Mál nr. 24/2015

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 15. september 2015

í máli nr. 24/2015 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 15. september 2015 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. xx, með fastanúmer frístundahúss nr. xx, í landi C, lóðin er nefnd D. E  hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar. Umboðsmaður leigusala er F.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur um D verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 21. júlí 2034.

Með kæru, dags. 7. júlí 2015, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. júlí 2015, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila hefur ekki borist kærunefnd.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 21. júlí 1989 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. xx með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C, á milli varnaraðila og sóknaraðila. Samningurinn var tímabundinn frá 21. júlí 1989 til 25 ára. Sóknaraðili heldur því fram að hann hafi án árangurs reynt að semja um framlengingu á lóðarsamningi. Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að nú liggi fyrir endurnýjun samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 21. júlí 1987 með gildistíma til 25 ára frá undirskrift. Með bréfi, dags. 2. maí 2013, hafi varnaraðili tilkynnt að áætluð leigulok yrðu 21. júlí 2014. Á sama tíma hafi sóknaraðili lýst sig reiðubúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu, sbr. bréf, dags. 22. maí 2013. Samningar hafi ekki tekist á milli aðila og því beri að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum hafi samningur verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 21. júlí 2015, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 6. desember 2015. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt málskotsrétt sinn í samræmi við 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Leiguverð hafi í öndverðu samkvæmt 5. gr. eldri samnings verið 14.100 kr. og skyldi breytast samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar frá grunnvísitölu samnings 108,7 stigum. Leiguverð samkvæmt greiðsluseðli hafi verið 80.260 kr. á árinu 2015.

Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar en sóknaraðili geri ekki kröfu um breytt leiguverð.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri nefndrar 12. gr. komi skýrt fram í 4. mgr. að hafi annar hvor aðila nýtt málskotsrétt, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr. sömu laga, eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig að sóknaraðili unir því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt málskotsrétt hans og krefst staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 21. júlí 2034.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

IV. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Varnaraðili sendi sóknaraðila tilkynningu um áætluð samningslok með bréfi, dags. 2. maí 2013, þar sem bent var á áætluð samningslok og lýsti hann sig reiðubúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Sóknaraðili sendi varnaraðila tölvupóst þann 22. maí 2013 og lýsti sig reiðubúinn til viðræðna um framlengingu samningsins. Í 2. mgr. 11. gr. sömu laga segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt gögnum málsins höfðu samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok samningsins. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 21. júlí 2015.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. sömu greinar. Varnaraðili hefur ekki krafist innlausnar samkvæmt gögnum málsins.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Leigusamningur aðila gilti til 21. júlí 2015. Kæra sóknaraðila er dagsett 8. maí 2015, þ.e. tæpum tveimur mánuðum áður en að samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndar með bréfi, dags. 8. maí 2015. Sóknaraðili nýtti þannig málskotsrétt hans og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Í máli þessu hefur ekki verið gerð krafa um að kærunefnd húsamála ákveði fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 21. júlí 1989, vegna lóðar nr. 38 í landi C, landnúmer xx, fastanúmer frístundahúss xx, er framlengdur um 20 ár eða til 31. júlí 2034.

Reykjavík, 15. september 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson