Mál nr. 48/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 48/1997
Eignarhald: geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. júlí 1997, beindi A og B, til heimilis að X nr. 42, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar, um eignarhald á geymslu í kjallara hússins.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 17. ágúst, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. september. Á fundi 10. september voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda dags. 4. september og viðbótargreinargerð gagnaðila dags. 15. september. Á fundi nefndarinnar þann 12. nóvember voru lagðar fram frekari athugasemdir álitsbeiðanda og erindið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 42, var byggt árið 1955. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, kjallara, 1. hæð, 2. hæð og ris.
Með kaupsamningi, dags. 23. júní 1997, seldi C þeim D og E íbúð sína, þ.e.: "Neðri hæð og bílskúr að X nr. 42, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum og öllu því sem fylgir og fylgja ber. (geymsla undir innistiga í kjallara fylgir íbúðinni skv. upplýsingum seljanda)."
Álitsbeiðendur telja að umrædd geymsla sé í sameign.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að geymsla undir innistiga í kjallara sé í sameign.
Af hálfu álitsbeiðanda er á það bent að C hafi talið geymsluna vera séreign sína en því hafi ætíð verið mótmælt svo sem fram komi í fundargerðum húsfélagsfunda frá 11. ágúst 1993 og 1. júlí 1996. Það að geymslan sé í sameign sé byggt á þinglýstum sameignarsamningi, dags. 6. nóvember 1954, og þinglýstri yfirlýsingu, dags. 7. maí 1987. Þá styðji yfirlýsing F, matsmanns fasteigna, þetta sjónarmið þeirra, sbr. bréf dags. 4. júlí 1997. Á húsfélagsfundi 1. júlí 1996 hafi verið ákveðið að fá matsmann til að skoða málið og féllst þáverandi eigandi 1. hæðar á það með undirskrift sinni í fundargerðabók. Það fórst þó fyrir að kalla til matsmann á þeim tíma. F hafi verið fenginn af hálfu álitsbeiðenda til að skoða þetta mál. Í yfirlýsingu G, eins fyrri íbúa hússins, dags. 25. september 1997, komi fram að geymslan hafi verið sameiginleg þegar hún bjó í húsinu. Einnig komi það fram í yfirlýsingu H, dags. 28. september 1997, sem átti íbúð í kjallara á árunum 1984-1987 og á 2. hæð á árunum 1987-1993.
Í álitsbeiðni er tekið fram að álitsbeiðendum hafi ekki verið kynntur nýr kaupsamningur þegar álitsbeiðandi hafi fallið frá forkaupsrétti að íbúð C. Þeim hafi því ekki verið ljóst að þessi breyting hafi verið gerð á skilgreiningu eignarinnar.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að ekki sé getið um geymsluna í sameignarsamningi, dags. 6. nóvember 1954. Því geti álitsbeiðendur ekki byggt rétt sinn á honum.
Þegar húsinu hafi verið skipt í fjóra eignarhluta, sbr. yfirlýsingu dags. 7. maí 1987, hafi I reiknað út hlutfallstölur hvers eignarhluta. Í yfirlýsingu hans segir m.a. svo "Sameign í kjallara er stigahús, þvottahús og hitaklefi alls 27 m2. Kjallari, 1. og 2. hæð eiga geymslu undir útitröppum. Sameign á 1. hæð er 12, 1 m2 og á 2. hæð 13,4 m2."
Ef lögð sé saman stærð stigahúss, þvotthúss og hitaklefa sé það 27m2 og því sé umrædd geymsla ekki talin sameign í þessari yfirlýsingu. Geymslan hafi með yfirlýsingu þessari verið gerð séreign 1. hæðar. Allt þar til íbúðin á 1. hæð var seld árið 1997 hafi geymslan fallið undir hinn staðlaða texta kaupsamninga, "ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber.".
Allir eigendur 1. hæðar hafi nýtt geymsluna sem séreign og þeir einir haft lykil af henni. Þá hafi þeir alfarið séð um þrif og viðhald hennar.
Í yfirlýsingu J, sonar annars af byggjendum hússins, dags. 14. ágúst 1997, komi fram að þegar hafist hafi verið handa við byggingu hússins hafi ekki verið ráðgert að rishæð yrði höfð í húsinu. Þegar svo geymslurými fyrir íbúðirnar fjórar hafi verið skipulagðar hafi verið ákveðið að 1. hæð yrði úthlutað geymslu undir innistiga. Í yfirlýsingu K, eins fyrri eigenda hússins, dags. 15. ágúst 1997, komi fram að þegar hún hafi keypt íbúðina hafi seljendur tjáð henni að geymslan tilheyrði íbúðinni. Hins vegar hafi hún verið spurð af öðrum eigendum hússins hvort hún gæti fallist á að geymslan yrði notuð undir málningu og annað sem tilheyrði viðhaldi hússins. Þar sem hún hafði yfir nægu geymslurými að ráða hafi hún samþykkt það. Þá styðji yfirlýsingar L og M, dags. 12. september 1997, fyrrum eigendur risíbúðar, N, dags. 12. september 1997 og O, dags. 5. september 1997, fyrrum eiganda kjallaraíbúðar á árunum 1988-1992, þetta sjónarmið að geymslan sé séreign 1. hæðar. Gagnaðili bendir á að í yfirlýsingu O komi fram að geymslan hafi verið séreign 1. hæðar. Því hafi O hvorki keypt né selt geymsluna sem hluta af sameign. Sami maðurinn, H, hafi selt O kjallaraíbúðina sem seldi álitsbeiðanda 2. hæðina 5 árum síðar. Úr því H seldi O ekki umrædda geymslu sem hluta af sameign því skyldi hann þá hafa selt álitsbeiðanda, eiganda 2. hæðar, hana þannig. O hafi síðan selt G kjallaraíbúðina án þess að taka fram að geymslan væri í sameign. G hafi svo selt álitsbeiðanda, B, íbúðina. Ólíklegt sé að G hafi því tilgreind geymsluna sem sameign, eins og álitsbeiðandi, B, haldi fram í álitsbeiðni.
Í greinargerð gagnaðila er jafnframt á það bent að orðalag við lýsingu geymslurýmis í afsölum hússins fyrir árið 1987 séu undantekningarlaust almenns eðlis. Í miðjum maí árið 1987 hafi þrjár íbúðir í húsinu verið seldar, þ.e. kjallari, 2. hæð og ris. Í afsölum þeirra, dags. 30. júní 1988, er m.a. talið upp hvað sé í sameign. Umrædd geymsla sé ekki þar á meðal.
III. Forsendur.
Í málinu liggja fyrir yfirlýsingar nokkurra fyrri eigenda hússins og aðila sem þekkja til í húsinu. Í yfirlýsingum þessum kemur ýmist fram að geymslan hafi verið séreign íbúðar gagnaðila eða verið sameign allra eigenda hússins.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.
Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.
Það er meginregla laga um fjöleignarhús að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Umræddrar geymslu er ekki getið sem séreign íbúðar 1. hæðar hvorki í þinglýstum sameignarsamningi, dags. 6. nóvember 1954, né í þinglýstri yfirlýsingu, dags. 7. maí 1987. Hins vegar er geymsla þessi talin séreign íbúðar 1. hæðar, sbr. kaupsamning, dags. 23. júní 1997. Sú tilgreining á sér hins vegar ekki stoð í neinum öðrum þinglýstum afsölum eða fyrirliggjandi gögnum. Einhliða eignartilfærsla sem þessi, sem ekki á sér frekari stoð í þinglýstum eignarheimildum annarra eignarhluta, stenst ekki að mati kærunefndar.
Með hliðsjón af öllu þessu er það er álit kærunefndar að umrædd geymsla sé í sameign eigenda hússins.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að umrædd geymsla í kjallara sé í sameign eigenda hússins.
Reykjavík, 12. nóvember 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson