Mál nr. 11/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 11/2014
Uppgjör við lok leigutíma: Leki. Tryggingarfé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. febrúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 2014, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 5. maí 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 31. maí 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2012. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé vegna viðgerða eftir rakaskemmdir í parketi.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að tryggingarfé álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að þann 12. júní 2013 hafi álitsbeiðandi farið tímabundið í burtu og komið heim þann 16. nóvember. Á meðan hafi mamma hennar og pabbi verið með lyklana eins og alltaf þegar hún fari í burtu og þau hefðu ekki tekið eftir neinu óvanalegu í íbúðinni. Á mánudeginum 18. nóvember hafi þau fundið einhverja lykt en ekki áttað sig á hvaðan hún kæmi. Fyrst hafi hún haldið að lyktin væri af veiðidóti mannsins síns og þau hafi ekkert pælt sérstaklega í því þar sem þau hafi átt eftir að þrífa dótið. Þann 20. nóvember hafi þau komið heim úr vinnu og tekið eftir rakabletti í parketi sem hafði myndast undir borðstofuborðinu og í horni stofunnar sem liggi að svölum á annan vegginn og á hinn vegginn að þvottahúsveggi íbúðarinnar. Um leið og þau hafi tekið eftir blettinum hafi verið haft samband við gagnaðila og honum tilkynnt um þetta. Þann 21. nóvember hafi gagnaðili komið og skoðað blettinn. Tengdamóðir álitsbeiðanda hafi tekið á móti honum og sýnt honum þetta og nefnt við hann að þetta hlyti að koma frá svölunum þar sem safnast hafi stór vatnsblettur úti á svölum. Gagnaðili hafi ekki viljað hlusta á það. Þann 22. nóvember hafi gagnaðili komið með tryggingasala með sér og þeir hafi skoðað rakablettinn. Það hafi verið orðin óþægileg lykt í íbúðinni og þeir ráðlagt að setja edik í skál og lofta meira út sem hafi ekki dugað til. Þeir hafi sagt að þeir gætu ekkert meira gert fyrr en eftir helgi. Á mánudeginum 25. nóvember hafi þeir komið aftur með smiði og látið fjarlægja hluta af parketinu sem hafi verið með raka í og meira til og lyktin hafi þá verið enn meiri en fyrir. Álitsbeiðandi og fjölskylda hennar hafi flutt út með allt dótið í þeirri viku. Álitsbeiðandi hafi borgað leigu út nóvember og desember en gagnaðili hafi tekið við lyklunum í byrjun janúar eins og um hafi verið samið. Búið hafi verið að segja upp leigunni munnlega fyrr um veturinn. Íbúðin hafi strax farið í útleigu. Álitsbeiðandi hafi búist við að fá tryggingavíxilinn afhentan en hafi fengið tilkynningu um 82.900 kr. vegna sjálfsábyrgðar sem gagnaðili hafi þurft að borga til tryggingafélagsins þegar hann hafi fengið tjónið bætt. Gagnaðili fari fram á að álitsbeiðandi borgi það og bankinn hafi ekki viljað bíða með að senda rukkun á meðan málið væri til úrlausnar hjá kærunefnd húsamála. Álitsbeiðandi telur rakann sér óviðkomandi en í lýsingu frá tryggingafélagi segi að sennilega hafi vatn komið frá þvottavél eða vaski. Það hafi hún aldrei orðið vör við og hafi hún fengið þær upplýsingar frá byggingaverktaka sem byggði húsið að litlar líkur séu á að vatn frá gólfi þvottahúss geti farið í annað herbergi íbúðarinnar þar sem blikkskúffa sé límd með límkítti á gólfið og klæðningin komi utan á hana sem sé mjög ólíklegt að vatn fari undir. Rýmið í þvottahúsinu sé flísalagt og flísar ca 5 cm upp á veggina líka og einnig sé gott niðurfall undir vaski. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að aldrei hafi verið skoðað hvort vatn kæmi frá svölum en niðurfall á svölum sé í einu horni svalanna og nái vatnið ekki að fara í niðurfallið og liggi því vatnið upp við vegginn því svalirnar halli að húsinu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fenginn hafi verið tjónamatsmaður til að taka út tjónið og er vísað í bréf þar sem niðurstaða hans komi fram. Einnig segir að sendar séu myndir sem sýni vatnsskemmdir í parketi sem komi úr horni og inn á gólfið. Hinum megin við vegginn sé þvottaherbergi. Greint sé frá því að ef vatn kæmi inn af svölunum væri gluggastykkið skemmt og loft á neðri hæð, sem sé ekki í þessu tilviki.
Þá segir að þar sem álitsbeiðandi taki sérstaklega fram að hún hafi greitt húsaleigu í nóvember og út desember að leigjendur sem séu með húsnæði á leigu frá 1. júní 2012 til 1. janúar 2014 beri að greiða húsaleigu fyrir þann tíma. Húsnæðið hafi ekki verið íbúðarhæft vegna vatnstjónsins.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um uppgjör við lok leigutíma, þ.e. hvort gagnaðila hafi verið heimilt að ganga að tryggingarfé álitsbeiðanda vegna lekatjóns í hinni leigðu íbúð. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Af gögnum málsins má ráða að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan téðra tímamarka.
Um er að ræða rakaskemmdir í parketi á stofugólfi vegna leka. Lekinn átti sér stað á þeim hluta gólfsins sem liggur að svölum og þar sem veggur skilur á milli stofu og þvottahúss. Álitsbeiðandi telur lekann stafa frá svölum en í álitsbeiðni er því lýst að vatn á svölum nái ekki að fara í niðurfall svalanna. Gagnaðili telur hins vegar að lekinn stafi frá vaski eða þvottavél í þvottahúsi sem sé staðsett hinum megin við stofuvegg. Það sé í samræmi við álit tjónamatsmanns. Þegar álitsbeiðandi varð vör við tjónið tilkynnti hún gagnaðila um það en samkvæmt gögnum málsins var íbúðin ekki íbúðarhæf frá lok nóvember út leigutímann vegna tjónsins.
Kærunefnd telur að í máli þessu beri að líta til 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem segir að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skuli leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að gagnaðili hafi fengið tjónið bætt af tryggingafélagi enda hefur tryggingarfénu verið haldið eftir á þeirri forsendu að það standi undir kostnaði vegna sjálfsábyrgðar. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda það tryggingarfé sem haldið var eftir að fjárhæð 82.900 kr. ásamt verðbótum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að tryggingarfé álitsbeiðanda.
Reykjavík, 5. maí 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson