Mál nr. 58/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 58/1997

Byggingarréttur.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 25. ágúst 1997, beindi A hrl., fyrir hönd R 5 ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við S ehf., hér eftir nefnt gagnaðili, varðandi byggingarrétt á lóð X nr. 5.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar 10. september sl.. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 2. september sl., var lögð fram og á fundi kærunefndar 18. sama mánaðar. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 24. september sl..

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fasteignin X nr. 5, skiptist í eldra hús og nýrra hús. Á vesturenda lóðar stendur eldra hús, matshluti 01 þinglýst eign B sem er annar aðaleigandi álitsbeiðanda, R nr. 5 ehf. Á austurhluta lóðar stendur nýrra hús á þremur hæðum, sem skiptist í 3 eignarhluta. Kjallari, matshluti 02 í eigu álitsbeiðanda, 1. hæð í eigu gagnaðila og 2. hæð í eigu T.

Um er að ræða ágreining um byggingarrétt á matshluta 03, lóðar milli eldra húss og nýrra húss.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi sérstakan rétt til byggingar við hús á lóðinni, matshluta 03,X nr. 5.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar B keypti fasteignina, þann 20. ágúst 1970, hafi staðið á lóðinni og standi enn iðnaðarhús í vesturenda hennar, sbr. matshluti 01. B hafi síðan fengið leyfi árið 1981 til að fyrirtæki hans U hf, síðar R 5 ehf., byggði hús á lóðinni á því svæði er nemur matshlutum 02 og 03. B hafi látið við það sitja að byggja 1. hæðina (nú nefndur kjallari) á matshluta 02. Þar sem lóðin sé í þó nokkurri brekku til norðurs sé þessi fyrsta bygging sem kjallari til suðurs en jarðhæð (1. hæð) til norðurs. Myndaðist því óbyggt bil milli matshluta 01 og 02, þ.e. matshluti 03. Álitsbeiðandi ásamt V sf. hafi síðan árin 1983 og 1987 fengið leyfi til þess að byggja ofan á matshluta 02 og til byggingar á matshluta 03, þ.e. í óbyggða bilinu. V sf. hafi byggt tvær hæðir ofan á matshluta 02, en álitsbeiðandi hafi beðið með að byggja upp matshluta 03. Neðri hæð matshluta 02 sé nú í eigu gagnaðila, S ehf., en efri hæðin í eigu T. Álitsbeiðandi hafi hins vegar allan tímann verið eigandi kjallarans (áður 1. hæð) í matshluta 02 og sé matshluti 03 enn óbyggt bil milli húsa.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi nú í huga að byggja upp hið óbyggða bil, þ.e. matshluta 03. Telji hann sig eiga byggingarréttinn og rökstyður kröfu síns með því að í eignaskiptasamningi, dags. 28. júní 1983, sé álitsbeiðanda eignaður byggingarréttur að óbyggðum hluta nýrra hússins sem þá hafi verið orðinn tvær hæðir og byggingarréttur kenndur við neðri hæð, nú nefndur kjallari. Í eignaskiptasamningi, dags. 25. ágúst 1987, falli reyndar niður setningin um byggingarrétt, en tekið sé skýrt fram að álitsbeiðandi eigi vestari hluta 1. og 2. hæðar, sem þá hafi og sé reyndar enn óbyggður. Í eignaskiptasamningi, dags. 22. ágúst 1990, komi fram að álitsbeiðandi eigi hinn óbyggða hluta af nýrra húsinu. Af þessum tveimur síðastnefndu samningum megi ráða að hinir óbyggðu hlutar séu taldir inn í heildarprósentueign álitsbeiðanda. Jafnframt sem tilgreint sé á veðbókarvottorði að eign álitsbeiðanda sé kjallari og vestari hluti 1. og 2. hæðar.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að byggingarrétturinn sé í sameign allra eigenda X nr. 5. Gagnaðili vísar til 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Þar komi fram að byggingarréttur, sérstakur byggingarréttur, skuli byggjast í þinglýstum heimildum. Gagnaðili bendir á að í því hljóti að felast sú eðlilega og sjálfsagða regla að átt sé við þinglýstar heimildir eins og þær séu á hverjum tíma. Því verði hugsanlegur réttur til fasteigna ekki byggður á óþinglýstum heimildum gagnvart grandlausum síðari meðeigendum. Hvergi sé í þinglýstum heimildum hvorki í dag né þegar gagnaðili eignaðist eignarhlut í X nr. 5, getið um byggingarrétt álitsbeiðanda. Verði því að telja að byggingarrétturinn sé í sameign.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir:

"Sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins."

Lóðinni nr. 5 við X var úthlutað sem iðnaðarlóð og var byggt þar iðnaðarhús sem B keypti um 1970 matshluti 01. B stofnaði U hf. sem síðar var R 5 ehf. U hf sótti um byggingarleyfi á lóðinni og byggði á henni kjallara matshluta 02. Að því er virðist af gögnum málsins gerði U hf. samkomulag við V sf. síðar Þ sf., árið 1983 og 1987, um að byggja ofaná matshluta 02 og reisa matshluta 03. Af gögnum málsins má ráða að Þ sf. byggir tvær efri hæðir matshluta 02 en matshluti 03 var ekki reistur.

Í eignaskiptasamningi, dags. 25. ágúst 1987, koma fram hlutfallstölur þriggja eigenda hússins þ.e. (matshluti 01, 02, 03). Þar kemur skýrt fram að hlutfallstölur U hf. eru reiknaðar út frá því að fyrirtækið eigi óbyggða matshlutan 03. Þannig er hlutdeilt U hf. í sameiginlegum kostnaði miðuð við að hún eigi matshluta 03. Eignaskiptasamningur þessi er þinglýstur og er sá samningur sem gildir fyrir húsið í heild í dag.

Síðari eignaskiptasamningur, dags. 22. ágúst 1990, er aðeins skipting á eignum V sf. síðar Þ hf., í sex einingar, en heildar hlutfallstölur eru í fullu samræmi við eignaskiptasamninginn frá 22. ágúst 1987.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að réttur til byggingar matshluta 03 á lóð X nr. 5, sé eign álitsbeiðanda samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi dags. 22. ágúst 1987, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi sérstakan rétt til byggingar á matshluta 03 á lóð X nr. 5.

Reykjavík, 12. október 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson