Mál nr. 19/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 19/2014
Lok leigusamnings. Rakaskemmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 2. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. apríl 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. apríl 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. maí 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 2. júní 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með tímabundnum leigusamningi til eins árs tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar vegna skemmdar á borðplötu í hinu leigða húsnæði.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir skemmdir á borðplötu í hinu leigða húsnæði.
Í álitsbeiðni kemur fram að rakaskemmdir séu á borðplötu við eldhúsvask og að samskeyti á borðplötu hafi bólgnað vegna vatns frá uppvöskunaraðstöðu. Gagnaðili vilji að álitsbeiðandi borgi fyrir nýja borðplötu vegna þessa. Álitsbeiðandi telur þetta ekki vera sína sök og óskar eftir að þetta verði metið af óháðum aðila.
Þá greinir álitsbeiðandi frá því að frágangur á borðplötu hafi ekki verið nógu góður, borðplatan sé plasthúðuð spónaplata sem sé í raun ekki æskilegt efni fyrir svona blautrými eins og eldhús. Borðplatan hafi bólgnað við samskeyti sem séu rétt við vaskinn og uppvöskunaraðstöðuna. Það hafi ekkert kítti eða neitt verið sett í til að hindra að vatn komist í spónaplötuna þar sem þessi samskeyti séu og því telur álitsbeiðandi að það eigi ekki að koma í hennar hlut að greiða fyrir rakaskemmdirnar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, komi skýrt fram að leigusali skuli segja til um galla sem síðar komi fram á leiguhúsnæði og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var. Með vísan til 2. mgr. 18. gr. sömu laga komi fram að sé húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hafi leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skuli leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða megi. Álitsbeiðandi hafi ekki sinnt þessu lögboðna hlutverki sínu, þ.e. að gera gagnaðila viðvart um skemmd sem hafi komið frá húsnæðinu á fyrri hluta tólf mánaða leigusamnings. Gagnaðila hafi aðeins verið gert viðvart um skemmdina við úttekt á húsnæðinu þegar til skoðunar hafi verið að endurnýja leigusamning við álitsbeiðanda í lok leigutíma og hafi umfang skemmdarinnar þá verið orðið slíkt að ekki hafi verið unnt að gera við hana. Það sé nauðsynlegt að skipta um borðplötu en vel mögulegt sé að það hefði verið hægt að komast hjá því með því að gera lagfæringar á núverandi plötu strax og gallinn/skemmdirnar hafi komið í ljós. Með vísan til 18. gr. húsaleigulaga sé skýrt að álitsbeiðandi skuli bera kostnað af viðgerð á þeim skemmdum sem hafi orðið til vegna notkunar hennar af húsnæðinu og fer gagnaðili fram á að álitsbeiðandi geri ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða megi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafni túlkun gagnaðila á 2. mgr. 16. gr. og 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi bendir á að ákvæðin þurfi að lesa saman. Annars vegar með hliðsjón af því hvort forsvaranlega hafi verið staðið að frágangi á húsnæðinu þegar aðilar hafi gert með sér leigusamning og hins vegar hvað álitsbeiðandi hafi mátt sjá þegar hún tók við hinu leigða húsnæði. Í 1. mgr. 14. laganna sé sérstaklega tiltekið að þegar íbúðarhúsnæði sé afhent skuli það vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Í þessu tilfelli sé um að ræða skemmdir á borðplötu við eldhúsvask. Álitsbeiðandi vilji þó sérstaklega benda á í þessu sambandi að þegar hún hafi tekið við húsnæðinu hafi gagnaðili nýlokið við að setja upp nýja eldhúsinnréttingu. Álitsbeiðandi hafi tekið við húsnæðinu í trausti þess að forsvaranlega hefði verið gengið frá innréttingunni af hálfu gagnaðila. Hins vegar hafi komið í ljós þegar á reyndi að ekki hafi verið staðið rétt að frágangi á samskeytum við borðplötu með þeim afleiðingum að raki og bleyta hafi átt greiða leið milli samskeyta sem hafi leitt til rakaskemmda. Þetta hafi álitsbeiðandi ekki getað séð fyrir fyrr en rakaskemmdir hafi verið komnar fram.
Álitsbeiðandi hafnar fullyrðingu gagnaðila um að vel hafi verið mögulegt að gera við plötuna eftir að skemmdirnar hafi verið komnar fram. Í því tilliti bendir álitsbeiðandi á að um sé að ræða spónaplötu með plastskáp en ekki gegnheila viðarplötu.
Álitsbeiðandi telur með öllu óeðlilegt að hún þurfi að sæta því að bæta tjón af völdum galla á smíðavinnu og uppsetningu á borðplötunum í eldhúsinnréttingunni. Slíka misfellu við uppsetningu hefði fagmaður hins vegar átt að sjá í hendi sér við uppsetningu á innréttingunni.
Þá segir að notkun álitsbeiðanda á húsnæðinu hafi verið eðlileg í öllu tilliti. Hún hafi notað uppþvottagrind og undirhlíf til að varna því að vatn myndi leka á plötuna. Álitsbeiðandi áréttar í því sambandi að borðplatan í eldhúsinu sé spónaplata með plasthúð og eigi að þola að komast í snertingu við bleytu sé forsvaranlega staðið að frágangi hennar.
Að lokum er ítrekuð krafa um að hlutlaus aðili verði fenginn til að meta hvort forsvaranlega hafi verið staðið að frágangi á borðplötu í eldhúsi og hvort álitsbeiðandi beri sök á því að vatnsskemmdir hafi orðið við samskeyti borðplötunnar.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ástand hins leigða hafi verið fullnægjandi við upphaf leigutíma, sbr. 14. gr. húsaleigulaga. Því til stuðnings megi helst nefna að húsnæðið hafi allt verið málað, rafmagnstafla endurnýjuð, baðherbergi tekið í gegn, þvottahús endurnýjað og einnig hafi verið sett upp eldhúsinnrétting ásamt nýjum tækjum. Því hafi álitsbeiðanda mátt vera ljóst að gagnaðila væri umhugað um að húsnæðið væri í góðu ásigkomulagi og myndi vera það áfram. Fram kemur að álitsbeiðandi vilji meina að galli hafi verið á uppsetningu borðplötu í eldhúsi. Álitsbeiðandi hafi borið því við úttekt húsnæðisins við lok leigutíma að nefndur galli hafi komið fram mjög fljótlega eftir að íbúðin hafi verið tekin í notkun. Í 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga komi fram að leigjandi skuli segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var. Álitsbeiðandi hafi margsinnis haft tækifæri til að greina frá þessum galla við gagnaðila, eiginkonu hans eða fulltrúa sem álitsbeiðandi hafi hitt og haft samskipti við á meðan leigutíma stóð. Álitsbeiðandi hafi kosið að gera það ekki á meðan tólf mánaða leigutíma hafi staðið heldur hafi gagnaðili sjálfur komið auga á gallann við úttekt á leiguhúsnæðinu við lok leigutíma. Þessi dráttur verði að teljast ámælisverður sökum þess að álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst að gagnaðili myndi kjósi, í ljósi ástands leiguhúsnæðis við upphaf leigutíma, að lagfæra strax galla sem væru að valda skemmdum á húsnæðinu og ekki hafi verið sýnilegir við upphaf leigutíma en hafi síðar komið fram þegar notkun á húsnæðinu hafi hafist. Sökum þess að það hafi dregist að lagfæra nefndan galla hafi umfang skemmdanna aukist á meðan leigutíma hafi staðið. Á meðan umfang skemmdanna hafi verið lítið hafi verið vel mögulegt að lagfæra gallann á einfaldan hátt en með auknu umfangi skemmda muni það reynast erfiðara.
Að lokum greinir gagnaðili frá því að dráttur álitsbeiðanda sé einnig ámælisverður í ljósi húsaleigulaga, þar sem með vísan til 2. mgr. 29. gr. laganna komi fram að leigjandi skuli án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds. Álitsbeiðanda hafi verið ljóst að borðplatan hafi legið undir vatnsskemmdum og þarfnast lagfæringar eða viðhalds. Gagnaðili hafi ekki haft aðgang að leiguhúsnæðinu fyrr en í lok leigutíma og hafi því verið grandlaus um gallann uns hann hafi sjálfur komið auga á hann.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Af gögnum málsins virðist óumdeilt að borðplata í eldhúsi leiguhúsnæðisins hafi verið ónýt vegna rakaskemmda við lok leigutíma. Ágreiningur í máli þessu snýst um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna nýrrar borðplötu.
Í 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að við afhendingu leiguhúsnæðis skuli það vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Samkvæmt gögnum málsins tók álitsbeiðandi við húsnæðinu eftir nýafstaðnar framkvæmdir við uppsetningu nýrrar eldhúsinnréttingar og taldi þá ástand húsnæðisins fullnægjandi. Frágangi eftir framkvæmdirnar virðist þó hafa verið ábótavant þar sem vatn komst á milli samskeyta eldhúsvasks og borðplötu með þeim afleiðingum að borðplatan skemmdist. Um er að ræða plasthúðaða spónaplötu. Álitsbeiðandi telur orsök tjónsins að rekja til óvandaðs frágangs eftir framkvæmdirnar en gagnaðili telur að álitsbeiðanda hafi borið að upplýsa um gallann fyrr á leigutímanum þannig að unnt hefði verið að draga úr umfangi tjónsins. Ljóst er af gögnum málsins að álitsbeiðandi bjó í húsnæðinu í eitt ár.
Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi skuli skila leiguhúsnæðinu ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Einnig segir að leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í málinu er óumdeilt að vatn lak á milli samskeyta eldhúsvasks og borðplötu við notkun vasksins en slík notkun fellur undir venjulega notkun húsnæðis. Gögn málsins bera með sér að um sé að ræða afleiðingar ófullnægjandi frágangs eftir framkvæmdir í eldhúsinu og telur kærunefnd að það sé atvik sem sé álitsbeiðanda óviðkomandi. Hins vegar telur kærunefnd að álitsbeiðanda hafi borið að tilkynna gagnaðila um rakaskemmdirnar um leið og hún varð þeirra vör, sbr. 2. mgr. 29. gr. húsaleigulaga þar sem segir að leigjandi skuli án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnist lagfæringar eða viðhalds. Kærunefnd telur þó að hvorki verði ráðið af gögnum málsins hvenær álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst að frágangur eftir framkvæmdirnar hafi verið ófullnægjandi né hvenær rakaskemmdir væru komnar í borðplötuna. Þá telur kærunefnd það hafa þýðingu við úrlausn málsins að svo virðist sem raki hafi komist í borðplötuna vegna ófullnægjandi frágangs við eldhúsvask þannig að gallinn var til staðar við upphaf leigutíma. Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að álitsbeiðandi beri ekki bótaábyrgð vegna skemmdrar borðplötu í eldhúsi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki kröfu á hendur álitsbeiðanda vegna rakaskemmda í borðplötu.
Reykjavík, 2. júní 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson