Nr. 60/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 60/2019

Lausafjármunir á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 14. júní 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júlí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. júlí 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. júlí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. ágúst 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um lausafjármuni á lóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja lausafjármuni, þ.e. stóla, borð og annað, af séreign álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi sett fullt af drasli fyrir framan þrjá glugga á íbúð álitsbeiðanda, þar með talið stóla og borð. Oft sé hópur af fólki á vegum gagnaðila sitjandi við svefnherbergis- og stofuglugga hans að glápa inn til hans. Með því vanvirði þau rétt hans til friðhelgi einkalífs en álitsbeiðandi hafi fengið ábendingu um að samkvæmt lögum eigi hann rétt á að hafa frið fimm metra frá húsi þar sem hann búi kjallara og það teldist hans séreign.

Í greinargerð gagnaðila segir að eins og sjá megi af myndum sé ekki búið að fylla allt af drasli fyrir framan herbergisglugga álitsbeiðanda. Enginn hafi setið fyrir glugga álitsbeiðanda eða verið að glápa inn til hans, enda sé alltaf allt dregið fyrir hjá honum. Garðurinn sé mjög hallandi svo að þar sé hvergi hægt að sitja með góðu móti nema ofan í tiltekinni gryfju. Þegar gagnaðili hafi keypt íbúð sína hafi henni verið sagt að þarna væri hægt að hafa stóla og borð, enda engar svalir á íbúð hennar. Þetta hafi viðgengist í fjöldamörg ár og hafi álitsbeiðandi haft svo mikið ónæði af þessu hefði verið lítið mál að láta gagnaðila vita af því. Aldrei hafi verið litið svo á að gryfjan væri í eigu álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í þau 32 ár sem hann hafi búið í húsinu hafi aldrei neitt drasl verið þarna fyrir utan.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hún geti ekki áttað sig á því hvaða drasl það sé sem hún eigi að vera skilja eftir. Hún sé með borð, stóla og blómapotta fyrir utan.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi komið fyrir ýmsum lausafjármunum, þ.e. borði, stólum og blómapotti, fyrir framan glugga íbúðar hans. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur öll lóð húss undir sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Kærunefnd telur gögn málsins ekki gefa tilefni til annars en að lóðin sé í sameign.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Þá segir í 1. mgr. 35. gr. sömu laga að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar.

Samkvæmt myndum, sem álitsbeiðandi lagði fram, hefur umræddum lausafjármunum verið komið fyrir á hellulögðu svæði lóðarinnar sem er fyrir framan glugga íbúðar álitsbeiðanda í kjallara hússins. Kærunefnd telur að almennt verði að líta svo á að það að setja lausafjármuni svo sem stóla, borð og blómapotta á sameiginlega lóð yfir sumartímann falli undir eðlilega hagnýtingu lóðarinnar.

Ákvörðun um hvort gagnaðila sé heimilt að koma umræddum lausafjármunum fyrir skal tekin á húsfundi og fellur undir D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi nægir, sbr. álit kærunefndar í fyrra máli aðila nr. 11/2019. Ekki verður ráðið að ákvörðun þar um hafi verið tekin á húsfundi og verður því þegar af þeirri ástæðu fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að fjarlægja umrædda lausafjármuni af sameiginlegri lóð hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson