Mál nr. 8/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 8/2015
Trygging: Fyrirframgreidd leiga. Nýr leigjandi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. mars 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. mars 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. mars 2015, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. maí 2015, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. maí 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 22. júní 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 10. september 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Upphaflega var um að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2010 til 1. september 2011. Að þeim leigutíma liðnum var leigusamningurinn endurnýjaður með ótímabundnum leigusamningi, dags. 10. ágúst 2011. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu sem hann greiddi í upphafi leigutíma fyrir síðasta leigumánuð.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu fyrir einn mánuð sem hann greiddi í upphafi leigutíma.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi greitt gagnaðila fyrirfram leigu fyrir fyrsta og síðasta mánuð leigutíma auk 50.000 kr. í tryggingarfé. Álitsbeiðandi hafi sagt upp leigusamningi aðila í byrjun desember 2014 þar sem hann hafði fengið íbúð hjá Öryrkjabandalaginu. Álitsbeiðandi hafi stungið upp á við gagnaðila að annar einstaklingur, sem væri þegar leigjandi efri hæðar hjá gagnaðila, myndi taka við leigunni. Það hafi gengið eftir en gagnaðili neiti að endurgreiða fyrirframgreidda leigu fyrir janúarmánuð þrátt fyrir að nýi leigjandinn hafi einnig greitt leigu fyrir þann mánuð. Gagnaðili hafi hins vegar endurgreitt álitsbeiðanda tryggingarféð að fjárhæð 50.000 kr. þann 2. mars 2015.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúðina með tímabundnum leigusamningi í eitt ár frá september 2010. Eftir fyrsta árið hafi aðilar gert ótímabundinn leigusamning með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Álitsbeiðandi hafi greitt leigu þegar hann hafi flutt inn 1. september 2010 og 3. september 2010 hafi hann greitt 50.000 kr. í tryggingu sem hafi verið fyrirframgreiðsla fyrir síðasta mánuð leigusamnings.
Álitsbeiðandi hafi leigt íbúðina til desember 2014 en þá hafi hann flutt út fyrirvaralaust. Álitsbeiðandi hafi verið búinn að greiða leigu fyrir desembermánuð. Eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út hafi hann gert kröfu um að honum yrði endurgreidd tryggingin, þ.e. síðasti mánuður leigusamningsins. Nýir leigjendur hafi flutt inn í lok janúar 2015 og greitt leigu fyrir febrúar 2015. Vegna aðstæðna og skamms fyrirvara á brotthvarfi álitsbeiðanda hafi gagnaðili ekki endurgreitt honum tryggingu fyrir síðasta mánuðinn eða aðra tryggingu.
Það sé ekki rétt hjá álitsbeiðanda að nýir leigjendur hafi þegar tekið við íbúðinni eftir flutning hans. Álitsbeiðandi hafi skilið eftir lykla þegar hann hafi flutt út, en frágangur á leigu og afhending hafi ekki orðið fyrr en í janúar. Upphaf leigutíma nýrra leigjenda hafi verið í byrjun febrúar 2015.
Staðreyndin sé sú að álitsbeiðandi hafi flutt út fyrirvaralaust. Hann hafi hringt og látið gagnaðila vita að hann væri að flytja út. Engar kröfur hafi komið fram hjá honum í símtalinu eða innheimta á tryggingu eða beiðni um endurgreiðslu fyrir þann mánuð sem hann hafi búið einn í íbúðinni. Samkvæmt leigusamningi hafi uppsögnin tekið gildi frá 1. janúar 2015 og endað í lok mars 2015. Samkvæmt leigusamningi eigi álitsbeiðandi því að standa skil á leigu fyrir janúar 2015 sem hluta af uppsagnarfresti þar sem íbúðin hafi þann mánuð staðið óafhent og tekjulaus. Samkvæmt leigusamningi sé uppsagnarfrestur beggja aðila þrír mánuðir. Álitsbeiðandi skuldi því tvær leigugreiðslur með tilliti til þess að nýir leigjendur hafi greitt fyrir febrúar 2015.
Að lokum gerir gagnaðili kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að endurgreiða tryggingarféð eða síðasta leigumánuð þar sem hann skuldi gagnaðila samkvæmt leigusamningi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi rætt málið við gagnaðila og sagt að hann gæti leigt íbúðina til einstaklings sem hafi búið á efri hæð hússins. Gagnaðili hafi samþykkt það og nýr leigjandi greitt leigu fyrir janúar 2015. Álitsbeiðandi hafi látið taka út íbúðina og afhent nýjum leigjanda lyklana.
Álitsbeiðandi segir að það sé rangt hjá gagnaðila að hann hafi ekki fengið leigu greidda fyrir janúar 2015 frá nýjum leigjanda þar sem leigjandinn sé með kvittanir fyrir því. Bróðir leigjandans hafi flutt inn um leið og álitsbeiðandi hafi skilað lyklunum 2. janúar 2015. Hafi álitsbeiðandi skuldað leigu fyrir janúarmánuð skilur hann ekki af hverju gagnaðili hafi endurgreitt tryggingu að fjárhæð 50.000 kr. þann 2. mars 2015.
Álitsbeiðandi telur að hann standi ekki í skuld við gagnaðila. Gagnaðili hafi fengið leigutekjur fyrir janúarmánuð og ekki skoðað neitt. Einnig sé rangt hjá gagnaðila að álitsbeiðandi hafi skilið lyklana eftir og farið. Álitsbeiðandi hafi vitni að því. Allt hafi gengið vel og telur álitsbeiðandi að hann hafi skilið vel við.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu fyrir janúar. Gagnaðili hafi endurgreitt leigutryggingu samkvæmt samkomulagi. Álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu fyrir janúar og því eigi hann engan rétt á endurgreiðslu samkvæmt samningnum.
Þá segir að greiðsluyfirlit sem álitsbeiðandi hafi lagt fram sýni greiðslu frá núverandi leigjanda sem hafi tekið við íbúðinni 1. febrúar 2015. Núverandi leigjandi hafi greitt tryggingu í upphafi leigutíma, þ.e. einn mánuð í fyrirframgreidda leigu og síðasta leigumánuð. Það sé því þannig að janúar 2015 hafi ekki verið greiddur sökum fyrirvaralausrar brottfarar álitsbeiðanda í desember 2014.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að það sé alrangt að nýr leigjandi hafi tekið við íbúðinni 1. febrúar 2015. Leigjandinn hafi greitt leigu fyrir janúar 2015 og haft samband við álitsbeiðanda og lesið smáskilaboð þar sem umboðsmaður gagnaðila hafi sagt að hún gæti nálgast lykla af íbúðinni. Þá hafi leigjandinn fengið greiðsluseðil í heimabanka sem hún hafi þegar greitt, þ.e. fyrir janúar 2015.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Samkvæmt leigusamningi aðila, dags. 10. ágúst 2010, greiddi álitsbeiðandi í upphafi leigutíma tvöfalda leigu, þ.e. fyrir fyrsta og síðasta leigumánuð. Þar að auki greiddi álitsbeiðandi 50.000 kr. í tryggingarfé. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2010 til 1. september 2011. Að þeim leigutíma liðnum gerðu aðilar ótímabundinn leigusamning, dags. 10. ágúst 2011, en ekki voru gerðar breytingar á tilhögun tryggingarfjárins með nýjum leigusamningi.
Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að áður en afhending hins leigða fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.
Ágreiningur málsins snýst um að gagnaðili neitar að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu sem álitsbeiðandi innti af hendi í upphafi leigutíma fyrir síðasta leigumánuð samkvæmt samkomulagi aðila. Samkvæmt gögnum málsins sagði álitsbeiðandi leigusamningi upp um miðjan desember 2014 en á þeim tíma hafði hann þegar greitt leigu fyrir þann mánuð. Álitsbeiðandi greinir frá því að aðilar hafi komist að samkomulagi um að leigutíma myndi ljúka fyrr eða þann 1. janúar 2015 þar sem álitsbeiðandi hafði fundið nýjan leigjanda að íbúðinni frá þeim tíma sem gagnaðili samþykkti. Álitsbeiðandi byggir á því að nýr leigjandi hafi greitt leigu frá 1. janúar 2015 en gagnaðili mótmælir því og segir það hafa verið frá 1. febrúar 2015 þannig að hann hafi orðið af leigutekjum vegna janúar 2015 vegna ólögmætrar uppsagnar álitsbeiðanda og því verið heimilt að halda eftir fyrirframgreiddu leigunni.
Álitsbeiðandi hefur lagt fram greiðsluyfirlit frá Arion banka þar sem fram kemur að þann 1. janúar 2015 hafi hinn nýi leigjandi innt af hendi greiðslu fyrir janúarmánuð til umboðsmanns gagnaðila. Styður það staðhæfingu álitsbeiðanda um að samkomulag hafi verið með aðilum um lok leigutíma og að gagnaðili hafi ekki orðið af leigutekjum vegna uppsagnar álitsbeiðanda. Gagnaðili hefur ekki lagt fram gögn sem að hnekkja þeirri staðhæfingu. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 50.000 kr. vegna fyrirframgreiddrar leigu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 50.000 kr.
Reykjavík, 22. júní 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson
Málið var endurupptekið og álit gefið 15. september 2015