Mál nr. 12/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2014
Ákvörðunartaka: Gluggar. Samþykkt á húsfundi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. febrúar 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. mars 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. mars 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. apríl 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. maí 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 18 eignarhluta, og er álitsbeiðandi eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild húsfélagsins í framkvæmdum á sameign.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar, þar með talin opnanleg fög, í gluggum á vesturhlið í eignarhluta álitsbeiðanda falli á húsfélagið og skiptist eftir hlutfallstölum eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að mikill fúi sé í tréverki gluggaumbúnaðar á vesturhlið í íbúð álitsbeiðanda. Fagmenn hafi metið það svo að ekki sé hægt að gera við gluggaumbúnaðinn að hluta heldur verði að skipta um allt tréverk sem og gler. Vegna fúa í botnstykkjum gluggaumbúnaðar hafi borið á leka niður í næstu íbúð fyrir neðan. Brýn þörf sé á úrbótum og að hafist verði handa sem fyrst.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi fengið tilboð í verkið og að tilboðsgjafinn sé tilbúinn að hefjast handa fljótlega. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að boðað yrði til fundar í húsfélaginu vegna þessa. Til fundar hafi verið boðað með löglegum fyrirvara og hafi verið haldinn þann 7. febrúar 2014. Fyrir fundinn hafi verið lagt erindi álitsbeiðanda þar sem hann hafi farið þess á leit að húsfélagið myndi taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna endurbótanna. Húsfélagið hafi hafnað þeirri beiðni.
Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fund þann 7. febrúar 2014 og ekki tekið þátt í nauðsynlegri umræðu um ákvarðanatökur, meðal annars með því að ræða hvort framkvæmdir væru nauðsynlegar, hvernig ætti að fjármagna þær o.fl.
Gagnaðili greinir frá því að ekki liggi fyrir úttekt á því hvort framkvæmdir álitsbeiðanda séu nauðsynlegar og bendir á að þrátt fyrir að fara þurfi í framkvæmdirnar á næstu árum séu þær ekki nauðsynlegar í dag. Á fundinum hafi verið upplýst að eigendur fleiri íbúða, allt að tíu til tuttugu íbúða en ekki sé vitað um afstöðu allra eigenda, hafi hug á að fara í framkvæmdirnar á næstu misserum. Í samræmi við framangreint hafi verið samþykkt að fá sameiginleg tilboð í vinnu og efni fyrir alla eigendur og bjóða í kjölfarið öllum að vera með en á eigin kostnað, án framlags húsfélagsins, en bókað hafi verið að glugga- og svalahurðaskipti myndu alfarið vera á kostnað viðkomandi eigenda í framtíðinni. Í öllu þessu samhengi sé bent á að svalahurðir séu ekki sameign og einungis ytri umbúnaður glugga. Ákvörðun fundarins þurfi að skoða í því ljósi að stærstur hluti kostnaðarins sé kostnaður vegna séreignar.
Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðandi fjalli um leka frá botnstykkjum glugga. Þekkt sé í fjöleignarhúsinu að leki hafi komið frá botnstykkjum svalahurða en ekki glugga. Í því samhengi sé bent á að svalahurðin sé séreign álitsbeiðanda og eigenda annarra íbúða. Á vestursvölum allra íbúða og í tilboðinu séu tvær svalahurðir.
Gagnaðili hafi ekki skoðað tölulegar niðurstöður, meðal annars með tilliti til þess hvað sé eðlilegt að tilheyri ytri gluggaumbúnaði vegna kostnaðar en ekki sé talin ástæða til að leggja í kostnað við það á þessu stigi.
Gagnaðili telur að ákvarðanatökur á fundinum hafi ekki verið í andstöðu við fjöleignarhúsalög. Á fundinum hafi legið fyrir ýmsar forsendur, sbr. það sem að framan greinir meðal annars um nauðsyn framkvæmda, fjárhagslegar forsendur o.fl., og löglega boðaður fundur hafi tekið einróma ákvörðun um að hafna beiðni álitsbeiðanda og fá tilboð í verk og vinnu vegna allra glugga/svalahurða í vestur. Þegar tilboðin munu liggja fyrir verði málið væntanlega tekið upp aftur á fundi húsfélagsins. Fram kemur einnig að á fundinum hafi verið samþykkt að fá tilboð í alla eignarhluta, um helmingur íbúa hafi lýst því yfir að þeir ætli í sömu framkvæmdir og þá hafi verið samþykkt að kanna hug annarra eigenda að fara í framkvæmdirnar, allt á eigin kostnað. Málinu sé því í raun ekki lokið hjá húsfélaginu. Ef allir eða flestir eigendur fari í sömu framkvæmdir á eigin kostnað þá sé væntanlega enginn ágreiningur, enda myndi kostnaður þá lenda jafnt á öllum. Þegar tilboð liggi fyrir og afstaða annarra eigenda til þess hvort þeir ætli í framkvæmdir þurfi svo að boða annan húsfund til að fara yfir málið. Í framangreindu ferli hafi álitsbeiðandi verið hvattur til að taka þátt í samráði við aðra eigendur í húsinu og hlusta á sjónarmið annarra eigenda en fjárhagsleg staða íbúa sé mismunandi og nauðsynlegt að fólk mæti á fundi og hlusti á og virði sjónarmið hvers annars.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að eigendum eignarhluta í fjölbýlishúsum sé ekki skylt að mæta á húsfundi. Að auki hafi álitsbeiðandi talið sig hafa komið sjónarmiðum sínum ágætlega á framfæri með símtölum og tölvupóstsamskiptum við formann húsfélagsins fyrir fundinn. Um nauðsyn framkvæmda liggi fyrir að fagmaður sem hafi skoðað tréverkið um glugga og svalahurðir á vesturhlið íbúðar álitsbeiðanda hafi kveðið á um að ekki myndi þýða að gera við umbúnaðinn að hluta og að nauðsynlegt væri að fara í verkið fyrr en seinna.
Fram kemur að C eigi nokkrar íbúðir í fjöleignarhúsinu, þ. á m. íbúð beint fyrir neðan íbúð álitsbeiðanda. Starfsmaður C hafi haft samband vegna leka niður í þá íbúð og hvatt til úrbóta áður en verulegt tjón myndi hljótast af. Í fundargerð 12. fundar húsfélagsins komi glögglega fram að gluggar á vesturhlið hússins þarfnist endurnýjunar í flestöllum íbúðum. Til dæmis sé verið að endurnýja hluta glugga- og svalahurða í íbúð við hlið íbúðar álitsbeiðanda. Nauðsyn á endurnýjun og viðhaldi sé því fyrir hendi. Þá segir að líklegt sé að vatn leiði niður um botnstykki svalahurða enda sé það neðsti punktur glugga- og svalaumbúnaðarins. Tréverkið sé ein órofa heild og erfitt sé að skilja þar á milli. Allt eins geti einnig verið að vatn leiti niður annars staðar í gluggaumbúnaðinum.
Álitsbeiðandi greinir frá því að í fundargerð 12. fundar húsfélagsins hafi komið fram að eina ástæðan fyrir því að húsfélagið hafi hafnað beiðni álitsbeiðanda sé bág fjárhagsstaða hússjóðs. Engum öðrum ástæðum sé borið við. Synjun sé því ekki byggð á vafa um nauðsyn viðhalds eða vafa á réttmæti fjárhæðar kröfu álitsbeiðanda. Þrátt fyrir skýr ákvæði laga um fjöleignarhús hafi fundurinn samþykkt að hver og einn eigandi eignarhluta í húsinu skuli sjálfur bera kostnað af viðhaldi sameignar. Ágreiningur í máli þessu snúist einfaldlega um hvort unnt sé og heimilt að ákveða á húsfundi að fara á svig við þá reglu 1. tölul. 15. gr. fjöleignarhúsalaga um að sameiginlegur kostnaður skuli skiptast eftir hlutfallstölum og ákvæði 1. tölul. 43. gr. sömu laga um hvað teljist sameiginlegur kostnaður. Um frávik frá reglunni um kostnaðarskiptingu sé fjallað í 46. gr. laganna. Ekki verði séð að það tilvik sem hér um ræði uppfylli þau skilyrði sem þar séu tiltekin.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að fyrirsvarsmenn gagnaðila kannist við samskipti við álitsbeiðanda en að málið hafi aldrei af hans hálfu verið borið upp við húsfélagið áður en hann hafi ákveðið að fá tilboð í verkið og honum hafi verið tjáð að rétt væri að fara yfir það í heild áður en ákvörðun yrði tekin um framhaldið. Í því samhengi sé bent á eftirfarandi. Í 13. gr. fjöleignarhúsalaga sé ákvæði sem skyldi eigendur til að vera í húsfélagi og virða ákvarðanir þess, taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar og virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar. Álitsbeiðandi eigi fullan rétt til að taka þátt í ákvarðanatökum á sameiginlegum fundum og í þessu tilfelli hafi honum borið skylda til að mæta á fundinn og taka þátt í ákvörðun og rökstyðja þá beiðni sem sé grundvöllur álitsbeiðninnar. Því sé mótmælt af gagnaðila að sjónarmiðum álitsbeiðanda hafi verið komið skýrt fram, álitsbeiðandi hafi bara viljað að það yrði samþykkt eins og það hafi verið sett fram. Á 12. húsfundi félagsins hafi verið rætt um nauðsyn framkvæmda og það metið að nauðsynlegasta framkvæmdin væri að fara í viðgerð á þaki hússins, það væri nauðsynleg framkvæmd. Ekki væru til fjármunir fyrir verkið en gagnaðili hafi hækkað hússjóð til að hægt væri að fara í verkið á næstu misserum. Í tengslum við beiðni álitsbeiðanda hafi verið rætt um nauðsyn þess að fara í glugga og hurðaskipti á vesturhlið en að það hafi ekki verið talin nauðsynleg framkvæmd en fundurinn hafi þó verið sammála um að á næstu misserum myndi þurfa að huga að þessum framkvæmdum. Vegna þessa hafi verið óskað eftir sameiginlegu tilboði í verkið og rætt um að hver og einn myndi bera kostnað af því. Fundurinn hafi samþykkt þá tillögu einróma. Rökin fyrir því að beiðni álitsbeiðanda hafi verið hafnað af gagnaðila sé ekki aðeins bág fjárhagsstaða hússjóðs. Rökin séu einnig þau að framkvæmdin sé ekki nauðsynleg í dag, aðrar framkvæmdir séu nauðsynlegri áður, þ.e. þakviðgerð, málið hafi ekki verið lagt rétt upp við gagnaðila og það í samhengi við það að húsfélagið hafi ekki átt fjármuni sé ástæðan fyrir því að gagnaðili hafi ekki getað orðið við beiðni álitsbeiðanda.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. fyrrnefndra laga. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur. Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Í máli þessu er deilt um heimild álitsbeiðanda til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald á sameign á kostnað allra eigenda. Gagnaðili hefur neitað kostnaðarhlutdeild í framkvæmdunum á tvíþættum forsendum. Í fyrsta lagi hefur því verið borið við að lítið fjármagn sé til í hússjóði. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að byggja á því í máli þessu enda skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 3. mgr. 49. gr. laganna. Í öðru lagi hefur gagnaðili neitað kostnaðarhlutdeild þar sem talið er að úrbætur á gluggum í eignarhluta álitsbeiðanda séu ekki það brýnar að þær geti ekki beðið eftir fyrirhuguðum heildarframkvæmdum á vesturhlið hússins en samþykkt hafi verið á húsfundi þann 7. febrúar 2014 að leita eftir tilboðum í framkvæmd vegna glugga og svalahurða á vesturhlið hússins. Í samþykktinni felst hins vegar að hver og einn eigandi komi til með að meta hvort hann vilji taka þátt í tilboðinu og að honum beri þá að greiða sjálfur fyrir þann kostnað að fullu. Enn fremur var samþykkt á húsfundinum að gluggaskipti og svalahurðaskipti á vesturhlið hússins komi alfarið til með að vera á kostnað eigenda viðkomandi íbúða í framtíðinni. Samkvæmt 1. málsl. 1. mgr. 2. gr. laganna eru ákvæði þeirra ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum, sbr. 2. málsl. sömu málsgreinar. Hér að framan hefur verið rakið hvaða hluti gluggaumbúnaðar teljist til sameignar og jafnframt að allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss teljist sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laganna. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að sá hluti samþykktar húsfundarins um að kostnaður vegna sameignar falli ekki á húsfélagið fari gegn ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga.
Í gögnum málsins liggur fyrir ástandsskýrsla, dags. 4. mars 2014, sem unnin var eftir vettvangsskoðun annars vegar á þaki hússins og hins vegar gluggum og svalahurðum á vesturhlið þess þann 28. febrúar 2014. Niðurstaða skýrslunnar var sú að skipta þurfi út svalahurðum á vesturhlið hússins og segir í skýrslunni að vandséð sé „hvernig útskipting einungis á svalahurðum getur átt sér stað, án þess að skipta út glugga þar við hlið, enda karmur svalahurðar einnig hliðarstykki í glugga“. Þá segir í skýrslunni að ekki sé talin „þörf á að skipta út að svo stöddu, gluggum og gleri vegna fúa eða leka, nema íbúðareigendur ætli að skipta út svalahurð og vilji fá nýtt gler, gluggaumbúnað og sólbekki“. Í gögnum málsins liggur fyrir tilboð í framkvæmdir í eignarhluta álitsbeiðanda í þrjá glugga, þrjú opnanleg fög og þrjár svalahurðir þar sem fram kemur hvert umfang framkvæmdanna og kostnaður mun vera. Að mati kærunefndar verður ekki annað ráðið af framangreindum gögnum en að þörf sé fyrir framkvæmdir á vesturhlið hússins, þ. á m. í eignarhluta álitsbeiðanda. Ákvörðun um framkvæmdir ætti að vera tekin á löglega boðuðum húsfundi en fáist gagnaðili ekki til samvinnu getur álitsbeiðandi nýtt sér ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem fjallar um rétt eiganda á nauðsynlegu viðhaldi þrátt fyrir athafnaleysi húsfélags.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaða, þar með talin ytri byrði opnanlegra faga, í gluggum á vesturhlið í eignarhluta álitsbeiðanda falli á húsfélagið og skiptist eftir hlutfallstölum eigenda.
Reykjavík, 19. maí 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson