Mál nr. 42/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 42/1997

Eignarhald: Forstofa, geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. júní 1997, beindi A, hdl, fyrir hönd húsfélagsins að X nr. 14, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, einnig til heimilis að X nr. 14, Reykjavík, hér eftir nefnd gagnaðilar, um eignarhald á forstofu í kjallara og geymslu undir stigagangi í kjallara.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 20. júní. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 24. júlí. Kærunefnd tók erindið fyrir á fundi 24. september sl. jafnframt því sem nefndin fór á vettvang. Á fundi nefndarinnar 2. október sl. var erindið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 14, var byggt á árunum 1942-1943. Í húsinu eru fjórir eignarhlutar, kjallari, 1., 2. og 3. hæð. Gagnaðilar eru eigendur íbúðar í kjallara. Samkvæmt samþykktri teikningu af kjallaranum er þar m.a. að finna rými merkt nr. 00-02 (án nánari tilgreiningar) og rými merkt nr. 00-03 (göng).

Ágreiningur málsaðila varðar eignarhald á forstofu í kjallara, rými merkt nr, 00-03 (göng) og á geymslu undir stigagangi í kjallara, rými merkt nr. 00-02.

Krafa álitsbeiðanda er:

1. Að viðurkennt verði að rými merkt nr, 00-03 (göng) á teikningu sé sameign allra eigenda í húsinu. Krafist er óhefts aðgengis að rafmagnstöflu, þvottahúsi og bakgarði í gegnum rýmið.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins að X nr. 14, þann 6. mars 1997, hafi verið samþykkt að gerð skyldi eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Á fundinum hafi komið fram ágreiningur við gagnaðili um aðgangsrétt að þvottahúsi og bakgarði í gegnum ósamþykkta íbúð í kjallara. Því hafi verið ákveðið að fresta aðalfundinum þar til fram hefði komið gögn sem varpað gætu ljósi á ágreiningsefnið og auðveldað gerð eignaskiptayfirlýsingar. Á framhaldsfundi, þann 27. maí 1997, voru lögð fram afsöl íbúða hússins frá 1943. Á fundinum hafi verið ákveðið að leita álits kærunefndar fjöleignarhúsamála á ágreiningsefninu.

Álitsbeiðandi byggir kröfugerð sína á þeim greinum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sem skilgreina sameign og séreign, sérstaklega 4.-9. gr. og þeirrar meginreglu þinglýsinga að réttindum yfir fasteign þurfi að þinglýsa eigi þau að halda gildi sínu gagnvart þriðja manni.

Álitsbeiðandi rökstyður kröfu sína með því að í afsölum frá 1943 um allar íbúðir hússins komi fram að lóð, miðstöð og þvottaherbergi í kjallara sé í sameign. Þessi sameignarréttur geti ekki nýst öðrum en gagnaðilum nema til komi aðgangur um kjallaragang. Ekkert komi fram sem takmarki þennan rétt álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi bendir á að umdeild "göng" hafi hvergi verið gerður að séreign, sbr. 1.ml. 6. gr., sbr. 4. gr. laga nr. 26/1994, þó eigendur kjallaraíbúðar hafi eignað sér hann í afsölum. Þá sé rafmagnstafla alls hússins í rýminu, því megi vera ljóst að það hafi verið og sé sameign.

Jafnframt er þess krafist að geymsla undir stiga teljist sameign. Hennar sé ekki getið í afsölum fyrr en í afsali kjallaraíbúðar dags. 19. febrúar 1971. Ekkert komi fram í þinglýstum heimildum sem bendi til þess að aðrir íbúðareigendur hafi afsalað sér rétti til þessa rýmis og sé það því ekki ótvírætt séreign, sbr. 4. gr.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í afsölum vegna kjallaraíbúðar komi hvergi fram sú kvöð á íbúðinni, að eigendur annarra íbúða í húsinu eigi umferðarrétt um forstofu íbúðarinnar, enda sé forstofan í beinum tengslum við íbúðina sjálfa og hluti af henni. Í afsölum vegna kjallarans sé gert ráð fyrir því að um íbúð sé að ræða, en ekki stök herbergi. Verði komist að þeirri niðurstöðu að forstofa íbúðarinnar sé sameign allra í húsinu og notuð til umferðar í gegnum húsið, sé ekki lengur um að ræða íbúð í kjallara, heldur stök geymsluherbergi sem geti ekki á neinn hátt nýst sem íbúð. Hefði slík niðurstaða í för með sér verulega verðlækkun á íbúðinni. Gagnaðili bendir á að víða í afsölum vegna annarra íbúða í húsinu sé tekið fram að hlutdeild hverrar íbúðar í sameign sé ¼ sem ótvírætt bendi til að kjallari sé og hafi ávallt verið talin séríbúð í húsinu.

Þá hafi hinni miklu og íþyngjandi kvöð, sem álitsbeiðandi halda fram, aldrei frá upphafi verið þinglýst á kjallaraíbúðina. Vísast í því sambandi til fyrsta afsalsins vegna kjallarans, dags. 2. september 1943, er húsbyggjendur D og E afsöluðu íbúðinni í fyrsta sinn. Í afsölum vegna annarra íbúða hússins sé þessarar kvaðar getið og því hljóti hún að vera til staðar. Í því sambandi má benda á að einungis afsöl 2. hæðar bera með sér að réttur til að ganga í gegnum forstofu kjallaraíbúðar hafi verið til staðar. Þessi réttur komi ekki fram í afsölum vegna 1. og 3. hæðar, þrátt fyrir að þær hæðir eigi rétt til notkunar á sameiginlegu þvottahúsi/hitaherbergi í kjallara.

Til frekari rökstuðnings fyrir þeirri niðurstöðu að forstofa í kjallara skuli talin séreign kjallara megi benda á að íbúar 1. hæðar séu í raun þeir einu sem noti hið sameiginlega þvottahús í kjallara. Aðrir íbúar, þ.e. á 2. og 3. hæð nýta þvottaaðstöðu á háalofti. Því sé engin þörf fyrir umferð íbúa á 2. og 3. hæð í gegnum kjallarann inn í þvottahúsið. Íbúar 1. hæðar geti nýtt sér útihurðina sem sé á þvottahúsinu/hitunarherberginu, þar sem þeir geti gengið út af svölum sínum niður í garðinn. Íbúar hússins hafi lykil að útihurðinni og geti gengið þar um.

Gagnaðili bendir á varðandi kröfu sína að geymsluherbergi gegnt inngangi í kjallaraíbúð skuli teljast séreign kjallara að allar aðrar íbúðir í húsinu hafi sérstaklega merktar geymslur á háalofti. Gagnaðili hafi ekki aðgang að slíkum geymslum þrátt fyrir að þeir séu eigendur af afþiljuðum skáp þar uppi, sem ekki megi á nokkurn hátt jafna til geymslna álitsbeiðanda á loftinu.

Gagnaðili bendir jafnframt á varðandi rafmagnstöflu hússins að aldrei hafi staðið á því að hleypa álitsbeiðanda að töflunni þegar þurft hefur. Hins vegar væri eðlilegast að taflan væri staðsett í sameiginlegu rými.

Að lokum skuli tekið fram að ekki verði séð að útreikningur álitsbeiðanda um hlutfallstölur og stærðir íbúða, sem fram komi í álitsbeiðni, renni stoðum undir það að hin mikla kvöð sem sem krafist sé að lögð verði á kjallaraíbúðina, hafi ávallt verið til staðar. Þá sé jafnframt vakin sérstök athygli á því að samkvæmt matsvottorði Fasteignamats ríkisins sé kjallarinn talinn 75,5 ferm. að stærð, en sú stærð geti ekki staðist nema forstofan sé talin séreign kjallara.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang. Ljóst er að þar sem í greinargerð gagnaðila er talað um forstofu þá er átt við það rými sem um er deilt, merkt á teikningu 00-03 göng.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan voru byggjendur hússins þeir D og E. Með skiptagjörð, dags. 2. september 1943, seldu þessir aðilar kjallaraíbúð ásamt tiltölulegum lóðarréttindum, afnotum og aðgangi að miðstöð og þurrklofti. Íbúðinni er næst afsalað 10. september 1948 og er þá talað um að íbúðin sé 3 herbergi, eldhús og bað. Í afsali yfir eignina, dags. 31. október 1966, kemur fram, auk þeirrar lýsingar á eigninni sem áður hafði verið getið, að geymsla undir stiga í kjallara fylgi. Í afsali, dags. 19. febrúar 1971, afsalar þáverandi eigandi íbúðinni sem 3 herbergjum, eldhúsi, baði og forstofu. Í síðari afsölum er tiltekið að forstofa ásamt geymslu fylgi eigninni.

Fyrsta hæð hússins var fyrst seld af byggingaraðilum með afsali dags. 27. október 1943. Þar segir að íbúðinni fylgi 1/4 hluti miðstöðvar og þvottaherbergi í kjallara, hlutfallsleg leigulóðarafnot við aðra eigendur og hlutfallsleg afnot af sameiginlegum tækjum, t.d. stigum, forstofum og þess háttar. Ekki kemur fram nein breyting á þessari lýsingu í síðari afsölum.

Byggingaraðilar seldu 2. hæð með afsali dags. 27. október 1943. Þar er fjallað um að kaupandi hafi rétt til aðgangs að miðstöðvarherbergi í kjallara og aðgang að baklóð í gegnum forstofu kjallaraíbúðar.

Með afsali, dags. 2. júlí 1943, seldu byggingaraðilar 3. hæðina. Þar kemur fram að íbúðinni fylgi hlutdeild í þvotthúsi og miðstöðvarherbergi í kjallara auk lóðarafnota á við aðra eigendur. Hvorki í því afsali né í síðari afsölum yfir þá eign er hins vegar getið um umferðarrétt um forstofu kjallaraíbúðar samsvarandi þeim er fram kemur varðandi 2. hæð.

Af þeim þinglýstu eignarheimildum sem hér hafa verið raktar telur kærunefnd að umræddur eignarhluti í kjallara hafi þegar í upphafi verið seldur sem sérstök íbúð og sú eignarréttarlega skipan hafi haldist síðan. Af því leiðir að umþrætt rými, þ.e. 00-03 telst séreign gagnaðila og hluti íbúðar hans. Ef fallist yrði á sjónarmið álitsbeiðanda væri ekki um íbúð að ræða hvorki í hefðbundnum né lagalegum skilningi þess orðs. Upphaflegar eignarheimildir annarra eigenda hússins eru fyllilega samrýmanlegar þessum skilningi og niðurstöðu kærunefndar.

Um umferðarrétt annara íbúa hússins að rafmagnstöflu, sameiginlegu þvottahúsi og bakgarði er það að segja að þinglýst er rétti 2. hæðar til aðgangs að miðstöðvarherbergi og baklóð í gegnum hið umþrætta rými. Samsvarandi rétti er ekki þinglýst á aðra eignarhluta og í engu tilfelli er þinglýst sérstökum rétti til aðgangs að rafmagnstöflu. Kærunefnd telur hins vegar að slíkur réttur byggi á eðli máls enda er legu rafmagnstöflu, baklóðar og þvotthúss þannig háttað að nýting þeirra og aðkoma án umkrafins umferðarréttar er háð verulegum takmörkunum, ef ekki útilokuð. Íbúar 1. hæðar geta þó gengið út af svölum sínum niður í garðinn og þannig komist að útihurð í þvottahúsið. Þess ber að geta að fjölbýlishúsið X nr. 14 er sambyggt öðrum byggingum beggja vegna.

Ljóst er að umferðarréttur þessi felur í sér stórfella röskun og óþægindi fyrir eigendur og íbúa kjallaraíbúðar og verður því ekki túlkaður víðtækar en nauðsyn er til að umrædd nýting geti átt sér stað með eðlilegum hætt. Kvaðir af þessu tagi á séreign verða einnig almennt að sæta þröngri túlkun. Það að aðrir íbúar hússins hafi lykil að kjallaraíbúð og þar með ótakmarkaðan aðgang að séreign gagnaðila, er slík takmörkun á hagnýtingar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni að honum verður ekki gert að sæta því. Kærunefnd telur því að gagnaðilum beri að sjá til þess með öruggum hætti að rétti annara íbúa hússins til aðgangs sé fullnægt þegar þess gerist þörf. Hins vegar ber að hafna kröfu um óheftan aðgang.

Geymslu undir stigagangi í kjallara, merkt 00-02, er ekki getið sem séreignarhluta kjallaraíbúðar í upphaflegri skiptagjörð, dags. 2. september 1942, né heldur í afsali yfir eignina, dags. 10. september 1948. Hins vegar er geymsla þessi talin séreign kjallara í afsali yfir íbúðina, dags. 31. október 1966, og allar götur síðan. Slík einhliða eignartilfærsla sem ekki á sér stoð í þinglýstum eignarheimildum annarra eignarhluta stenst ekki að mati kærunefndar. Með vísan til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 ber því að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að geymsla þessi sé í sameign.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að rými merkt nr, 00-03 (göng) á teikningu sé séreign eigenda kjallaraíbúðar, þ.e. gagnaðila. Aðrir íbúar hússins eiga aðgang eftir þörfum að rafmagnstöflu, þvottahúsi og baklóð í gegnum rýmið.

Það er álit kærunefndar að geymsla merkt nr. 00-02 undir stigagangi í kjallara sé sameign.

Reykjavík, 12. október 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson