytingum á innra fyrirkomulagi og sorpgeymslu. Gönguhurð verði sett á bílskúr. Að götu sé byggingin stækkuð út í núverandi innskot og byggt sé út úr suðurhlið í átt að garði. Nýir hlutar þaksins og nýir veggir verði einangraðir í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð. Veggir verði klæddir sléttum plötum líkt og nú sé og listar settir þar sem burðarstoðir hússins séu nú sjáanlegir. Þessar teikningar voru síðan lagðar fram hjá byggingarfulltrúa sem sendi eigendum Ljósalands 8 og Ljósalands 12 bréf þar sem óskað var eftir athugasemdum. Eigendur Ljósaland 12 hafi veitt skriflegt samþykki fyrir þessum breytingum en gagnaðili mótmælti þeim.

Álitsbeiðendur telji óhjákvæmilegt að taka á því atriði sem varði 1. mgr. sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þ.e. að hve miklu leyti reglur laganna eigi við um þetta hús og hvaða málefni það séu sem teljast verði sameiginleg og lúti ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Álitsbeiðendur telji að aðstaðan í þessum þremur húshlutum sé sérstök hvað varðar að framkvæmd við byggingu húsanna og frágang lóða. Þá hafi viðhald eignanna ætíð verið í höndum hvers eiganda fyrir sig frá upphafi. Ákvarðanir um frágang, viðhald og lögun lóða, svo og greiðsla kostnaðar hafi verið hjá hverjum eiganda fyrir sig. Þök séu aðskilin. Sameiginlegar ákvarðanir hafi ekki verið teknar og kostnaður vegna byggingar, reksturs eða viðhalds hafi ekki verið sameiginlegur. Séreignafyrirkomulag hafi verið á öllu því sem varðar byggingu, kostnað og viðhald. Í þessu sambandi, hvað varðar lóðina og aðra byggingarhluta, byggja álitsbeiðendur á ákvæðum 3. mgr. 9. gr. laganna.

Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að ágreiningur sé milli aðila hvort umræddar breytingar teljist verulegar í skilningi 30. gr. laganna. Álitsbeiðendur byggja á því að framkvæmdir til endurnýjunar veggja sé nauðsynleg samkvæmt dómi héraðsdóms og feli sú niðurstaða óhjákvæmilega í sér breytingar á uppbyggingu og þar með útliti veggja. Óveruleg útfærsla á veggjum því til viðbótar hafi að mati álitsbeiðanda ekki þau áhrif að breytingin teljist veruleg í skilningi laganna. Álitsbeiðandi bendir á að breytingar á suðurvegg snúi út í garð og sjáist ekki úr aðliggjandi húsum. Gagnaðili verði því ekki var við neinar breytingar. Veggur sem gangi fram á lóð á lóðarmörkum sé þannig staðsettur að framkvæmdirnar sjáist ekki úr næstu húsum og skyggi ekki á neinn hátt á birtu eða útsýni annarra. Sé því ekki á neinn hátt verið að skerða hagsmuni gagnaðila eða annara nágranna. Því verði að leggja til grundvallar hvaða áhrif viðkomandi breyting hafi í skilningi laganna þegar metið er hvort breyting sé veruleg eða ekki. Eins og kringumstæður séu í þessu máli verði ekki séð að breyting sé veruleg, enda hafi hún engin eða mjög óveruleg áhrif. Þá bendir álitsbeiðandi á að í bréfi Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 9. apríl 1997, komi fram í umsögn að breytingin sé í heild til bóta fyrir húsið og Borgarskipulag geri ekki athugasemdir við þær. Álitsbeiðendur telja að hér skipti verulegu máli að sú forsenda verði lögð til grundvallar að brýn nauðsyn sé á því að ráðast í framkvæmdirnar.

Álitsbeiðendur telja breytinguna, hvort sem um er að ræða norður- eða suðurhlið, óverulega. Í því sambandi megi benda á að mörgum raðhúsum í þessu hverfi hefur verið breytt á þennan eða sambærilegan hátt. Þá sé einnig nauðsynlegt að geta þess sérstaklega varðandi heildarsvip húsanna og samræmi að ekkert þessar þriggja húsa er, hvað umrædda veggi norður- og suðurhliða, sé í samræmi við samþykktar teikningar húsanna. Þessar hliðar húsanna séu í dag ólíkar og fjöldi hurða sé t.d. ekki sá sami í þeim öllum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rekja megi upphaf málsins til maíloka 1996 en þá hafi álitsbeiðandi komið að máli við gagnaðila og leitað eftir samþykki hans við stækkun hússins. Álitsbeiðandi hafi haft teikningar meðferðis og gefið gagnaðila sólarhrings frest til að athuga málið. Gagnaðili hafi ekki getað samþykkt breytingarnar og hafi álitsbeiðandi lagt þær fyrir byggingarfulltrúa svo og í borgarstjórn. Frekari umræða hafi ekki farið fram um málið. Í apríl sl. hafi gagnaðila síðan borist bréf frá byggingarfulltrúa um álit á nýjum teikningum er álitsbeiðandi hafi lagt fram, sem gagnaðili hafnaði. Gagnaðili vísar til 1. og 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings og telur að um verulega breytingu á húsinu sé að ræða. Götuhliði sé breytt verulega. Breiðu inndragi sé breytt í mjótt og húsið stækkað þannig. Í stað heils vegghluta við austur og vesturenda sé sett hurð vestanmegin og vegglína færð inn. Sorpgeymsla sé færð út á skjólvegg. Þá sé suðurhliðin gjörbreytt þar sem 11 lengdarmetrar af 16 séu færðir út um 1,2 meter. Við það breytist þak, að austan kemur ljótt skot, hurðir séu gjörbreyttar. Sé litið á húsið frá hlið komi þakbrún eins og horn út í loftið. Stækkun hússins til suðurs fari út fyrir. Gagnaðili bendir á að húsið sé með steyptum göflum. Við þá gafla hafi verið steyptir stoðir til austurs og vesturs samkvæmt teikningu "Járnbent steypa og burðarvirki" sbr. snið H-H, J-J, K-K, vegghluti 1. Stuðning þennan við gaflinn eigi að rífa og eigi ekkert að koma í staðinn. Verði því að telja að um verulega breytingu sé að ræða.

Gagnaðili bendir á að húsin hafi verið byggð sameiginlega þar til þau voru fokheld. Þá hafi vatns og skolplagnir verið unnar sameiginlega. Þá telur gagnaðili að stækkun hússins sé óþörf til að gera við botnstykki. Hingað til hafi verið hægt að gera við fúa og aðrar skemmdir í húsum án þess að stækka þau. Stækkun húss og viðhald sé tvennt ólíkt. Sú teikning sem lögð hafi verið fram stækki húsið um 19,9 m2 eða um 12,11%. Jafnframt sem gagnaðili telji að upphafleg hönnun hússins hafi á engan hátt brotið í bága við byggingarreglugerð.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur í í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð nr. 14/1995.

Kærunefnd telur vafalaust að sambyggingin Ljósaland 8-12 sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Að mati kærunefndar fellst í fyrirhuguðum framkvæmdum á Ljósalandi 10, svo sem þeim hefur verið lýst hér að framan, veruleg breyting á útliti raðhússins Ljósalandi 8-12 og útheimtir því samþykki allra eigenda þess, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Á það við um hvora framkvæmd fyrir sig, þ.e. hvort sem um er að ræða framkvæmd á norður- eða suðurhlið.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að samþykki allra þurfi til að framkvæma megi stækkun/breytingu fasteignarinnar Ljósalandi 10, Reykjavík.

Reykjavík, 28. desember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson