Mál nr. 9/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 9/2014
Uppgjör við lok leigutíma: Herbergi. Næturgestur. Tryggingarfé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu þann 12. febrúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar þann 24. mars 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. apríl 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 5. maí 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með munnlegum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu herbergi á gistiheimili í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2013 til 31. desember 2013. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé álitsbeiðanda við lok leigusamnings.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé sem hann hélt eftir.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið E og fundið íbúð í gegnum heimasíðu F. Allt hafi gengið vel og hún flutt inn þann 1. september 2013 án vandamála eftir að hafa borgað tryggingargjald. Sama dag og hún hafi flutt inn hafi gagnaðili útskýrt fyrir sér helstu reglur og síðan farið. Álitsbeiðandi hafi aldrei skrifað undir samning eða gert munnlegan samning. Það að auki hafi gagnaðili aldrei prentað út reglur fyrir sig þrátt fyrir að hafa lofað því. Til að byrja með hafi engin vandamál komið upp en síðustu vikuna hafi vinkona álitsbeiðanda komið frá G að heimsækja sig og hún gist í herberginu, sem hafi víst verið bannað en hún hafi ekki vitað af því á þeim tíma. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi sagt sér frá þeirri reglu nokkrum dögum fyrir komu vinkonu hennar svo þá hafi verið orðið of seint að breyta áætlunum. Gagnaðili hafi ásakað sig um að hafa brotið reglur hans og fullyrt að álitsbeiðandi hafi vitað af þessari reglu og hafi þar af leiðandi haldið eftir helmingi af tryggingargjaldi hennar. Álitsbeiðandi segir að þetta sé ekki satt og að hún hafi vitni sem geti sannað sína hlið á málinu. Hún hafi flutt út þann 13. desember 2013.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að síðastliðið sumar hafi álitsbeiðandi snúið sér til þeirra þar sem þeir reki heimagistingu eða öllu heldur gistiheimili í flokki II, samkvæmt skilgreiningu starfsleyfis lögreglustjóra og skráningu ríkisskattstjóra. Samkomulag hafi komist á um að álitsbeiðandi myndi leigja eins manns herbergi utan ferðamannatíma frá 1. september til 31. desember á sérstökum kjörum. Herbergið hafi verið á lækkuðu gjaldi vegna minna þjónustustigs eða alls 60.000 kr. á mánuði. Álitsbeiðandi hafi staðfest bókun sína með greiðslu hluta tryggingargjalds bókunar þann 23. ágúst 2013, alls 59.405 kr. Þann 1. september 2013 hafi afnot álitsbeiðanda af herberginu hafist. Fyrsta innborgun vegna gistingarinnar hafi borist þann 2. september að fjárhæð 58.666 kr.
Gagnaðilar greina frá því að þann 5. september 2013 hafi verið haldinn fundur með gestum sem höfðu allir bókað herbergi utan ferðamannatíma og þar hafi verið farið yfir húsreglur sem gildi um gesti, afnot þeirra af herbergjum og sameiginleg afnot af öðrum rýmum. Álitsbeiðandi hafi setið þann fund. Allir gestir hafi fengið afhent afrit reglna á ensku og frönsku ásamt aðgangskóða fyrir netið. Álitsbeiðandi hafi notað aðgangskóða sinn að netinu allan gistitímann svo ólíklegt verði að telja að hún hafi ekki fengið afhentar húsreglur eins og aðrir gestir. Samkvæmt húsreglum sé undirstrikað að næturgestir séu með öllu óheimilir í húsinu auk þess sem gestum sé óheimilt að lána eða leigja öðrum afnot af herbergjum sínum. Þann 29. nóvember 2013 hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst um að hún myndi láta gest dvelja hjá sér í herbergi sínu og því hafi verið svarað strax að það væri með öllu óheimilt og að þeim reglum yrði ekki breytt. Við brottför hafi komið í ljós að þrátt fyrir þetta hafi álitsbeiðandi hleypt óviðkomandi aðila inn í húseignina og heimilað afnot af herbergi sínu og aðgengi að almennu rými og annarra gesta í átta sólarhringa. Vegna brots á húsreglum og ósamþykktum afnotum af húseign gagnaðila hafi álitsbeiðanda verið tjáð að dregið yrði af tryggingargjaldi bókunarinnar gistigjald vegna gests. Auk þessa hafi komið í ljós að hluta sængurfatnaðar hafi vantað og kostnaður vegna þess yrði jafnframt dregin af tryggingargjaldi alls 5.950 kr. Álitsbeiðandi hafi staðfest með tölvupósti þann 12. desember 2013 að gagnaðilum væri heimilt að bregðast við á þann hátt sem þeim þætti sanngjarnt.
Þá greina gagnaðilar frá því að þann 12. desember 2013 hafi álitsbeiðanda verið afhentar 30.000 kr. sem hafi staðið eftir af tryggingargjaldi bókunarinnar þegar frá hafi verið dreginn viðbótargistikostnaður að fjárhæð 3.500 kr. á nótt vegna gests auk fyrrgreinds kostnaðar vegna sængurfatnaðar. Álitsbeiðandi hafi tekið við greiðslunni og ekki gert neina fyrirvara eða athugasemdir vegna þessa.
Að lokum segir í greinargerðinni um það sem fram kemur í álitsbeiðni um leigu fyrir desembermánuð sé það bæði skýrt hjá gagnaðilum við útleigu gistirýma sem og í húsaleigulögum að það sé þeim með öllu óviðkomandi hyggist gesturinn ekki nýta sér að fullu umsaminn gistitíma sem nemi átján dögum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er fjallað um að hún hafi aldrei verið í samskiptum við þann aðila sem hafi skrifað greinargerðina, hvorki persónulega né skriflega. Álitsbeiðandi telur því ljóst að sá aðili hafi hvorki hlutlaust né vel upplýst sjónarhorn og byggi allan rökstuðning á upplýsingum frá félaga sínum, sem álitsbeiðandi hafi verið í samskiptum við.
Í öðru lagi gerir álitsbeiðandi athugasemdir vegna þeirra útreikninga sem gagnaðilar lögðu fram. Í upphafi hafi álitsbeiðandi greitt minna en hún hafi átt að gera. Það hafi verið vegna þess að hún hafi þurft að flytja peninga af bankareikningi sínum í H. Hún hafi alltaf skoðað gildandi gengi en samt hafi komið upp vandamál. Eftir að gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda að hann hefði ekki fengið rétta fjárhæð hafi hún byrjað að millifæra meira. Þar af leiðandi hafi hún millifært 303.931 kr. í staðinn fyrir umbeðnar 300.000 kr. og því greitt 3.931 kr. of mikið.
Álitsbeiðandi fjallar um að hún hafi með greinargerð gagnaðila séð nokkrar viðbætur sem aldrei hafi verið samið um, þ.e. gjald fyrir gest og lak. Álitsbeiðandi segir að gjald fyrir að hafa gesti hafi aldrei verið umsamið. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við hvernig fjárhæð gagnaðila sé fundin út og greinir frá því að vinkona hennar hafi gist í sjö nætur.
Álitsbeiðandi ítrekar að hún hafi aldrei fengið neinar reglur svo hún hafi ekki getað vitað að það hafi verið bannað að hafa gesti. Álitsbeiðandi greinir frá því að ekki hafi verið rætt um neinar reglur á þeim fundi sem gagnaðilar fjalli um. Gagnaðili hafi lofað að láta álitsbeiðanda hafa eintak næst þegar þau myndu hittast, sem hann hafi aldrei gert. Þegar álitsbeiðandi hafi rætt þetta mál við meðleigjendur sína þá hafi þeir sagt að þeir væru meðvitaðir um þessa staðreynd aðeins vegna þess að þeir hafi fengið afrit af þessum reglum þegar þeir hafi flutt inn. Álitsbeiðandi greinir frá því að hún muni eftir að annar gagnaðila hafi greint sér frá annarri íbúð fyrir allt að sex manns. Hann hafi boðið sér að leigja hana ef hún fengi nokkra vini í heimsókn. Hins vegar hafi hann aldrei sagt sér að það væri bannað að fá gesti í herbergið. Þá greinir álitsbeiðandi frá tölvupósti sem hún sendi gagnaðila þar sem fram kemur að hún hafi sagt honum frá því að hún ætti von á gesti. Sá tölvupóstur sanni að álitsbeiðandi hafi raunverulega ekki þekkt reglurnar. Álitsbeiðandi greinir frá því að hún sé ekki þannig manneskja að lítilsvirða reglur en til að hlýða reglum þurfi hún að þekkja þær. Hún hafi fyrst frétt af þessum reglum nokkrum dögum fyrir komu vinkonu sinnar. Ef hún skilji greinargerðina rétt hefði hún átt að geta fundið reglurnar á netinu en þar sem enginn hafi sagt henni frá þeim hafi hún aldrei lesið þær og hún hafi ekki einu sinni getað vitað hvar hún ætti að leita að þeim. Álitsbeiðandi telur þetta lélega afsökun fyrir að skila sér ekki afriti af reglunum. Þau hafi haft með sér einhvers konar samkomulag þegar hún hafi flutt inn en gagnaðili geti ekki bara breytt reglunum þegar honum sýnist svo. Auk þess nefnir álitsbeiðandi að hún hafi greitt fyrir allan desembermánuð en hafi aðeins verið í herberginu til tólfta þess mánaðar.
Um lakið telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi þurft að réttlæta það að hafa haldið eftir tryggingarfé hennar. Hún greinir frá því að eftir að hafa þvegið lakið í fyrsta sinn hafi það orðið götótt. Hún hafi skipt því út fyrir hágæða lak sem hún hafi haft með sér frá G. Áður en hún hafi farið hafi gagnaðili gengið úr skugga um að hún hafi gengið vel frá herberginu. Við þá lokaúttekt hafi hún greint honum frá lakinu og um skiptin. Hann hafi samþykkt það og álitsbeiðandi hafi vitni að því.
Álitsbeiðandi fjallar um það sem hún ritaði í tölvupóst til annars gagnaðila sem vitnað er til í greinargerðinni. Þegar sá gagnaðili hafi bent sér á að hún hafi brotið reglurnar þá hafi hann ekki hagað sér á sanngjarnan hátt. Hegðun hans hafi verið árásargjörn, ekki líkamlega, og ruddaleg. Hann hafi ásakað álitsbeiðanda um fullt af hlutum sem hún hafi ekki gert og hafi varla gefið sér tækifæri á að svara. Álitsbeiðandi hafi verið hrædd og hjálparvana í þessum aðstæðum. Gagnaðili hafi viljað að álitsbeiðandi myndi hegða sér eins og fullorðin manneskja en hann hafi ekki komið fram við sig eins og fullorðna manneskju. Hann hafi gefið álitsbeiðanda frest í hálftíma til að skrifa sér tölvupóst og koma upp með einhverja refsingu fyrir sjálfa sig. Hún hafi skrifað í tölvupóstinn að gagnaðili hafi verið góður leigusali en að hann hafi einnig gert mistök. Hann hafi ekki staðið við að láta sig hafa samning eða reglur og að hún sé nógu fullorðin til að taka við refsingu hvað sem honum þyki sanngjarnt. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að hún hafi verið undir pressu og viljað láta gagnaðila vita að það hafi ekki verið hlutverk hennar að hugsa um refsingu. Álitsbeiðandi eigi ekki refsingu skilið þar sem hún hafi ekki gert neitt rangt. En þar sem hún telur að hún hafi mátt hafa gest, nema um annað hefði verið samið, þá hafi hún ekki þurft að segja honum frá gestinum yfirhöfuð. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi komið til baka og viljað fá hana til að koma upp með refsingu. Eftir að hann hafi spurt sig aftur og aftur, þá hafi hún sagt að þau ættu bæði að læra af mistökum sínum og láta þetta kyrrt liggja. Þetta hafi ekki verið svarið sem hann hafi búist við og hann hafi sagt sér að hann vildi halda helmingi tryggingarinnar. Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi verið vanmáttug. Gagnaðili hafi viljað að hún myndi samþykkja refsinguna en hún hafi neitað að samþykkja það. Hún hafi ekki getað þvingað hann til að láta sig fá aftur peningana sína og enn fremur hafi hún þurft að fara nokkrum klukkustundum síðar og hafi því ekki haft tíma.
Að lokum greinir álitsbeiðandi frá því að aðrir leigjendur hafi haft gesti í herbergjum sínum athugasemdalaust.
Í athugasemdum gagnaðila segir að við nánari skoðun á húsaleigulögum, nr. 36/1994, telji þeir ljóst að lögin og þar með valdsvið nefndarinnar gildi ekki samkvæmt 1. gr. þeirra um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína.
Þá greina gagnaðilar frá því að álitsbeiðandi hafi snúið sér til þeirra þar sem þeir reki gistiheimili í flokki II samkvæmt skilgreiningu starfsleyfis lögreglustjóra og skráningu ríkisskattstjóra. Álitsbeiðandi hafi bókað hjá þeim eins manns herbergi frá 1. september til 31. desember. Leigugjöld vegna gistingarinnar beri bæði virðisaukaskatt sem og gistináttagjald eins og vera ber í rekstri gistiheimila. Gagnaðilar telji miður að álitsbeiðandi sé ósátt við lúkningu reikninga sinna en vegna þess hvetji þeir hana til að snúa sér til viðeigandi aðila sem að þeirra mati séu aðilar sem annist umkvartanir neytenda sem í máli álitsbeiðanda væri European Consumer Center.
III. Forsendur
Samkvæmt gögnum málsins reka gagnaðilar gistiheimili og samkvæmt samkomulagi aðila leigði álitsbeiðandi eins manns herbergi á gistiheimilinu utan ferðamannatíma á sérstökum kjörum í fjóra mánuði. Gagnaðilar telja að húsaleigulög, nr. 36/1994, eigi ekki við um ágreining í máli þessu með vísan til 7. mgr. 1. gr. laganna. Samkvæmt því ákvæði gilda lögin ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Gögn málsins bera með sér að ekki hafi verið um að ræða hefðbundna gistingu á gistiheimili með tilheyrandi þjónustu heldur hafi álitsbeiðandi leigt herbergið tímabundið til íbúðar gegn mánaðarleigu. Álitsbeiðandi lagði fram tryggingargjald að fjárhæð 60.000 kr. og var mánaðarleiga herbergisins ákveðin 60.000 kr. Samkvæmt 2. málsl. 7. mgr. 1. gr. laganna gilda lögin ekki um skammtímaleigu á herbergjum í tilvikum þar sem leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Í greinargerð með frumvarpi laganna segir meðal annars um ákvæðið að með skammtímaleigu sé átt við leigusamband sem sé ætlað að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði. Í máli þessu er um að ræða fjögurra mánaða leigusamning og leigugjald miðað við mánuð í senn. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að húsaleigulög, nr. 36/1994, gildi um leigusamning aðila en lögin gilda um leigu á einstökum herbergjum til íbúðar þegar ekki er um skammtímaleigu að ræða í skilningi laganna.
Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusamningur um húsnæði vera skriflegur. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur á milli aðila í máli þessu. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna.
Í máli þessu er deilt um uppgjör við lok leigusamnings en gagnaðili hefur haldið eftir hluta af tryggingarfé álitsbeiðanda á þeim forsendum að hún hafi verið með gest í næturgistingu og að sængurfatnað hafi vantað eftir að álitsbeiðandi hafði flutt úr herberginu. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili haldi eftir tryggingarfénu með ólögmætum hætti. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er óheimilt að leggja á leigjanda íbúðarhúsnæðis ríkari skyldur eða veita honum minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Gagnaðilar hafa byggt á því að álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um að óheimilt væri að hafa næturgesti í herberginu en álitsbeiðandi hefur mótmælt því að hafa verið upplýst um þá reglu. Samkvæmt 27. gr. húsaleigulaga er leigjanda óheimilt að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi, en leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik frá ákvæði þessu sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa. Ljóst er að áhöld eru um í máli þessu hvort álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um umrædda reglu og hvort samið hafi verið um að næturgisting væri óheimil en sönnunarbyrðina þar um bera gagnaðilar. Auk þessa eru húsaleigulögin ófrávíkjanleg hvað íbúðarhúsnæði varðar svo skerðing á notkunarrétti álitsbeiðanda er almennt ekki heimil. Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði telur kærunefnd að gagnaðilar hafi ekki heimild til halda eftir hluta af tryggingarfé álitsbeiðanda á þeirri forsendu sem þeir krefja enda hvorki um að ræða vangreiddar leigugreiðslur né tjón á hinu leigða.
Samkvæmt 1. málsl. 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Gagnaðilar hafa einnig byggt á því í máli þessu að þeim hafi verið heimilt að halda eftir 5.950 kr. af tryggingarfé álitsbeiðanda vegna sængurfatnaðar sem hafi vantað eftir að hún flutti úr herberginu. Álitsbeiðandi hefur greint frá því að við skil herbergisins hafi verið gerð athugasemdalaus úttekt á herberginu af hálfu gagnaðila. Einnig hefur álitsbeiðandi greint frá því að lak í eigu gagnaðila hafi skemmst í þvotti hjá sér en að hún hafi keypt nýtt lak sem hafi verið skilið eftir. Að mati kærunefndar skortir viðhlítandi sönnun fyrir því í máli þessu að sængurfatnað hafi vantað eftir skil álitsbeiðanda á herberginu. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna sængurfatnaðar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé sem hann hélt eftir.
Reykjavík, 5. maí 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson