Mál nr. 89/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 89/2013

Ákvarðanataka: Framkvæmdir á sameign. Svalir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. desember 2013, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E, F, G, og H, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. janúar 2014, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 17. febrúar 2014, athugasemdir gagnaðila, dags. 27. febrúar 2014, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 14. mars 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. mars 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. apríl 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið I, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur J. Gagnaðilar eru eigendur annarra eignarhluta hússins. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild allra eigenda vegna niðurrifs timbursvala og uppbyggingar nýrra svala á eignarhluta álitsbeiðenda. 

Kröfur álitsbeiðenda eru:

I.  Að viðurkennt verði í samræmi við 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að svalir á J séu sameign allra og að gagnaðilum beri að greiða hlutdeild í kostnaði við að endurbyggja svalirnar.

II.  Að viðurkennt verði í samræmi við 1. og 2. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús að álitsbeiðendur fái greiddan kostnað vegna niðurrifs ólögmætra svala af ytra byrði hússins sem hætta hafi stafað af.

III.  Að viðurkennt verði í samræmi við 1., 2. og 3. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús að álitsbeiðendur fái greiddan sannanlegan kostnað vegna undirbúnings, rannsókna og mats á ástandi hússins, svala og ytri umbúnaðar hússins í heild.

IV.  Að viðurkennt verði í samræmi við 1. mgr. 37. gr. og 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús að húsfélaginu beri að hefja framkvæmdir hið fyrsta við uppbyggingu svala og viðgerða utanhúss að J til að forða frekara tjóni á ytri umbúnaði hússins í heild.

V.  Að viðurkennt verði í samræmi við 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleigarhús að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að rífa niður hættulegar og ósamþykktar svalir á eignarhluta sínum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt fasteignina á árinu 2003. Eftir að hafa búið í eigninni um hríð hafi komið í ljós að svölum íbúðarinnar væri ábótavant. Leitað hafi verið til byggingarfulltrúa sem hafi sagt að svalirnar hafi verið reistar í óleyfi enda hefði ekki verið til staðar byggingarleyfi fyrir þeim. Álitsbeiðendur hafi neitað að greiða lokagreiðslu vegna fasteignarinnar og því hafi seljendur farið í mál við þá. Álitsbeiðendur greina frá því að málið hafi hafist á árinu 2003 og að á þeim tíma hafi einnig verið rætt við aðra eigendur eigna í raðhúsalengjunni og almennt rætt um ástand svala og niðurrif þeirra. Þáverandi og núverandi eigendum hússins hafi verið kunnugt um hvernig uppbygging svalanna hafi verið á sínum tíma.

Álitsbeiðendur greina frá niðurstöðu héraðsdóms í máli K sem hafi verið sú að gallar fasteignarinnar næmu ekki þeirri fjárhæð að það teldist til stórvægilegra galla. Hins vegar hafi komið fram í máli þessu og matsgerð dómkvaddra matsmanna að svalirnar hafi verið ólögmætar og beinlínis hættulegar. Greint er nánar frá því sem segir í dómnum. Þá segir að rætt hafi verið við aðra eigendur raðhúsalengjunnar á þessum tíma um þetta og þeir upplýstir um stöðu mála, bæði áður en dómsmálið hafi hafist og á meðan meðferð málsins stóð yfir hjá dómstólum. Einnig hafi eigendum verið haldið upplýstum um þetta eftir að dómur hafi fallið og allt til dagsins í dag. Ágreiningurinn standi engu að síður enn óleystur.

Álitsbeiðendur fjalla nánar um matsgerð byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara frá 17. september 2004. Fram kemur að helstu niðurstöður matsins hafi verið að byggingarfulltrúi hafi staðfest að embætti hans gæti ekki samþykkt svalirnar, meðal annars vegna útlits og útfærslu við byggingu þeirra. Að auki hafi burðarþol verið reiknað út og matsmaður komist að niðurstöðu um að svalirnar í því ástandi sem þær voru í hafi ekki staðist burðarþolskröfur. Til viðbótar við þetta hafi komið fram að aldrei hafi verið gefið út byggingarleyfi vegna svalanna og að þær hafi því verið reistar á sínum tíma án heimildar byggingarfulltrúa L.

Greint er frá því sem greinir í bréfi byggingafulltrúa, dags. 8. september 2003, um ástand svala í húseign álitsbeiðenda. Í bréfinu komi meðal annars fram að svalirnar geti verið hættulegar og varhugavert að nota þæra að óbreyttu. Þá kemur fram að byggingarfulltrúinn hafi óskað eftir að eigendur hússins ráði hönnuði til að hanna og leggja fyrir byggingarfulltrúa hönnunargögn sem nái jafnt til útlits og burðarþols svalanna. Í framhaldi af því muni koma í ljós hvort mögulegt sé að nota eitthvað af því hrófatildri sem nú sé á staðnum. Mikilvægt sé að byggingarstjóri og iðnmeistari með réttindi annist frágang verksins í samræmi við gildandi skipulags- og byggingarlög.

Álitsbeiðendur fjalla um að eftir framangreinda yfirlýsingu byggingarfulltrúa hafi verið óskað eftir því að eigendur í I myndu staðfesta að heimilt yrði að rífa niður svalir á húseign álitsbeiðenda. Allir eigendur hafi samþykkt það munnlega á sínum tíma en til séu tvö skrifleg samþykki frá árinu 2013 þar sem hið munnlega samþykki sé staðfest. Álitsbeiðendur hafi því talið sig í fullum rétti til að rífa niður svalirnar. Núverandi eigendur M hafi einnig gefið samþykkt sitt og hafi jafnvel óskað eftir því að taka þátt í niðurrifi þeirra. Svalirnar hafi verið rifnar niður á árunum 2007 til 2008.

Um ástæðu þess að ekki hafi verið boðað til fundar til að fá leyfi til að rífa niður svalirnar segir í álitsbeiðni að fyrrum eigendur að M og N hafi samþykkt framkvæmdirnar munnlega á sínum tíma og að þeir hafi staðfest það með sérstakri yfirlýsingu. Það hafi tekið langan tíma fyrir núverandi eigendur að fá þann skilning í málið að um sameign allra sé að ræða þegar komi að málum sem þessum. Leitað hafi við atbeina Húseigendafélagsins sem álitsbeiðendur hafi gerst aðilar að og fengið þaðan lögfræðiráðgjöf þar sem þeim hafi verið ráðlagt að setja málið í formlegan farveg. Mál sem hafi verið á reiki sökum ágreinings frá þeim tíma sem eigendur að M og O hafi fengið fasteignir sínar afhentar og síðar eigendur að N. Þau hafi meðal annars talið að álitsbeiðendur hefðu ekki haft heimild til að stofna húsfélag. Markmiðið hafi verið að koma fundum félagsins og eigenda í fastar skorður, vera með félagsform og fundargerðir sem væru til þess gerðar að bóka mætti ágreining um kostnaðarhlutdeild og framkvæmdir vegna hússins í heild. Álitsbeiðendur greina frá því að fyrsta verkefnið hafi verið gaflviðgerð og ýmis önnur mál sem hafi verið reifuð á fundinum eins og svalamál. Á einum fundinum hafi verið reifuð skýrsla Ó um ástand allra svala hússins og kynntar hafi verið myndir af húsinu og rætt almennt ástand þess af hálfu álitsbeiðenda. Í erindi sem álitsbeiðendur hafi sent öðrum eigendum hússins frá 5. maí 2012 sé þeim vanda lýst sem hafi verið að þróast síðustu ár frá því að eignirnar hafi skipt um eigendur að M og N. Hins vegar liggi fyrir að eftir fyrrnefnt álit byggingarfulltrúa hafi þáverandi eigendur veitt leyfi til niðurrifs sem hafi ekki verið farið í fyrr en síðar sökum erfiðleika í samskiptum. Það hafi verið gert vegna hættu sem hafi stafað af svölunum sem hafi verið orðin meiri og alvarlegri eftir allan þann tíma sem hafi tekið að ræða við nýja eigendur sem aldrei hafi getað lagt fram formlegt samþykki þrátt fyrir augljósan ágalla á svölunum og hættu sem af þeim hafi stafað. Álitsbeiðendur hafi því talið sig vera í rétti til að nýta heimild húsfélags, þ.e. samþykkt á sínum tíma af eigendum ¾ hluta hússins, sbr. samþykki fyrri eigenda að M og N, til að rífa niður svalirnar. Allar leiðir til að ná þessu fram með öðrum hætti hafi verið ómögulegar og sjá megi af þeirri tillögu sem gagnaðilar hafi samþykkt á húsfundi þann 19. september 2013 þar sem þau hafi lýst því yfir að þau væru ósammála niðurrifinu.

Álitsbeiðendur ítreka að byggingarfulltrúi L hafi staðfest síðla sumars 2003 að svalirnar væru hættulegar og að þær hafi verið reistar í óleyfi af upphaflegum eiganda J. Svalirnar hafi hvorki verið teknar út né reistar undir eftirliti iðnmeistara lögum samkvæmt. Það hafi verið þá og þar á eftir sem núverandi eigendur hafi leitað samþykkis annarra eigenda til að rífa svalirnar niður og að leyfi hafi fengist frá ¾ hluta eigenda. Þá hafi fyrrverandi eigandi að N og núverandi eigandi að J verið sammála um að svalirnar skyldu teknar niður enda hafi þær verið farnar að skemma frá sér og verið hættulegar. Þá megi segja að núverandi eigandi að M hafi verið sammála enda hafi hann boðið í verkið en tilboðinu hafi verið hafnað vegna verðmunar á tilboðum. Nú sé hann hins vegar ósammála framkvæmdinni.

Álitsbeiðendur greinir frá því að á fundi þann 19. september 2013 hafi legið fyrir dagskrá og að einn dagskrárliður hafi verið um svalir á eignarhluta þeirra. Talsvert fyrir fundinn hafi legið fyrir drög að teikningum svala frá fyrirtæki sem álitsbeiðendur hafi kostað. Álitsbeiðendur hafi boðist til að greiða fyrir byggingu léttberandi svala. Tillaga þess efnis hafi verið borin upp á fundinum en hún hafi verið felld með atkvæðum þriggja eignarhluta. Álitsbeiðendur hafi einir samþykkt tillöguna. Markmið þeirra hafi verið að leiða til sátta í málinu sem hafi meðal annars falist í því að taka að sér meiri kostnað en lög og reglur geri ráð fyrir. Því hafi verið hafnað af öðrum eigendum. Í kjölfar atkvæðagreiðslunnar hafi eigendur M borið upp þá tillögu að álitsbeiðendum væri gert að steypa upp svalir í sinni upprunalegu mynd og að þau myndu greiða allan kostnað vegna þess. Sú tillaga hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum, en álitsbeiðendur hafi ekki greitt atkvæði.

Álitsbeiðendur fjalla um að eftir að fyrrgreindur dómur hafi fallið hafi verið leitast við að finna tíma til að rífa niður svalirnar og fá til þess verktaka. Fyrir því hafi fengist munnlegt samþykki sem hafi legið fyrir af hálfu ¾ hluta eigenda. Þann 12. júní 2013 hafi verið unnin greinargerð eftir ástandsskoðun tiltekins fyrirtækis sem aðrir eigendur hafi neitað að greiða fyrir þrátt fyrir að hún taki til ástandsskoðunar svala annarra eignarhluta lengjunnar. Í september 2013 hafi álitsbeiðendur gert mælingar á því hvernig svalirnar væru byggðar og ljóst að þær hafi ekki aðeins verið byggðar í óleyfi og ekki staðist burðarþol heldur hafi þær staðið um 40 cm utan þess er teikningar hafi sagt til um. Þannig að birtustig í stofu hafi verið lítið. Einnig megi sjá af myndum að klæðning utan á eignarhluta álitsbeiðenda sé skemmd og að svalafrágangurinn hafi augljóslega leitt til þeirra skemmda. Viðgerðir eigenda M og O á sínum svölum hafi staðið yfir og ekki hafi verið leitað samþykkis húsfélags á þeim viðgerðum. Miðað við ástandsskýrsluna sé ljóst að þær svalir síga og eyðileggi út frá sér. Þær viðgerðir séu líklega ófullnægjandi enda hvorki gerðar af fagmönnum né undir eftirliti sérfræðinga.

Fram kemur í álitsbeiðninni að allir eigendur hafi vitað um tilurð steypuskemmda í svölunum en ágreiningur hafi verið um hverjum bæri að gera hvað í tengslum við viðgerðirnar og fáir hafi samþykkt að það tilheyrði sameign allra, þ.e. svalir og svalaviðgerðir. Á sínum tíma hafi eigandi M gert tilboð í vinnu við að rífa niður svalirnar sem hann fullyrði nú að hafi verið rifnar niður í óleyfi. Álitsbeiðendur hafi fengið aðra til verksins og rekja megi talsverða gremju í garð þeirra vegna þessara atburða. Um vitund núverandi eigenda M um ástand svala er vísað til þess sem greinir í kaupsamningi milli þeirra og fyrrum eiganda þar sem fram kemur að galli hafi komið fram við svalaumbúnað og að seljandi hafi látið fara fram viðgerð. Því sé ljóst að eigendum M hafi verið fulljóst að eitthvað hafi verið ábótavant í tengslum við svalir hússins. Það sama eigi við um aðra eigendur en á mörgum fundum, sem ekki hafi verið bókaðir, hafi þeim verið kynnt ástand svala og þeir hafi ekki mótmælt því fyrr en löngu síðar að svalir að J hafi verið teknar niður og mótmæla því enn þrátt fyrir að það liggi fyrir að svalirnar hafi verið bæði ólöglegar, hættulegar og burðarþol ófullnægjandi. Það veki því undrun að gagnaðilar haldi því fram að álitsbeiðendum hafi ekki verið heimilt að rífa niður svalir sem hafi beinlínis verið taldar hættulegar af byggingaryfirvöldum í L. Eftir áralangar þrætur um þetta hafi þær verið teknar niður svo ekki myndist skapast meiri hætta af þeim.

Fjallað er um að í erindi frá sérfræðingi tiltekins fyrirtækis hafi komið fram að svalirnar hafi ekki verið reistar samkvæmt teikningum og hafi staðið mun lengra út en upprunalegar svalir eða um 1,7 metra í stað 1,3 metra eins og samþykktar teikningar segi til um. Um byggingu svala hafi verið talið að kostnaðarsamt og erfitt væri að steypa upp nýjar svalir sem myndu standast burðarþol. Því sé ljóst að örðugt og kostnaðarsamt sé að steypa upp nýjar svalir á húsið og álitsbeiðendur hafi reynt að sýna gagnaðilum fram á það á húsfundum. Þrátt fyrir að það hafi þau samþykkt tillögu á húsfundi um að steypa ætti upp svalir á kostnað álitsbeiðenda.

Þá segir að fjöldi skjala og gagna hafi verið unninn í tengslum við umdeildar svalir og að nú sé kominn tími til að fá botn í málið. Álitsbeiðendur hafi þurft að leita atbeina Húseigendafélagsins, meðal annars vegna stofnunar húsfélagsins, svo hægt væri að bóka fundi. Gagnaðilar hafi mótmælt þessu öllu. Eftir talsverða vinnu álitsbeiðenda hafi það lag komist á að haldnir hafi verið húsfundir. Síðasti húsfundur beri vitni um að niðurstaða hafi a.m.k. fengist um að ágreiningur sé til staðar og að búið sé að fara lögformlegar leiðir með málið. Álitsbeiðendur telja að fyrir liggi að þau hafi verið í fullum rétti til að taka niður svalirnar.

Í greinargerð gagnaðila er kröfum álitsbeiðenda sem tilgreindar hafa verið hér að framan svarað hverri fyrir sig. Um fyrstu kröfu álitsbeiðenda segir í greinargerðinni að gagnaðilar telji að ytra byrði svala sé sameign allra, sbr. 4. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaði vegna niðurrifs eða endurbyggingar svala að eignarhluta álitsbeiðenda hafi gagnaðilar hins vegar neitað að greiða hlutdeild í. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipta málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum. Af gögnum málsins megi sjá að ekki hafi verið samþykkt á húsfundi að ráðast í umræddar framkvæmdir. Fyrrum eigendur eignarhluta álitsbeiðenda og álitsbeiðendur hafi aðeins rætt við hluta af eigendum fjöleignarhússins um að til stæði að fara í framkvæmdir án þess að óskað hafi verið eftir því að bera tillögu þess efnis upp á húsfundi en húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 10. gr. laganna, og ekki þurfi að stofna þau sérstaklega og formlega. Fram kemur að sú meginregla gildi samkvæmt lögunum að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis sé að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu. Allir hlutaðeigandi eigendur eigi því óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Ljóst sé af gögnum málsins að ekki hafi legið fyrir samþykki löglega boðaðs húsfundar fyrir þeim framkvæmdum sem fyrrum eigendur hafi látið framkvæma á svölum sínum. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, geti sá aðili, sem ekki hafi verið með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Af framangreindum reglum sé ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign teljist sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun um að kostnaður verði sameiginlegur hafi verið tekin sameiginlega á húsfundi. Hvorki hafi verið tekin ákvörðun um kostnað vegna niðurrifs né vegna endurbyggingar svala eignarhluta álitsbeiðenda á sameiginlegum húsfundi. Því geti kostnaður sem af þeim framkvæmdum leiði ekki talist sameiginlegur kostnaður. Frá framangreindri meginreglu sé að finna undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Túlka beri undantekningar þröngt í samræmi við almenn lögskýringarsjónarmið. En í ljósi þess tíma sem hafi liðið frá því að álitsbeiðendum hafi mátt vera ljóst mikilvægi þess að ráðast í umræddar framkvæmdir, þ.e. frá 20. september 2003 þegar staðfesting byggingarfulltrúa L hafi legið fyrir að um ósamþykktar svalir hafi verið að ræða, þar til álitsbeiðendur hafi látið rífa svalirnar niður, árabilin 2007 til 2008 og svo þar til álitsbeiðendur hafi hafist handa við að þreifa fyrir sig um endurbyggingu svalanna við húsfélagið, árið 2012 til 2013, sé ljóst að téðar framkvæmdir hafi ekki verið þess eðlis að þær hafi ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá bendi gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðendur hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Svo sem að framan greini hafi álitsbeiðendur tekið einhliða ákvörðun um að rífa niður timbursvalirnar. Þeim hafi hins vegar verið óheimilt að taka slíka einhliða ákvörðun og gera ráðstafanir sem snerti sameign eða sameignleg málefni, sbr. 2. mgr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður sem álitsbeiðendur hafi nú þegar stofnað til upp á sitt einsdæmi og án þátttöku húsfundar geti ekki talist til sameiginlegs kostnaðar sem þau geti krafið hlutdeild gagnaðila í, eftir á. Frumskilyrði þess að kostnaður sem snerti sameign geti talist sameiginlegur sé að hann leiði af löglegum ákvörðunum húsfundar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga. Væri ella ekki farið eftir ófrávíkjanlegum ákvæðum laga um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, gæti sérhver eigandi í fjöleignarhúsi látið framkvæma niðurrif eða viðgerðir á sameign upp á sitt einsdæmi og krafið síðan aðra eigendur fjöleignarhússins um greiðslu þess kostnaðar. Þá liggi ekki fyrir hvort skemmdirnar á svölunum hafi verið að rekja til galla á ytra byrði svalanna sem sé í sameign, eða til innra byrði svalanna sem sé í séreign, sbr. 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna innra byrði svalaveggja og gólfflatar sé sérkostnaður viðkomandi íbúðareigenda. Af því leiði að allar skemmdir sem verði af sökum gólfflatar og þær framkvæmdir sem gera þurfi á svölum er varða hann sé á kostnað einstakra eigenda þeirra svala. Álitsbeiðendur þyrftu þ.a.l. ávallt að greiða kostnað vegna viðhalds og annars sem leiði af gólffleti svala þeirra. Álitsbeiðendur hafi haldið því fram að hinar ósamþykktu framkvæmdir þeirra á svölum sínum hafi meðal annars verið gerðar til að koma í veg fyrir frekari skemmdir á burðarvirki svalanna. Þrátt fyrir slíkan tilgang framkvæmdanna þá sé ekki hægt að fara með slíkan kostnað eins og um sameiginlegan kostnað sé að ræða, enda séu lög um fjöleignarhús ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Auk þess hafi það verið í höndum álitsbeiðenda að afla sér sönnunar á nauðsyn viðgerða áður en framkvæmdir hófust, sbr. 2. mgr. 38. gr. laganna. Þann kostnað sem rekja megi til séreignar álitsbeiðenda, svo sem gólfflatar, sé mótmælt. Af framangreindu sé ljóst að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku um umræddar framkvæmdir og gagnaðilum því heimilt að neita greiðslu vegna þeirra. Framkvæmdirnar og kostnaður við þær séu því á ábyrgð og áhættu eigenda þess húss.

Um annan kröfulið segja gagnaðilar að ljóst sé að mikilvægi þess að ráðast í niðurrif timbursvalanna hafi ekki verið þess eðlis að slíkt þyldi ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga. Með hliðsjón af þeim tíma sé ljóst að ekki sé hægt að segja að um „yfirvofandi tjón“ hafi verið að ræða á sameigninni.

Um þriðja kröfulið segir að ekki verði annað ráðið af gögnum málsins en að álitsbeiðendur hafi sjálfir, án samráðs við gagnaðila, ákveðið að afla mats á gæðum framkvæmdanna og geti sá kostnaður vegna matsins því ekki talist til sameiginlegs kostnaðar, enda ekki um að ræða ráðstafanir sem eigi undir 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 1. mgr. 38. gr. laganna sé gert að skilyrði að a) sameign eða séreignarhlutar liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og b) að húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Ekki hafi legið fyrir að sameign fjöleignarhússins hafi legið undir slíkum skemmdum eða að húsfélagið hafi vanrækt viðhald þeirra. Þá sé ljóst af gögnum málsins að gagnaðilar hafi verið í miklum viðræðum við álitsbeiðendur og allir að vilja gerðir til að leysa málið í samræmi við lög og reglur. Ljóst sé að 38. gr. laganna eigi því ekki við. Ítrekað er að nefnd 38. gr. sé undantekningarregla og beri að skýra hana þröngt í því ljósi.

Um fjórða kröfulið segir að hlutverk kærunefndar húsamála sé að fjalla um ágreining eigenda fjöleignarhúsa um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Krafa álitsbeiðenda um framkvæmdarskyldu gagnaðila falli því utan valdsvið kærunefndarinnar. Þá sé ljóst að framansögðu að það geti ekki komið í hlutskipti húsfélagsins að „hefja framkvæmdir“ og standa að kostnaði við uppbyggingu svalanna sem rekja megi til einhliða ákvarðana álitsbeiðenda sem framkvæmdar hafi verið á ábyrgð og áhættu þess húseiganda. Hvað aðrar viðgerðir á sameign hússins þurfi slíkar ákvarðanir að vera teknar á löglega boðuðum húsfundi og séu gagnaðilar fullir vilja til að ræða slíkar framkvæmdir á húsfundum félagsins.

Um fimmta kröfulið er vísað til þess sem að framan greinir.

Loks liggi fyrir að gagnaðilar hafi allir haldið sínum svölum með tilheyrandi kostnaði. Það sé því ekki sanngjarnt að þau verði látin bera kostnað vegna endurbygginga svala á húsi álitsbeiðenda til viðbótar við þann kostnað sem þau hafi þegar lagt í viðgerðir á sínum svölum. Þá megi gera ráð fyrir að kaupverð á húsi álitsbeiðenda hafi verið lægra vegna ástands þess húss, þ.m.t. þess að búið hafi verið í leyfisleysi að fjarlægja af húsinu hinar steyptu svalir. Gagnaðilar geti ekki borið ábyrgð á því.  

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir í fyrsta lagi að bent hafi verið á staðreyndavillur gagnaðila þegar komi að því að meta hvort svalir séu sameign í skilningi laganna eða ekki. Þar hafi gagnaðilar lagt fram rök um að aðeins ytra byrði svalanna sé sameign en geti þess ekki að burðarvirkið allt sé sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðilar hafi vísað til ákvarðana sem álitsbeiðendur hafi ekki getað átt þátt í og hafi átt sér stað áður en álitsbeiðendur hafi eignast eignarhlut í húsinu. Þessum rökum gagnaðila sé hafnað og hafi álitsbeiðendur bent á að þau hafi komið reglu á formsatriði þau sem gagnaðilar bendi á í greinargerð að verði að hafa uppi vegna ákvarðanatöku. Um niðurrif hafi verið vísað til þess að byggingarfulltrúi hafi sagt svalirnar vera hættulegar og því hafi álitsbeiðendum ekki verið stætt á öðru, t.a.m. með tilliti til barna, en að fjarlægja svalirnar og hafi álitsbeiðendur haft heimildir fyrir því frá öðrum eigendum. Sú ákvörðun hafi ekki verið tekin einhliða og hafnað sé fullyrðingum gagnaðila um annað. Álitsbeiðendur telja mikils misskilnings gæta á fjöleignarhúsalögum í greinargerð gagnaðila sem hafi vísað meðal annars til ytra byrðis svala og hvort skemmdir á svölum geti verið að rekja til ytra byrðis. Burðarvirkið hafi verið ónýtt og svalirnar hættulegar en burðarvirkið sé sameign.

Í öðru lagi segir að álitsbeiðendur mótmæli rökum gagnaðila um að ekki hafi verið hætta á tjóni enda sýni fylgiskjöl fyrri greinargerðir og myndir að þegar hafi ytra byrði eignarhluta álitsbeiðenda orðið fyrir tjóni. Að auki megi benda á fyrirliggjandi ástandsskýrslu og yfirlýsingar frá fyrri eigendum N og öðrum fagaðilum. Hætta hafi stafað af svölunum og álitsbeiðendur hafi bent á hættu sem stafi af svölum gagnaðila.

Í þriðja lagi hafi álitsbeiðendur leitað til fagmanna um ástand hússins. Leitast hafi verið við að úttektin myndi nýtast öðrum enda hafi álitsbeiðendur ávallt bent gagnaðilum á að viðgerðir þeirra væru ekki fullnægjandi og að ekki hafi verið faglega að verki staðið. Fjallað sé nánar um þær lagfæringar sem álitsbeiðendur telji að þurfi að eiga sér stað á eignarhlutum gagnaðila. Þá segir að á meðan svo sé búið um svalir gagnaðila veki það undrun álitsbeiðenda að gagnaðilar hafi nú krafist þess að álitsbeiðendur reisi steyptar svalir á sinn kostnað sem yrðu að öllum líkindum einu svalir hússins sem væru í samræmi við teikningar og væru ekki að síga og valda frekara tjóni á öllu húsinu. Ekkert gæti mælt á móti því síðar, lögum samkvæmt, að gagnaðilar krefðust þess að álitsbeiðendur myndu taka þátt í viðgerðum á svölum þeirra eða aðrir tilvonandi eigendur að eignarhlutum í húsinu. Álitsbeiðendur hafi því fengið fagmenn til að meta húsið því svalaumbúnaður alls hússins sé meira og minna í ólagi. Álitsbeiðendur fái ekki séð að gagnaðilar hafi fengið úttekt sem sanni annað en það sem álitsbeiðendur hafi lagt fram og óski þau því eftir að fá kostnað vegna skýrslunnar greiddan enda muni þetta sannarlega nýtast húsfélaginu.

Í fjórða lagi segjast álitsbeiðendur ekki geta hafið framkvæmdir án þess að fyrir liggi samþykki húsfélags eða að kærunefnd úrskurði að verði ekki hafnar framkvæmdir fyrir tiltekinn frest og að gagnaðilar samþykki að taka þátt í kostnaði, verði álitsbeiðendum gert heimilt að hefja framkvæmdir á kostnað annarra eigenda.

Þá eru málavextir og málsástæður álitsbeiðenda ítrekaðar og lýst nánar í athugasemdunum.

Í athugasemdum gagnaðila segir að skilgreiningu á sameign og séreign sé ekki mótmælt. Gagnaðilar telji að álitsbeiðendur hafi keypt eignarhlut sinn með þeim kostum og göllum sem honum hafi fylgt. Ókláruð framkvæmd á vegum fyrri eiganda og án samþykkis húsfundar hafi fylgt eignarhlutanum og þannig hafi álitsbeiðendur tekið við eigninni. Ábyrgð framkvæmdarinnar sé hjá álitsbeiðendum, núverandi eigendum. Gagnaðilar ítreka að enginn hafi mótmælt því að álitsbeiðendur hafi mátt halda áfram með verkið. Álitsbeiðendur hafi rifið niður timbursvalir sem byggingarfulltrúi og fleiri hafi talið óhjákvæmilegt svo unnt væri að ljúka framkvæmdinni. Engin hafi mótmælt þessu, heldur ávallt haldið til haga að þessi framkvæmd hafi öll verið án samþykkis löglegs húsfundar og því á ábyrgð álitsbeiðenda sem hafi enn sem komið er fulla heimild til að halda áfram og klára verkið.

Gagnaðilar ítreka að niðurrifið hafi verið hluti af framkvæmdinni sem sé enn í gangi og hafi aldrei klárast. Vegna þessa komi gagnaðilar ekkert að þessari framkvæmd og 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga eigi því ekki við. Gagnaðilar benda hins vegar á að þann tíma sem hafi tekið að rífa svalirnar niður. Á árunum 2004 og 2005 hafi álitsbeiðendur staðið í málaferlum við fyrri eiganda um svalirnar. Á árunum 2006 til 2007 hafi álitsbeiðendur upplýst hluta þáverandi nágranna að þau hafi ætlað að rífa timbursvalirnar niður og að enginn hafi mótmælt því, enda hafi ekki verið um sameiginlega framkvæmd að ræða. Á árunum 2007 til 2008 hafi álitsbeiðendur ráðist í þessi niðurrif og síðan þá hafi engar svalir verið á húsinu og eingöngu loforð álitsbeiðenda um að þau séu að fara að klára verkið.

Gagnaðilar mótmæla þeirri fullyrðingu að álitsbeiðendur hafi „ávallt verið að benda gagnaðilum á að viðgerðir þeirra væru ekki fullnægjandi og ekki faglega að verki staðið“. Þvert á móti hafi gagnaðilar viðhaldið svölum sínum vel og aldrei verið nein ástæða til að efa það. Slíkar viðgerðir hafi verið tilkynntar á húsfundum án mótmæla álitsbeiðenda og annarra. Hafa beri í huga að svalir gagnaðila séu ekki til umræðu í máli þessu. Gagnaðilar hafi ítrekað að ef álitsbeiðendur vilji skoða ástand á svölum gagnaðila eigi þau að bera það upp á húsfundi og fá allan fyrirséðan framkvæmdarkostnað samþykktan á þeim vettvangi. Gagnaðilar hafi ítrekað bent álitsbeiðendum á þetta og láta af þessum leynirannsóknum sem kosti álitsbeiðendur tíma og pening og skili engu. Óþolandi sé fyrir gagnaðila að sjá svona leyniskýrslur, rúmu ári eftir að þær hafi verið gerðar, og án vitneskju annarra eigenda. Þá benda gagnaðilar á að í ástandsskýrslunni komi fram að um lauslega skoðun á húsinu að utan hafi verið að ræða. Til dæmis hafi enginn burðarþolsmæling farið fram, engin steypusýni hafi verið tekin og skýrsluhöfundur hafi ekki stuðst við neitt annað en orð álitsbeiðenda.

Þá ítreka gagnaðilar að þau hafi ekki mótmælt því að álitsbeiðendur klári framkvæmdirnar. Álitsbeiðendur hafi aldrei óskað eftir því á húsfundum að húsfélagið myndi koma að þessari framkvæmd. Í fyrsta skipti á húsfundi þann 19. september 2013 hafi álitsbeiðendur nefnt að þeir hafi ætlað sér að fá framkvæmdinni breytt í sameiginlega framkvæmd og láta gagnaðila taka þátt í kostnaði.

III. Forsendur

Við mat á því hvort svalir í eignarhluta álitsbeiðenda teljist sameign eða séreign ber að líta til viðeiganda ákvæða í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í 8. gr. laganna er fjallað um sameign þar sem segir í 4. tölul. 1. mgr. að ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, teljist sameign. Til séreignar teljast skv. 7. tölul. 5. gr. sömu laga svalahurðir og skv. 8. tölul. sömu greinar innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala. Að mati kærunefndar telst hluti þeirra svala sem var fjarlægður til sameignar þrátt fyrir að gólfflötur svala teljist til séreignar en kærunefnd telur að í þeirri reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra.

Kærunefnd telur óhjákvæmilegt í máli þessu að líta heildstætt á þær framkvæmdir sem hafa átt sér stað á svölum í eignarhluta álitsbeiðenda. Af gögnum málsins verður ráðið að fyrri eigendur eignarhluta álitsbeiðenda hafi rifið niður steinsteyptar svalir hússins og byggt nýjar í þeirra stað sem álitsbeiðendur hafi síðar rifið niður þar sem um hafi verið að ræða ósamþykktar svalir sem hætta stafaði af. Þá verður ekki annað ráðið en að upphaflegt niðurrif svalanna hafi verið einhliða ákvörðun þáverandi eiganda, sem aðrir eigendur hafi ekki gert athugasemdir við enda hafi þær verið að öllu leyti án kostnaðarþátttöku þeirra. Ljóst er að afleiðingar af upphaflegu niðurrifi svalanna eru í fyrsta lagi bygging hinna ósamþykktu svala, í öðru lagi niðurrif þeirra og í þriðja lagi þörf fyrir byggingu nýrra svala. Kærunefnd lítur svo á að álitsbeiðendur gangi að öllu leyti inn í þá réttarstöðu sem fyrri eigandi naut.  

Við úrlausn fyrirliggjandi ágreinings ber að líta til 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fjallað er um meginreglur um töku ákvarðana. Í 1. mgr. nefndrar greinar er fjallað um að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana óbeint. Í 2. mgr. er kveðið á um að ákvörðunarréttur samkvæmt nefndri 1. mgr. eigi meðal annars við um hvers kyns framkvæmdir, endurbætur og viðhald sameignar. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. sömu laga. Í álitsbeiðni kemur fram að ítrekað hafi verið reynt að fá gagnaðila til að stofna formlegt húsfélag og halda fundi til ákvarðanatöku en án árangurs. Í því tilliti telur kærunefnd rétt að benda á að ekki er þörf á að stofna húsfélag sérstaklega heldur er það sjálfkrafa til í krafti ákvæða laga um fjöleignarhús, sbr. 56. gr. laganna.

Álitsbeiðendur byggja kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðilum bera að taka þátt í kostnaði vegna niðurrifs svalanna á munnlegum samþykktum fyrir þeim framkvæmdum sem hafi fengist frá eigendum tveggja annarra eignarhluta eftir að álit byggingarfulltrúa lá fyrir þann 8. desember 2003. Í álitsbeiðni kemur fram að eigandi þriðja eignarhlutans hafi ekki viljað taka afstöðu til beiðni álitsbeiðenda þar sem hann hafi verið að selja eignarhluta sinn á þeim tíma en eignina seldi hann 10. febrúar 2004. Álitsbeiðendur byggja þannig á því að á árinu 2003 hafi legið fyrir munnlegt samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir framkvæmdunum. Í gögnum málsins liggja fyrir yfirlýsingar, dags. 21. september 2013 og 23. september 2013, beggja eigenda sem gáfu munnlegt samþykki en fram kemur í yfirlýsingunum að þeir hafi samþykkt að álitsbeiðendur myndu taka niður svalirnar. Svalirnar voru rifnar á árunum 2007 til 2008. Á þeim tíma hafði annar þeirra eiganda sem gefið hafði munnlegt samþykki selt eign sína og þar að auki voru komnir nýir eigendur í þann eignarhluta sem ekki höfðu tekið afstöðu til beiðni álitsbeiðenda á árinu 2003. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur kærunefnd ljóst að til formlegrar ákvörðunar á húsfundi hafi ekki komið eins og áskilið er skv. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Engu að síður réðust álitsbeiðendur í framkvæmdirnar. Í 4. mgr. sömu lagagreinar er að finna undantekningar frá meginreglu 1. mgr. greinarinnar þar sem meðal annars kemur fram að einstakir eigendur hafi í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr. laganna, rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær og verður nú vikið að því hvort þær eigi við í máli þessu.

Samkvæmt 37. gr. laga nr. 26/1994 er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Álitsbeiðendur höfðu vitneskju um að svalirnar hefðu verið reistar án byggingarleyfis allt frá árinu 2003 en samkvæmt gögnum málsins réðust þau ekki í framkvæmdirnar fyrr en nokkrum árum síðar eða árunum 2007 til 2008. Ekki er þannig unnt að fallast á að um brýna ráðstöfun hafi verið að ræða til að afstýra yfirvofandi tjóni og að ráðstöfunin hafi ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ekki hafi verið sýnt fram á að ákvæði þetta eigi við í máli þessu. 

Kemur því næst til álita hvort undantekning 38. gr. laga nr. 26/1994 eigi við. Í 1. mgr. þeirrar lagagreinar segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. segir að áður en framkvæmdirnar hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Álitsbeiðendur hafa byggt á því að ítrekað hafi verið reynt að fá gagnaðila til að samþykkja kostnaðarhlutdeild í framkvæmdunum án árangurs. Engar skriflegar fundargerðir liggja hins vegar fyrir í málinu þeirri fullyrðingu til staðfestingar fyrr en fundargerð þann 19. september 2013. Þá er ekki unnt að líta fram hjá því að umrædd framkvæmd er viðgerð á framkvæmd sem fyrrum eigandi réðst í án þess að gæta reglna fjöleignarhúsalaga en ekki vegna nauðsynlegs viðhalds. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að undantekningarákvæðið eigi ekki við í máli þessu.

Þegar litið er til alls þess sem að framan greinir er það álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðilum við niðurrif svalanna á árunum 2007 til 2008 og þeim sé því heimilt að neita greiðslu vegna þeirra framkvæmda.

Álitsbeiðendur hafa farið fram á að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna ástandsskoðunar og greinargerðar sem unnin var eftir þá skoðun í júní á árinu 2012. Samkvæmt því sem greinir í ástandsskoðuninni fjallar greinargerðin um lauslega ástandsskoðun og mat á viðhaldsþörf. Um er að ræða einhliða gagnaöflun af hálfu álitsbeiðenda og telja þau að gagnaöflunin falli undir 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Kærunefnd fellst ekki á það með álitsbeiðendum, sbr. framangreint.

Þá hafa álitsbeiðendur farið fram á að kærunefnd viðurkenni að húsfélaginu beri að hefja framkvæmdir við uppbyggingu svala og viðgerða á eignarhlut sínum. Í því tilliti telur kærunefnd rétt að taka fram að skv. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, ber að taka ákvarðanir um sameign og önnur sameiginleg málefni á húsfundum. Hlutverk kærunefndar felst í að fjalla um ágreining um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum en nefndin hefur ekki heimild til að skylda húsfélög til að hefja framkvæmdir og er þessari kröfu álitsbeiðenda því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna endurbyggingar svala á eignarhluta álitsbeiðenda þrátt fyrir að um sameign sé að ræða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna niðurrifs hinna ósamþykktu svala á eignarhluta álitsbeiðenda.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna ástandsskoðunar og greinargerðar vegna þeirrar skoðunar sem aflað var einhliða af álitsbeiðendum.

Kröfu álitsbeiðenda um að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að hefja framkvæmdir við eignarhlut sinn er vísað frá.

Reykjavík, 28. apríl 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson