Mál nr. 4/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 4/2014
Ofnalagnir. Séreign eða sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. janúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 13. febrúar 2014, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. apríl 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið G sem skiptist í þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi fyrstu hæðar. Ágreiningur er um hvort ofnalagnir séu séreign eða sameign.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að ofnalagnir sem liggi í veggjum og botnplötu hússins tilheyri sameign allra þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi.
Í álitsbeiðni kemur fram að eigendaskipti hafi orðið að kjallaraíbúð hússins á árinu 2013. Kaupendur hafi boðað til fundar þann 13. september 2013 þar sem fundarefnið hafi verið raki eða leki undir gólfplötu í kjallaraíbúð sem hafi leitt til rakaskemmda á veggjum í íbúðinni. Síðar hafi rakaskemmdir í veggjum í sameign hússins einnig komið í ljós. Kaupendur hafi talið rakann stafa frá ofnalögnum sem hafi legið undir húsinu. Kaupendur hafi síðan málað kjallaraíbúðina svo rakaskemmdir séu ekki sýnilegar í íbúðinni núna. Greint er frá því að samþykkt hafi verið á fundinum að eigandi annarrar hæðar, sem er pípulagningarmaður, myndi þrýstijafnaprófa ofnalagnir sem hafi legið undir húsinu. Ofnalagnirnar hafi verið frárennslisrör frá íbúð á fyrstu hæð og að hluta frá kjallaraíbúð. Niðurstaða pípulagningarmannsins hafi verið að töluvert þrýstifall væri á lögnunum. Það hafi því verið mat hans að frárennslisrör ofnalagna væru farin að leka í botnplötu hússins. Fyrir lá að hann hafði breytt ofnalögnum annarrar hæðar og lagt að nýju nokkrum árum fyrr. Þá hafði fyrrum eigandi kjallaraíbúðarinnar breytt að hluta ofnalögnum í íbúðinni þegar hann hafi fært til ofna. Þessar nýju lagnir liggi hvorki í veggjum hússins né botnplötu. Þann 20. september 2013 hafi álitsbeiðandi fengið símtal þar sem hún hafi verið stödd erlendis og henni tjáð að fyrrum eigandi kjallaraíbúðarinnar myndi fara í framkvæmdir daginn eftir og breyta þeim ofnalögnum sem lægu í veggjum og botnplötu hússins, sem hann hafi gert. Álitsbeiðandi hafi síðan fengið símtal frá honum þar sem þess hafi verið krafist að hún myndi láta laga ofnalagnir sem liggi frá lagnagrind í kjallara í botnplötu og veggjum hússins og upp í búð á fyrstu hæð. Eftir skoðun álitsbeiðanda á ofnalögnunum og lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst þann 28. október 2013 þar sem hún hafi látið aðra eigendur vita um þá skoðun sína að ofnalagnir sem lægu í veggjum hússins og botnplötu væru sameign samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hafi bent á forsendur í úrskurði nr. 39/2009 hjá kærunefnd húsamála þessu til stuðnings.
Í rökstuðningi álitsbeiðanda kemur fram að við byggingu hússins hafi verið samræmi í ofnalögnum íbúðanna. Lagnirnar hafi legið frá lagnakerfi í kjallara hússins og síðan í botnplötu þess og veggi og þaðan í hverja íbúð fyrir sig. Hver íbúð hafi sér hita og sér hitamælir sé fyrir hverja íbúð. Lagnir hússins hafi þannig verið lagðar með tilliti til þarfar heildarinnar í húsinu og hafi þjónað sameiginlegum þörfum. Með vísan til þess hvernig lagnirnar hafi verið lagðar í upphafi telur álitsbeiðandi að það hljóti að vera best fyrir heildina, til lengri tíma litið, að slíkar lagnir séu taldar sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Slík túlkun leiði einnig til þess að íbúar hússins búi við það réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi veiti.
Í 7. tölul. 8. gr. laganna segi að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér sé því um meginreglu að ræða. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til afnota séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika. Þetta geti átt við um lagnir og sé um undantekningu að ræða frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem skýra beri þröngt. Álitsbeiðandi greinir frá því að hún telji þetta ákvæði ekki geta átt við um lagnir sem liggi í veggjum og botnplötu húss og geti því ekki átt við um þetta mál.
Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðilar telji 7. tölul. 5. gr. laganna eiga við um lagnir hússins. Í ákvæðinu segi að lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnist og hvar sem þær séu, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar sé séreign í fjöleignarhúsi. Þetta ákvæði sé einnig undantekning frá meginreglu um að lagnir í fjöleignarhúsi séu sameign allra og skal því skýra þröngt. Álitsbeiðandi telur að horfa verði til þess hvernig lagnirnar hafi verið í upphafi til að ákvarða hvort meginregla laganna eigi við. Þá fái álitsbeiðandi ekki séð hvernig lagnir sem liggi í veggjum og botnplötu húss geti verið séreign.
Álitsbeiðandi vísar til þess að í fyrrnefndum úrskurði kærunefndar húsamála og fleiri úrskurðum nefndarinnar hafi komið fram að lagnir í fjöleignarhúsi séu eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Þá megi ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins þar sem ákvörðun sé tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Þannig ráði aðstæður og hagkvæmni oft hvort fleiri eða færri séu um tiltekna lögn. Þá komi fram að slík ákvörðun þjóni sameiginlegum þörfum heildarinnar. Með vísan til þess telur álitsbeiðandi að 7. tölul. 5. gr. laganna geti ekki átt við ofnalagnir sem liggi í veggjum og botnplötu hússins enda hafi lagnirnar verið lagðar með tilliti til hússins í heild. Samkvæmt úrskurðinum séu jafnan yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi telur að aðeins beri að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting sé á milli hluta fjöleignarhúsa. Áðurnefndur pípulagningarmaður telji yfirgnæfandi líkur á því að ofnalagnir séu farnar að leka í botnplötu hússins. Til að komast að þeim lögnum þurfi að brjóta upp gólf í kjallaraíbúð og gólf í þvottahúsi til að finna hvar lekinn sé þar sem teikningar liggi ekki fyrir af ofnalögnum hússins. Slík framkvæmd sé viðamikil og hljóti eðli málsins samkvæmt að koma við alla eigendur hússins og þurfi því að gæta að hagsmunum hússins í heild. Það leiði enn frekar líkur að því að ofnalagnir geti ekki annað en talist sameign. Meginregla fjöleignarhúsalaganna hljóti því að eiga við þar sem ómögulegt sé að komast að lögnunum nema fara í gegnum gólf hússins.
Álitsbeiðandi bendir á að til skoðunar sé hvort einfaldara sé að láta leggja nýjar lagnir í stað þess að láta gera við núverandi lagnir. Með því megi komast hjá broti á gólfi hússins. Ekki liggi fyrir hvar lekinn stafi frá ofnalögnunum og því þurfi fyrst að finna út úr því. Slíkt múrbrot og leit að leka á lögnum sé kostnaðarsöm. Lögn frá Orkuveitunni komi inn í húsið í kjallaranum og ef farið verði í endurlögn myndi koma lögn frá kjallara utanáliggjandi upp í íbúð á fyrstu hæð. Slík framkvæmd hljóti fyrst og fremst að snúast um hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun sé tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild. Álitsbeiðandi telur því að slík endurlögn þurfi að fara fram með samkomulagi allra í húsinu enda um sameign að ræða og að finna þurfi út hvar sé hentugast að leggja lagnir með tilliti til hússins í heild enda skipti það alla eigendur máli hvernig lagnir séu lagðar í fjölbýlishúsi.
Þá telur álitsbeiðandi að rangt hafi verið staðið að endurlagningu ofnalagna á annarri hæð og kjallara þar sem samþykki allra eigenda í húsinu hafi ekki legið fyrir. Eins og staðan sé nú liggi ofnalagnir hússins ekki heildstætt og ekki sé samræmi í endurlögnum. Álitsbeiðandi tekur fram að hún hafi ekki gert athugasemdir við endurlagnir annarra eigenda þar sem þeir hafi sjálfir kosið að breyta lögnum vegna endurskipulagninga á ofnum og hitakerfi í íbúðum þeirra. Á þeim tíma hafi ekki legið fyrir að ofnalagnirnar hafi legið undir skemmdum og endurlagning hafi því ekki verið nauðsynleg. Ofnalagnir annarrar hæðar liggi nú frá annarri hæð niður skorstein í húsinu í lögn G í kjallaranum. Sleppt hafi verið að leggja frá ofnum sem liggi í suður útvegg og þeir ofnar séu því ekki tengdir endurlögninni. Þær lagnir liggi í veggjum niður í kjallara þar sem þær fari í botnplötunni í lagnakerfið. Sambærileg endurlögn sé ekki framkvæmanleg á fyrstu hæð þar sem nauðsynlegt sé að hafa ofna íbúðar á fyrstu hæð tengda sem liggi við suður útvegg hússins. Kjallaraíbúðin liggi einnig við suður útvegginn og því sé ekki unnt að koma lögnum beint niður úr íbúð fyrstu hæðar í lögn G án þess að fara í gegnum kjallaraíbúðina.
Álitsbeiðandi fjallar um að fyrir liggi sú skoðun gagnaðila að ofnalagnir séu séreign vegna þeirra framkvæmda sem þeir hafi farið í vegna breytinga á ofnalögnum í íbúðum sínum. Álitsbeiðandi geti ekki fallist á þá túlkun og telur að þrátt fyrir endurlagnir gagnaðila á annarri hæð og kjallara hljóti lagnir í veggjum og botnplötu að vera sameign. Því hafi sama gilt um þær lagnir sem hafi verið endurlagðar í september 2013. Sömu rök eigi við um þær lagnir og í þessu máli og þær séu því sameign. Þá hafi gagnaðilar farið í breytingar á ofnalögnum í sínum íbúðum án samráðs við álitsbeiðanda og án þess að fyrir lægi að viðhald eða breytingar væru nauðsynlegar. Eigendur efri hæðar hafi endurlagt lagnir hjá sér við breytingar á hitakerfi og hluti lagna í kjallaranum hafi verið endurlagður þegar ofnar hafi verið færðir til. Ekki liggi fyrir samþykki annarra eigenda fyrir þeim framkvæmdum. Álitsbeiðandi telur því að ekki hafi verið staðið að framkvæmdum í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá hafi ofnalagnirnar verið lagðar um sameign án samráðs við aðra eigendur og nú liggi ofnalagnir mjög óskipulega um sameign hússins. Það sjónarmið hafi ekki verið virt að það skipti máli með tilliti til hússins í heild hvar lagnir liggi um húsið þegar þær séu teknar úr innra byrði þess.
Í greinargerð gagnaðila er vísað til 7. liðar 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fram kemur að lagnir og tilfæringar hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær séu, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar séu séreign. Þar sem allar heitavatnslagnir í húsinu séu aðgreindar og standi sjálfstætt og hafi gert frá því að húsið hafi verið byggt telja gagnaðailar að 7. liður 5. gr. laganna eigi við í málinu.
Gagnaðilar greina frá því að þegar húsið hafi verið byggt hafi lagnir verið lagðar þannig að það hafi verið lögð þrjú framrásarrör og þrjú bakrásarrör. Þannig sé um að ræða þrjú aðskilin kerfi sem hvert um sig þjóni hverri séreign. Hægt hafi verið að loka fyrir hvert kerfi fyrir sig óháð hinum kerfum hússins. Lagnakerfi á annarri hæð og kjallara séu hefðbundin miðstöðvarkerfi en á fyrstu hæð sé svokallað uppblöndunarkerfi. Samkvæmt því geti lagnir í húsinu ekki verið sameiginlegar þar sem ekki séu eins kerfi fyrir allar íbúðirnar. Það sé algjör fjarstæða að það sé skoðun gagnaðila að vegna endurnýjunar ofnalagna á annarri hæð og í kjallara séu þær séreign. Lagnirnar hafi alltaf staðið sjálfstætt og því hafi alltaf verið litið á þær sem séreign.
Greint er frá því að eigendur annarrar hæðar hafi endurnýjað ofnalagnir vegna aldurs þeirra, þær hafi verið um 60 ára, og eins hafi neysluvatn gefið sig nokkrum árum áður. Um þá fullyrðingu álitsbeiðanda að ekki hafi verið nauðsynlegt að endurnýja lagnirnar þegar það hafi verið gert telja gagnaðilar álitsbeiðanda hvorki vera í aðstöðu til að meta það né hafa þekkingu til þess. Talið er að líftími lagna eins og séu í þessu húsi séu 50 ár en við endurnýjun þeirra hafi þær verið um 60 ára. Til að komast hjá því að fara í gegnum íbúð á fyrstu hæð hafi verið farið í gegnum skorstein til að koma í veg fyrir rask á fyrstu hæð. Eftir breytingarnar séu lagnir eingöngu inni í kyndiklefa. Ofnar við suður útvegg á annarri hæð séu ekki tengdir og ekkert vatn sé á lögnum hvorki að né frá þeim. Gólfhitakerfi hafi verið sett á við endurnýjunina.
Gagnaðilar fjalla um að fyrrum eigendur kjallaraíbúðar hafi endurnýjað lagnir fyrir nokkrum árum að hluta vegna færslu á ofnum frá innvegg undir glugga. Eftir að leki undir botnplötu hafi komið í ljós hafi tvö rör verið lögð gegnum sameiginlegan gang að kyndiklefa. Þar sem eigendur annarrar hæðar og kjallara telji lagnir vera séreign hafi þeir endurnýjað lagnir á sinn kostnað og á þann hátt að sem minnst fari fyrir þeim í sameign.
Gagnaðilar fjalla um að á fundi húsfélagsins þann 13. september 2013 hafi verið samþykkt að láta eiganda annarrar hæðar þrýstiprófa lagnir sem liggi í botnplötu hússins og ef í ljós kæmi leki myndu eigendur þeirra lagna endurnýja þær sem allra fyrst. Um það hafi allir fundarmenn verið sammála. Þann 15. september 2013 hafi miðstöðvarlagnirnar, sem enn hafi verið í notkun í botnplötu, verið þrýstiprófaðar og þá hafi komið í ljós talsvert þrýstifall. Þann 20. september 2013 hafi fyrrum eigandi kjallaraíbúðarinnar hringt í álitsbeiðanda og tjáð henni að hann hefði í hyggju að endurnýja þær lagnir sem hafi verið eftir og að álitsbeiðandi hafi ekki haft neitt við það að athuga. Álitsbeiðanda hafi einnig verið greint frá því í símtalinu að lagnir færu yfir sameiginlegan gang. Álitsbeiðandi hafi síðar bent þeim á úrskurð kærunefndar húsamála í máli nr. 16/2012. Gagnaðilar fjalla um að í því máli séu að minnsta kosti hluti af rökum fyrir því að þar sé um sameign að ræða sú staðreynd að einstakir hlutar lagnanna standi ekki sjálfstætt. Þetta eigi ekki við um heitavatnslagnir sem hér um ræðir þar sem þær standi allar sjálfstætt.
Gagnaðilar greina frá því að álitsbeiðandi hafi talað um að lagnir liggi mjög óskipulega um sameign. Fram kemur að allar lagnir sem hafi verið endurnýjaðar hafi verið lagðar á þann hátt að sem minnst fari fyrir þeim. Auk þess hafi eigendur annarrar hæðar og kjallara fjarlægt gömul aflögð rör, reyndar án samráðs við álitsbeiðanda, í þeim tilgangi að gera sameign og kyndiklefa snyrtilegri. Um árið 2000 hafi heitt neysluvatn á annarri hæð gefið sig. Enginn ágreiningur hafi þá verið um að það hafi verið séreign annarrar hæðar. Þetta hafi verið áður en álitsbeiðandi eignaðist íbúðina á fyrstu hæð.
Þá segir að samkvæmt áliti pípulagningarmanns séu járnrör aldrei lögð í botnplötu við endurnýjun lagna. Við endurnýjun lagna á annarri hæð og í kjallara hafi hvorki verið gerðar breytingar á hitagreind né heitavatnslögnum á fyrstu hæð.
III. Forsendur
Í máli þessu er ágreiningur um hvort ofnalagnir í húsinu teljist séreign eða sameign og þá hvort kostnaður við endurnýjun á þeim teljist sérkostnaður álitsbeiðanda eða hvort umræddar lagnir séu í sameign og kostnaður vegna þeirra sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins sem skuli skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Gagnaðilar telja þetta ákvæði eiga við í máli þessu þar sem allar heitavatnslagnir séu aðgreindar og standi sjálfstætt. Samkvæmt því sem greinir í greinargerð gagnaðila er ekki eins lagnakerfi í öllum íbúðum hússins og unnt að loka fyrir hvert kerfi fyrir sig óháð öðrum kerfum.
Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Beri aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Í fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu, dags. 17. júní 2002, kemur fram að í sameign allra sé hiti/inntök. Í máli þessu er deilt um ofnalagnir sem liggja út frá sameiginlegri lagnagrind hússins. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í máli þessu sem tilefni gefur til að víkja frá umræddri meginreglu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ofnalagnir sem liggja í botnplötu og veggjum hússins teljist sameign.
Reykjavík, 10. apríl 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson