Mál nr. 47/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 47/2021
Ótímabundinn leigusamningur. Hækkun leigu samkvæmt byggingarvísitölu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 28. mars 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. maí 2021, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 25. júní 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 25. júní 2011. Ágreiningur er um hækkun leigu á leigutíma samkvæmt byggingarvísitölu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að hækkun gagnaðila á leigunni 27. maí 2020 á grundvelli vísitölubreytinga síðastliðinna níu ára sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi sagt leigusamningnum upp 27. maí 2020. Tveimur dögum síðar hafi hann boðað hækkun leigunnar frá og með 1. júní 2020. Leigan hafi hækkað í 302.346 kr. á mánuði á grundvelli vísitöluhækkunar frá júní 2011 (107.4 stig) til júní 2020 (147.6 stig). Upphafleg fjárhæð leigunnar hafi verið 220.000 kr. Eftir að leiga hafi verið hækkuð í 240.000 kr. á mánuði hafi hún hækkað í 260.000 kr. frá og með 1. maí 2018 fram til hækkunarinnar frá og með 1. júní 2020. Leigan hafi þannig verið hækkuð úr 260.000 kr. í 302.346 kr. á grundvelli vísitölubreytinga síðastliðinna níu ára.
Álitsbeiðandi hafi mótmælt hækkuninni 4. júní 2020 en þó greitt hækkaða leigu með fyrirvara um lögmæti hennar. Uppsagnarfrestur leigusamningsins sé tólf mánuðir frá og með 1. júní 2020.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að leigufjárhæð hafi verið ákveðin 220.000 kr. við upphaf leigutíma. Það sé venja á leigumarkaði að leigufjárhæð leigusamninga, sem ætlað sé langur gildistími, taki breytingum til hækkunar og fylgi þannig verðlagi. Þess vegna hafi verið samið með skýrum hætti um slíkar breytingar í leigusamningnum, enda væri það verulegt tjón fyrir leigusala þyrfti hann að sætta sig við að leigufjárhæð, sem greidd sé fyrir leigu árið 2021, fylgi verðlagi ársins 2011.
Í leigusamningsforminu, sem notast hafi verið við þegar leigusamningurinn hafi verið gerður, sé gert ráð fyrir því að tekin sé skýr afstaða til breytinga á leigufjárhæðinni. Þess hafi sérstaklega verið gætt að semja ekki um að leigufjárhæðin skyldi vera óbreytt út leigutímann, enda hafi ekki verið hakað við þann valmöguleika. Þvert á móti hafi verið samið um breytingu leigufjárhæðar með svohljóðandi ákvæði: „Eftir 12 mánuði endurskoðist í takt við byggingarvísitölubreytingar.“ Allt frá því að tólf mánuðir hafi verið liðnir frá upphafi leigutímans hafi þetta ákvæði veitt gagnaðila heimild til að endurskoða leigufjárhæðina með reglubundnum hætti. Til hagsbóta fyrir álitsbeiðanda hafi hann einungis nýtt þessa heimild þrisvar sinnum á leigutímanum.
Gagnaðili kveður kröfur og röksemdir álitsbeiðanda svo óskýrar og vanreifaðar að ómögulegt sé að svara þeim og verjast með nokkrum hætti. Því liggi ljóst fyrir að vísa beri álitsbeiðninni frá.
Þá hafi álitsbeiðandi ranglega beint álitsbeiðninni einungis að gagnaðila en tveir leigusalar séu tilgreindir í leigusamningum. Þar sem málinu hafi ekki verið beint að báðum leigusölum hafi hinn leigusalinn ekki notið þeirra réttinda og heimilda sem aðilum máls séu búin í stjórnsýslulögum, nr. 37/1993, til þess að geta gætt hagsmuna sinna með þátttöku sinni við meðferð málsins, til að mynda upplýsingaréttar, tilkynningaréttar og andmælaréttar. Málið hafi óhjákvæmilega bein áhrif á hagsmuni meðleigusala gagnaðila og telja verði ljóst að þegar nauðsyn sé á að beina máli að tilteknum aðila, en brotið sé gegn því, leiði það til frávísunar.
Samkvæmt leigusamningnum skuli fjárhæð húsaleigu taka breytingum í takt við breytingar byggingarvísitölu. Þá hafi verið heimilt, allt frá því að tólf mánuðir hafi verið liðnir frá upphafi leigutímans, að endurskoða leigufjárhæðina með reglubundnum hætti. Þetta hafi gagnaðili gert tvisvar áður á leigutímabilinu, þ.e. leigan hafi verið hækkuð úr 220.000 kr. í 240.000 kr. og síðan í 260.000 kr. Í bæði skiptin hafi það verið gert án athugasemda frá álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ekki nýtt hvert tækifæri til að hækka leigufjárhæðina en það hafi einungis verið af tillitssemi við álitsbeiðanda.
Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt 29. maí 2020 að leigan myndi hækka úr 260.000 kr. í 302.346 kr. frá 1. júní 2020 út leigutímabilið sem skyldi ljúka ári síðar. Gagnaðili hafi fylgt leigusamningnum hvað varði tímamark tilkynningar. Þá sé upphæð leigunnar í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu. Grunnbyggingarvísitalan í júní 2011 þegar leigusamningur aðila hafi verið undirritaður, hafi verið 107,4 stig. Í júní 2020 þegar álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt um hækkunina hafi grunnvísitalan verið 147,6. Þannig sé hlutfall hækkunarinnar 1,374302 sem margfaldað sé með upphaflegri leigufjárhæð og geri því samtals 302.346 kr. Í húsaleigulögum sé ekki farið mörgum orðum um fjárhæð húsaleigu, enda sé aðilum veitt tiltölulega mikið svigrúm til samningafrelsis í þeim efnum. Þannig komi fram í 37. gr. laganna að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutíma. Þó sé tiltekið að leigufjárhæðin skuli jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Leigufjárhæðin, eins og hún hafi verið eftir breytingu, hafi ekki verið ósanngjarn eða óeðlileg, enda sé sérstaklega samið um að hún geti tekið breytingum eftir þeim mælikvarða sem samningurinn tiltaki. Hvað sem því líði byggi gagnaðili á því að leigufjárhæðin sé í samræmi við sambærilegar eignir á leigumarkaðnum í dag.
Uppsögn gagnaðila hafi hér engin áhrif, enda haldi leigusamningurinn gildi sínu, með þeim réttindum og skyldum sem þar greini, út uppsagnarfrestinn.
Að lokum sé á því byggt að álitsbeiðandi hafi greitt leigufjárhæðina, eins og hún hafi verið eftir hækkun, án athugasemda í tæpt ár. Þannig hafi álitsbeiðandi einungis gert fyrirvara um greiðslu í júní 2020 en ekkert hafi heyrst síðan frá honum í níu mánuði. Engin rök hafi verið færð fyrir því af hálfu álitsbeiðanda að hækkunin sé ólögmæt eða eigi sér ekki stoð í leigusamningi aðila. Að því sögðu sé ljóst að gagnaðila hafi verið heimilt að hækka leiguna og beri honum engin skylda til að endurgreiða hluta leigugreiðslna sem þegar hafi verið inntar af hendi.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra, 1. júlí 2016, kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2011 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Gagnaðili gerir kröfu um frávísun málsins á þeirri forsendu að kröfur álitsbeiðanda séu óskýrar og vanreifaðar og því sé ekki unnt að taka þær til efnislegrar meðferðar. Einnig gerir hann kröfu um frávísun þar sem álitsbeiðni var eingöngu beint gegn gagnaðila en samkvæmt leigusamningi aðila séu leigusalar tveir og því hafi hinn leigusalinn ekki fengið tækifæri til að gæta hagsmuna sinna. Telur kærunefnd að ljóst hafi verið af álitsbeiðni að ágreiningur væri um hækkun leigunnar og málið því tækt til efnislegrar úrlausnar. Þá telur kærunefnd það ekki valda frávísun þó að gagnaðili sé einn tilgreindur sem leigusali í álitsbeiðni en ekki eiginkona hans.
Í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Samkvæmt 8. gr. leigusamnings aðila var mánaðarleg fjárhæð leigu ákveðin 220.000 kr. Í leigusamningnum kom fram um breytingar á leigufjárhæðinni að eftir tólf mánuði verði leigufjárhæð endurskoðuð í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu.
Gagnaðili segir að til hagsbóta fyrir álitsbeiðanda hafi hann ekki nýtt téð ákvæði í leigusamningnum nema í þrjú skipti á níu ára leigutíma. Fyrst var leigan hækkuð í 240.000 kr., síðan 260.000 kr. frá 1. maí 2018 og þá var hún hækkuð í 302.346 kr. frá 1. júní 2020 út leigutímann. Óumdeilt er að álitsbeiðandi gerði ekki athugasemdir við hækkanir á leigu fyrr en með tölvupósti 4. júní 2020 þar sem hann upplýsti að hann hygðist kanna lögmæti hækkunarinnar og greiddi því leiguna með fyrirvara.
Á grundvelli fyrrnefnds ákvæðis í leigusamningi aðila var gagnaðila heimilt að endurskoða fjárhæð leigunnar á tólf mánaða fresti í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu. Samkvæmt gögnum málsins hækkaði gagnaðili leiguna 1. júní 2020 í samræmi við hækkanir á byggingarvísitölu, á grundvelli þessa ákvæðis, líkt og hann hafði, athugasemdalaust af hálfu álitsbeiðanda, gert í tvö skipti áður. Telur kærunefnd að gagnaðila hafi verið þetta heimilt, enda í samræmi við það sem aðilar höfðu samið um við upphaf leigutíma.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 31. ágúst 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson